CONTRATO DE LOCACIÓN

Local ubicado en centro comercial y destinado al rubro gastronómico. Decisión del consorcio de cerrar el acceso al complejo. Daño: Imposibilidad de explotar el local en horario nocturno. Transformación de la cosa arrendada en impropia para el destino previsto en el contrato. RESCISIÓN. RESPONSABILIDAD DEL LOCADOR. Falta de su obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. INDEMNIZACIÓN. Procedencia. LUCRO CESANTE. Consideraciones1– La dilucidación de la cuestión sometida a conocimiento del tribunal de autos exige reparar en los términos del instrumento suscripto por las partes el 5/9/08. En ese sentido, en la cláusula sexta del contrato de locación se estableció que el inmueble arrendado sería destinado al rubro gastronómico. Vale decir, entonces, que un deber fundamental del locador era que el locatario pudiera sin dificultad ni problema alguno destinar el espacio contratado –en el caso, el local– al fin perseguido.

2– El art. 1515 del Código Civil es terminante en este punto, pues le impone a aquél la obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa. Claro está que el arrendamiento no se agota para las partes con la celebración del contrato –cuya naturaleza es de tracto sucesivo–, y de ahí que la obligación del locador de permitir el uso y goce de la cosa alquilada subsiste y se renueva durante el tiempo que dure el vínculo contractual.

3– En autos, las pruebas rendidas son terminantes en cuanto a que la locataria se ha visto impedida de seguir utilizando apropiadamente el local alquilado (Resto–Bar) desde que la limitación horaria impuesta a partir del mes de marzo de 2009 hizo que no pudiera trabajar más durante toda la jornada. Ello significa que lejos estuvo de contar con el “goce pacífico» del local arrendado.

4– Más allá de quién hubiera dispuesto el cierre del portón del complejo (que perjudicaba el funcionamiento como negocio del local alquilado), el locador –en los términos del art. 1515, Código Civil– , no ha mantenido al locatario en el «goce pacífico» de la cosa arrendada, la que, por otra parte, terminó resultando impropia para el destino previsto en el contrato; situación que lleva de la mano a tornar viable para el actor invocar el art. 1525 del Código Civil y tener por rescindida la relación locativa.

5– Se denomina lucro cesante a la frustración de ganancia, a la privación de un acrecentamiento patrimonial que uno de los contratantes, verosímilmente, hubiera podido obtener según las circunstancias, si el cumplimiento se hubiera producido. Ahora bien, para que proceda la indemnización por este concepto se requiere la demostración concreta y fehaciente de los ingresos frustrados. Es que el lucro cesante no puede concebirse como un ítem hipotético o eventual, ya que por su naturaleza es un daño cierto que sólo puede ser reconocido cuando se acredita, por prueba directa, su existencia y cuantía.

6– Le asiste razón al quejoso cuando argumenta que la suma que debió ser tenida en cuenta a los fines de la indemnización es la ganancia del actor y no el monto total de la facturación o ingresos que, por otra parte, se calculó sobre las facturas emitidas por el propio actor –sin restar todos los gastos inherentes a la actividad– no correspondiéndose a la emisión de tickets o facturas por cada uno de los productos vendidos. Sostiene que los datos que debieron tomarse en cuenta son los brindados por el controlador fiscal que, a modo de ejemplo, en el año 2008 ascendió a la suma de $2.545,44. Debe tenerse en cuenta además que una indemnización por los ingresos frustrados por el término establecido en el contrato podría generar un enriquecimiento indebido, por lo que se considera prudente fijar una suma de dinero que contemple la pérdida por un período menor, estimado en 12 meses, no pudiendo extenderse el resarcimiento a “chances” imposibles de evaluar a la luz de lo que resulta de la prueba producida.

CNCiv. Sala M., Bs. As. 29/8/14. Expte. N°107793/2009. Trib. de origen:Juzg.N.Civ. Nº 33, Bs.As.“Fernández, Nahuel Facundo c/Cejas, Carlos Alberto s/daños y perjuicios”

Buenos Aires, 29 de agosto de 2014

El doctor Fernando Posse Saguier dijo:

I. La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda condenando a Carlos Alberto Cejas a pagar, dentro de los diez días, a Nahuel Fernando Fernández la suma de $206.000 –comprensiva del lucro cesante ($196.500) y del daño emergente ($9.500)– con más sus intereses y costas. A tal fin el juzgador expresó que la conducta del actor, al rescindir el contrato de locación, había sido ajustada a derecho, desde que lo cierto era que el locador había incumplido con su obligación de brindar al locatario un goce pacífico de la cosa, conforme lo previsto por el art. 1515, CC, máxime considerando que el local alquilado, en definitiva, resultó impropio para el destino gastronómico que había sido previsto en el contrato. La parte demandada apeló la sentencia y presentó sus agravios, los que fueron respondidos. Adujo, fundamentalmente, que la decisión de reducir el horario de funcionamiento del complejo comercial (donde se ubicaba el restó–bar que explotaba el locatario) no había sido una decisión suya, sino que le había resultado completamente ajena, no pudiendo el juzgador responsabilizarlo desconociendo que el actor sabía perfectamente que estaba alquilando un local dentro de un centro comercial, por lo que estaba obligado a respetar las pautas, normas y, fundamentalmente, el horario como en todo centro comercial. Por último, cuestionó la procedencia y monto reconocido en concepto de lucro cesante. II. La dilucidación de la cuestión sometida a conocimiento de este Tribunal exige reparar en los términos del instrumento suscripto por las partes el 5/9/08. En ese sentido, en la cláusula sexta del contrato de locación se estableció que el inmueble arrendado sería destinado al rubro gastronómico. Vale decir, entonces, que un deber fundamental del locador era que el locatario pudiera sin dificultad ni problema alguno destinar el espacio contratado –en el caso, el local– al fin perseguido. El art. 1515, CC, es terminante en este punto, pues le impone a aquél la obligación de mantener al locatario en el goce pacífico de la cosa. Claro está que el arrendamiento no se agota para las partes con la celebración del contrato –cuya naturaleza es de tracto sucesivo– y de ahí que la obligación del locador de permitir el uso y goce de la cosa alquilada subsiste y se renueva durante el tiempo que dure el vínculo contractual (ver Zago, Jorge A., en Belluscio–Zannoni, «Código Civil y leyes complementarias», t. 7, ps. 314/315, Ed. Astrea, Bs. As., 1998). Las pruebas rendidas en autos son terminantes en cuanto a que la locataria se ha visto impedida de seguir utilizando apropiadamente el local alquilado (donde se desarrollaba el Resto–Bar “Quimera”), desde que la limitación horaria impuesta a partir del mes de marzo de 2009 hizo que no pudiera trabajar más durante toda la jornada. Ello significa que lejos estuvo de contar con el “goce pacífico» del local arrendado. En efecto, de las declaraciones obrantes a fs. 228/229 y 230 surge que el local del actor abría todos los días de la semana, desde las 9 de la mañana hasta las 11 o 12 de la noche, y durante los fines de semana hasta más tarde, y que de un día para el otro le avisaron que no podía trabajar más de noche porque había orden de cerrar el portón del complejo comercial. Del acta de constatación obrante a fs. 420 surge también que, a requerimiento del actor, el día 27 de marzo de 2009, siendo las 19.50, la notaria Julieta Monsonis se constituyó en el complejo denominado “Km.40”, sito en Av. (…), Provincia de Buenos Aires y se dirigió al Restó–Bar “Quimera” donde se encontró con el requirente, quien, previamente, le había manifestado que desde antes del día 16 de marzo del mismo año, el consorcio de copropietarios del citado complejo había ordenado, a la gente de seguridad del lugar, el cierre del portón de acceso al complejo a las 20.00, viéndose gravemente perjudicado por este hecho, ya que el local se había alquilado para fines gastronómicos y sus potenciales clientes no podían saber que su local se encontraba abierto y en funcionamiento, ya que el complejo mantenía sus puertas cerradas. Acto seguido, aguardaron allí hasta las 20.08., momento en que el agente de seguridad procedió a cerrar el portón de entrada al complejo, estando abierto el local en cuestión. Se tomaron cuatro fotografías que fueron certificadas y se encuentran agregadas a fs. 421/424. Vale decir, en consecuencia, que en el caso, más allá de quién dispuso el cierre del portón del complejo, el locador –en los términos del art. 1515, CC– , no ha mantenido al locatario en el «goce pacífico» de la cosa arrendada, la que, por otra parte, terminó resultando impropia para el destino previsto en el contrato, situación que lleva de la mano a tornar viable para el actor invocar el art. 1525, CC, y tener por rescindida la relación locativa. En función de ello, habré de propiciar la confirmación de este aspecto de la sentencia recurrida. III. El Sr. juez a quo hizo lugar al rubro pérdida de ganancias, el que prosperó por la suma de $196.500. Se denomina lucro cesante a la frustración de ganancia, a la privación de un acrecentamiento patrimonial que uno de los contratantes, verosímilmente, hubiera podido obtener según las circunstancias, si el cumplimiento se hubiera producido (Morello, Augusto M., Indemnización del daño contractual, Lexis Nexis, Bs As, 2003, pág. 404; esta Sala, voto de la Dra. De los Santos en los autos “Bandika SRL y otro c/ Ankara S.A. s/ daños y perjuicios” del 21/9/2011). Ahora bien, para que proceda la indemnización por este concepto se requiere la demostración concreta y fehaciente de los ingresos frustrados. Es que el lucro cesante no puede concebirse como un ítem hipotético o eventual, ya que por su naturaleza es un daño cierto que sólo puede ser reconocido cuando se acredita, por prueba directa, su existencia y cuantía. La perito contador afirmó que de acuerdo con lo observado en los duplicados de los comprobantes Z 0001 a Z0073 a nombre de Quimera Rest–Bar de Nahuel Facundo Fernández y duplicado de facturas C 0002–00000001 a C0002–00000100 a nombre de Quimera Rest–Bar de Nahuel Facundo Fernández, el actor tuvo un ingreso promedio mensual de $6.550,78 en el período diciembre de 2008 a marzo de 2009, no registrando facturación alguna en los meses de septiembre a noviembre de 2008, y de abril a mayo de 2009. Aclaró que no se detallaba en las facturas emitidas el destinatario de aquéllas, siendo el concepto por el cual se emitieron “ventas del día”. Asimismo, informó que de acuerdo con lo observado en la impresión del comprobante de AFIP–Sistema Registral–Reflejo de Datos Registrado que se le exhibió, el actor se encontraba inscripto desde el 1/9/2008 bajo la categoría “K”, en el Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (monotributo) como aportante al Régimen de Trabajadores Autónomos, y como Empleador en el período diciembre 2008 a febrero de 2009. Interrogada que fue con relación al porcentaje de gastos respecto de los ingresos, la perito respondió que era muy variable, razón por la cual no pudo establecer un porcentaje promedio de gastos. A su vez, la experta refirió que a pesar de haber solicitado al actor documentación que respaldase el pago de indemnizaciones por despido, ésta no le fue exhibida ni tampoco le fueron brindados los nombres y los recibos de sueldo de todos los empleados durante dicho período. Si bien el dictamen no mereció impugnaciones por los interesados, el demandado efectuó algunas observaciones respecto de los montos estimados por la perito. Cabe señalar, en ese sentido, que le asiste razón al quejoso cuando argumenta que la suma que debió ser tenida en cuenta es la ganancia del actor y no el monto total de la facturación o ingresos, que, por otra parte, se calculó sobre las facturas emitidas por el propio actor –sin restar todos los gastos inherentes a la actividad–, no correspondiéndose a la emisión de tickets o facturas por cada uno de los productos vendidos. Sostiene que los datos que debieron tomarse en cuenta son los brindados por el controlador fiscal que, a modo de ejemplo, en el año 2008 ascendió a la suma de $2.545,44 (Anexo II de la pericia de fs. 290/291). Debe tenerse en cuenta además que una indemnización por los ingresos frustrados por el término establecido en el contrato podría generar un enriquecimiento indebido, por lo que considero prudente fijar una suma de dinero que contemple la pérdida por un período menor, estimado en 12 meses, no pudiendo extenderse el resarcimiento a “chances” imposibles de evaluar a la luz de lo que resulta de la prueba producida. Por lo expuesto, sobre la base de las pautas suministradas por la perito contadora y demás consideraciones, destacando que la estimación precedente se efectúa en los términos establecidos en el art. 165 del Cód. Procesal, considero adecuado reducir la indemnización resarcitoria a favor de Nahuel Facundo Fernández a la suma de $50.000 en concepto del daño patrimonial derivado del incumplimiento contractual de la demandada. IV. Por todo lo expresado, si mi voto fuese compartido, propongo modificar la sentencia apelada en lo relativo al monto indemnizatorio reconocido en concepto de “lucro cesante” que se reduce a la cantidad de $50.000, confirmándola en todo lo demás que decide y ha sido materia de agravios. Finalmente, propicio que las costas de Alzada sean impuestas al demandado por resultar sustancialmente vencido (art. 68, CPCC).

Las doctoras Mabel De los Santos y Elisa M. Díaz de Vivar adhieren al voto emitido por el señor Vocal preopinante.

Y Vistos: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal

RESUELVE: 1) Modificar la sentencia apelada en lo relativo al monto indemnizatorio reconocido en concepto de “lucro cesante” que se reduce a la cantidad de $50.000, confirmándola en todo lo demás que decide y ha sido materia de agravios. 2) Imponer las costas de Alzada al demandado por resultar sustancialmente vencido (art. 68, CPC).

Fernando Posse Saguier – Mabel De los Santos – Elisa M. Díaz de Vivar ■