CONTRATOS

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Venta de inmueble. BOLETO DE COMPRAVENTA. Muerte de los vendedores. ESCRITURACIÓN. Demanda por transferencia registral en contra del único heredero. NULIDAD DEL CONTRATO. Vicios del consentimiento: disminución de facultades mentales. PRUEBA. Carga probatoria del nulidicente. Aceptación por el demandado de pagos a cuenta. Doctrina de los Actos Propios. Improcedencia de la nulidad. DECLARATORIA DE HEREDEROS. Contrato celebrado por el heredero antes del Auto de declaratoria. Carácter declarativo de la resolución. Validez. MANDATO. PRUEBA. Libertad probatoria de los terceros contratantes
1– En autos, y en lo que respecta a si el vendedor tenía capacidad para ejecutar la transferencia realizada, el demandado (heredero del vendedor)no probó que al momento de la celebración del negocio analizado aquél tuviera viciada su voluntad –tal como afirma–, pese a que sobre él recaía la carga de la prueba de ese hecho. (Voto, Dr. Perrachione).

2– Aunque una persona padezca de una enfermedad grave o terminal, ello por sí solo no importa que esté privada de su razón o voluntad para realizar un acto de disposición. Quien invoca la incapacidad tiene la carga de la prueba, pues se presume que las personas mayores de edad –como regla general– son capaces, salvo que medie una declaración judicial de insania o que por signos exteriores notorios se presuma la incapacidad. (Voto, Dr. Perrachione).

3– En la especie, un elemento dirimente para desestimar el pedido de nulidad planteado por el demandado radica en la actitud asumida por éste luego de la celebración del contrato. En efecto, el accionado en calidad de único y universal heredero (art. 3417 y conc., CC) de sus padres –esto es, del vendedor y de quien puso la impresión dígitopulgar en el convenio–extendió y firmó los recibos que instrumentaron pagos a cuenta realizados por el actor a favor del demandado con relación a los dos negocios objeto de la presente causa. Con ello, el accionado –como heredero y continuador de la personalidad jurídica de sus padres– confirmó y ratificó la validez de la transferencia efectuada por su padre en el boleto, por lo que resulta aplicable la doctrina «de los actos propios». (Voto, Dr. Perrachione).

4– Todo acto anulable, para que resulte anulado requiere la impugnación de aquél a quien la ley otorgue, a tal efecto, una pretensión impugnatoria. Es éste el carácter de la invalidez relativa que implica la anulabilidad (art. 1048, CC). En consecuencia, «tratándose de un acto jurídico bilateral como lo es el contrato, y si sólo a una de las partes la ley le confiere tal pretensión dirigida a obtener el pronunciamiento judicial de la anulabilidad, la vida del contrato depende de esa parte». Como el demandado –en autos– aceptó la validez del contrato extendiendo voluntariamente recibos a cuenta, sin ninguna salvedad, debe entenderse que se operó la «convalidación» o «confirmación» tácita del negocio jurídico; y por lo tanto aquél carece de legitimación sustancial para pedir con posteridad la anulación del acto que con anterioridad había aceptado tácitamente. (Voto, Dr. Perrachione).

5– Con relación al «boleto de compraventa» celebrado entre el demandado y el actor –por el cual le «vende y transfiere» derechos y acciones sobre un terreno–, el accionado no probó que ese negocio haya sido celebrado con total falta de consentimiento e intención como consecuencia de un error de hecho en el instrumento y en el objeto, fruto de una actitud engañosa del actor, ni que los recibos que él extendió hubieran sido firmados en blanco. Atento a que la prueba de los vicios de la voluntad invocados por el demandado recayeron sobre él, y como no cumplió con el «onus probandi», sus defensas deben ser rechazadas de plano (art. 377, CPCN en función del art. 887, CPC). (Voto, Dr. Perrachione).

6– En la especie, la circunstancia de que el demandado hubiera celebrado el contrato antes de que se dictara el Auto de Declaratoria de Herederos de sus padres, no tiene ninguna incidencia en la validez del negocio. Ello pues en nuestro sistema «muerte, apertura y transmisión» se operan en un mismo acto (art. 3417 y conc., CC), sin necesidad de que se dicte a tal fin el Auto mencionado, el cual no tiene un efecto constitutivo, sino meramente declarativo. La declaratoria de herederos es una etapa meramente procesal comprobatoria, de verificación formal de los documentos que sirven para el reconocimiento de los derechos de los herederos. (Voto, Dr. Perrachione).

7– La prueba del mandato debe ser analizada con relación a las partes y respecto de terceros. Entre mandante y mandatario la prueba del contrato se encuentra regida por la regla general del art. 1193, CC, excepto en lo que se refiere a los actos ya cumplidos. Los terceros que han contratado con el mandatario pueden valerse de cualquier medio de prueba para acreditar la existencia del acto; aunque la prueba más eficaz para acreditar que el mandatario ha obrado dentro de los límites de sus atribuciones es el poder mismo. En determinados casos, frente a terceros, puede prescindirse del poder cuando una persona obra en nombre de otra sin mandato suficiente y, sin embargo, las circunstancias que rodean su gestión hacen razonable suponer que obra en ejercicio de un poder. En el conflicto entre el interés de quien no dio poderes suficientes y el del tercero de buena fe que creyó por razones serias que había mandato, la ley se inclina frecuentemente por este último, protegiendo de este modo la seguridad jurídica (Voto, Dr. Perrachione).

8– En autos, el esfuerzo desplegado por el actor tendiente a demostrar que la testigo estuvo autorizada por los contratantes para recibir los pagos instrumentados en los recibos o que al menos en apariencia lo estuvo, es un hecho que no se desprende de la prueba rendida. La circunstancia de que la testigo referenciada hubiera intervenido y presenciado la celebración de los contratos y se hubiera reservado uno de los ejemplares no constituye elemento de prueba suficiente por sí solo para considerarla frente al actor autorizada a recibir los pagos en cuestión. (Voto, Dr. Perrachione).

16924 – CCC y CA San Francisco. 28/5/07. Sentencia N° 23. Trib. de origen: Juzg. 1ª. CC San Francisco. “Brizio Rodolfo Pedro c/ Jorge José Guillermo Giraudo – Ordinario”

2a. Instancia. San Francisco, 28 de mayo de 2007

1) ¿Es procedente el recurso de apelación intentado por el demandado?
2) ¿Es procedente el recurso de apelación intentado por el actor?

A LA PRIMERA CUESTIÓN

El doctor Mario Claudio Perrachione dijo:

I. En autos, interpusieron recursos de apelación el actor y el demandado en contra de la Sentencia Nº 169 de fecha 21/7/05 en la que se resolvió: «1) Hacer lugar parcialmente a la demanda incoada por el señor Rodolfo Pedro Brizio, y en consecuencia, condenar al señor Jorge José Pedro Giraudo a otorgar escritura traslativa de dominio respecto de derechos y acciones equivalentes a seis hectáreas cinco mil setenta y seis metros cuadrados sobre el siguiente inmueble: Una fracción de terreno y sus mejoras, ubicada en el lugar denominado «La Malacara», pedanía Sacanta, departamento San Justo, provincia de Córdoba, que se integra por cuatro fracciones, totalizando una superficie de ciento cincuenta y nueve hectáreas cuatro áreas treinta y cuatro centiáreas, en el término de sesenta días, bajo apercibimiento de otorgarse por el Juzgado si fuera posible; debiendo resolverse la obligación en el pago de daños y perjuicios en caso de resultar imposible su otorgamiento; lo que se determinará por la vía de la ejecución de sentencia. 2) Rechazar la demanda de escrituración incoada respecto de derechos y acciones equivalentes a veinte hectáreas en relación del inmueble ubicado en el lugar denominado «La Malacara», pedanía Sacanta, departamento San Justo, Provincia de Córdoba. 3) Imponer las costas en el cincuenta por ciento a cada una de las partes…». El caso: El actor: Rodolfo Pedro Brizio interpuso demanda de «cumplimiento de contrato» en contra de Jorge José Guillermo Giraudo, para que se lo condene a otorgarle la transferencia registral de los bienes objeto de los dos contratos que pasa a detallar; el primero de fecha 4/6/99, celebrado con el padre del demandado: José Giraudo; y el segundo de fecha 22/7/99, celebrado con el demandado. En el primero afirma haber adquirido derechos y acciones equivalentes a 20 hectáreas, sobre una fracción de terreno rural denominado «La Malacara». Mientras que en el segundo dice haber adquirido 6 has. 5.073 m2. El vendedor del primer inmueble y su esposa han fallecido con posterioridad y el demandado es el único heredero de ambos. Agrega que tiene la posesión y que ha abonado casi íntegramente el precio convenido, adeudando solamente la suma de $ 286 por el segundo contrato, cantidad que ofrece abonar. El demandado negó categóricamente en el responde los hechos invocados por el actor y cuestionó la validez de los contratos presentados por el actor por adolecer de vicios de la voluntad y defectos formales graves. II. El fallo: Hizo lugar parcialmente a la demanda, interpuesta por el actor, condenando al demandado a otorgar escritura traslativa de dominio respecto de derechos y acciones equivalentes a 6 has. 5.076 m2; y por otro lado, rechazó por falta de pago total del precio convenido, la escrituración incoada respecto de derechos y acciones equivalentes a 20 has. III. Los agravios: 1) El demandado expresa agravios por intermedio de sus apoderados a fs. 450/457v.; alega como primer agravio que los instrumentos privados en los que el actor funda la pretensión no cumplieron con el requisito del doble ejemplar para tener validez, y que además de las constancias y pruebas de autos surge que jamás hubo confirmación por parte de los otorgantes Sr. José Giraudo y Sra. Anita Bogetti de Giraudo en cuanto al contrato de fs. 3/4, máxime si hubo tiempo (estaban vivos los otorgantes) y comportamientos (pagos del actor recibidos por la testigo parte y nunca entregados a los vendedores ni al heredero) que pudieron haber inducido la veracidad del instrumento, pero esto no ocurrió, y no corresponde incluso utilizarse los pagos recibidos por el único heredero como acto confirmatorio, ya que estos pagos comienzan tres meses después de la supuesta celebración y habiendo mediado cinco pagos en ese ínterin que recibió y retuvo la «testigo parte» Estela Giraudo, como confirmación de un acto jurídico en el que nunca intervino, ello de ser interpretado así configuraría un grave error judicial. Cuestiona que el juez le otorgue validez y le dé rango de consentimiento a la huella digital presuntamente perteneciente a la esposa del vendedor, considerando que no está probado que le pertenezca a ella y, en caso de ser cierto este hecho, el mismo no acredita el consentimiento (sólo individualiza a la persona). El a quo –dice– debió rechazar la validez y/o anular el instrumento privado denominado contrato de compraventa, tal como hizo con los pagos recibidos por la testigo: Estela Maris Reina Giraudo de Viroglio, quien declaró que tenía guardado el contrato, que le fue leído a su tía (esposa del vendedor) y quien puso el dedo luego de aceptar el contrato; señala que como esa testigo incurrió en serias contradicciones, no puede ser valorada su declaración; que el juez violó lo dispuesto por el art. 1012, CC, que no admite morigeración; que, por lo tanto, se hizo un contrato en un domicilio que no es cierto, en una fecha que no es cierta, que fue apropiado y ocultado por la «testigo-parte», quien también cobró y retuvo los pagos y otorgó recibos y nunca les avisó a los propios otorgantes (los padres del heredero demandado) ni al único heredero de ellos. Que los otorgantes según la testigo-parte interesada, estaban bien de salud para firmar y comprender cabalmente lo que hacían y simultáneamente dice: «para tomarle la impresión a su tía, ya estaba mal, y no podía escribir ni mover la mano…»; que aparte de este contradictorio testimonio, los otorgantes nunca cobraron ni un peso, lo que de ocurrir hubiera confirmado la existencia y veracidad del instrumento. Que además de lo manifestado, quedó probado que la testigo parte ya había empezado a cobrar la venta de ese campo inclusive tres días antes de la celebración del contrato (recibo de fecha 1/6/99); que el a quo se equivoca al considerar que los esposos vendedores en el boleto de fs. 3/4 tenían capacidad para celebrar ese acto, en base a lo que declararon testigos que no son médicos; funda este agravio en que el a quo rechazó la demanda de escrituración de las 20 hectáres porque el actor no probó haber pagado la totalidad del precio, cuando en rigor debe rechazarse aquella pretensión por nulidad o inexistencia del contrato de fs. 3/4. Como segundo agravio considera que al haberse admitido parcialmente la demanda haciendo lugar a la escrituración de seis hectáreas cinco mil setenta y seis metros, se les causa un gravamen irreparable ya que se hace lugar a la demanda sin considerar las defensas esgrimidas por su parte. Alega que el contrato está firmado por el demandado, los recibos están firmados por el demandado, pero se dijo y se puede presumir, considerando las actitudes del actor y de su interesada «testigo parte», que las firmas fueron puestas en blanco (surge evidente y no fue negado por el actor, que el cuerpo de escritura de los recibos de pago firmados por el demandado han sido puestos de puño y letra por Rodolfo Brizio, y el a quo del mismo modo debió dar por acreditado el comportamiento del actor); que estos hechos están concatenados con el aprovechamiento de la situación de alteración emocional que atravesó el demandado, ya que en la fecha en que él celebró el contrato de fs. 5/6 se enfermaron gravemente sus padres y luego murieron, lo que denota el abuso y la lesión de la que él fue objeto al realizar dicha venta. El actor a fs. 461/462 contestó el traslado de esa expresión de agravios y solicitó su rechazo con costas. IV. La solución: 1) El demandado persigue que se declare la nulidad del denominado «boleto de compraventa» de fecha 4/6/99, obrante a fs. 3/4, mediante el cual el Sr. José Giraudo (padre del demandado) le «vende y transfiere» al actor derechos y acciones equivalentes a 20 hectáreas, en el inmueble ubicado en el lugar denominado «La Malacara», Pedanía Sacanta, Dpto. San Justo, Prov. de Córdoba. Uno de los vicios que aquél invoca es el correspondiente a la firma del vendedor. La pericial caligráfica en el punto VI, de las «conclusiones», a fs. 374, determinó que «una de las signaturas de ese instrumento ofrecidas como dubitadas, pertenece al puño escritor del difunto Sr. José Giraudo»; y como esta prueba no fue impugnada ni adolece de vicios lógicos ni de falta de fundamentación técnica, las reglas de la sana crítica imponen seguir sus conclusiones (art. 283, CPC). En orden a si el vendedor tenía capacidad para ejecutar la transferencia referenciada, el demandado no probó que al momento de la celebración del negocio analizado aquél tuviera viciada su voluntad, tal como afirma en el responde y en la expresión de agravios, pese a que sobre el impugnante recaía la carga de la prueba de ese hecho. En este sentido se ha dicho que aunque una persona padezca de una enfermedad grave o terminal, ello por sí solo no importa que esté privada de su razón o voluntad para realizar un acto de disposición; a ello debe agregarse que quien invoca la incapacidad tiene la carga de la prueba, pues se presume que las personas mayores de edad como regla general son capaces, salvo que medie una declaración judicial de insania o que por signos exteriores notorios se presuma la incapacidad. Pero más allá de todo ello, un elemento dirimente para desestimar el pedido de nulidad intentado por el demandado radica en la actitud asumida por este último luego de la celebración del contrato de fs. 3/4. En efecto, el demandado en calidad de único y universal heredero (art. 3417 y conc., CC) de sus padres: José Giraudo (vendedor) y de su madre Anita Bogetti de Giraudo (que puso la impresión dígito pulgar en ese convenio de conformidad a lo dispuesto por el art. 1277, CC), extendió y firmó los recibos cuyas fotocopias obran a fs. 10, 12/14, pues pese a que él negó su firma, la pericia caligráfica antes citada en el punto b) de las «conclusiones» dispuso que: «las signaturas insertas en los siguientes recibos de pago con fecha 6/8/99; 13/8/99; 20/8/99; 15/9/99; 17/9/99; 18/10/99; 1/11/99; 16/11/99; 25/11/99; 7/12/99; 3/2/00; 17/3/00; 17/5/00; 11/7/00; 21/7/00; 7/9/00; 6/10/00; 8/11/00; 14/12/00; 23/2/01; 20/4/01; 15/6/01; 7/9/01; 16/11/01; 7/12/01; 14/2/02; 1/3/02; 24/5/02: todos con lugar en la ciudad de San Francisco, pertenecen al puño escritor del Sr. Jorge José Guillermo Giraudo, por lo tanto las firmas ofrecidas como dubitadas son auténticas». Como estos recibos instrumentaron pagos a cuenta realizados por el actor a favor del demandado en relación con los dos negocios objeto de la presente causa, debe entenderse que el demandado, como heredero y continuador de la personalidad jurídica de sus padres, confirmó y ratificó mediante los recibos mencionados la validez de la transferencia efectuada por su padre en el boleto de fs. 3/4; siendo aplicable, al respecto, la doctrina «de los actos propios»: «Venire contra factum proprium nulli conceditur«, en virtud de la cual «el sometimiento voluntario y sin reserva expresa a cierto régimen impide su posterior impugnación constitucional, no pudiendo ejercerse una protección judicial manifiestamente incompatible con una conducta anterior, deliberada, jurídicamente relevante y plenamente eficaz» (CSJN, 13/7/04, «Cabrera, Gerónimo Rafael y otro c/ Poder Ejecutivo Nacional»(*), Suplemento Especial de La Ley, sobre este fallo, del 14/7/04, p. 17). En sentido concordante la ley dispone que todo acto anulable, para que resulte anulado requiere la impugnación de aquél a quien la ley otorgue, a tal efecto, una pretensión impugnatoria. Es éste el carácter de la invalidez relativa que implica la anulabilidad (art. 1048, CC). En consecuencia, «tratándose de un acto jurídico bilateral como lo es el contrato, y si sólo a una de las partes la ley le confiere tal pretensión dirigida a obtener el pronunciamiento judicial de la anulabilidad, la vida del contrato depende de esa parte» (Spota, Alberto G., Instituciones de Derecho Civil. Contratos, V. II, Depalma, Bs. As., 1975, Nº 337, pp. 336/337). De allí, como demandado aceptó la validez del contrato de fs. 3/4, extendiendo voluntariamente recibos a cuenta, sin ninguna salvedad, debe entenderse que se operó la «convalidación» o «confirmación» tácita de ese negocio jurídico; y por lo tanto aquél carece de legitimación sustancial para pedir con posteridad la anulación del acto que con anterioridad había aceptado tácitamente. Esta conclusión hace que resulte innecesario analizar la validez que en nuestro sistema jurídico tiene la impresión dígitopulgar colocada por la madre del demandado en el contrato de fs. 3/4, en calidad de esposa del vendedor a modo del asentimiento previsto por el art. 1277, CC, pues de todas formas aquél con su «confirmación tácita» exteriorizada mediante los recibos antes referenciados (extendidos sin «reserva» a favor del actor), convalidó y confirmó el negocio que intenta impugnar en esta ocasión. 2) Con relación al denominado «boleto de compraventa» cuya copia certificada obra a fs. 5/6, de fecha 22/7/99, mediante el cual el demandado le «vende y transfiere» al actor derechos y acciones equivalentes a 6 hectáreas 5073 m2 sobre el inmueble objeto del contrato anterior, aquél no probó lo que sostiene en el punto 2) del «responde» y reiteró en la alzada como segundo agravio, en el sentido de que ese negocio lo celebró con total falta de consentimiento e intención como consecuencia de un error de hecho en el instrumento y en el objeto, fruto de una actitud engañosa del actor, ni que los recibos que él extendió hubieran sido firmados en blanco. La prueba de los vicios de la voluntad invocados por el demandado recayó sobre él y, como no cumplió con el «onus probandi«, sus defensas deben ser rechazadas de plano (art. 377, CPCN en función del art. 887, CPC). La interpretación de la existencia de tales vicios debe ser además restrictiva. La circunstancia de que el demandado hubiera celebrado el contrato que nos ocupa antes de que se dictara el Auto de declaratoria de herederos de sus padres no tiene ninguna incidencia en la validez de aquel negocio, pues en nuestro sistema: «muerte, apertura y transmisión» se operan en un mismo acto (art. 3417 y conc., CC), sin necesidad de que se dicte a tal fin el Auto mencionado, el cual no tiene un efecto constitutivo sino meramente declarativo. En efecto, la «declaratoria de herederos» es una etapa meramente procesal comprobatoria de verificación formal de los documentos que sirven para el reconocimiento de los derechos de los herederos (Ver, Semanario Jurídico Tº 82-2000-B-184). Voto por la negativa.

El doctor Francisco Enrique Merino adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Mario Claudio Perrachione dijo:

1. Expresión de agravios: El actor los expresa a fs. 442/446. Disiente con el a quo en cuanto ha declarado inoponible los recibos suscriptos por la Sra. Reina de Viroglio por considerar que no se trató de pagos correctos y de ello se agravia por lo siguiente: 1) Porque no es verdad que para recibir esos pagos la nombrada deba exhibir un poder especial, pues esa facultad puede ser tácitamente otorgada (Salas-Trigo Represas; Código Civil Anotado, t. 2, p. 429, Edigraf, Dic. 1974); 2) Porque la exhibición de tal poder especial queda superada tan pronto se advierta que la Sra. Estela Maris Reina Giraudo de Viroglio había asumido o bien la representación del vendedor a través de un mandato tácito (art. 1873, CC) a mérito del estado de postración en que se encontraba en la época de los hechos, o en su defecto actuaba por esas mismas circunstancias de hecho, como gestora de negocios, cuyos efectos sobre el tópico son idénticos al del mandato tácito. Alega que en autos existen pruebas suficientes que lo tienen por acreditado (art. 1874, CC) consistentes en: a) El silencio guardado ante la actividad desarrollada por la Sra. Estela Maris Reina Giraudo de Viroglio; b) El hecho de que el negocio se haya concretado en la vivienda particular de la Sra. Estela Maris Reina de Viroglio; c) El hecho de que la nombrada abonara cuentas de los interesados; d) Lo apuntado por el juez a quo a fs. 422 v. cuando aludiendo a la personalidad del demandado advierte que «…no aparecía como descabellado que una tercera persona hubiera estado autorizada para recibir los pagos y pagar los gastos…». Que las circunstancias de hecho existentes al momento del otorgamiento de los recibos cuestionados obligan a que aun en el caso de ausencia o insuficiencia de mandato, el conflicto se resuelva en favor del tercero de buena fe que creyó por razones serias que había mandato protegiendo de ese modo la seguridad jurídica. El demandado contestó estos agravios a fs. 447/448 v., solicitando el rechazo del recurso de apelación con costas. 2. La Solución: El tema de la prueba del mandato debe ser analizado con relación a las partes y respecto de terceros. Entre mandante y mandatario la prueba del contrato se encuentra regida por la regla general del art. 1193, CC, excepto en lo que se refiere a los actos ya cumplidos. Los terceros que han contratado con el mandatario pueden valerse de cualquier medio de prueba para acreditar la existencia del acto (Ver Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil. Contratos, t. II, 4ª. edic. actualizada, Abeledo-Perrot, Bs. As., 1979, Nº 1637, p. 480); aunque, de todos modos, la prueba más eficaz para acreditar que el mandatario ha obrado dentro de los límites de sus atribuciones es el poder mismo. En determinados casos, frente a terceros, puede prescindirse del poder cuando una persona obra en nombre de otra sin mandato suficiente y, sin embargo, las circunstancias que rodean su gestión hacen razonable suponer que obra en ejercicio de un poder. En el conflicto entre el interés de quien no dio poderes suficientes y el del tercero de buena fe que creyó por razones serias que había mandato, la ley se inclina frecuentemente por este último, protegiendo de este modo la seguridad jurídica (Ibídem, Nº 1743, p. 541). Pero, en la especie, pese al esfuerzo desplegado por el actor a fs. 442 v./446, tendiente a demostrar que la testigo Estela Maris Reina Giraudo de Viroglio estuvo autorizada por los contratantes para recibir los pagos instrumentados en los recibos de fs. 8, 9, 11 y 15, ó que al menos en apariencia lo estuvo, es un hecho que no se desprende de la prueba rendida en estos autos. En efecto, la circunstancia de que la testigo referenciada hubiera intervenido y presenciado la celebración de los contratos y se hubiera reservado uno de los ejemplares del contrato de fs. 3/4, no constituyen elementos de prueba suficientes por sí solos para considerarla frente al actor autorizada a recibir los pagos en cuestión. La declaración testimonial prestada por aquélla a fs. 305/308, también es insuficiente para ello, pues, por regla general, las personas no pueden mediante su propia declaración preconstituir prueba a su favor. Los recibos acompañados por la testigo junto con su declaración, a fs. 299 y ss., referidos a pagos efectuados por ella a la empresa «Pagano» correspondientes a gastos de sepelio de José Giraudo y de Anita Giraudo, tampoco prueban dicha autorización o su apariencia, pues se refieren a una contratación ajena a la cuestión discutida en este caso. En cuanto a que el demandado al firmar los recibos de fs. 10, 12/14 y 16/25 convalidó los recibos suscriptos en su nombre por la testigo Estela Maris Reina Giraudo de Viroglio, ello tampoco es cierto, pues de acuerdo con la imputación de aquellos recibos, lo que el demandado «confirmó» es la validez y existencia de los contratos de fs. 3/4 y 5/6 objeto de esta causa y no los recibos suscriptos por aquella. En conclusión, debe confirmarse la sentencia de primer grado en cuanto en el «considerando» VI) a fs. 422/ 425 v., tuvo por inoponibles para el demandado los pagos realizados por el actor a favor de la testigo antes nombrada, y en consecuencia rechazó la demanda de escrituración con relación a los derechos y acciones correspondientes a 20 hectáreas ubicadas en el predio denominado «La Malacara». Este rechazo de la pretensión de escrituración es correcto, al demostrarse en la especie que el actor en calidad de comprador no pagó la totalidad del precio convenido, pero aclarándose al mismo tiempo que este rechazo no prejuzga sobre el derecho cuestionado en sí; por lo que cumplido íntegramente el pago adeudado, el actor podrá nuevamente reclamar la pretensión básica (de escrituración) de perdurar la mora o el incumplimiento de la contraparte (En este sentido, ver SCJ Bs. As., 16/8/55, JA 1956, v. II, p. 147; LL, t. 81, p. 343, citados por Morello, Augusto M., El Boleto de Compraventa Inmobiliaria, t. 1, Librería Edit. Platense, La Plata, 1981, p. 420, nota 683). Las costas del recurso interpuesto por el actor deben distribuirse por el orden causado atento a que por la índole de la cuestión, él tuvo razón probable para litigar creyendo que la testigo Estela Maris Reina Giraudo de Viroglio, por aplicación de la teoría de la apariencia, estaba autorizada para recibir los pagos instrumentados en los recibos suscriptos por ella en nombre del demandado. Voto por la negativa.

El doctor Francisco Enrique Merino adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A mérito del acuerdo que antecede,

SE RESUELVE: I) Rechazar el recurso de apelación deducido por el demandado, con costas. II) Rechazar el recurso de apelación intentado por el actor, imponiendo las costas por su orden.

Mario C. Perrachione – Francisco E. Merino ■

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