ESCUCHARSon 31 acuerdos que corresponden a sus dos gestiones. El monto es a valor histórico, sin actualizar. El más importante es con el Club Talleres que, por obtener beneficios extranormativos, ejecutará el “Programa de escuelas integrales de fútbol” por $382 millones. Sin embargo aún no se inició. Otros, como el de Corporación América por el ex Batallón 141, tuvo varias addendas y atraso en la ejecución de los proyectos de contraprestación
Por Alfredo Flury – [email protected]
La Municipalidad de Córdoba firmó convenios urbanísticos con empresas y particulares que le redituaron beneficios por 1.529,93 millones de pesos, además de la cesión de terrenos u otras contraprestaciones.
Se trata de acuerdos suscriptos desde 2012 a la fecha, esto es durante las dos gestiones de Ramón Mestre, conforme la ordenanza 12077 de septiembre de ese año, que regula “Convenios Urbanísticos entre la Municipalidad de Córdoba y las personas físicas y/o jurídicas de carácter público y/o privado, en lo relacionado con el fraccionamiento, uso y ocupación del suelo”.
Es un total de 31 convenios, muchos de ellos ya ejecutados, otros en plena etapa de concreción y muchos también aún no iniciados y de hecho aprobados hace apenas días por el Concejo Deliberante.
El compendio publicado por el municipio en el portal de Gobierno Abierto incluye datos como los números de ordenanzas mediante las cuales se aprobó cada convenio en particular, con qué firmas o particulares se firmaron, sobre qué lotes, la normativa previa al convenio y la normativa autorizada, el estado de trámite actual del emprendimiento y cuáles son las obras que deben ejecutarse en contraprestación a las modificaciones convenidas. Además, se informa sobre el estado de las obras y sobre las gestiones asociadas relativas a las obras; por ejemplo, si fueron necesarias tareas de liberación de traza, ejecución de viviendas sociales u otro tipo de labor para posibilitar la realización de alguna de las obras comprometidas por el desarrollista.
Según indicó a Comercio y Justicia la comuna, el registro se irá actualizando periódicamente, toda vez que parte de las obras se encuentra en ejecución. Con todo, esa tarea quedará ya para el intendente electo Martín Llaryora. En cuanto a los convenios, involucraron un total de 2.107,43 hectáreas. Sin embargo, no necesariamente la cantidad de superficie intervenida por un desarrollista o particular supone que la plusvalía generada por la excepción en la norma de uso de suelo autorizada derive en un monto superior de contraprestación para el municipio.
Por ejemplo, en el caso de Edisur, la comuna permitió la intervención sobre 563,87 hectáreas que, sin embargo, generaron una plusvalía al municipio de 73,6 millones de pesos. Con todo, ese convenio ya está ejecutado y seguramente ese monto percibido hoy representa un valor muy superior. Sin embargo, otras intervenciones sobre terrenos “menores” en cuanto a superficie, derivaron en montos mucho mayores para la comuna, como por el ejemplo el caso de Corporación América, del Grupo Eurnekian, que incluyó 22,3 hectáreas sobre predios del ex Batallón 141. Según la información difundida por el municipio, la plusvalía actualizada a abril de 2018 alcanzaba 376,36 millones de pesos. Hoy, ese monto sería ciertamente mayor por causa de la inflación y la actualización de esos valores que habilita la ordenanza vigente.
Hay otros casos como el loteo del Establecimiento Los Ombúes SRL, que comprede 764 hectáreas. Por permitirle construir y fraccionar en un sector donde la normativa tenía restricciones, la empresa firmó un convenio con la comuna en el cual se compromete a donar “al dominio público municipal 50 hectáreas con destino a espacio verde para futuro parque urbano y 18,7 hectáreas destinada a boulevard de 25 metros”.
Algunos son de vieja data, como el correspondiente a Sergio Oscar Roggio por una obra de construcción de torres sobre boulevard Las Heras 90, de “33 plantas como máximo”. Ese convenio, ya finalizado, incluyó 2,23 hectáreas y se tradujo en un acuerdo por “6.178 m2 o su equivalente en pesos, más la diferencia de valor entre calle Sucre y los terrenos ofrecidos en canje por la misma, actualizado” como contraprestación.
Por lo demás, el de menor superficie y en este caso también por un monto menor es el de Fideicomiso Cardinales Alto Panorama, por 0,44 hectáreas y 1,42 millón de pesos, ya ejecutado.
Se descuenta que los 1.529,9 millones de pesos informados serían hoy probablemente el doble, a tenor de que muchos convenios ya ejecutados figuran con los montos a valor histórico del momento. Esas cifras actualizadas a la fecha serían muy superiores.
Acuerdo con Talleres
El convenio urbanístico más importante por su monto, al menos el informado como valores nominales a la fecha, es el que involucra a “Camila Mercado Tale, José Ignacio Gallopa, Club Atlético Talleres”, por un total de 382,98 millones de pesos.
Ese acuerdo involucra los “primeros 500 metros desde LM s/Ruta Provincial N°5: Zona 8 de la Ordenanza N° 8.060 (parcelas de 25 mts de frente y 2500 m2 de superficie para fraccionamiento industrial y parcelas de 50 mts de frente y 5000 m2 de superficie para fraccionamiento rural. Restante superficie hacia el Este, Zona 11 de la Ordenanza N° 8.060 (parcelas de 50 mts de frente y 30.000 m2 de superficie)”. El acuerdo por el monto mencionado apunta a la ejecución de la obra “Programa de escuelas integrales de fútbol en la Ciudad de Córdoba”. Ese convenio aún no se inició, según consta en las planillas oficiales.
La ordenanza
La norma 12077 fue aprobada el 6 de septiembre de 2012 y se convirtió en la que rige los convenios urbanísticos. Previamente, hubo concertaciones público privadas durante la gestión de Daniel Giacomino, que perseguían el mismo fin pero que no contaban con una norma genérica que las respaldara.
Básicamente, la normativa apunta a legislar respecto a los cambios de factor de ocupación de suelo o autorización de más metros o altura en sectores donde la legislación vigente lo impide.
Esa modificación que habilita la comuna en función de un pedido de alguna empresa o particular, se traduce -claro está- en una utilidad para el interesado y genera una plusvalía que debe “coparticipar” con el municipio y que se traduce en una contraprestación en obras y cesión de espacios.
El monto se calcula en función del aprovechamiento del proyecto. Tal vez el más emblemático en los últimos años fue el de Corporación América para los predios del ex Batallón. Allí la plusvalía se calculó en función del incremento de metros cuadrados construibles. En tanto, en un proyecto de loteo sin plan de viviendas se calcula en función del incremento de parcelas (fraccionamiento) tomando de referencia valores de mercado de metro cuadrado de suelo que cuente con condiciones similares de urbanización a las que se otorgan.
En todos los casos ya sea de manera directa o indirecta, los montos se traducen en obras o espacios públicos destinados a la ciudad.
Cuestionamientos
Por lo demás, los convenios suscriptos y el cálculo de la plusvalía correspondiente casi siempre generaron controversia a la hora de debatirse cada caso en particular en el Concejo Deliberante. Las críticas opositoras se concentraron en cuestionar los montos acordados como contraprestación, inferiores a lo que, según interpretó la oposición, correspondía abonar. La comuna apuntó a que los acuerdos se ajustaron a la normativa vigente y los precios de mercado y recordó que todos los convenios y montos firmaron tienen una cláusula de actualización.
Sería bueno saber qué equipamiento (escuelas, salud, etc.), transporte público, comercios de uso diario, etc. se han comprometido los desarrollistas en dotar y cuándo. Aunque dudo de esto pues este tipo de negocios urbanos solo apuntan a la rentalibilidad que da el suelo. Suelo que fue adquirido a precio rural y que con un simple decreto de cambio a suelo urbanizable, se logra una plusvalía de 7 a 10 veces del mismo. Este es uno de los negocios, el otro es, en paralelo, el de la densificación del suelo urbano.