Dispuso una tabla de valores conforme los precios de mercado. En algunos casos, las cifras difieren sensiblemente de las acordadas en locaciones destinadas a la actividad comercial. Tendrá impacto en Sellos pero también “saltarán” inconsistencias en IIBB. La Cámara de Corredores Inmobiliarios, sorprendida
Por Alfredo Flury – aflury@comercioyjusticia.info
La Dirección General de Rentas comenzará a aplicar una nueva tabla de valuación de inmuebles a los fines de la “determinación de la renta locativa mínima potencial mensual” que se tomará como referencia “al momento de la celebración del contrato, su prorroga y/o renovación”.
Los valores por metro cuadrado para las diferentes áreas en que fue dividida la ciudad -por ahora sólo están disponibles para Córdoba capital-, estarán disponibles en la web de Rentas y podrán consultarse en el siguiente link http://boletinoficial.cba.gov.ar/…/4p96…/2017/06/2134-RG.pdf
La decisión del organismo recaudador apunta a acotar el margen de subfacturación por parte de los comercios que alquilan locales para su funcionamiento y que impacta en la recaudación fiscal por doble vía.
Por un lado, la confección de un contrato de alquiler por un monto inferior al real incide en un menor pago del impuesto de Sellos.
Paralelamente, la subvaluación del alquiler permite “calzar” una facturación del comercio menor que la real.
Ahora, con la nueva tabla de valores de mercado, Rentas detectará, por ejemplo, que el valor de locación de un inmueble es mayor que el declarado en el contrato de alquiler entre propietario e inquilino. En ese marco, muy probablemente se descubra que la facturación total declarada por el comercio es menor que la real.
Sucede que si un comercio declara que factura $100 y el alquiler tiene un valor de $20, las cifras “cierran” a los efectos de presentar las correspondientes declaraciones juradas para el pago de Ingresos Brutos.
Con todo, si Rentas, a partir de las nuevas tablas de valuaciones, determina que el alquiler real para la zona donde se encuentra el negocio es de $50 ó $70 en lugar de $20, evidentemente la facturación declarada de $100 es inconsistente con semejante alquiler real.
“En esos casos, resultará claro e irrefutable que ese comercio no factura $100 sino que debe vender por $150 ó $200. Si facturara los $100 que le declara al Fisco, sería imposible que afronte un alquiler por $50 o $70. Las nuevas valuaciones pondrán en evidencia ese tipo de inconsistencias”, explicó a Comercio y Justicia una fuente oficial al tanto de la nueva mecánica.
Respecto a los valores de referencia, surgieron de un análisis del Consejo General de Tasaciones de la Provincia.
Si bien la determinación de Rentas comenzará a regir en lo inmediato, trascendió que habrá una suerte de “período de gracia” para que los contratos que se encuentren subvaluados, puedan corregirse a los valores reales.
La decisión del organismo aparece reflejada en la resolución general 2134, al amparo del artículo 205 del Código Tributario, que establece que “en los casos de locación de inmuebles, la base imponible del impuesto sobre los Ingresos Brutos estará constituida, entre otros aspectos, por el valor locativo pactado entre las partes. En ningún caso dicho valor puede ser inferior al valor de referencia que para cada zona o radio disponga la Dirección como renta locativa mínima potencial del contribuyente o al valor que se determine para el caso particular bajo verificación y/o fiscalización”.
En ese marco, “a fin de establecer dicho valor, la Dirección, con el asesoramiento del Consejo General de Tasaciones de la Provincia de Córdoba y/o colegios u organismos profesionales competentes y/o profesionales habilitados para ello, considerará la ubicación geográfica, cercanía con centros comerciales y vías de circulación primarias y secundarias de acceso en los distintos barrios, cercanía con equipamientos e instituciones que influyan en el desenvolvimiento del destino constructivo, características propias de la construcción y aquellos otros aspectos que en virtud de sus competencias tengan incidencias en su valor locativo”.
En ese marco, y respecto al impuesto de Sellos, el artículo 239 del Código Tributario establece que, “para los contratos de locación o sublocación de inmuebles previstos en su inciso a), cuando el valor locativo pactado entre las partes sea menor al valor de referencia establecido por la Dirección, en los términos del Artículo 205, deberá considerarse dicho valor de referencia a los fines de la determinación de la base imponible”.
Los nuevos valores que se revisarán de manera periódica, serán aplicables “para los nuevos contratos y/o para las renovaciones de los ya existentes”.
La postura de la Cámara
La decisión de la Provincia generó sorpresa en la Cámara de Corredores Inmobiliarios de Córdoba.
“No nos consultaron respecto a los valores”, indicó a este medio Martín Dahan, titular de la entidad al tiempo que habló de “importantes diferencias de valuaciones”, cuando Comercio y Justicia le cotejó los precios oficiales referenciales por metro cuadrado en determinados corredores respecto a los valores de mercado.
Por lo demás, Dahan admitió que en algunos casos puede haber diferencias entre los valores reales que se pagan respecto a los que se pactan en los contratos y los adjudicó, por caso, a la falta de actualización de determinados parámetros impositivos.
En esa línea, recordó que, desde hace más de una década, los contratos de locación inferiores a 1.500 pesos no pagan IVA. “Antes una pequeña oficina para, por ejemplo, un profesional monotributista, se pagaba 300 pesos mensuales. Pero ahora, no bajan de $4.000 más el 21% del IVA”, ejemplificó.
Los valores de referencia
La planilla con valuaciones incluye diferentes corredores comerciales y diferencian zonas dentro del área central y Nueva Córdoba.
Por ejemplo, el m2 para un local de entre 20 y 50 metros, cuesta $320 en Colón entre la altura del 50 y la del 1200.
En tanto, para un inmueble de 150 metros cubiertos o más, en el mismo corredor, el valor
por metro baja a 79 pesos.
