LOCACIÓN. Revisión contractual. Supuestos admitidos legalmente. CANON LOCATIVO. Precio pactado en dólares estadounidenses. Emergencia económica. Modificación por ley. Desajuste. Carga de la prueba. PRUEBA TESTIMONIAL. Insuficiencia para acreditar la desproporción del precio a partir de la emergencia económica
1– La pretensión ejercida en autos importa la revisión contractual de la locación en lo que hace a una de las obligaciones medulares: el canon locativo. Tal posibilidad de acción se entiende como la pretensión judicial articulada por una de las partes del contrato, encaminada a obtener la modificación o reajuste del contenido negocial originario. Ello constituye una vicisitud excepcional, enmarcada en la regla general que determina la incondicionada fidelidad al contrato.
2– En el Código de Vélez los supuestos de revisión se encontraban ciertamente acotados; ha sido la ley 17711 la que amplió el catálogo de hipótesis de revisión contractual: lesión objetiva-subjetiva (art. 954), la imprevisión contractual (art. 1198), morigeración de cláusulas penales abusivas (art. 656). No obstante, en el plexo normativo de la emergencia económica financiera declarada por la ley 25561 y art. 8, decreto 214/02, coexisten una revisión imperativa de origen legal (la pesificación más CER contemplada en su párrafo 1º) y otra eventual, de naturaleza jurisdiccional y ejercida a instancia de parte, tal como se ha propuesto en el caso. Por su parte, el art. 1198 regula una hipótesis de resolución –y eventualmente de revisión– de naturaleza exclusivamente judicial.
3– El hecho extraordinario de la devaluación en principio no requiere de alegación ni acreditación por el deudor o acreedor de la concreta relación jurídica; pero sí en lo que hace al quiebre del sinalagma del contrato cuando, no obstante la previsión legal, existe un trastocamiento de las prestaciones en franco beneficio de alguna de las partes.
4– En el caso, si bien se argumentó desproporción en lo que hace a la prestación de abono del canon locativo conforme el fin del arrendamiento establecido en la cláusula primera –destinado a cosecha gruesa y fina–, lo cierto es que el actor no ha producido prueba suficiente. En efecto, el desequilibrio argumentado encuentra fundamento desde el punto de vista del rendimiento del campo, por lo que resultaba trascendente acreditar tal circunstancia tanto al tiempo de la concertación contractual cuanto a posteriori, esto es, después de sucedido el cese de la convertibilidad, a modo de parámetro para fijar el canon locativo de la fracción de campo arrendada.
5– Las testimoniales rendidas por quienes habrían sido anteriores arrendatarios no permiten conocimiento certero al respecto. Ello porque refieren a «su experiencia» que, como es sabido, resulta aleatoria debido a factores que inciden en el rendimiento de un campo: régimen de lluvias, piedra, semillas, etc. A lo que se añade que se desconocen otras condiciones del campo, entre otras, aguadas, etc., tal como se desprende de la informativa de la Sociedad Rural de Jesús María.
6– Lo real es que no puede fijarse o reajustarse el canon locativo sólo a partir de los dichos de los testigos. Existe, pues, deficiencia en el material probatorio y el incumplimiento de dicha carga perjudica la pretensión propuesta. «La carga de la prueba es el imperativo o el peso que tienen las partes de activar adecuadamente las fuentes de prueba para que demuestren los hechos que les corresponda probar a través de los medios probatorios y sirve al juez en los procesos dispositivos como elemento que forma su convicción ante la prueba insuficiente, incierta o faltante».
7– En el caso de autos, el monto del alquiler fue pactado en dólares, por lo tanto quedó incluido dentro de la legislación de emergencia antes citada, aplicación en la especie que resulta no sólo en atención a su carácter de orden público, sino que, además, fue expresamente solicitada por el actor al impetrar su demanda de reajuste de precio.
8– La sentenciante se equivoca al establecer que la suma mandada a pagar devengará un interés desde que quede firme la sentencia y en el caso de no pagar el demandado, pues tratándose de obligaciones periódicas (arriendos), dicho interés deberá correr desde el vencimiento de cada arriendo a partir de febrero de 2002. Por otro costado y en función de que las obligaciones se fueron cumpliendo mensualmente pero en un monto menor, el interés moratorio establecido se aplicará sobre la diferencia que resulte del monto del arriendo con más la aplicación del CER y lo efectivamente abonado en su momento (art. 505, 508 y cc., CC).
16609 – C4a. CC Cba. 5/9/06. Sentencia Nº 105. Trib. de origen: Juz.36ª. CC Cba. “Postay, Juan Carlos c/ Domínguez, Juan Daniel –Ordinario –Otros –Recurso de Apelación”
2a. Instancia. Córdoba, 5 de septiembre de 2006
1) ¿Procede el recurso de la actora?
2) ¿Procede el recurso de la demandada?
A LA PRIMERA CUESTIÓN
La doctora Cristina González de la Vega de Opl dijo:
En autos la parte actora interpuso recurso de apelación, al que adhirió la parte demandada, en contra de la Sent. Nº 446 de fecha 16/9/05, dictada por el Juz.36ª CC de esta ciudad y cuya parte resolutiva dispone: “1) Hacer lugar a la demanda de reajuste de precio del arrendamiento sobre el contrato celebrado el 22/10/01 entre el Sr. Juan Carlos Postay y Juan Daniel Domínguez fijando la misma en la suma de $650,00 con más la aplicación del CER en la forma expuesta en los considerandos precedentes. 2) En consecuencia, condenar al Sr. Juan Daniel Domínguez a pagar al Sr. Juan Carlos Postay la suma de pesos resultante de la liquidación a formularse, bajo apercibimiento de aplicar los intereses conforme el considerando respectivo. 3) Condenar en costas al vencido…”. I. Por razones metodológicas cuadra analizar en primer término el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, señor Juan Carlos Postay. II. El recurrente se agravia porque considera que la suma mandada a pagar como reajuste de precio de la locación que se demandara resulta insuficiente e inequitativo para su parte. Aduce que la sentenciante no ha valorado la prueba ofrecida por su parte. III. Abordado el estudio de los agravios a la luz de las constancias de autos, me pronuncio en el siguiente sentido. La parte actora inicia demanda de reajuste del precio de los arriendos que emergen del contrato de locación celebrado con el demandado –el que se pactó originariamente en US$ 650,00– solicitando sea reajustado en la suma de $ 1885,00, en relación a la cotización de los cereales y teniendo en cuenta el valor del dólar a US$ 2,90. Fundó su demanda en lo dispuesto en la ley 25561 y su decreto reglamentario 214/02- art. 8 y en los arts. 743, 1071, 1198 y 954, CC. La señora jueza a quo ha resuelto la contienda aplicando el reajuste legal del arriendo a la suma de $ 650 con más la aplicación del coeficiente de referencia (CER) en virtud de la normativa que rige la emergencia. En primer lugar cabe señalar que la pretensión ejercida importa la revisión contractual de la locación en lo que hace a una de las obligaciones medulares: canon locativo. Tal posibilidad de acción se entiende como la pretensión judicial articulada por una de las partes del contrato, encaminada a obtener la modificación o reajuste del contenido negocial originario. Ello constituye una vicisitud excepcional, enmarcada en la regla general que determina la incondicionada fidelidad al contrato. En el Código de Vélez los supuestos de revisión se encontraban ciertamente acotados; ha sido la ley 17711 la que amplió el catálogo de hipótesis de revisión contractual: lesión objetiva-subjetiva (art. 954), la imprevisión contractual (art. 1198), morigeración de cláusulas penales abusivas (art. 656). No obstante lo expuesto, en el plexo normativo de la emergencia económica financiera declarada por la ley 25561 y art. 8, decr. 214/02, coexisten una revisión imperativa de origen legal (la pesificación más CER contemplada en su primer párrafo) y otra eventual, de naturaleza jurisdiccional y ejercida a instancia de parte, tal como se ha propuesto en el caso. Por su parte, el art. 1198 regula una hipótesis de resolución y eventualmente de revisión, de naturaleza exclusivamente judicial. El hecho extraordinario de la devaluación de comienzos de 2002, calificado como tal por el propio legislador, en principio no requiere de alegación ni acreditación por el deudor o acreedor de la concreta relación jurídica; pero sí en lo que hace al quiebre del sinalagma del contrato, cuando, no obstante la previsión legal, existe un trastocamiento de las prestaciones, en franco beneficio de alguna de las partes. En esa línea se sostiene que «la ley 25561 ha consagrado una suerte de declaración legislativa genérica de imprevisión sobre las relaciones de derecho privado vigentes a la fecha de entrada en vigencia del nuevo régimen legal» (Palacio, Lino Alberto, “Sobre la inaplicabilidad de la denominada pesificación a las obligaciones en mora al 6/1/02″, LL, 2002-E, 981). Ahora bien, cuadra señalar con relación a la cuestión sometida a decisión que ésta ha sido correctamente decidida. El decreto N° 214/02 dictado por el Poder Ejecutivo Nacional (publicado el 4/2/02) a partir de facultades otorgadas por la ley 25561, dispuso que quedan convertidas a pesos todas las obligaciones de dar sumas de dinero expresadas en dólares u otras monedas; en relación de cambio a 1,4 los depósitos (art. 2°) y en relación 1 a 1 las demás deudas (art. 3°) las con el sistema financiero, y para el caso que nos ocupa el artículo 8° se refiere al resto de las deudas. La consecuencia sería que el deudor cumple devolviendo pesos a la relación indicada (art. 3), actualizando la obligación por coeficiente de actualizacion de referencia (art. 4°), aplicable desde 4/2/02. En aquel art. 8 que ya hemos mencionado se dispone que las obligaciones exigibles de dar sumas de dinero, expresadas en dólares u otra moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero, cualquiera sea su origen o naturaleza, se convertirán a razón de un dólar estadounidense (U$S 1) = un peso ($ 1), aplicándose a ellas lo dispuesto en el art. 4 del decreto (es decir: actualización por el CER). En el caso, si bien se argumentó desproporción en lo que hace a la prestación de abono del canon locativo conforme el fin del arrendamiento establecido en la cláusula 1ª –destinado a cosecha gruesa y fina–, lo cierto es que el actor no ha producido prueba suficiente. En efecto, el desequilibrio argumentado encuentra fundamento desde el punto de vista del rendimiento del campo, por lo que resultaba trascendente acreditar tal circunstancia tanto al tiempo de la concertación contractual cuanto a posteriori, esto es, después de sucedido el cese de la convertibilidad, a modo de parámetro para fijar el canon locativo de la fracción de campo arrendada. Es importante señalar que las testimoniales rendidas por quienes habrían sido anteriores arrendatarios (Sres. Juan Carlos Tubic, fs. 128 y Constantino Villar, fs. 123) no permiten conocimiento certero al respecto. Ello porque refieren a «su experiencia» que, como es sabido, resulta aleatoria, debido a factores que inciden en el rendimiento de un campo: régimen de lluvias, piedra, semillas, etc. A lo que se añade que se desconocen otras condiciones del campo, entre otras, aguadas, etc., tal como se desprende de la informativa de la Sociedad Rural de Jesús María. Y en esta visión, lo real es que no puede fijarse o reajustarse el canon locativo sólo en base a los dichos de los testigos. Existe, pues, deficiencia en el material probatorio y, como es sabido, el incumplimiento de dicha carga perjudica la pretensión propuesta. Viene a cuento recordar que «la carga de la prueba es el imperativo o el peso que tienen las partes de activar adecuadamente las fuentes de prueba para que demuestren los hechos que les corresponda probar a través de los medios probatorios y sirve al juez en los procesos dispositivos como elemento que forma su convicción ante la prueba insuficiente, incierta o faltante» (Falcón, Enrique M., Tratado de Derecho Procesal Civil y Comercial, Ed. Rubinzal – Culzoni, Sta. Fe, 2006, T. II, pág. 648). De allí, entonces, que la denunciada omisión de valorar la prueba en nada incide para la suerte del litigio, en razón de lo apuntado precedentemente; por lo tanto, la solución a que arriba la jueza, esto es, la readecuación legal, por el coeficiente CER, debe mantenerse. En el caso de autos el monto del alquiler fue pactado en dólares, por lo tanto quedó incluido dentro de la legislación de emergencia antes citada, aplicación en la especie que resulta no sólo en atención a su carácter de orden público, sino que, además, fue expresamente solicitada por el actor al impetrar su demanda de reajuste de precio. IV. Con relación a la omisión de valorar la prueba incorporada al proceso por el actor a los fines de la determinación del precio, consistente ésta en testimoniales e informativa, cuadra señalar que la misma es irrelevante para resolver el caso de autos como se expresa supra. Adviértase que no se ha convenido que el precio se fijaría con relación a la cotización de los cereales. V. Sin embargo, la sentenciante se equivoca al establecer que la suma mandada a pagar devengará un interés desde que quede firme la sentencia y en el caso de no pagar el demandado, pues tratándose de obligaciones periódicas (arriendos), dicho interés deberá correr desde el vencimiento de cada arriendo a partir de febrero de 2002. Por otro costado y en función de que las mismas se fueron cumpliendo mensualmente pero en un monto menor, el interés moratorio establecido se aplicará sobre la diferencia que resulte del monto del arriendo ($650) con más la aplicación del CER y lo efectivamente abonado en su momento (art. 505, 508 y cc., CC).
Los doctores Raúl E. Fernández y Miguel Ángel Bustos Argañarás adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN
La doctora Cristina González de la Vega de Opl dijo:
Corresponde ingresar al análisis del agravio traído por el demandado a esta Sede, al adherir al recurso impetrado por la parte actora. Pretende la parte demandada se modifique la condena en costas, distribuyéndoselas conforme al vencimiento obtenido por cada parte. Cuadra señalar al respecto que se trata de un supuesto de vencimientos recíprocos (art. 132, CPC), por lo que corresponde hacer lugar a la queja en tanto la imposición de las costas no ha guardado la proporción de aquellos. Si bien el art. 132, CPC, establece que en casos de vencimientos mutuos las costas se impondrán prudencialmente en relación con el éxito obtenido por cada una de las partes, en el caso bajo examen la cuestión aparece matemática. En suma, las costas deben distribuirse conforme los vencimientos operados; como aún no están determinados cuantitativamente pues depende de la liquidación a efectuarse conforme la aplicación del CER, no puede establecerse, por ahora, una distribución equitativa difiriéndose para su oportunidad.
Los doctores Raúl E. Fernández y Miguel Ángel Bustos Argañarás adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.
En su mérito,
SE RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la actora y confirmar el decisorio de primera instancia en todo cuanto ha sido materia de agravios, salvo en lo que hace al cómputo del interés establecido, que se aplicará sobre la diferencia que resulte del monto del arriendo ($650) con más la aplicación del CER desde que cada arriendo era debido y hasta su efectivo pago. II. Las costas en esta Sede se imponen a la parte vencida (art. 130, CPC). III. Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por el demandado revocándose la resolución de primera instancia en lo atinente a la imposición de costas, la que se difiere para la etapa de ejecución de sentencia. IV. Las costas por la apelación por la imposición de costas se imponen a la actora, por resultar vencida (art. 130, CPC).
Cristina González de la Vega de Opl –Raúl E. Fernández –Miguel Ángel Bustos Argañarás ■
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