CONDOMINIO

REPETICIÓN. ALQUILERES. Uso exclusivo del bien común. Privación de uso al condómino no poseedor. COMPENSACIÓN LOCATIVA. Obligación de pagar el precio de la locación. EXIGIBILIDAD. Oportunidad. Necesidad de intimación. RECONVENCIÓN. Procedencia
1– No debe confundirse el derecho del condómino no ocupante a reclamar el valor locativo del inmueble que tiene en condominio con el poseedor -que corre desde la fecha de la reclamación, momento a partir del cual se vuelve exigible la obligación- con la supuesta indeterminación cuantitativa de esta última. La privación que sufre éste por el uso del bien debe ser compensada en dinero desde la época de la reclamación, y la circunstancia de que a esa fecha no hubiera acuerdo sobre el monto no desautoriza la pretensión sustancial que corre desde el reclamo fehaciente. Nace a partir de ese momento el derecho a la compensación locativa y, correlativamente, la obligación del reclamado. Tal derecho se evidencia al momento de la intimación, y aun cuando el importe estuviese supeditado a la fijación judicial, la compensación debe abonarse desde que se hizo el reclamo fehaciente.

2– Resulta innecesario el análisis referido al lugar de pago y a la supuesta actitud pasiva del acreedor. Si la deuda debe pagarse en el domicilio del deudor o del acreedor, poco importa en este caso, pues recae sobre el primero la carga de acreditar la existencia de la causa ajena a su voluntad que impidió y obstaculizó el cumplimiento de la prestación a su cargo, y que pudo realizar a través de la consignación judicial del importe por él estimado, o bien peticionando la fijación judicial de éste, máxime si se tiene en cuenta que el obligado, en su respuesta a la intimación, alude a que procedería a la consignación judicial del importe estimado por él o el que se fijare judicialmente en caso de falta de aceptación. Nada de ello llevó a cabo. La falta de petición de fijación judicial o de la consignación judicial del importe que el demandado estimaba ajustado, tal como lo propuso en su respuesta, al solo evento de las costas, importa la ausencia de disposición de su parte para realizar el pago; circunstancia que libera al acreedor de toda responsabilidad y hace inaplicable el art. 747, CC, en orden a la pretendida exención e imposición de intereses moratorios.

3– Por otra parte, el desistimiento de la acción incidental (reconvención) ejercida por el demandado por el reintegro del 50% de los pagos realizados para la cancelación del crédito hipotecario garantizado con el bien inmueble objeto de la división de condominio, no es argumento suficiente para el rechazo de la pretensión. En tanto no haya desistimiento del derecho, la acción para el recupero de los fondos -a los que dice tener derecho el demandado- puede reeditarse en cualquier oportunidad sin perjuicio de la prescripción liberatoria que pueda oponer el deudor. A su vez, resulta improcedente la fundamentación defensiva del reconvenido sobre la imposibilidad de compensar los créditos; pues no se trata de una compensación de créditos sino de la reconvención deducida por el demandado en interés directo del mismo y que guarda relación con la cuestión planteada por el contradictor en su demanda incidental. La admisión procesal de la reconvención no ha merecido objeción procesal alguna, y esa cuestión se encuentra consolidada por la preclusión.
4– El a quo ha soslayado el hecho de que se está en presencia de dos contratos perfectamente diferenciados, el de mutuo y el de garantía, este último suscripto en forma individual por cada uno de los condóminos. Esa doble situación jurídica traduce importantes consecuencias si se tiene en cuenta que la sociedad de hecho integrada por el demandado y el actor se encontraba disuelta, razón por la cual, los pagos efectuados con posterioridad a la fecha en que el actor intimó el desalojo y pago de alquileres -lo que ocurrió un año después de la disolución-, deben entenderse efectuados por el demandado personalmente y no en nombre de la sociedad ya disuelta. El hecho de que los comprobantes de pago hayan sido emitidos a nombre de la referida sociedad no importa por sí mismo ingresar al origen de los fondos o a una cuestión societaria ajena a la causa, porque a dicha época la sociedad ya no existía y por ende los pagos no pueden considerarse realizados en su representación.

5– Los recibos toman una forma instrumental vinculada con el origen del préstamo, porque necesariamente deben referir a un negocio causal determinado; pero ello no implica que los pagos hayan sido efectuados por el demandado en representación de la sociedad. Por el contrario, luego de disuelta ésta, debe entenderse que abonó como condómino del inmueble afectado. De la copia de la escritura de cancelación de hipoteca como de los recibos acompañados se desprende que los pagos fueron efectuados por él; y siendo que la garantía hipotecaria fue constituida personalmente por ambos copropietarios y no por la sociedad, surge palmario el derecho del cogarante hipotecario al pagar la totalidad de la deuda.

6– Aunque los comprobantes de pago refieran a una operación de crédito de la sociedad, son los copropietarios quienes personalmente constituyeron la garantía real. Al encontrarse disuelta la sociedad, no habiendo el ex socio actor acreditado que la asunción o pago de la deuda por el demandado tuvo causa en algún acuerdo sobre disolución de la sociedad, el primero se encuentra obligado en los términos de los arts. 2688 y 2689, CC; pues tratándose de cargas reales que gravan la cosa común, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda. Sin embargo, en las relaciones entre los condóminos, las cargas reales no son solidarias sino que se dividen entre ellos. De tal manera, el comunero que paga tiene acción para exigir a los demás el reintegro de las sumas abonadas, en proporción a la cuotaparte respectiva. Procede, en consecuencia, la ampliación del monto de la condena en contra del actor.

15794 – C7a.CC Cba. 21/12/04. Sentencia N° 181. Trib. de origen: Juz.44ª. CC Cba. “López, Armando M. c/ Milanesio, Hugo F. -División de condominio -Incidente por cobro de alquileres (Rehace Expediente)”

2a. Instancia. Córdoba, 21 de diciembre de 2004

¿Procede el recurso de apelación interpuesto?

El doctor Jorge Miguel Flores dijo:

1. La resolución apelada resuelve en forma parcialmente favorable la acción por la cual el Sr. Armando M. López, en su carácter de condómino, reclama al demandado Hugo F. Milanesio el crédito por el 50% de la renta devengada por el inmueble que fuera objeto de condominio. Asimismo, hace lugar parcialmente a la reconvención por la que Milanesio reclama el importe correspondiente al 50% de las sumas pagadas, en concepto de impuestos, servicios cloacales, mutuo contratado con el Bco Pcia de Cba y gastos de cancelación de hipoteca. Contra la misma interpone recurso de apelación el accionado expresando agravios. Con relación a la pretensión de cobro de alquileres, sostiene que la sentencia ha efectuado una errónea valoración de los hechos, que lleva a una conclusión equivocada respecto a la parte que incurrió en mora y sobre quien pesaba la carga de revertirla. Agrega que ello, a su vez, determina una incorrecta condena de intereses. Expresa que conforme surge de las constancias de autos, López pretendía fijar el alquiler en la cantidad de $400, mientras que a su entender la cantidad justa y equitativa era de $300. Que esa diferencia quedó superada recién el 1/4/01 cuando se inició el presente incidente, aceptando el reclamante el valor por él estimado. Manifiesta que, si el dies a quo de la existencia de arriendos nació a través de la intimación efectuada por López en la carta documento del 2/8/95 -como lo determina la sentencia-, la inclusión de un valor, que luego el propio reclamante admite no era el justo, no puede generar consecuencias jurídicas para el deudor. Afirma que lo sostenido por la sentenciante en orden a que debió realizar las gestiones necesarias para constituir a su contraparte en mora, y en su caso consignar judicialmente su deuda, implica una errónea interpretación de la cuestión. Que más allá de que ofreció pagar la cantidad pertinente, mientras el actor exigía una cantidad impropia, corresponde a los fines de la mora establecer el lugar del cumplimiento de la obligación, teniendo en cuenta que no se estableció lugar de pago. Expresa que correspondía al acreedor realizar las gestiones necesarias para constituir a su contraparte en mora; y que si la cantidad que debía pagar era la por él fijada -que la puso a su disposición en su domicilio-, el acreedor debía concurrir a recibir la cantidad correcta en el lugar de pago fijado por el deudor. Agrega que fue López quien desde 8/95 hasta la promoción de la demanda mantuvo una actitud pasiva, manteniéndose en mora, toda vez que no ejercitó acto alguno; y reitera que era López a quien correspondía concurrir al lugar de pago y acreditar la supuesta reticencia del deudor en cumplir su obligación. Sostiene que la consignación judicial es un derecho y no una obligación del deudor que no se encontraba en mora. Expresa que resulta improcedente establecer que el deudor, a quien nunca se le presentó el acreedor a cobrar, deba soportar las consecuencias de la mora. Por ello solicita se revoque la sentencia en cuanto establece la aplicación de intereses desde que cada obligación es exigible, y estima que sólo puede proceder la aplicación de intereses a partir de la fecha de la interposición de la demanda (4/01). Con relación a la reconvención se agravia por el rechazo del reclamo efectuado en orden a la cancelación del crédito hipotecario, en tanto la sentencia determina que la dilucidación sobre el origen de los fondos con los que se abonó el crédito hipotecario resulta materia societaria ajena a la presente causa. Manifiesta que, tal como lo confiesa el propio actor, en 8/94 no existía más sociedad, por lo que -afirma- los pagos efectuados con posterioridad a la fecha en que se intima al desalojo y pago de alquileres, fueron realizados exclusivamente por él, no pudiendo interpretarse que lo hiciera en nombre de la sociedad. Afirma que surge evidente que en su condición de garante hipotecario del mutuo de la sociedad, canceló la acreencia efectuando un acto de conservación de la cosa común, que si no, habría sido ejecutada por el banco. Aclara que la garantía hipotecaria no fue otorgada por la sociedad, sino que lo fue personalmente por los condóminos en relación con el bien inmueble que fuera objeto de división, y que, en conservación de dicho bien, canceló la garantía real otorgada. Expresa que no sólo tiene los recibos otorgados por el banco, y elevó a escritura pública la cancelación de la garantía real, sino que ambos actos (pago y cancelación) los hizo en nombre propio y en conservación de la cosa común. Dice que resulta un contrasentido que para pagar alquileres por el uso de la propiedad no es socio, pero para cancelar el derecho real que grava la cosa sí lo es. 2. Como ha quedado relacionado en el apartado anterior, el recurrente en el primer agravio señala una conclusión equivocada del fallo respecto a la parte que considera incursa en mora y el momento en que la misma se produjo. En ese sentido, insiste en que recién al iniciarse el presente incidente quedó determinado el valor del importe correspondiente al alquiler, y que la mora es del acreedor que no concurrió a recibir la cantidad correcta en el lugar de pago fijado por el deudor. Al respecto cabe señalar que la apelación confunde el derecho del condómino a reclamar el valor locativo, que corre desde la fecha de la reclamación formulada por el no ocupante, momento a partir del cual se vuelve exigible la obligación, con la supuesta indeterminación cuantitativa de la misma. La privación que sufre el condómino por el uso del bien debe ser compensada en dinero desde la época de la reclamación, y la circunstancia de que a esa fecha no hubiese acuerdo sobre el monto no desautoriza la pretensión sustancial que corre a partir del pedido de pago efectuado fehacientemente mediante carta documento de fecha 2/8/95. Desde ese momento surge el derecho a la compensación locativa y, correlativamente, la obligación del reclamado. El derecho se evidencia al momento de la intimación, y aun cuando el importe estuviese supeditado a la fijación judicial, la compensación debe abonarse desde que se hizo el reclamo fehaciente; con lo cual se vuelve innecesario todo el análisis del apelante referido al lugar de pago y a la supuesta actitud pasiva del acreedor. Si la deuda debía pagarse en el domicilio del deudor o del acreedor, poco importa en este caso, pues, contrariamente a lo que expone el apelante, recae sobre el deudor la carga de acreditar la existencia de la causa ajena a su voluntad que impidió y obstaculizó el cumplimiento de la prestación a su cargo, y que pudo realizar a través de la consignación judicial del importe por él estimado, o bien peticionando la fijación judicial del mismo (véase “sobre la carga de probar los hechos obstativos del cumplimiento”, doctrina del TSJ, Sala CC, AI N°178, 26/8/04 en “Iturri Luis F. c/ Alicia Roteda y ot. -Daños y perjuicios” (*). En ese sentido ha de tenerse en cuenta que el mismo obligado en su respuesta a la intimación, alude a que procedería a la consignación judicial del importe estimado por él o el que se fijare judicialmente en caso de falta de aceptación. Nada de lo cual llevó a cabo. Precisamente, al solo evento de las costas, la falta de petición de fijación judicial o de la consignación judicial del importe que estimaba ajustado, tal como lo propuso en su respuesta, importa la ausencia de disposición de su parte para realizar el pago; circunstancia que libera al acreedor de toda responsabilidad y hace inaplicable el art. 747, CC en orden a la pretendida eximición e imposición de intereses moratorios. 3. Con relación a la segunda queja referida al rechazo de la reconvención, cabe aclarar que el desistimiento de la acción incidental efectuada por Milanesio -en el cuerpo principal- por el reintegro del 50% de los pagos realizados para la cancelación del crédito hipotecario garantizado con el bien inmueble objeto de la división de condominio, no es argumento suficiente para el rechazo de la pretensión como lo postula la parte actora en su escrito de contestación a los agravios. En tanto no haya desistimiento del derecho, la acción para el recupero de los fondos -a los que dice tener derecho el Sr. Milanesio-, puede reeditarse en cualquier oportunidad sin perjuicio de la prescripción liberatoria que pueda oponer el deudor. Del mismo modo resulta improcedente la fundamentación defensiva del reconvenido sobre la imposibilidad de compensar los créditos; pues no se trata de una compensación de créditos, sino de la reconvención deducida por el demandado en interés directo del mismo y que guarda relación con la cuestión planteada por el contradictor en su demanda incidental. Cabe simplemente agregar que la admisión procesal de la reconvención no ha merecido objeción procesal alguna, y esa cuestión se encuentra consolidada por la preclusión. De ahí entonces, cabe examinar el agravio; en ese sentido estimo acertado el razonamiento del apelante en cuanto el magistrado ha soslayado el hecho de que estamos en presencia de dos contratos perfectamente diferenciados, el de mutuo y el de garantía, este último suscripto en forma individual por cada uno de los condóminos. Esa doble situación jurídica traduce importantes consecuencias si se tiene en cuenta, según lo confiesa el propio actor, que en 8/94 la sociedad se encontraba disuelta, razón por la cual, los pagos efectuados con posterioridad a 8/95 -fecha en que López intima el desalojo y pago de alquileres- deben entenderse efectuados por Milanesio personalmente y no en nombre de la sociedad ya disuelta. El hecho de que los comprobantes de pago hayan sido emitidos a nombre de Milanesio y López – Soc. de hecho, no importa por sí mismo ingresar al origen de los fondos o introducirse en una cuestión societaria ajena a la presente causa, porque a dicha época la sociedad ya no existía y por ende los pagos no pueden considerarse realizados en representación de la misma. Los recibos toman una forma instrumental vinculada con el origen del préstamo, porque necesariamente deben referir a un negocio causal determinado, pero -reitero- ello no implica que los pagos hayan sido efectuados por Milanesio en representación de la sociedad. Por el contrario, luego de disuelta ésta, debe entenderse que abonó como condómino del inmueble afectado. De la copia de la escritura de cancelación de hipoteca -fs. 30/31 de los autos principales-, como de los recibos -fs. 21/ 28-, se desprende que los pagos fueron efectuados por él; y siendo que la garantía hipotecaria fue constituida personalmente por ambos copropietarios y no por la sociedad, surge palmario el derecho del cogarante hipotecario al pagar la totalidad de la deuda. En definitiva, insisto, aunque los comprobantes de pago refieran a una operación de crédito de la sociedad, son los copropietarios quienes personalmente constituyeron la garantía real. Al encontrarse disuelta la sociedad, no habiendo el ex-socio López acreditado que la asunción o pago de la deuda por Milanesio tuvo causa en algún acuerdo sobre disolución de la sociedad, se encuentra obligado en los términos de los arts. 2688 y 2689, CC. Este último dispositivo dispone que en las cargas reales que graven la cosa común, como la hipoteca, cada uno de los condóminos está obligado por el todo de la deuda. Mientras, en las relaciones entre los condóminos, las cargas reales no son solidarias sino que se dividen entre ellos. De tal manera, el comunero que paga tiene acción para exigir a los demás el reintegro de las sumas abonadas, en proporción a la cuotaparte respectiva. Por esas razones me pronuncio por la procedencia del recurso en este segmento de la decisión. 4. A tenor de lo examinado en los párrafos anteriores corresponde hacer lugar parcialmente a la apelación disponiendo la ampliación del monto de la condena en contra del Sr. Armando M. López a la suma de $5.347,27, con más los intereses determinados en la sentencia, suma total por la que se acoge la demanda reconvencional. Consecuente con ello deberá modificarse la imposición de costas establecida en el apartado 4) de la parte resolutiva del fallo apelado, distribuyendo las mismas en un 90% a cargo del reconvenido y en un 10% a cargo del reconviniente, debiéndose dejar sin efecto la regulación de honorarios practicada con relación a la reconvención. 5. Costas de la alzada: realizando una valoración integral en consideración a los distintos valores en juego (v.gr.: alquileres y reintegro de los pagos por cancelación de hipoteca posteriores a la disolución), y teniendo en cuenta la suerte parcial de la apelación del demandado reconviniente, propongo se establezcan en un 60% a cargo del Sr. Hugo F. Milanesio y en un 40% al actor Armando M. López. 6. Por todo lo examinado en los párrafos precedentes, respondo en forma parcialmente favorable al interrogante que inquiere sobre la procedencia del recurso.

El doctor Javier V. Daroqui adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede y por unanimidad del tribunal,

SE RESUELVE: Hacer lugar parcialmente al recurso de apelación interpuesto por el demandado Hugo F. Milanesio revocando la Sent. N° 596 del 15/8/03 en los apartados 3° y 4° de la parte resolutiva del fallo, disponiendo la ampliación de la condena en contra del Sr. Armando M. López por la demanda reconvencional deducida en su contra, a la suma de $5.347,27, la que deberá pagarse en el término de 10 días con más los intereses determinados en la sentencia de 1ª Instancia desde que cada pago por la cancelación de la hipoteca fuera efectuado, bajo apercibimiento; distribuyendo la imposición de costas en ese particular en el 90% a cargo del actor reconvenido y el 10% a cargo del reconviniente. Las costas de la alzada se imponen en un 60% al demandado y en un 40% al actor.

Jorge Miguel Flores – Javier V. Daroqui •