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En la especie, el actor –Sr. Miguel Ángel Spolzino– inicia demanda contra los accionados –Sres. Sergio Esteban Battiston y Marcelo Gonzalo Blanco– por incumplimiento del contrato por el cual, conforme al convenio de construcción que formaba parte del boleto de compraventa suscripto, se comprometieron a construir una vivienda con cuyas especificaciones no cumplieron. El demandante dice que la cosa comprada adolecía de vicios que fueron advertidos cuando entró en posesión de la cosa y otros (ocultos) que aparecieron con posterioridad. Los vendedores –según los dichos de ambas partes– eran dueños del terreno y se obligaban a transferir una unidad funcional a construirse, la que sería edificada por ellos. Según surge de autos, el contrato que unió a ambas partes se formalizó el 18/4/97 (boleto de compra-venta), estipulándose que los demandados vendían al actor, bajo el régimen de la ley 13512, un inmueble compuesto de dos dormitorios, baño y antebaño, cocina comedor, lavadero, entrada para auto y parque, todo ello de acuerdo con el convenio de construcción que por separado firmaron las partes y que se consideró parte de aquel. El 16/12/97 las partes suscribieron la escritura traslativa de dominio, gravándose con derecho real de hipoteca el inmueble por el importe insoluto. Los litigantes, conforme surge de autos, disienten respecto a la calificación del negocio habido entre ellos; la actora entiende que el contrato implicó una locación de obra, mientras que los demandados ven una compraventa. La resolución de primera instancia desestimó las excepciones de caducidad y prescripción opuestas por los demandados, e hizo lugar a la demanda por cumplimiento de contrato entablada por el actor contra los demandados y, en consecuencia, condenó a Sergio Esteban Battiston a abonar al actor el importe de $ 15.216,00, y a Marcelo Gonzalo Blanco, a abonar al actor la suma de $ 2.500,00, en concepto de daño moral, con más el importe que resulte del proceso de ejecución de sentencia a su cargo por los desperfectos de la casa, en concepto de daño material, deduciendo del total estimado por el perito lo necesario para reparar la parte ampliada, con costas. Ambos demandados apelaron dicha resolución. Sostienen que el pronunciamiento del inferior comete un error al considerar al contrato base de la litis como de locación de obra con enfoque en lo normado por el art. 1629, CC, y no de compraventa de cosa futura. Señalan que dicho contrato no puede ser una locación de obra desde que no se le puede aplicar la figura del desistimiento; que del boleto de compraventa y la posterior escritura surge –sin margen de duda– que se trata de una compraventa. Además, expresan su disconformidad con la interpretación realizada del art. 1629, CC, la cual –entienden– no sienta una regla absoluta, y la idea de que cuando quien ejecuta la obra pone la materia se está ante una locación de obra, es cuestionada por doctrina. Se agravian también porque el sentenciante califica los vicios sobre los que se basa el reclamo de «aparentes» y no considera, en función de tal calificación, que la «recepción de obra» tiene efecto liberatorio. Manifiestan que la obra fue recibida por el accionante sin reservas, y que en la obra privada no existen dos tipos de recepción como en la obra pública, con lo cual los vicios aparentes se purgan con la sola recepción, en el caso, con la suscripción de la escritura sin reservas. Por otra parte, se agravian porque el a quo otorga al «convenio de reducción de precio» cierta trascendencia cuando no fue firmado ni aceptado por el propio actor, quedando sin efecto cualquier tipo de reconocimiento que se pudiera imputar a los demandados. Asimismo, sostienen que la calificación e indemnización por daños se basa en un erróneo enfoque jurídico. Expresan que de haber calificado el iudicante la relación como de compraventa, la acción por daños no podría haber prosperado, pero, aun en caso de admitirse la existencia de una locación de obra, el plazo de caducidad del art. 1647 bis, CC, se había cumplido con respecto a los vicios aparentes. Por último, se quejan por la indemnización por daño moral, pues de haber sido receptada la existencia de una compraventa, tal parcial hubiese resultado improcedente.
1– En autos, el correcto enfoque de la cuestión -figura jurídica que sustenta la relación contractual: compraventa o locación de obra– permite definir la aplicación del plazo prescriptivo que la ley de fondo prevé. En el contrato de compraventa, el comprador tiene derecho a la garantía por evicción y vicios redhibitorios (arts. 1414, 2164, 2174, 4041 y cc., CC). Si se trata de una locación de obra, el locador queda liberado con el recibo de la obra por el locatario, con excepción del supuesto contemplado por el art. 1646, CC, y la nueva norma del art. 1647 bis, CC. Vale decir que, si es compraventa, la acción redhibitoria se extingue a los tres meses (art. 4041, CC), y si es locación de obra existe un plazo de caducidad de sesenta días para denunciar los vicios ocultos (arts. 1647 bis, CC), y otro plazo luego para iniciar la acción y se responde por ruina (art. 1646, CC).
2– El art. 1629, CC, dispone: «Puede contratarse un trabajo o la ejecución de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga sólo su trabajo o su industria o que también provea la materia principal». El problema se centra en esta última parte del artículo, cuando la materia es proporcionada por el locatario. Ello sucede en autos, donde los demandados vendieron (compraventa) una obra a construirse (locación de obra) en terreno propio. La doctrina está dividida respecto al tema: están quienes sostienen que siempre hay una locación de obra; quienes estipulan que siempre hay una compraventa, y quienes expresan que se trata de un contrato mixto.
3– La tendencia mayoritaria en los Tribunales nacionales y provinciales se orienta a sostener que no desnaturaliza el contrato la circunstancia de que quien realizó el trabajo haya suministrado también los materiales necesarios, contrato que continúa siendo de locación de obra. Nuestro Codificador ha consagrando este último criterio, lo que se ha receptado en el art. 1629, CC, el cual, en principio, aparece como categórico como para resistir el embate de quien pretenda sostener lo contrario.
4– En la nota al art. 1629, CC, se expresa que: «No exigiendo nuestro sistema judicial, como exigía el Derecho romano, la designación del contrato en virtud del cual la acción es intentada, no es necesario indagar si es venta o arrendamiento el contrato por el cual un obrero se obliga a hacer una obra poniendo su trabajo y los materiales, o la materia principal para la obra, como el terreno en la construcción de una casa». Sin embargo, si bien las partes no necesitarán designar el contrato, el juez no podrá dejar de calificarlo para determinar la ley aplicable, pues ello resulta de los términos del art. 1326, CC.
5– El art. 1629, CC, no dice que «hay» locación de obra, sino meramente que «puede» haberla. Por lo que puede haber casos en que se esté simplemente ante una venta de una cosa a entregarse en el futuro. En casos como el de autos, lo más convincente es hablar de una locación de obra, desde que interesa a una de las partes el proceso interno de fabricación, salvo que el trabajo realizado sea realmente insignificante con relación al valor contratado –lo que aquí no ocurre, desde que la obra implicó la totalidad de la vivienda–. Por ende, corresponde verificar si la obligación es de hacer (
6– Si bien algunos autores se enrolan en la postura que ve en la transmisión de dominio de un departamento a construir una compraventa de cosa futura, se entiende que también en la adquisición de una unidad a construirse habrá de observarse e interpretarse si se ha comprado en la «incertidumbre» una unidad –en su género–, o si, por el contrario, no existe tal incertidumbre, pues el locador se ha obligado a un
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8– El art. 1638, CC, dispone que el dueño de la obra puede desistir por su sola voluntad de la construcción de ella e indemnizar al constructor todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Este principio resolutorio es de carácter excepcional y opcional para el locatario. En la especie, en vista de que el contrato presenta ciertas connotaciones particulares (por haberse realizado la obra en terreno del empresario), de él derivan efectos propios. Habrán de aplicarse –en autos– aquellas normas que se avengan con su finalidad, pues se está frente a un título revocable en el cual la transmisión del dominio se encuentra supeditada al cumplimiento de una condición –construcción de la obra en el modo pactado–. La imposibilidad o dudosa aplicabilidad de la figura «opcional» del desistimiento no le quita al contrato su naturaleza de «locación de obra», pese a las particularidades que posea este tipo de negociación.
9– Al interpretarse un contrato debe desentrañarse cuál fue el real interés de las partes, es decir, aquel que tuvieron en mira al contratar (art. 1198, CC). La interpretación es la actividad lógica por la cual se pretende fijar el significado real de las manifestaciones de voluntad, en su conjunto, contenidas en el contrato. Si bien en autos una lectura literal del boleto o de la escritura permite ver una compraventa de un inmueble, también de su conjunto y contexto puede extraerse que la transferencia del dominio estaba supeditada a una condición: la construcción de una obra conforme a los detalles definidos en el «convenio de construcción». Por lo que cabe concluir en la existencia de una «locación de obra» en la que el locador-empresario debía cumplir con dichas especificaciones (arts. 1197, 1198, 1623, 1629 y cc., CC).
10– En el
11– La culminación de la ejecución de la obra encuentra su cristalización en un acto esencial, que es la recepción de la obra por el locatario. La recepción es el acto jurídico bilateral por el cual el locador entrega el resultado de su trabajo (
12– La “recepción” de la obra implica una adecuada comprobación, un examen por parte del locatario, quien deberá verificar que se la realizó conforme lo pactado (art. 1198, CC). La «aceptación», en cambio, puede ser concomitante con la recepción o no, y supone la «conformidad expresada por el dueño», pues la intención de renunciar no se presume y la interpretación de los actos que induzca a probarla debe ser restrictiva (art. 874, CC). Así podrá haber aceptación sin recepción (dejando la obra en poder del locador o a su cuidado) y recepción sin aceptación, cuando se hace la tradición material pero sin un acto inequívoco de quien la recibe de «aceptarla sin reservas» (arts. 917, 918, 1197, 1198, CC).
13– En la recepción de la obra existen dos tiempos: «recepción provisoria» y «recepción definitiva», entre los cuales se genera un período en el que el comitente podrá efectuar la verificación de la obra en su poder. Este desdoblamiento de la recepción es consagrado por los usos y costumbres de la práctica (art. 17, CC). En autos, la entrega de la posesión consignada en la escritura lo fue en carácter «provisorio» desde que no deriva de ella manifestación alguna de «aceptación» de recibirla sin reservas en el estado en que se encontraba (arts. 1197, 1198, CC).
14– Cuando el acreedor (locatario) recibe el pago, pero el objeto de la prestación (obra construida) tiene un defecto, su derecho a reclamar ulteriormente no se extingue, aunque no haya formulado reservas, pues falta el requisito de haber recibido «voluntariamente por pago de la deuda» algo distinto de lo debido (art. 779, CC). Es un caso de liberación putativa (art. 797, CC).
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16– El art. 1647
17– En autos, la denuncia efectuada por el actor mediante la carta documento interrumpe el plazo de caducidad previsto por el art. 1647 bis, CC, y deja abierta la posibilidad de demandar. El plazo de prescripción de diez años para accionar por vicios aparentes y ocultos no fue objeto de agravio en la causa, luego de interrumpido el plazo de caducidad para estos últimos –arts. 1647 bis y 4023, CC–, habida cuenta del momento en que debió comenzar a computarse el término –para los vicios aparentes, desde la toma de posesión con la suscripción de la escritura traslativa de dominio (art. 3956, CC), y para los vicios ocultos, desde el acta de constatación, es decir, desde que fueron descubiertos en su real dimensión (art. 1647 bis, CC)–. Por ello, los demandados deben responder por los defectos hallados en la obra, desde que el daño causado guarda relación causal adecuada con la mala ejecución de la obra prometida (arts. 505, 519, 520, 1632, 1647 bis, CC).
18– El plazo prescriptivo para accionar por vicios aparentes y ocultos ha sido objeto de contundentes discrepancias doctrinarias, a saber: un año desde el descubrimiento que dispone el art. 1646, CC; plazo trimestral del art. 4041, CC (acción redhibitoria y de
19– Una cosa es la aceptación de la obra sin reservas a efectos de los intereses o daño moratorio y otra distinta es la falta de aceptación expresa de recibir la obra en el estado en que se encuentra, para –de esa forma– liberar al empresario por los vicios comprobables a simple vista. En autos, la recepción de la obra (que fue provisoria) sin reserva de intereses, significó la renuncia del daño moratorio en la porción del retardo que el actor dice operado y que devino en el reclamo de alquileres por otra vivienda. Sólo en esa extensión puede interpretarse la fórmula «sin reserva», sin que quepa hacer extensiva esa renuncia al reclamo por los vicios aparentes detectados en la propiedad, una vez que fue entregada (art. 509, CC).
20– El art. 1197, CC, prevé que «las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como la ley misma», por lo cual no cumplir significa violar la norma legal. La ejecución de una obra debe realizarse de acuerdo con las reglas del arte de la construcción. El débito del empresario puede resumirse en la obligación de alcanzar un resultado –»
21– En la locación de obra, al tener por objeto una obligación de resultados a cargo del deudor empresario, y aplicando sobre ésta una obligación tácita e implícita de seguridad derivada de la buena fe contractual (art. 1198, CC), que es de orden público, deberá recaer el
22– El art. 522, CC –que autoriza la reparación del daño moral en materia contractual– debe ser interpretado con criterio restrictivo, para no atender a reclamos que respondan a una susceptibilidad excesiva o que carezcan de significativa trascendencia jurídica. En autos, atento el estado en que se encontraba el inmueble entregado –conforme el acta de constatación y la pericia de arquitectura–, esto es, falta de terminaciones, desperfectos y anomalías en paredes, techos, pisos, puertas mal colocadas, etc.–, no cabe duda del malestar, molestias espirituales y los padecimientos que debió experimentar el actor. Por lo que dicho rubro resulta procedente.
1) Se rechaza el recurso de nulidad deducido contra la sentencia de fs. 271/96 del expediente Nº 107.675 y de fs. 103/28 del expte. 119.310; 2) Se confirman estas últimas, con costas a los apelantes vencidos (art. 68, CPC); 3) Se confirma la sentencia obrante a fs.98/102 del expte. 119.310 y a fs. 297/301 del expte. 107.675, con costas a los apelantes vencidos (art. 68, CPC).
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///la ciudad de Mar del Plata, a los días del mes de mayo de dos mil siete, reunida la Excma. CCC Sala I, en acuerdo ordinario a los efectos de dictar sentencia única en los autos «SPOLZINO MIGUEL C/ BATISTON SERGIO S/ INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DAÑOS Y PERJUICIOS» y «SPOLZINO MIGUEL C/ BATTISTON SERGIO S/ PAGO POR CONSIGNACION», habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los arts. 168, CPcial. y 263, CPC, resultó del mismo que la votación debía ser en el siguiente orden: Dres. Horacio Font y Juan Jos‚ Azpelicueta. Art. 47/8 Ley 5827. El Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes: C U E S T I O N E S 1.- Debe anularse la sentencia que obra a fs. 271/96 del expediente nº 107.675 y a fs. 103/28 del expte. 119.310? 2.- Es justa? 3.- Lo es la que obra a fs. 98/102 del expte. 119.310 y a fs. 297/301 del expte. 107.675? 4.- Que pronunciamiento corresponde dictar? A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DR. FONT DIJO: I) Contra el pronunciamiento dictado a fs. 271/96 del expediente nº 107.675 y a fs. 103/28 del expte. 119.310, sobre cuyo contenido me explayar‚ al tratar la siguiente cuestión, los demandados interponen recurso de apelación solicitando su nulidad a tenor del art. 253, CPC (punto III fs. 341). Consideran que el fallo ha violado los principios de plenitud, congruencia y defensa en juicio, al no valorar la Escritura Traslativa de Dominio en la que su parte hizo reposar su argumento defensivo y, además, que omitió tratar por separado las distintas cuestiones planteadas. II) Debe rechazarse la nulidad impetrada. Es menester señalar, como punto de partida, que la sentencia que pone fin a un proceso debe hacerse cargo y dar cuenta de las diversas cuestiones contenidas en él, lo cual se corporiza en el principio de congruencia, cuya violación achaca el apelante por haberse sentenciado omitiendo tratar argumentos esenciales («citra petita») (Davis Echandia «Nociones Generales de Derecho Procesal Civil», p. 543 ap. C; Carnelutti «Instituciones del proceso civil» vo. II p. 131 nº 480). Pero dentro del marco de la omisión, debe evaluarse la entidad y repercusión que la misma ocasiona en el cometido jurisdiccional, pues existe una interconexión entre el recurso de nulidad y el de apelación. El sentido legal es el de dar preeminencia al de apelación cuando, por esta vía, se puede subsanar -si procediere- la sentencia impugnada por nula (Morello y otros, Códigos Procesales, t. III, p. 258 y jurisprudencia allí citada; CSN, La Ley, v. 137, p. 538; CNac. Civ., sala A, JA, 1977, v. I, p. 577; idem sala B, La Ley, 1976, v. A, p. 322). No obstante, y pese a las discrepancias que el apelante pueda tener con lo sustancial de la decisión, se advierte que, contrariamente a lo manifestado por su parte, el sentenciante de grado evaluó la escritura traslativa de dominio (cuyo m‚rito se dice omitido) como inicio de la posesión por la recepción provisoria de la obra (v. fs. 288 vta. 2º y 3º párrafo). El resto de los argumentos dados en sentencia, abastecen suficientemente el fallo sin necesidad de inspección de los términos de la escritura en toda su extensión. En cuanto a las restantes objeciones -no tratar por separado las distintas defensas-, ello hace a una cuestión metodológica y el Juez puede, libremente, estructurar su fallo en la forma que crea m s conveniente, siempre que su contenido guarde un orden lógico y contenga, en su integridad, la decisión sobre las cuestiones planteadas. Tampoco el Juzgador está obligado a tratar y tener en cuenta la totalidad de los argumentos en que las partes reposan sus defensas, pues no debe confundirse una cuestión esencial con los funtamentos que la sustentan. Pero de haberse omitido el tratamiento de alguno de dichos fundamentos o cuestiones, si este Tribunal lo considera conveniente, lo evaluar por vía del recurso de apelación, al inspeccionar los tramos medulares del mismo. Por lo tanto, el recurso de nulidad debe ser desestimado. Voto por la NEGATIVA. El Señor Juez Doctor Azpelicueta votó en igual sentido por los mismos fundamentos. A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR FONT DIJO: I) A fs. 271/96 del expediente n§ 107.675 y a fs. 103/28 del expte. 119.310 dictó sentencia el Señor Juez de Primera Instancia desestimando las excepciones de caducidad y prescripción opuestas, y haciendo lugar a la demanda por cumplimiento de contrato entablada por Miguel Ángel Spolzino contra Sergio Esteban Battiston y Marcelo Gonzalo Blanco, y en su consecuencia, condenando a Sergio Esteban Battiston a abonar al actor el importe de $ 15.216,00, con más los intereses fijados en los considerandos, y a Marcelo Gonzalo Blanco, a abonar al actor la suma de $ 2.500,00, en concepto de daño moral, con más el importe que resulte del proceso de ejecución de sentencia a su cargo por los desperfectos de la casa, en concepto de daño material, deduciendo del total estimado por el perito lo necesario para reparar la parte ampliada, con costas. Apelaron los demandados a fs. 303 del expte. 106.675 y expresaron sus agravios a fs. 314/42, con argumentos que recibieron respuesta de su contraria a fs. 348/49. Los apelantes endilgan al pronunciamiento del Inferior los errores que, a continuación y elaborando un breve resúmen de los que resultan conducentes, se detallan: a) Considerar al contrato base de esta litis como de locación de obra con enfoque en lo normado por el art. 1629, CC y no de compraventa de cosa futura. Señalan al respecto que la sentencia luce un enfoque parcializado basado en la postura de un solo tratadista; que no puede ser una locación de obra desde que no se le puede aplicar la figura del desistimiento; que del boleto de compraventa y la posterior escritura surge, sin margen de duda, que se trata de una compraventa. Expresa, además, su disconformidad con la interpretación realizada del art. 1629, CC, la cual, entiende, no sienta una regla absoluta, y la idea de que cuando quien ejecuta la obra pone la materia, estamos ante una locación de obra, es cuestionada por doctrina. Manifiesta que la conformidad del comprador con el plano y la memoria técnica importa un medio de individualización de la cosa futura. b) Calificar los vicios sobre los que se basa el reclamo de «aparentes» y no considerar, en función de tal calificación, que la «recepción de obra» tiene efecto liberatorio. Dice que en el caso la obra fue recibida sin reservas antes del 16/12/97 (escritura) y en la obra privada no existen dos tipos de recepción como en la obra pública, con lo cual los vicios aparentes se purgan con la sola recepción de la que habla el art. 1647 bis, CC, en el caso con la suscripción de la escritura sin reservas. c) Omitir tratar la existencia de dos relaciones jurídicas: una compraventa y una locación de obra por las ampliaciones contratadas con posterioridad; y en cuanto a esta última, señalan, debió merituar el aquo que los vicios por las ampliaciones debieron aparecer a partir de enero/98, fecha en que quedara concluída la ampliación, además de haberse encomendado el 10/2/98 las tareas de medición de todo lo construído (contrato y ratificación por declaración testimonial del Maestro Mayor de Obra Mancebo), no obstante lo cual su parte fue interpelada -extemporáneamente- en mayo/98. Ergo, señala, debió el Juzgador aplicar el art. 1647 bis, CC en forma correcta y declarar la caducidad del reclamo. d) Otorgar al «convenio de reducción de precio» cierta trascendencia cuando no fue firmado ni aceptado por el propio actor, quedando sin efecto cualquier tipo de reconocimiento que se pudiera imputar a los demandados. e) Calificar y otorgar indemnización por daños, basados en un erróneo enfoque jurídico. Expresa, en tal dirección, que de haber calificado la relación como de compraventa, la acción por daños no podría haber prosperado, pero, aún en caso de admitirse la existencia de una locación de obra el plazo de caducidad del art. 1647 bis, CC se había cumplido con respecto a los vicios aparentes. Sostiene en cuanto a los montos receptados que los incorporados bajo el título «gastos incurridos, gastos futuros, daño moratorio», fueron gastos realizados luego de recepcionada la obra «sin reservas» para subsanar faltas de terminaciones o inadecuadas terminaciones observables a simple vista. No son de dificultosa visualización, agrega, el trabajo total de pintura del inmueble, el cambio de baldosas de la vereda y los interiores de los placares. Continúa expresando que los costos de reparación a los que alude la Pericial de Arquitectura ($ 7.586), fueron acogidos ilegítimamente, toda vez que resultaban «aparentes» y no se determinaron a cuál de las obras correspondían, lo que llevó al a quo a condenar a Battiston por la totalidad de los daños y diferir para la etapa de ejecución de sentencia los que correspondieran a la obra originaria para justificar el momento de condena respecto del co-demandado Blanco. f) Otorgar indemnización por daño moral, pues de haber sido receptada la existencia de una compraventa, tal parcial hubiese resultado improcedente. II) Encuadre jurídico de la relación contractual ¿compraventa o locación de obra?. Como proemio de la cuestión cabe señalar, contrariamente a la evaluación hecha por el recurrente, que una lectura integral del fallo deja ver que el mismo ha sido minuciosamente fundado, no obstante haber puesto énfasis, en algunos tramos, en la obra y doctrina del Dr. Alberto Gaspar Spota. Del contexto del decisorio surge la cita de numerosos antecedentes jurisprudenciales y la opinión de eximios tratadistas que, así como el Dr. Spota, han analizado exhaustivamente el rispioso tema en debate. Además, le compete al Juzgador fundar su fallo de acuerdo a sus convicciones y echar mano al aporte doctrinario que considere relevante y que se adecúe a lo que va a decidir. En suma, poner mayor celo en la opinión de un tratadista que, junto a otros, desarrolla la tesis doctrinaria cuyo modelo decide aplicar el Juzgador al caso concreto, no puede menoscabar, en modo alguno, la decisión. Lo cierto es que los jueces cuando deben encastrar sus decisiones en standares jurídicos de tan amplio margen de apreciación, donde la doctrina y la jurisprudencia no se muestran contestes y cuyas discusiones se remontan a épocas pretéritas del derecho romano,
