CONTRATOS

COMPRAVENTA. Comprador de terreno de un loteo. Protección. Acuerdo transaccional. HOMOLOGACIÓN. Cláusula contractual (pacto comisorio). Violación del art. 8, ley 14005. Interés punitorio abusivo. Observación judicial. No homologación
1– La ley 14005 y leyes complementarias (leyes 23266 y 23073) han tenido como fundamento la protección del comprador que adquiere un lote de terreno perteneciente a un loteo, con pago del precio diferido y escrituración otorgada luego de cumplimiento del pacto. “La costumbre negocial ha difundido los loteos, mediante los cuales una empresa o individuo, propietarios de un inmueble, los divide en partes que luego son vendidas a particulares con un crédito en varias cuotas. Las dificultades se han planteado porque los adquirentes no se transforman en propietarios sino al final del pago de la totalidad del precio, y quedan desprotegidos frente a la insolvencia del vendedor o a la falta de aprobación administrativa de la urbanización. La ley 14005 está destinada a proteger a aquellos compradores de loteos inmobiliarios que suscriben un contrato de compraventa, pagan el precio en mensualidades y obtienen la escritura luego de un tiempo determinado en el contrato.”.

2– “Más allá de lo que las partes hayan estipulado en el contrato, debe desentrañarse la verdadera naturaleza del negocio, que en el caso de autos consiste en que lo que se prometió en venta no es una unidad funcional sino un terreno o parte indivisa de un terreno, asignándose a cada uno de los adquirentes un lote de un determinado metraje, en el cual deberían construir sus casas dentro de un plazo fijado, razón por la cual no puede sino encuadrarse dentro de las previsiones de la ley 14005.”.

3– En autos, se evidencia claramente que el demandado resultó comprador de un lote de terreno delimitado –ad corpus– dentro de un terreno de mayor superficie, con pago del precio en cuotas y escrituración al final del pago total del precio, lo que hace aparecer al caso como comprendido dentro de las previsiones de la ley de loteos. No es cierto que únicamente caen bajo las previsiones de la ley 14005 la compra masiva de lotes de terreno, sino que se debe tratar de la compra de inmuebles fraccionados en lotes cuyo precio sea pagado fraccionado en cuotas periódicas. La ley ha sido dictada en protección de los compradores de lotes para vivienda, que en muchos casos vieron frustradas sus expectativas por la existencia de condiciones gravosas en contratos de adhesión.

4– Analizada la cláusula observada por el a quo, se advierte que existe colisión con lo normado por el art. 8, ley 14005, pues éste requiere que el pacto comisorio no pueda articularse luego de que el comprador hubiere abonado más del 25% del precio de compra o haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra. En el sub lite, las partes han acordado que, cuando el comprador no hubiere abonado el 25% del precio, el vendedor podrá declarar resuelto el contrato con pérdida de las mejoras efectuadas y, si el incumplimiento ocurre luego de abonada tal proporción, el vendedor sólo podrá exigir el cumplimiento total del saldo deudor, lo cual en modo alguno controvierte lo normado por la ley de loteos. Sin embargo, no se ha hecho previsión alguna con respecto al valor de las construcciones existentes en el inmueble, realizadas por el comprador, motivo por el cual la resolución del a quo (no homologación de la cláusula contractual de pacto comisorio expreso) aparece como adecuada.

5– El interés punitorio del 10% mensual fijado en la cláusula no puede ser objeto de amparo judicial, pues la jurisdicción no puede dar cabida a abusos como el señalado. Por todo ello, las partes deben adecuar el convenio en la cláusula observada a los fines de peticionar su homologación.

16097 – C5a. CC Cba. 23/8/05. AI N° 306. Trib. de origen: Juz. 1ª CC Cba. “Héctor Messio y Cía SRL c/ Zapata Marcelo Fabián –Ordinario”

Córdoba, 23 de agosto de 2005

Y CONSIDERANDO:

I. En contra del AI que resolvió: “Homologar, con la salvedad expresada en el considerando Nº II respecto de la cláusula 4, el acuerdo precedentemente transcripto, sin perjuicio de terceros y en cuanto por derecho corresponda, interponiendo para su mayor validez la pública autoridad que el Tribunal inviste…”, dedujo recurso de apelación la actora. Se agravia el actor en contra del decisorio impugnado, en base a que el mismo ha denegado la homologación de la cláusula cuarta del acuerdo transaccional arribado en autos. El inferior ha sustentado en apoyo de su decisión que dicha cláusula, que contiene el pacto comisorio expreso pactado por las partes, violenta lo dispuesto por el art. 8, ley 14005. II. Al momento de expresar agravios, sostiene el quejoso que la iudex inferior ha aplicado erróneamente las disposiciones de la ley 14005 no admitiendo la resolución contractual del boleto en caso de incumplimiento del comprador, cuando en realidad la norma invocada por el magistrado no es aplicable. Afirma que en el caso en examen se trata de la venta de un lote en particular y no de la comercialización de un loteo, condición indispensable para caer dentro de la normativa citada. Agrega que el apelante no discute que la ley 14005 sea de orden público, sino que centra su ataque en que dicha ley no es abarcativa de toda compraventa de un lote de terreno y cuyo precio sea abonado en mensualidades, sino sólo cuando el inmueble es parte de un loteo. Pide en consecuencia que se homologue en su totalidad el acuerdo transaccional arribado y que las costas le sean impuestas al inferior por haber causado un desgaste jurisdiccional innecesario con su errónea resolución. III. La ley 14005 y las leyes complementarias dictadas en el mismo sentido (leyes 23266 y 23073) han tenido como fundamento la protección de aquel comprador que adquirió un lote de terreno perteneciente a un loteo, con pago del precio diferido y escrituración otorgada luego de cumplimiento del pacto. Dice Ricardo Luis Lorenzetti en Tratado de los Contratos, T. I, p. 372, que “La costumbre negocial ha difundido los loteos, mediante los cuales una empresa o individuo, propietarios de un inmueble, los divide en partes que luego son vendidas a particulares con un crédito en varias cuotas. Las dificultades se han planteado porque los adquirentes no se transforman en propietarios sino al final del pago de la totalidad del precio, y quedan desprotegidos frente a la insolvencia del vendedor, o a la falta de aprobación administrativa de la urbanización. La ley 14005 está destinada a proteger a aquellos compradores de loteos inmobiliarios que suscriben un contrato de compraventa, pagan el precio en mensualidades y obtienen la escritura luego de un tiempo determinado en el contrato”. Por su parte, Ernesto Wayar, en Compraventa y Permuta, p. 610, fija como condiciones para la aplicabilidad de la ley 14005 que el contrato tenga por objeto un inmueble fraccionado en lotes, que el precio de cada lote deba ser pagado en cuotas periódicas y que en principio la escritura no se otorgue de inmediato. De los precedentes citados se evidencia la necesidad de examinar la base negocial concertada entre las partes para poder determinar la aplicabilidad o no de la normativa de que se trata. “Más allá de lo que las partes hayan estipulado en el contrato, debe desentrañarse la verdadera naturaleza del negocio, que en el caso de autos consiste que en lo que se prometió en venta no es una unidad funcional sino un terreno o parte indivisa de un terreno, asignándose a cada uno de los adquirentes un lote de un determinado metraje, en el cual deberían construir sus casas dentro de un plazo fijado, razón por la cual no puede sino encuadrarse dentro de las previsiones de la ley 14005 (CNac. Civ. Sala F, “Luque Oscar c/ Las Casuarinas SRL”, LL 1986 –E –422 y “Kupferschmidt Máximo c/ Siano Alfredo”, ED 89-621). Ahora bien, traspolado ello al caso de autos, se evidencia claramente que el demandado resultó comprador de un lote de terreno delimitado –ad corpus– dentro de un terreno de mayor superficie, con pago del precio en cuotas y escrituración al final del pago total del precio, lo que hace aparecer al caso como comprendido dentro de las previsiones de la ley de loteos. No es cierto que únicamente caen bajo sus previsiones la compra masiva de lotes de terreno, sino que se debe tratar de la compra de inmuebles fraccionados en lotes cuyo precio sea pagado fraccionado en cuotas periódicas. La ley ha sido dictada en protección de los compradores de lotes para vivienda, que en muchos casos vieron frustradas sus expectativas por la existencia de condiciones gravosas en contratos de adhesión. En suma, la ley comprende todas las compraventas de inmuebles fraccionados en lotes, como es el caso de autos, motivo por lo cual, el encuadramiento efectuado por el inferior luce como ajustado a derecho. Ahora bien, analizada la cláusula observada por el a quo, advierto que existe colisión con lo normado por el art. 8, ley 14005, ya que éste requiere que el pacto comisorio no puede articularse luego de que el comprador hubiere abonado más del 25% del precio de compra o haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra. En el sub lite, luce con claridad que han acordado las partes que, cuando el comprador no hubiera abonado el 25% del precio, el vendedor podrá declarar resuelto el contrato con pérdida de las mejoras efectuadas, y si el incumplimiento ocurre luego de abonada tal proporción, el vendedor sólo podrá exigir el cumplimiento total del saldo deudor, lo cual en modo alguno controvierte lo normado por la ley 14005. Pero no se ha realizado previsión alguna con respecto al valor de las construcciones existentes en el inmueble y realizadas por el comprador, motivo por lo cual la resolución del inferior aparece como adecuada. Por otro lado, y si bien el magistrado no lo puntualiza expresamente en su resolución, el interés punitorio del 10% mensual fijado en la cláusula no puede ser objeto de amparo judicial, pues la jurisdicción no puede dar cabida a abusos como el señalado. De otra parte, también advierto alguna colisión del acuerdo con lo estatuido por el art.7, ley 14005, pero ello no es materia sometida a la Alzada y por ende no ingreso en su tratamiento. En cuanto hace al pedido de imposición de costas al inferior, no advierto motivo alguno que lo funde. No sólo porque este Tribunal comparte el encuadramiento efectuado por el a quo, sino porque la mera discrepancia con los pronunciamientos jurisdiccionales en modo alguno puede dar base para la imposición de costas solicitada. Somos de la opinión que la Justicia debe desenvolverse en un marco de adecuado respeto y equilibrio, que debe exteriorizarse en el trato que los litigantes prodigan al tribunal y viceversa, en el que los magistrados les deben a los profesionales, más allá de las disímiles opiniones jurídicas. [omissis].

Por ello, razones invocadas y consideraciones expuestas,

SE RESUELVE: 1- Rechazar el recurso de apelación deducido por el actor Héctor Messio SRL y en consecuencia confirmar el AI N° 451 del 2/7/04 en cuanto ha sido materia de recurso. 2- Rechazar el pedido de aplicación de costas al a quo formulado por la apelante. 3- Sin costas en la Alzada.

Abraham Ricardo Griffi –Abel Fernando Granillo – Nora Lloveras ■