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Al concepto de saneamiento –y siguiendo al Dr. Gustavo Bono
–, se lo puede vincular con la idea de salud. Así, cuando una persona está enferma se procura su sanación, su saneamiento. Igualmente, en materia de derecho puede relacionárselo con la salud de un derecho, de un acto jurídico, de un instrumento, es decir que cuando se encuentran afectados o disminuidos en su eficacia (“enfermos”, siguiendo el parangón con la medicina), se procura subsanar las deficiencias, sanarlos, mejorarlos.
Cuando dentro del ámbito jurídico hablamos de saneamiento, solemos asociarlo de manera inmediata a los títulos. Se sanean los títulos de derechos reales, es decir los instrumentos en que consta el acto jurídico que sustenta un derecho real, y por cierto que tal saneamiento se procura a los fines de poder ejercer el derecho en toda su plenitud, de poder hacerlo valer
Ahora bien, tomando el concepto de saneamiento de títulos en un sentido amplio –entendiendo por tal el mejoramiento de cualquier situación jurídica–, nos atrevemos a afirmar que es posible hablar de saneamiento de la posesión.
Para quienes consideran que la posesión es un derecho, esto quizás pueda resultar aceptable; pero si se sigue la postura mayoritaria que considera la posesión como un hecho, entonces cabe formularse la siguiente pregunta: ¿cómo es esto posible si la posesión es un hecho? Respondemos: en primer lugar, porque al margen de cuál sea la naturaleza jurídica de la posesión misma, es decir, del acto de encontrarse la cosa sometida al poder del poseedor con la intención de ejercer un derecho de propiedad
, no hay dudas de que tiene implicancias jurídicas; así lo decía el mismo Savigny
, y así se deduce del hecho de que el Código Civil regula ampliamente la posesión dedicándole nada menos que ciento cincuenta artículos
, siendo que los hechos no se regulan –simplemente suceden– pero ellos generan derechos y eso es lo que se regula. Así, los accidentes son hechos, pero generan derechos; por ejemplo, el de reparar el daño ocasionado con la cosa riesgosa, y ello es motivo de regulación. Lo mismo sucede con la posesión
.
Ahora bien, ¿en qué sentido podemos hablar de saneamiento de la posesión? Entendemos que cualquier mejora en la situación jurídica del poseedor implicará un saneamiento de la posesión. Esto no es tan descabellado si se piensa que el Código Civil clasifica la posesión en legítima e ilegítima (art. 2355); que esta última puede ser de buena fe o de mala fe (art. 2356), que a su vez puede ser simple o viciosa (arts. 2364 a 2372). Esta clasificación no es meramente decorativa sino que tiene consecuencias jurídicas muy claras. Sin dudas que el poseedor legítimo está en mejor situación que cualquier poseedor ilegítimo, y que dentro de éstos quien se encuentra en peor situación es el poseedor vicioso; así, el primero puede ejercer todas las acciones posesorias e incluso las acciones petitorias, pues el poseedor es legítimo cuando posee con derecho, esto es que además de las acciones que protegen su posesión como a cualquier posesión por el solo hecho de poseer, tiene las acciones que emergen del derecho a poseer, que emergen de su derecho real. Por el contrario, el poseedor vicioso sólo puede ejercer las acciones posesorias policiales o interdictos policiales (art. 2469 y 2490, CC), e incluso su posesión no sirve para la prescripción (art. 3959, CC), mientras que el poseedor de mala fe simple tendrá acceso a las acciones posesorias propiamente dichas (art. 2487, CC) y su posesión es apta para la prescripción adquisitiva. Por último, el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos, lo que no sucede con el poseedor de mala fe (art. 2423, CC); además, si la cosa es mueble, no es robada ni perdida y la adquirió a título oneroso, entonces podrá repelar la acción de reivindicación (art. 2412, CC), lo que implica que su posesión vale por título como establece el Código Civil francés
.
No hemos pretendido hacer una exposición exhaustiva de los efectos de la posesión
. Simplemente hemos señalado algunos con la finalidad de destacar cómo la posesión admite distintos grados en cuanto a sus repercusiones jurídicas; cómo la situación del poseedor puede ser mejor o peor según el encuadre que su posesión tenga dentro de la clasificación de la posesión. Si vinculamos esto con el tema del saneamiento, concluiremos que es posible sanear la posesión, es decir, mejorarla pasando de un tipo de posesión a otra que produzca mayores y mejores efectos jurídicos.
Consideremos la posesión viciosa. El art. 3959, CC, establece que la prescripción de las cosas poseídas por fuerza o por violencia no comienza sino desde el día en que se hubiera purgado el vicio. O sea que una posesión no apta para prescribir puede pasar a servir para la usucapión; una posesión viciosa puede dejar de ser tal, lo que implica un saneamiento, una mejor posesión, una mejor situación jurídica. Había un defecto que dejó de existir. Nótese que no sólo tendrá una posesión apta para prescribir, sino que también podrá ahora ejercer las acciones posesorias propiamente dichas, pues al purgar su vicio la posesión pasó a ser de mala fe simple.
¿Cómo es esto posible? Es que el vicio que afecta la posesión sólo puede ser invocado por aquel que lo sufre; por eso decimos que los vicios de la posesión son relativos (8). El vicio de la posesión constituye a su vez un obstáculo para que la persona que lo puede invocar –la persona que fue desposeída por el ahora poseedor vicioso– ejerza la acción posesoria. En efecto, si existe violencia o clandestinidad, por esos medios el poseedor vicioso está impidiendo que el desposeído ejerza las acciones posesorias. Es que si éste no puede tomar conocimiento de la posesión viciosa ante las medidas tomadas por el poseedor vicioso para evitar que sepa que ha sido desposeído (clandestinidad) no accionará, porque no puede tomar conocimiento de que ha sido privado de la posesión y no porque carezca de interés para ello. Si está amenazado
, no lo hará por temor. Es decir que el poseedor vicioso se ocupa de que el desposeído no pueda accionar.
Ahora bien, si cesa aquello que imposibilita accionar al desposeído, la posesión deja de ser clandestina, deja de ser viciosa; entonces aquél puede reclamar la restitución de la posesión, para lo cual tiene un año, que es el plazo de prescripción o caducidad
–según la postura que se adopte
–; si no lo hace en ese plazo, entonces pierde la acción, lo que implica que el único que podría invocar el vicio de la posesión la ha perdido definitivamente, pues no ejerció en el plazo que la ley le otorgaba los remedios legales para recuperar la posesión, y como el vicio era relativo, como las demás personas nunca lo pudieron invocar, en consecuencia ya nadie puede invocar el vicio
y por tanto la posesión se ha saneado, ha dejado de ser viciosa, con todas las consecuencias que ello tiene.
Entonces, para saber si la posesión viciosa se ha saneado habrá que investigar su origen, determinar cuándo cesó el vicio y, a partir de allí, contar un año. Esto puede tener trascendencia –por ejemplo– para ejercer la acción posesoria que requiere anualidad, o para determinar si el poseedor adquirió el derecho por prescripción, lo que a su vez implica un saneamiento mayor y que veremos a continuación.
Hay otro supuesto de la ley en que la posesión resulta saneada, en que la situación del poseedor mejora: es, ni más ni menos, que la prescripción adquisitiva, en que una posesión ilegítima se torna posesión legítima.
Dijimos que la ley admite distintos tipos de posesión, tal la clasificación de la posesión. Ahora bien, si nos detenemos en las pautas para la clasificación, veremos que hay como una gradualidad: se comienza por la posesión
, mientras que el poseedor de
Ahora bien, es deseable que toda posesión repose en un derecho, es decir que toda posesión sea legítima. A ello tiende la ley: así, el propietario desposeído tiene acción reivindicatoria para que, de esa manera, la posesión ilegítima del demandado concluya y dé comienzo a una posesión legítima por parte de quien debe poseer conforme a derecho. La acción reivindicatoria aparece de esta manera como un remedio legal para sanear una situación irregular: que quien tiene derecho a poseer no posea, porque está poseyendo quien no tiene derecho a hacerlo. O sea que se busca que cese una posesión ilegítima para dar lugar a la posesión legítima, que es lo que corresponde.
Puede suceder que el propietario no se preocupe por ejercer la acción reivindicatoria, de manera tal que esta vía sanadora de la posesión no tiene andamiento porque aquel que puede recurrir a ella no lo hace. Pero es del caso que el saneamiento de las situaciones jurídicas hace al interés público, ya que lo deseable es la regularidad en el ejercicio de los derechos, y en materia posesoria la regularidad implica la posesión legítima, es decir que la calidad de poseedor y titular del derecho que otorga la facultad de poseer coincidan en la misma persona. Entonces, como la vía sanadora de la acción reivindicatoria no es utilizada, la ley dispone que si pasan veinte años con esta situación irregular (ilegítima), la posesión se torne automáticamente, de pleno derecho, en legítima, otorgando el derecho a la posesión a aquel que de hecho lo viene ejerciendo por el nada despreciable período de veinte años. Dicho de otro modo: si el propietario no se encarga de regularizar la posesión en cabeza suya, y a fin de que la situación de ilegitimidad de la posesión no se prolongue indefinidamente, la ley invierte la solución, y en lugar de sanearse la posesión entregándola a quien tiene derecho, entrega la propiedad a aquel que la ejerció durante veinte años.
Una vez más vemos que hubo un saneamiento posesorio, e incluso este último puede ser la culminación de una posesión de origen delictivo, es decir, de una posesión viciosa que luego pasó a ser de mala fe simple y que finalmente pasó a ser legítima al cumplirse el plazo de prescripción adquisitiva. Sin embargo, la escalada saneadora no habrá culminado allí: si bien pasó a ser (el que estaba poseyendo ilegítimamente) propietario de pleno derecho el día en que se cumplió el plazo prescriptivo reuniendo la posesión los requisitos de ley, tiene un derecho, pero éste no consta en ningún instrumento, no tiene cómo hacerlo valer en el tráfico jurídico. Entonces deberá recurrir al juicio de usucapión, para obtener una sentencia declarativa de su derecho que constituirá el título instrumental que, para finalizar el saneamiento, deberá inscribir en el Registro de la Propiedad.
Nótese que la prescripción decenal o breve también tendrá un efecto saneador, ya que una posesión ilegítima, aunque de buena fe, no deja de ser una situación no buscada por la ley que pretende que la posesión sea ejercida por el titular del derecho; en este caso, como la posesión de buena fe está más cerca de la posesión legítima, entonces el efecto saneador se producirá antes, es decir con plazo de prescripción inferior. Ello en atención a la existencia del justo título y la buena fe que justificaba dicho título. En nuestra tesis de trabajo ello es así, porque estaba más cerca de la posesión legítima, había menos que sanear.
Desde otro ángulo, la posesión no es ajena a la determinación de la existencia o no del derecho real. En efecto; para que se adquiera un derecho real es necesario el título y el modo; el modo constitutivo previsto por el Código Civil es la tradición, o sea, la entrega efectiva de la cosa por parte del
. A tal punto esto es importante, que cuando el Código regula la reivindicación, en lo que hace a la prueba, trae normas según las cuales la suerte de la acción dependerá de si el reivindicante tuvo posesión antes que el demandado o no
; resulta ser que si la tuvo, esa posesión es legítima, y como la del demandado es ilegítima, debe ceder ante el reclamo del reivindicante; si no hubiera tenido posesión, el reivindicante no habría adquirido el derecho real y por tanto el derecho a la posesión. En suma, el título no es eficaz por sí mismo, no hay derecho real si sólo se accede al mismo. Para que dicho título sea oponible debe verse acompañado por la adquisición de la posesión; aquel título es lo que permite que la posesión sea legítima, es decir que no sea defectuosa, pero a su vez, sin la posesión el título no otorga derecho real alguno (art. 577, CC). Por lo tanto, la posesión es necesaria para que la persona sea titular del derecho real; antes de ella el título sólo le hace titular de un derecho personal (derecho a exigir la obligación de hacer la tradición). Entonces, en materia de derechos reales, la posesión se vincula directamente con la salud del derecho real.
Por último consideraremos la ley provincial 9150 en cuanto crea el registro de poseedores. Ya hemos dicho que tomando el término saneamiento en un sentido amplio es posible hablar de saneamiento de la posesión y dimos dos ejemplos. Veamos si la ley provincial referida es útil. ¿Contribuye al saneamiento de la posesión? ¿Implica una mejora para el poseedor la registración de su posesión?
En primer lugar, cabe señalar que la posesión tiene existencia y produce consecuencias jurídicas sin necesidad de registración alguna, es decir que, desde el punto de vista de la regulación sustancial (Código Civil), la registración es intrascendente, pues lo que interesa no es la inscripción conforme a la normativa local sino que la persona tenga la cosa bajo su poder con intención de ejercer un derecho de propiedad (art. 2351, CC). En conclusión, la falta de registración no trae aparejada ninguna consecuencia jurídica en contra del poseedor; pero ello no implica que la registración no pueda reportarle ventaja alguna, puesto que queda asentada en un registro público la manifestación unilateral de la voluntad de la persona de ejercer la posesión sobre un inmueble determinado, ya que la ley exige que se lo precise mediante un croquis (art. 10 inc. b), ley 9150). Ello podrá ser útil a los efectos de la prueba cuando se controvierta la posesión, aunque por cierto deberá acreditarse la existencia del
Una de las mayores críticas al registro de poseedores es que la posesión es un hecho y que, por tanto, depende de que el poseedor reúna los elementos que resultan de la definición del art. 2351, CC, es decir el
, es decir que quien figure como propietario según el registro no sea el verdadero propietario
.
Notamos que la ley 9150 no distingue el tipo de posesión, por lo que la registración no modifica el carácter de la posesión, es decir podría registrarse aun una posesión viciosa. Pero la registración podrá servir para determinar qué tipo de posesión se tiene. Así, la registración, implicando un acto de publicidad –que requiere la declaración jurada de dos testigos– permite inferir que esa posesión al menos desde su acceso al registro no es clandestina. O si se trata de un abuso de confianza, constituirá una prueba fehaciente de la existencia de la voluntad de intervertir la causa de la posesión, aunque por cierto habrá que probarse que existieron actos que consiguieron excluir al anterior poseedor. Por otra parte, la registración de la posesión podrá hacer presumir que al menos a partir de esa fecha el poseedor no tiene buena fe. En efecto; si una persona está convencida de ser legítima propietaria de la cosa y poseer en virtud de un título válido
, no se preocupará por inscribir su posesión en un registro donde se asientan posesiones desvinculadas del derecho, sino que, en todo caso, se preocupará por la inscripción de su título en el Registro de la Propiedad. Dicho de otro modo: si está persuadido de la legitimidad de su posesión, si cree que es poseedor legítimo, no buscará el respaldo de la registración de la posesión, ya que su respaldo subjetivo será su título y la inscripción del mismo.
De las reflexiones precedentes resulta que si bien la registración de la posesión no implica en sí una modificación en la calidad de la posesión (como sucede con la purga del vicio o con la usucapión), sin embargo puede llegar a favorecer la postura del poseedor en una contienda judicial, en cuanto que la registración constituirá prueba con fecha determinada de que al menos a partir de ese momento el poseedor proclama públicamente su carácter de tal. Otra ventaja será que si alguien tiene dudas sobre el estado de ocupación de un inmueble determinado, el Registro podrá orientarlo al respecto, ya que en él se habrá plasmado la declaración de quien se proclama poseedor. Así, si el propietario quiere reivindicar, sabe que el inmueble está ocupado por una persona pero no en qué carácter, el registro de poseedores podrá darle una pista sobre contra quién deberá dirigir su acción.
En síntesis, la registración produce un efecto de saneamiento en cuanto que la posesión proclamada por el poseedor consta en un registro oficial; el poseedor ha sumado al corpus y al animus que lo hacen poseedor un elemento más que hace cognoscible(19) –a cualquier interesado– que ocupa el inmueble con animus domini. Es cierto que es posible que la publicidad de este registro no se ajuste a la realidad; puede que quien registró la posesión no sea poseedor, puede que luego de registrarla haya abandonado la posesión o que haya sido desposeído; también es posible que se inscriban declaraciones de posesión superpuestas, etc., es decir que este registro no está exento de inexactitudes, pero el Registro de la Propiedad tampoco escapa a ello
.
Por ello insistimos en que, si bien la posesión no cambia nada, siendo indiferente que esté o no registrada, desde otro ángulo, cuando la posesión se inscribe, se suma a esa posesión un elemento publicitario que –en la medida que hace cognoscible el
estado de ocupación a quienes vayan a realizar actos jurídicos que involucren al inmueble, todo lo cual en un sentido amplio implica un saneamiento de la posesión, tiene un elemento más (la registración) en la que se apoya el hecho posesorio. En este sentido implica una mejora, esto es, un saneamiento.
Desde otro punto de vista, la registración puede facilitar la realización de un estudio del estado de ocupación de los inmuebles, con independencia de los títulos
, reflejando una realidad de hecho más allá de los derechos que correspondan, un hecho posesorio que probablemente implica una discordancia con los derechos a ejercer la posesión que emanen de los derechos reales.
El Estado no puede permanecer ajeno a una realidad incontrastable como es que numerosos inmuebles no son ocupados por sus propietarios sino por meros poseedores, y una medida es poder establecer el estado de ocupación; a ello ayuda este registro.
Insistimos –pese a ser reiterativos– para que quede claro, que no es necesario que el poseedor para ser tal inscriba su posesión; no lo exige la ley de fondo, incluso la ley provincial no es imperativa sino optativa; tampoco constituye prueba de la calidad de poseedor o no del que la inscribe. Sin embargo, en la medida que se tenga la posesión que se declara ante el registrador, esa posesión tiene una mejora: su existencia es cognoscible por cualquier interesado que acuda al registro. Además, en lo futuro constituye un elemento probatorio más que puede ser útil al poseedor, por ej., para determinar la antigüedad de la posesión. Supongamos que se trata de un juicio de usucapión; se probó la posesión acabadamente pero hay dudas sobre si se cumplieron o no los veinte años; pero resulta ser que la registración tiene más de veinte años, sin que durante todo ese tiempo se haya registrado ninguna otra posesión sobre el mismo fundo: la presunción que resulta es a favor de admitir la usucapión, pudiendo jugar al respecto lo establecido por el art. 788
.
Somos conscientes de lo criticable que es el registro de poseedores y que sus efectos no son trascendentes; pero nos parece que no se puede negar que algún beneficio tendrá el poseedor que tenga su posesión registrada
. Desde este punto de vista estará en mejor situación que si no la tuviera registrada, y dentro del marco que hemos dado al concepto, habrá saneado su posesión, si bien un saneamiento mínimo, pero es algo.
Por otra parte, del texto de la ley se desprende que su aplicación puede ser útil al saneamiento dominial en cuanto puede tener como consecuencia que la posesión termine siendo ejercida por quien tiene derecho a ella. En efecto, la unidad ejecutora que crea la ley (art. 27) está obligada por el art. 13 –cuando haya determinación con relación al titular dominial de la parcela– a notificarlo de la presentación formulada solicitando la registración de la posesión, de manera que la alegada posesión que se pretende registrar será puesta en conocimiento del titular registral, quien podrá de esa manera ejercer sus derechos, no sólo la oposición a registración de la posesión (art. 17), sino que si efectivamente el peticionante se encuentra en posesión se verá impelido a ejercer la acción real de reivindicación o asumir el riesgo de que el poseedor cumpla con el plazo prescriptivo; ambas situaciones implican un saneamiento, según ya expusimos anteriormente en este trabajo.
Otro aspecto de la ley que se vincula con el saneamiento de títulos, por vía de la usucapión, está dado por la disposición del art. 16 en cuanto establece que las obligaciones tributarias correspondientes a la parcela comenzarán a devengarse para el poseedor inscripto, lo que permite vincularla con el art. 24 inc. «c», ley 14159, en cuanto establece que el pago de impuestos por parte del usucapiente debe ser especialmente considerado, y en el caso de poseedor registrado dichos pagos serán efectuados incluso en liquidación a su nombre
.
Hemos visto que es posible hablar de saneamiento de la posesión; que la posesión viciosa se sanea cuando se purga el vicio, pasando a ser posesión de mala fe simple; que por la prescripción adquisitiva la posesión ilegítima se sanea pasando a ser legítima, tanto en el supuesto que fuera ilegítima de buena fe (usucapión decenal) como si fuera de mala fe (usucapión ordinaria); y por último hemos señalado que, pese a todos los reparos que le cabe, la registración de la posesión en el marco de la ley provincial 9150, en la medida que favorece al poseedor implica –en un sentido amplio– también un saneamiento del hecho posesorio publicitado, y que incluso en algún caso la aplicación de la ley puede llevar al saneamiento de título, llevando al propietario a ejercer la acción de reivindicación ■
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