CORRETAJE

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Características. Corredor inmobiliario. COMISIÓN. Frustración de venta. Derecho al pago de la comisión ficta. SEÑA. Facultad de arrepentimiento de la vendedora. DAÑOS Y PERJUICIOS. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. Ausencia de cobro al comprador. Improcedencia de reclamar a la vendedora la comisión no percibida
1– Conforme lo establecido por el art. 37, ley 20266, el corredor tiene derecho al cobro de comisión en los negocios en los que intervenga. La doctrina ha sostenido que si en la operación interviene un solo corredor por ambas partes, éste recibirá comisión por cada uno de los contratantes, pero la responsabilidad del pago no es solidaria. El derecho a la comisión surge precisamente tan pronto se celebre el contrato con su mediación, sin interesar el resultado posterior al negocio –en el caso de que las partes no cumplan la convención–.

2– La liberación de una de las partes sólo puede acontecer cuando ésta deje constancia en forma previa que no acepta la intermediación, lo cual claramente no acontece en autos, toda vez que la demandada ha suscripto el convenio reconociendo la intermediación del accionante. En ese instrumento privado no sólo se acepta la actuación del corredor sino que se establece el monto de la comisión a cargo de cada una de las partes.

3– El art. 1627, CC, establece que las partes pueden libremente ajustar el precio de los servicios, motivo por el cual la comisión diferenciada no causa mengua alguna al derecho invocado por el accionante. Cuando la operación se frustra por imperio de la voluntad exclusiva de una de las partes –caso de autos–, ejerciendo la facultad conferida por la ley sustancial, la comisión ficta se adeuda al corredor conforme lo normado por el art. 37, ley 20266.

4– La comisión del corredor interviniente no está subordinada a la conclusión del contrato pues la obligación ha nacido una vez firmado el boleto y entregada la seña al vendedor. El corredor tiene derecho al cobro de la comisión como consecuencia de la tarea cumplida, pues no actúa como mandatario o comisionista sino como intermediario que acerca a las partes. El corredor actúa de manera independiente, no en representación de alguna de ellas sino que lo hace en pos de la concreción del negocio.

5– El contrato de corretaje tiene como característica esencial otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, a cargo de quienes se han servido –expresa o tácitamente– de la actividad mediadora del agente. Dicho derecho persiste aun cuando el negocio concertado no sea ejecutado por cualquier motivo; o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes; o cuando éstas simulen fraudulentamente su abandono, encarguen su conclusión a otra persona o lo concluyan por sí mismas.

6– En el sublite, acordada la intervención del actor como corredor, pactada su comisión, el negocio se frustra, lo que en modo alguno impide ni inhabilita al intermediario a perseguir el cobro de su emolumento. El hecho de que en forma paralela la vendedora hubiera ofrecido en venta el mismo producto por otro medio, en nada obsta a la procedencia de la acción intentada.

7– El corredor –profesional independiente con conocimientos específicos en la materia y acabados de la plaza donde cumple su función (art. 12, ley 7191), es decir con idoneidad para el desempeño de su función– no puede ni debe desconocer que es facultad de la vendedora, que recibe una seña, la de arrepentirse (art. 1202, CC). Ello constituye el ejercicio legítimo de un derecho, de una potestad que la ley le confiere, con ejercicio discrecional, perdiendo una suma igual a la recibida.

8– Si lo demandado es el cobro de daños y perjuicios nacidos del incumplimiento contractual, es condición de admisibilidad de la pretensión la acreditación debida del daño causado, la conducta antijurídica de la causante, la relación de causalidad adecuada entre ambos y un factor subjetivo.

9– En autos, la demandada ha desarrollado una conducta no sólo jurídicamente viable sino esperable o al menos dentro de las expectativas propias de la operación concertada. No ha existido actuar jurídico reprochable de su parte que permita atribuirle violación de un deber jurídico que merezca asumir el pago de indemnización pecuniaria. No es de recibo que el actor haya visto perjudicado su derecho al cobro de comisión por culpa de la demandada, la cual sólo ha ejercido una prerrogativa que la ley sustantiva le acuerda. Su detrimento deriva de haber renunciado o al menos no haber intentado el cobro al comprador, por motivos cuyo tratamiento desborda el presente resolutorio.

17461 – C5a. CC Cba. 5/9/08. Sentencia Nº 98. Trib. de origen: Juzg. 18a. CC Cba. “Mariel Miguel José c/ Filloy Lilia Isabel – Ordinarios – Otros – Expte Nº 1117018/36”

2a. Instancia. Córdoba, 5 de setiembre de 2008

1) ¿Es procedente el recurso de apelación de la demandada?
2) ¿Es procedente el recurso de apelación de la actora?

A LA PRIMERA CUESTIÓN

El doctor Abel Fernando Granillo dijo:

Estos autos, venidos del Juzgado de 1ª Inst. y 18a. Nom. CC con motivo del recurso de apelación deducido por ambas partes en contra de lo resuelto mediante Sentencia Nº 353 del 26/10/07, que en su parte pertinente dispone: “I) Hacer lugar a la demanda entablada por Mariel Miguel José en contra de la Sra. Filloy Lilia Isabel y en consecuencia mandar a pagar a esta última la suma de US$ 500 o su equivalente en pesos al momento de su pago, con más la suma de $ 177,10, con más los intereses previstos en el considerando respectivo en el término de diez días, bajo apercibimiento de ejecución. 2) Imponer las costas del presente a la demandada…” 1. … 2. Apela la demandada a fs. 148 vta. recurso que al ser concedido motiva la elevación de la causa a esta Sede. Expresa agravios la apelante a fs. 162, los que son respondidos por la actora a fs. 167, dejando la cuestión en estado de ser resuelta. 3. Los agravios invocados por la apelante merecen la siguiente compulsa. Primer motivo de agravio. Se queja pues aduce que el a quo ha formulado una simple esquematización de la contratación de los servicios del actor por la demandada y ello no resulta de autos. En ese orden, aduce que no se han tomado en cuenta las publicaciones periodísticas adjuntas y que ha quedado acreditado que la accionada no ha firmado ninguna autorización al actor. Que en definitiva y valorando la confesional de éste quedó probada su actitud pasiva, que sólo evidenció tener un cliente y actuó en todo momento de manera poco transparente. Que en el convenio nominado como seña la demandada condicionó el pago de una suma menor que el comprador, debido a esa actividad menguada del actor. Segundo motivo de agravio. Que si el fallo calificó de condicional la obligación del Sr. Puebla [el comprador], igual consideración merece la asumida por la demandada. Que ambas partes estaban vinculadas por idéntica obligación y era el sometimiento del pago de la comisión a la escrituración del bien. Esto fue lo acordado y la condición asumida por el Sr. Mariel. Rige el principio del art. 1197, CC. Tercer motivo de agravio. Que el actor ha actuado en la emergencia con mala fe, sin profesionalidad y ha sorprendido a la demandada, abusando de su falta de conocimientos específicos. Que el Sr. Mariel no ha cumplido con lo fijado por el art. 26, ley 20266. Cuarto motivo de agravio. Subsidiariamente sostiene que el actor debe asumir las costas por el rechazo parcial de la demanda que se ha operado, pues ha existido una clara plus petición. Quinto motivo de agravio. Ataca el fallo que la ha condenado al pago de $ 177,10 originados por el aforo de la seña y el envío de una carta documento, pues si el actor hubiera cumplido acabadamente su función, sólo debería haber emitido un recibo por la seña y éste no tributa impuesto a los Sellos. Lo pagado fue como consecuencia de la intención de iniciar a todo evento este juicio, aun contrariando la exención impositiva. Pide la revocatoria del fallo con costas. 3. Si bien he reseñado separadamente cada uno de los agravios invocados por la quejosa, en su tratamiento he de ingresar en su consideración general. El actor, a los fines de acreditar su legitimación sustancial activa, ha agregado el convenio que corre a fs. 7, el cual no ha sido reprochado por la demandada, alegando solamente que en la emergencia el corredor ha actuado con mala fe, lo que será motivo de oportuno tratamiento. Mediante el documento al que me refiero, se acordó la venta del inmueble de propiedad de la demandada sito en …, pactándose las condiciones en que se perfeccionaría la operación. En la cláusula octava de aquél se dejó constancia de la intervención del actor como corredor y de la comisión que cada parte le abonaría. Ahora bien, conforme lo establecido por el art. 37, ley 20266, el corredor tiene derecho al cobro de comisión en los negocios en los que intervenga y en tal sentido Eduardo Lapa en su Manual afirma que si en la operación interviene un solo corredor por ambas partes, recibirá comisión por cada uno de los contratantes, pero que la responsabilidad del pago no es solidaria (p. 391). El derecho a la comisión surge precisamente tan pronto se celebre el contrato con su mediación, no interesando el resultado posterior al negocio, en el caso de que las partes no cumplan la convención (ED 19/2/68). La liberación de una de las partes sólo puede acontecer cuando ésta deje constancia en forma previa de que no acepta la intermediación (Fontanarrosa, Manuel p. 346), lo cual claramente no acontece en autos toda vez que la demandada ha suscripto el convenio de fs. 7 reconociendo la intermediación del Sr. Mariel. En ese instrumento privado, debidamente incorporado a autos, no sólo se acepta la actuación del corredor sino que se establece el monto de la comisión a cargo de cada una de las partes. A este respecto y en respuesta a una queja particular vertida por la apelante, sostengo que conforme lo normado por el art. 1627, CC, las partes pueden libremente ajustar el precio de los servicios, motivo por el cual la comisión diferenciada no causa mengua alguna al derecho invocado por el accionante. Cuando la operación se frustra por imperio de la voluntad exclusiva de una de las partes, en este caso ejerciendo la facultad conferida por la ley sustancial, la comisión ficta se adeuda al corredor conforme lo normado por el art. 37 de la ley citada. El mismo Lapa en la obra citada sostiene que la comisión del corredor interviniente no está subordinada a la conclusión del contrato, pues una vez firmado el boleto y entregada la seña al vendedor la obligación ha nacido (p. 391). El corredor tiene derecho al cobro de la comisión como consecuencia de la tarea cumplida, pues no actúa como mandatario o comisionista sino como intermediario que acerca a las partes. Repárese que el corredor debe actuar de manera independiente no en representación de alguna de ellas sino en pos de la concreción del negocio. En definitiva, el contrato de corretaje tiene como característica esencial la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, a cargo de quienes se han servido –expresa o tácitamente– de la actividad mediadora del agente, persistiendo tal derecho cuando el negocio concertado no sea ejecutado por cualquier motivo; o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes; o cuando éstas simulen fraudulentamente su abandono, encarguen su conclusión a otra persona o lo concluyan por sí mismas. En el sub lite, acordada la intervención del actor como corredor, pactada su comisión, el negocio se frustra, lo que en modo alguno impide ni inhabilita al intermediario a perseguir el cobro de su emolumento. Que en forma paralela la vendedora haya ofrecido en venta el mismo producto por otro medio, en nada obsta la procedencia de la acción intentada. En cuanto hace a la queja vertida por lo sostenido por el a quo en relación con que la comisión pactada con el Sr. Puebla era condicional, estimo que ello en manera alguna es compartido por el suscripto, nada le agrega ni le quita a la cuestión. La Sra. Filloy acordó la intermediación del actor y por ello adeuda la comisión ficta, por el monto pactado, todo conforme lo ha resuelto el magistrado. Lo atinente al reclamo formulado en orden a la comisión que se hubiera percibido del Sr. Puebla, será motivo de tratamiento en la próxima cuestión. En cuanto hace al agravio invocado en orden a la condena despachada por reintegro de gastos, ello corresponde de acuerdo con lo dispuesto por el inc. b art. 37, ley 20266, y art. 14 inc b, ley 7191, más aún en el caso en examen, en que su cuantía aparece claramente compatible con la operación concertada. Por otra parte, si el actor incumplió con las obligaciones a su cargo ello debió haber sido motivo de exteriorización por parte de la demandada para su evaluación jurisdiccional, no pudiendo silenciarse que frente a la intimación que corre a fs. 10, ninguna réplica acreditó la accionada. Ahora bien, estimo que sí es de recibo la queja impetrada por la imposición de las costas de la anterior instancia. Claramente el actor ha promovido demanda persiguiendo el cobro de una suma mayor que la condena despachada, motivo por el cual se advierten vencimientos recíprocos que no han tenido reflejo en la imposición de costas. Estimo que debe acogerse en este sentido el recurso impetrado y disponerse que las costas sean asumidas en un cincuenta por ciento por cada parte, siempre con base en que al momento de la imposición de las costas debemos atenernos a un criterio de evaluación jurídico y no matemático. En consecuencia, corresponde acoger parcialmente el recurso de apelación deducido por la demandada y revocar parcialmente la sentencia opugnada en cuanto hace a la imposición de costas de la primera instancia, las que deben ser cargadas en un cincuenta por ciento por cada parte, debiendo procederse a nuevas regulaciones de honorarios de acuerdo con este fallo. En cuanto hace a las costas de la Alzada, se fijan en ochenta por ciento a cargo de la apelante y veinte por ciento a cargo de la contraria.

El doctor Abraham Ricardo Griffi adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Abel Fernando Granillo dijo:

4. Apela el actor a fs. 144, expresando agravios a fs. 154, los que son oportunamente contestados por la demandada. 5. Ataca la sentencia por cuanto ésta rechaza parcialmente la demanda en la suma de dólares setecientos sesenta y cinco. Afirma que la Sra. Filloy no resulta ajena a los daños y perjuicios causados al actor, pues al arrepentirse frustra el cobro de la comisión al comprador. Colige de ello que por causa del arrepentimiento la vendedora y demandada de autos debe afrontar el pago del 100% de la comisión pactada con ambas partes. En la emergencia, agrega el apelante, el actor ha actuado conforme los usos y costumbres, ya que en general se pacta el cobro de la comisión en el momento del otorgamiento de la escritura y ello no ocurrió por culpa de la demandada. Pide la revocatoria del fallo en este aspecto, con costas. 6. Adelanto mi criterio en orden a la desestimación del recurso. El corredor, profesional independiente con conocimientos específicos en la materia y acabados de la plaza donde cumple su función (art. 12, ley 7191), es decir con idoneidad para el desempeño de su función, no puede ni debe desconocer que es facultad de la vendedora, que recibe una seña, la de arrepentirse (art. 1202, CC). Ello constituye el ejercicio legítimo de un derecho, de una potestad que la ley le confiere, con ejercicio discrecional, perdiendo una suma igual a la recibida. Si lo demandado es persiguiendo el cobro de daños y perjuicios nacidos del incumplimiento contractual, es condición de admisibilidad de la pretensión la acreditación debida del daño causado, la conducta antijurídica de la causante, la relación de causalidad adecuada entre ambos y un factor subjetivo. Pues bien, analizado el caso de autos, claramente la Sra. Filloy ha desarrollado una conducta no sólo jurídicamente viable sino esperable o al menos dentro de las expectativas propias de la operación concertada. No ha existido actuar jurídico reprochable de su parte que permita atribuirle violación de un deber jurídico que merezca asumir el pago de indemnización pecuniaria. A este respecto, es dable señalar en el caso en examen que el actor bien pudo, por igual medio y con similares fundamentos a los esgrimidos en su demanda con la Sra. Filloy, formular igual reclamo al comprador. Todo pacto que pudiera haber alcanzado con el Sr. Puebla excede a la demandada y no puede serle opuesto a ésta. En suma, no es de recibo que el actor haya visto perjudicado su derecho al cobro de comisión por culpa de la demandada, la cual sólo ha ejercido una prerrogativa que la ley sustantiva le acuerda. Su detrimento deriva de haber renunciado o al menos no intentado el cobro al comprador por motivos cuyo tratamiento desborda este voto. En consecuencia, corresponde rechazar el recurso de apelación deducido por el actor, con costas a su cargo, por haber resultado vencido (art. 130, CPC).

El doctor Abraham Ricardo Griffi adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación precedente y lo dispuesto por el art. 382, CPC,

SE RESUELVE: 1. Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación deducido por la demandada Lilia Isabel Filloy en contra de la sentencia Nº 353 del 26/10/07, revocándola en cuanto impone las costas de la anterior instancia a la demandada, las que corresponde sean asumidas en 50% por cada parte (art. 132, CPC). Confirmar en todo lo demás la sentencia apelada. Costas en la alzada en 80% a la apelante y en 20% a la contraria. 2. Rechazar el recurso de apelación deducido por el actor Sr. Miguel José Mariel en contra de la misma sentencia, la que se confirma en todo cuanto ha sido materia de recurso. Costas a cargo del apelante (art.. 130, CPC).

Abel Fernando Granillo – Abraham Ricardo Griffi ■