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Las erogaciones normales que el comprador de un inmueble por boleto de compraventa privado debe realizar para lograr la inscripción de ese bien a su nombre se elevan de manera considerable cuando, antes de obtener su escrituración, se declara la quiebra del vendedor. Ello obedece a que, en la práctica judicial, debe afrontar determinados gastos causídicos para lograr este cometido (honorarios de los profesionales intervinientes, arancel de ley o tasa de justicia y aportes al colegio de abogados, según el caso).
La nueva situación en la que se encuentra inmerso el comprador –concurso o quiebra del vendedor–, generalmente no elegida por él, lo lleva a evaluar la conveniencia de su presentación en el proceso universal y representa una dificultad cuando no un obstáculo para hacerlo, contradiciendo el objetivo invocado en la exposición de motivos de la ley 24522 y sus posteriores reformas que claramente ha indicado que deben atenuarse los costos de los procesos de concurso y quiebra. En tal sentido se ha dicho que “con la reforma se ha querido poner por lo menos un freno a esa situación rayana en la frustración del acceso a la jurisdicción, que muchas veces hizo que los acreedores prefirieran no presentarse a verificar tardíamente”
; con mayor razón esto debe ponderarse en las verificaciones de obligaciones de hacer donde el bien jurídico tutelado es la vivienda.
De allí que el tema que nos ocupe sea el siguiente: ¿quién debe soportar las costas en el supuesto en que la petición de elevar el boleto a escritura pública sea acogida? La sola formulación de este interrogante impone la necesidad de plantearnos, en forma previa, otra pregunta, a saber: ¿cuál es la vía procesal que esta persona deberá seguir para obtener ese resultado?
Al respecto, tanto la doctrina como la jurisprudencia de nuestro país ofrecen respuestas disímiles sobre la vía procesal que resulta apta para que el tribunal reconozca la oponibilidad de un boleto privado de compraventa cuando el comprador abonó el 25% del precio. Así, una parte propone como vía procesal correcta la que señala el art. 32 ó el 200, ley concursal, es decir, el pedido tempestivo o ante el síndico (“…deben formular ante el síndico el pedido de verificación de sus créditos, indicando monto, causa y privilegios. La petición debe hacerse por escrito, en duplicado, acompañando los títulos justificativos … el acreedor pagará al síndico un arancel de cincuenta pesos que se sumará a dicho crédito”–art. 32–; a lo que le sigue un período para observar el pedido –art. 34–, un informe del síndico –art. 35– y la sentencia judicial –art. 36–), por entender que queda atrapado en la carga que impone el art. 126 ibídem. Por otro lado, se propicia como adecuada la vía procesal que indica el art. 281 del ordenamiento concursal, es decir el trámite incidental ante el tribunal (“…en el escrito en el que se plantee el incidente debe ofrecerse toda la prueba y agregarse la documental. … Si admite formalmente el incidente, corre traslado por diez días” –art. 281–; a lo que le sigue el diligenciamiento de la prueba y la sentencia del juez –art. 282).
Como se indicó precedentemente, una línea de pensamiento afirma que resulta necesario que el comprador por boleto, ante el concurso o la quiebra del vendedor, además de los extremos del art. 146, LC (es decir que el boleto de compraventa sea otorgado a favor del adquirente de buena fe y que el comprador hubiera abonado el 25% del precio) cumpla con la acreditación de los requisitos que establecen los arts. 32 ó 200 de este mismo ordenamiento (es decir, acompañe títulos justificativos e indique causa, monto y privilegio)
. De este modo, esta corriente entiende que tiene la obligación de concurrir al proceso por las mismas vías que incumben al resto de los acreedores de obligaciones de dar. Por lo cual, el adquirente por boleto de compraventa estaría constreñido a efectuar su petición dentro del proceso conocido como “verificación tempestiva” (art. 32 ó 200, LC) de cumplimiento obligatorio y, una vez vencido el plazo fijado por el tribunal a ese efecto, le resta efectuar la petición ante el tribunal del concurso a través de la “verificación tardía” (trámite incidental previsto por el art. 56, LC, para el caso del concurso, no encontrándose previsto su trámite en el caso de la quiebra, por lo que queda comprendido por el art. 280
Quienes sustentan la obligatoriedad de todos los acreedores de concurrir en forma tempestiva, manifiestan que “…resulta un preconcepto sin apoyo legal, jurisprudencial ni doctrinario sostener que sólo están obligados a peticionar la verificación de sus créditos los acreedores de moneda y no aquellos que requieren una obligación de hacer…”
. Para justificar esta afirmación diversos autores expresan que el incumplimiento de una obligación de hacer puede constituir un hecho revelador del estado de cesación de pagos, y derivan de esta afirmación que esta categoría crediticia tiene valor pecuniario, por lo cual consideran que no existe reparo legal alguno para que el acreedor de una obligación de hacer no “deba” insinuarse en el pasivo del concurso como el resto de los acreedores, con idénticas cargas y consecuencias.
Ahora bien, para acceder a esa propuesta de solución, quienes propician tal tesitura entienden que el sujeto que se encuentra en esta situación debe presentarse al proceso por el trámite incidental que regulan los arts. 280 y ss. del ordenamiento concursal y que sólo deberá soportar las costas en el supuesto de resultar vencido. Sostienen ello en virtud del principio procesal objetivo de derrota que consagra el art. 130, CPC, cuya aplicación entienden correcta como consecuencia de la remisión expresa que efectúa el art. 278, ley 24522, al ordenamiento procesal local
.
Como ya lo adelantamos, nos adscribimos a la posición que se expide a favor de la vía incidental como camino para someter a análisis del tribunal los requisitos que exige el art. 146, LC, frente a una obligación de escriturar.
Para lograr una adecuada comprensión de la solución que proponemos, creemos necesario analizar el sentido y alcance que, en el ordenamiento concursal, se le otorga al término verificar, como así también indagar sobre los métodos o directivas usados por el legislador, dado que si se yerra en ellos, se podrían llegar a sostener –como correctas– soluciones totalmente distintas a las elegidas por aquel.
En tal sentido se aprecia que el ordenamiento concursal no define qué debe entenderse por “verificar”. Sin embargo, al regular –como regla– en su art. 32 el procedimiento básico de admisión en el pasivo concursal, expresa que “Todos los acreedores … deben formular al síndico el pedido de verificación de sus créditos, indicando monto, causa y privilegios”. Asimismo, del art. 19, 2º pte., LC, se desprende la necesidad de que toda deuda se exprese en términos monetarios para el cómputo del pasivo y de las mayorías, lo cual es coincidente con todo el articulado de la citada ley, al referirse a los mecanismos para calcular el pasivo concursal (art. 45 y ss., LC). Ello también se corrobora en la práctica judicial, dado que los deudores no incorporan en las conformidades que presentan ante el tribunal a los acreedores de obligaciones de hacer y, por su parte, los jueces tampoco lo exigen. De ello interpretamos que cuando la ley concursal a lo largo de su articulado hace referencia a la verificación en sus distintas conjugaciones (léase como una carga impuesta a los acreedores, como procedimiento, como acto o etapa procesal, como calificativo de ciertos acreedores reconocidos en el pasivo del concurso, o como alguna otra de las tantas formas en que se alude a este instituto), en términos generales refiere a los acreedores de obligaciones de dar, cualquiera sea su tipo.
Así se desprende del contexto en que esta terminología es utilizada por el legislador y también por la mayoría de la doctrina que la define del siguiente modo: «El juez al resolver no puede emitir un pronunciamiento de admisibilidad, porque tal declaración sólo tiene significado respecto de los acreedores que habrán de participar en el período de exclusividad… Tal sentencia no confiere ‘un billete de entrada’ al proceso concursal sino, al contrario, entrega un «billete para permanecer fuera del concurso … Nada descarta la opción por la vía incidental…”
. O en similar sentido: «Visto que la ley no fija ningún procedimiento especial tendrá que hacerlo valer por vía incidental … Así lo entendemos nosotros. Pero no es ésa la opinión predominante de la doctrina y de a jurisprudencia que insisten –a nuestro entender erradamente– en que el adquirente está sometido al proceso de verificación. Menos mal que aclaran que no debe solicitar la verificación de una obligación dineraria sino de una obligación de dar –para el supuesto de que no cuente con la tenencia del inmueble– y de la obligación de hacer consistente en la escrituración del inmueble enajenado…”
.
De este modo, concluimos que no cabe agravar la situación de este acreedor imponiéndole una carga (la de verificar) que la propia ley no le impone. Ello es así, por cuanto el objetivo que persigue este tipo de acreedor no es su admisión en el pasivo sino la exclusión de un bien inmueble del activo del proceso. En efecto, lo que se reclama es “la transferencia de la titularidad de un bien inmueble que se adquirió al concursado y que –por distintas razones– permanece inscripto a nombre de éste, para proceder, si correspondiera, a satisfacer a favor de la masa una suma de dinero en concepto de saldo de precio”.
Por otra parte, basta una lectura detenida de la normativa concursal en su conjunto para concluir en que el método utilizado por el legislador fue el de prever expresamente la carga de verificar. Así impuso tal obligación, en forma genérica, para las obligaciones de dar (arts. 32, 200 y 126) y de manera específica, en el caso de tratarse de créditos prendarios o hipotecarios (art. 126, 2º párr.
y art. 21 inc. 2
, LC). Por lo tanto, es al menos llamativo que el legislador no lo haya hecho para el caso de las obligaciones de hacer, apartándose de este modo del método seguido en el resto de su articulado.
Además de este argumento, consideramos que existen “directivas sistémicas” que orientan la interpretación en el sentido que adjudicamos a este plexo normativo. En esta dirección, entendemos que la interpretación integral de los arts. 32, 200 y 127, LC, este último referido a las prestaciones no dinerarias y su conversión a moneda de curso legal, determina otro argumento contundente que nos conduce a negar la vía verificatoria para las obligaciones de hacer por no tener éstas traducción económica. Como puede advertirse, no compartimos el argumento de la primera tesis referido a que estas acreencias tengan un valor pecuniario, pues esta hipótesis sólo tendría lugar en el supuesto de rechazo de la petición o en el de imposibilidad de cumplir con la obligación de hacer por culpa del deudor.
En el primer supuesto (rechazo), el acreedor podrá ejercitar las vías impugnativas pertinentes para lograr la oponibilidad de su boleto y la consecuente escrituración, o bien podrá optar por solicitar la verificación “del importe” que obló en concepto de precio, en cuyo caso deberá presentar su petición del modo previsto para la obligación de dar. Esta solución se hace extensiva al supuesto en que la carga de escriturar se haya tornado de cumplimiento imposible por culpa del deudor, puesto que en tal circunstancia el reclamo ya no referirá a una obligación de hacer sino que ésta se habrá convertido en una de dar suma de dinero en concepto de reparación de daños y perjuicios
.
Agregamos a ello lo dispuesto por la LC en sus arts. 32 y 200, en cuanto prevén: “Todos los acreedores por causa o título anterior a la presentación (art. 32) o declaración de quiebra (art. 200) y sus garantes, deben formular al síndico el pedido de verificación de sus créditos, indicando
Dentro de esta línea interpretativa-literal, cabe también destacar que, en tanto la verificación o admisión de un crédito apareja la idea de “inclusión”, el término “oponibilidad” que emplea el art. 146 alude a un sentido totalmente opuesto a aquel, cual es el de resistir o excluir.
Asimismo, encontramos respaldo a la posición que defendemos en el llamado “argumento a rúbrica”. Ello así, por cuanto el propio legislador, al redactar el art. 126, LC, expresamente estableció: “
El art. 146, ley 24522, prevé como requisitos que el peticionante debe acreditar los siguientes: 1) el pago del 25% del precio; y 2) su buena fe (que a la postre se presume), sin expresar en ningún lugar que, además, deba ceñirse a los requisitos de la verificación y dar cumplimiento a aquellos extremos a través de un escrito que deberá presentar ante el síndico, ni remitir –como dijimos– a los dispositivos que así lo disponen.
A su vez, nos encontramos con que mientras esta obligación se encuentra ubicada bajo el Título III (Quiebra), Capítulo II (Efectos de la Quiebra), Sección V intitulada “Efectos sobre ciertas relaciones jurídicas en particular”, el proceso verificatorio (que atrapa a la gran mayoría de los créditos contra el deudor concursado) está situado, en el caso del concurso, en el Título II (Concurso Preventivo), Capítulo III (Trámite hasta el acuerdo), Sección III (Proceso de Verificación) de la ley concursal; y en el supuesto de quiebra, en el Título III (Quiebra), Capítulo II (Efectos de la Quiebra), Sección IV (Efectos Generales sobre Relaciones Jurídicas Preexistentes) y Capítulo V (Período informativo en la quiebra). Esto nos muestra con claridad que la oponibilidad del boleto de compraventa no queda comprendida en el período informativo, el cual, como es sabido, tiende a determinar el pasivo del deudor –en el concurso como en la quiebra–. Precisamente, conforme lo expusimos, no se trata de admitir un importe en el pasivo (obligaciones de dar dinerarias y no dinerarias) sino de excluir un bien del activo del deudor. De tal suerte, concluimos que la vía de verificación que regulan los arts. 32, 56, 126 y 200, LC, sólo queda expedita para las obligaciones de dar.
Ahora bien, frente al silencio del legislador en cuanto al camino procesal que debe tomar el comprador por boleto, entendemos que éste debe presentarse al proceso universal por la vía incidental que regula el art. 280 y ss., LC, para oponer su boleto de compraventa en los términos del art. 146, sin necesidad de precisar monto alguno (lo que se omite a diario en la práctica tribunalicia y no es exigido por la jurisprudencia).
Sostenemos que ello es así en virtud del señalamiento expreso que efectúa el art. 280, LC, al decir: “Toda cuestión que tenga relación con el objeto principal del concurso y
Nuestro ordenamiento concursal tampoco contiene normas destinadas a determinar la imposición de costas en el caso que nos ocupa. Frente a ello y como una derivación lógica de las doctrinas antes expuestas, se advierte la existencia de soluciones incompatibles.
En tal sentido, los que sostienen como camino procesal el de la verificación de estas obligaciones, le hacen extensiva la solución genérica que se adopta para los pedidos de verificación tardía de los demás acreedores. Por lo tanto, le imponen las costas al acreedor por boleto debido a su insinuación intempestiva. Basan esta solución en una presunta negligencia del acreedor que al omitir presentarse en tiempo oportuno genera un incremento de actividad tanto para la sindicatura cuanto para el propio tribunal. Agregan que este acreedor, además, elude el control del resto de los acreedores; y, finalmente, impide una adecuada fijación del pasivo, cuya rápida determinación, según afirman, tiene interés sobre todo en el concurso por su inmediata relación con el concordato al que debe arribar el deudor
.
Partiendo de tal argumento y con la clara intención de constreñir al acreedor a presentarse tempestivamente, esta posición
agrava la situación de quien se insinúa por la vía de la verificación tardía (es decir, incidental) sin justificar la tardanza de su presentación, con el pago de cuatro estipendios, dado que deberá afrontar los honorarios del síndico, de su asesor letrado, los del letrado de la fallida y los de su propio abogado
, lo que lleva en muchos casos a que los acreedores prefirieran no presentarse a verificar sus créditos una vez vencido el período informativo.
En algunos casos, la jurisprudencia atenuó esta solución al decir: “Si la mora en la insinuación en el pasivo no reconoce justificación seria alguna, y el fallido entorpeció con defensas ineficaces el procedimiento, de un modo tal que descalifica su conducta procesal, corresponde balancear ambas situaciones, la de la incidentista que desembocó en una verificación tardía, y posteriormente la actitud del fallido en la misma, de modo que resulta ajustado a derecho imponer las costas en la primera instancia por su orden…”
. De ello se infiere que esta postura sostiene, como regla general, la imposición de las costas al acreedor tardío, salvo que justifique la tardanza de su presentación o que el fallido haya adoptado una conducta procesal reprochable respecto de la petición del primero.
Por nuestra parte, como consecuencia de concebir un único camino posible de insinuación para el acreedor de una obligación de escriturar y, por tanto, sin consideraciones sobre la tempestividad del reclamo, concluimos que este acreedor, que de este modo no se considera remiso, escapa a la solución que brinda la jurisprudencia para los incidentes de verificación tardía (imposición de costas).
No obstante ello, y aun en el supuesto de adscribir a la primera posición en cuanto a la vía a adoptar, no compartimos la propuesta que ésta brinda respecto a la imposición de costas. Seguidamente expondremos nuestros argumentos.
Arribamos a esa conclusión, en el supuesto del concurso, por cuanto si bien coincidimos con aquella corriente en que la intención del legislador fue que los acreedores se insinúen dentro de un período temporal determinado, a cuya finalización quede conformado en forma definitiva el pasivo, consideramos que no lo dejó librado a la discrecionalidad del intérprete, sino que lo previó en forma expresa en el término de dos años (art. 56, 6° párr., LC). Creemos que ésta es la solución correcta por cuanto si lo que quería era que el pasivo quedara cristalizado en la etapa tempestiva, no hubiera previsto la vía tardía de insinuación o hubiera expresado en la letra de la ley, entre las consecuencias negativas que la tardía presentación acarrea, la imposición de las costas. Por el contrario, el art. 56, 5° párr., LC, tan sólo prevé para este sujeto la pérdida de la posibilidad de participar en el concordato, al que obligatoriamente quedará sujeto, y en su 8° párrafo establece que “los acreedores verificados tardíamente no pueden reclamar de sus coacreedores lo que hubieren percibido con arreglo al acuerdo…”.
En el supuesto de la quiebra, también consideramos incorrecta la imposición de costas por la tardanza, por cuanto al no existir finalidad de acuerdo, la tardanza del acreedor sólo a él perjudica (art. 223, LCQ)
. Véase, además, que para el caso de falencia la ley no prevé el plazo de prescripción señalado, el que –a su vez– vigente en el concurso deja de operar por la declaración en quiebra indirecta
. Al respecto, efectuando una interpretación sistemática de la ley puede inferirse que, si el bien inmueble cuya escrituración pretende el acreedor ya fue liquidado por imperio de los arts. 203 y 217, LC, la obligación de este acreedor se verá convertida en una obligación de dar suma de dinero, conforme lo explicáramos
En este orden de ideas consideramos que la motivación de todo decisorio debe mostrar el esfuerzo del tribunal por lograr una aplicación del derecho vigente, libre de toda arbitrariedad que además propicie el acceso a la jurisdicción (art. 18, CN y art. 49, CPcial.).
Consecuente con ello, entendemos que en virtud de lo dispuesto por el art. 159, LC (ubicado en la sección V que comprende el supuesto que analizamos), que prevé para los casos no contemplados la aplicación de “normas de las que sean análogas, atendiendo a la debida protección del crédito, la integridad del patrimonio del deudor y de su empresa, el estado de concurso y el interés general”, y la solución que brindan los principios generales del derecho para los casos de silencio normativo, encontramos más justa la aplicación del art. 202 id., única disposición que contiene la Ley de Concursos relativa a las costas en los incidentes. Esta norma, referida a la quiebra indirecta y bajo la hipótesis de verificaciones de acreedores posteriores a la presentación en concurso, indica en su primera parte que la insinuación debe hacerse por vía incidental y agrega: “No se aplican costas sino en casos de pedido u oposición manifiestamente improcedente”
.
En este sentido, consideramos que de no existir tal normativa y por imperio del art. 278, LCQ, la solución se encontraría en las normas de nuestro código de rito (art. 130, CPC)
.
Nos inclinamos por la aplicación del art. 202, LC, por cuanto, partiendo de los hechos, advertimos que en el mayor número de casos quien se presenta en el procedimiento concursal en general más allá del período para verificar tempestivamente, lo hace por falta de información adecuada y no por desinterés o negligencia en el reclamo de su derecho. A ello podemos agregar lo expresado por Gozaíni en el sentido de que nuestra legislación evolucionó en materia de costas en el proceso adoptando un criterio único, basado en el resultado obtenido en el proceso, “…desplazando de este modo la conducta al capítulo de las sanciones procesales”
.
Si bien consideramos que en nuestra ley concursal quedan muchos punto por revisar y no pretendemos desoír ni desatender los argumentos esgrimidos por la doctrina y jurisprudencia, lo cierto es que en los tiempos que corren el acceso a un bien inmueble (sea o no con destino a vivienda), es un privilegio de pocos y requiere de un esfuerzo extraordinario por parte del ciudadano común. Por ende, consideramos que no puede ser sin más entorpecido por decisiones jurisdiccionales; menos aún si nos encontramos frente a un acreedor de buena fe que dio puntual cumplimiento a la obligación a su cargo (pago del precio), procediendo con ello como corresponde a un buen hombre de negocios.
Por estas razones, concluimos del siguiente modo:
A) En cuanto a la
B) En punto a las
C) De no existir la disposición del art. 202, y tal como lo adelantáramos, procede la aplicación del art. 130, CPC
, en virtud de la remisión expresa que efectúa el art. 278, LCQ, el que impone los siguientes distingos: C.1) Si el insinuante resulta vencido, deberá cargar con las costas del incidente; C.2) Si, por el contrario, tuvo éxito en su gestión, las costas
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