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El presente viene a cuento a raíz del fallo que dictara la Corte Suprema de Justicia de la Nación en autos: “González Arístides c/ Tello, Rodolfo C. y otro”, de fecha 23/3/03
. En este decisorio, el máximo Tribunal de Justicia de la Nación resuelve admitir la defensa de falta de legitimación pasiva opuesta en una ejecución de alquileres por el fiador, si el inquilino permaneció en el inmueble locado más allá del término pactado. Esto porque la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios estipulados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, no pudiendo extenderse la garantía otorgada por aquél ante la prórroga tácita convenida entre el locador y locatario -en el caso, por más de dos años-, de la cual no participó. De igual modo, debo traer a colación la evolución de la doctrina judicial en el ámbito nacional y provincial respecto del art. 1582 bis, CC
, en especial el trabajo de doctrina que el Dr. Luis F.P. Leiva Fernández realiza comentando el decisorio en cuestión; en su tesis propugna, la aplicación del art. 1582 bis a los litigios pendientes de resolución, en orden a lo dispuesto por el art. 3, CC
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En definitiva, el objeto del presente busca rescatar conceptos sobresalientes de ambas doctrinas judiciales y discernir lo que interpreto trascendente -sin que de ellas se exponga-, a pesar de las posiciones diametralmente distintas que propugnan la doctrina a nivel nacional -Cámaras Nacionales Civiles y doctrina- y la expuesta por nuestro Tribunal Superior de Justicia en autos “Palomar Juan P. c/ Alejandro M. Sánchez Freytes y otra – Daños y Perjuicios -Recurso de Casación”
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En el fallo traído a colación, tres son los argumentos que considero de innegable factura técnica, que merecen ser transcriptos para dilucidar cuál ha sido la fundamentación que ha llevado al órgano máximo de administración de Justicia de nuestro país -Corte Suprema de Justicia de la Nación (en adelante CSJN)- a concluir de ese modo. Vale efectuar una aclaración respecto al encuadre fáctico sometido a estudio. Así lo considero, porque el caso bajo análisis de la CSJN versa sobre el regulado por el art. 1622, CC, es decir, el locatario que continúa en el uso y goce de la cosa luego de vencido el plazo estipulado por contrato, estableciéndose por definición legal que no hay “tácita reconducción”, sino la continuación de la relación contractual concluida en los mismos términos y condiciones. Es más, debe señalarse que, al aludir al supuesto regulado por el artículo en cuestión, doy por sentado que el locador ha receptado el precio del o de los períodos locativos devengados con posterioridad al vencimiento del plazo contractual; sumado a ello que la fórmula contractual contemple la extensión de la responsabilidad del fiador solidario, liso, llano y principal pagador, hasta el momento de la efectiva entrega del inmueble.
Hechas las aclaraciones, en el decisorio traído a comentario la CSJN concluye del modo propuesto, remitiéndose a los fundamentos del Procurador General de la Nación, quien refiere: “…En tales condiciones resultan ajustados al
Pero lo dirimente en el análisis y estudio comparativo propuesto son estos tres argumentos: 1º. “…Aquí también como en el antecedente citado la circunstancia de tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato hasta tanto el locador devuelva el bien locado -cláusula decimotercera- no puede derivar en la imposición de una nueva obligación, si no medió la intervención y el consentimiento del codeudor…”; 2º. “…También dijo el Tribunal en el precedente aludido, que dentro del esquema de la aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de relatividad en los efectos de los contratos, no es dable, aun a los codeudores solidarios, agravar las condiciones de sus cointeresados (conf. arg. para la transacción art. 853, CC, y su nota) siendo las estipulaciones en tal sentido “
. Ahora bien, lo que sin lugar a dudas introduce el tópico sometido a estudio, es este argumento: 3º. “…No está demás señalar, a todo evento, que los conflictos que se suscitan en cuestiones como la de autos, han quedado definitivamente resueltos a partir de la incorporación al CC, mediante la ley 25.628, del art. 1582 bis que dice textualmente… En igual sentido tuvo ocasión de dictaminar recientemente esta Procuración General de la Nación, en autos: “Donno, María Elena c. Silva Pavez, Lilian y otros … en fecha 4/11/03…”
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Como lo enunciara en el introito del presente, con innegable solvencia técnica nuestro Tribunal Superior de Justicia ha ensayado una serie de definiciones que me atreveré a compendiar en honor a la brevedad, valiéndome de los argumentos invocados por los Vocales que conformaron la mayoría en tal decisorio -Dra. María Esther Cafure de Battistelli y Dr. Domingo J. Sesin-. En la resolución sometida a estudio
, el último de los Vocales nombrados concluye acerca de la época (recaudo temporal) a partir de la cual será de aplicación el art. 1582 bis, CC, definiendo que no puede ser concebido como una “norma interpretativa”, desde que: “…una disposición normativa que introduce alteraciones, limitaciones o restricciones, modificando sustancialmente un determinado régimen preexistente no puede ser calificada como “interpretativa” independientemente de que la misma venga a consagrar o no una tesis de índole hermenéutica…”
. Resalto que, entre otros argumentos, el que se advierte como decisivo en la calificación que se practica sobre la norma bajo análisis -art. 1582 bis, CC- refiere a que tal norma considera nula toda cláusula contractual que en forma anticipada extienda las obligaciones asumidas por el fiador al tiempo de garantizar las obligaciones del locatario. Por tales razones, el Dr. Domingo J. Sesin, concluye del siguiente modo: “…considero que el art. 1582 bis no resulta aplicable a los contratos locativos celebrados, como en la especie, con anterioridad a su entrada en vigencia por imperio del principio de irretroactividad normativa consagrado expresamente por el art. 3, CC y el art. 118, C.Pcial. El referido estándar jurídico, en el ámbito del derecho privado, tiene por objeto garantizar a los particulares y sus bienes que los actos y contratos que celebren no serán puestos -a cada instante- en discusión, modificados o suprimidos por un cambio de parecer del legislador. En este orden, pretender la aplicación retroactiva del art. 1582 bis, CC, alterando y modificando relaciones jurídicas contractuales celebradas con anterioridad, importaría avasallar tales garantías constitucionales, lesionando gravemente el principio de irretroactividad normativa…”
. En consecuencia, y a modo de colofón de las consideraciones vertidas, nuestro Tribunal Superior de Justicia, en los votos que conforman la mayoría, ha considerado que no se trata de una norma interpretativa y, como consecuencia de ello, entiende de imposible aplicación respecto de los contratos de locación urbana celebrados con anterioridad a su promulgación, porque de ser así se violentaría el principio de irretroactividad de la ley -art. 3, CC.
Efectuando la aclaración de que no es unánime la opinión de la doctrina nacional de la forma y modo que expondré, es dable advertir la trascendencia del pensamiento vertido por el Procurador General de la Nación, al que se ha remitido la CSJ de la Nación, respecto de “..que los conflictos que se suscitan en cuestiones como la de autos, han quedado definitivamente resueltas a partir de la incorporación al CC mediante la ley 25.628, del art. 1582 bis…”
. Considero de importancia analizar los decisorios judiciales que de manera evidente plantean la aplicación de la norma a los casos que aún no cuentan con sentencia judicial firme, es decir, en autoridad de cosa juzgada, a pesar de haberse celebrado la relación contractual con anterioridad a la promulgación de la ley 25.628. Y en ese sentido, debo remitirme al trabajo enunciado en la introducción, en donde se concluye, comentando el fallo de la CSJ de la Nación, que: “…El fallo que comento debe ser interpretado con un criterio finalista y en concordancia con el que revoca. El recurso de queja dejó sin efecto el pronunciamiento de la Sala de la CNCiv,
. Concluye el doctrinario que:”…Si la CSJ hubiese pensado que la solución de la Cámara era jurídicamente valiosa, la hubiese mantenido aunque no compartiese sus fundamentos, porque es claro que la Corte no está llamada a dictar pronunciamientos de derecho común. Por otro lado, si la CSJ hubiese considerado que no era aplicable a la especie la nueva norma, tampoco lo habría referido como fundamento, ni siquiera
. La máxima expresión de este pensamiento, sin que por ello deba interpretarse que es unánime a nivel nacional -como ya lo señalara-, está dada por otro decisorio judicial que establece: “…Tampoco existe impedimento si se analiza la cuestión desde la óptica del art. 3, CC, pues “a partir de su entrada en vigencia, las leyes se aplicarán aun a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, es decir, ‘en curso’ como aquí acontece, pues la resolución de fs. 93/4 no estaba firme. De ahí que no pueda interpretarse que aplicar al caso el art. 1582 bis del Código de fondo importe hacer extensivos sus efectos en forma retroactiva. Si se entendiese que la ley 25.628 es una norma aclaratoria, con el consiguiente implícito efecto retroactivo, la solución sería la misma aunque aún estuviera vigente el derogado art. 4 del citado cuerpo normativo…”
. Por último, el Dr. Luis F.P. Leiva Fernández, asumiendo que existen opiniones de doctrina judicial similares a nuestro Tribunal Superior de Justicia, rescata a otro doctrinario que, al comentar el decisorio precedentemente citado, refiere: “…Como lo dijo uno de los mentores de la reforma al CC. por la Ley 17.711 (Adla XXVIII-B, 1810), la regla general sentada en el 1er.párr. del art. 3º es también aplicable a los contratos que caen bajo el imperio de la nueva ley, desde su entrada en vigencia, y siempre que se trata de reglas imperativas como la presente. Es que la nueva ley no permite el libre juego de la autonomía de la voluntad, allí donde la anterior lo permitía. La nueva normativa se invocó sobre la base de que la resolución anterior no había adquirido firmeza ya que también es cierto que el acto jurisdiccional ya había acaecido antes de que la actual solución adquiriera obligatoriedad (art. 2, Código de marras). Tenía fecha anterior. El temperamento nos parece, sin duda, acertado. Y nada se opone a que el fiador sea compelido a ratificar la garantía que oportunamente prestó de manera anticipada a fin de cumplir con el recaudo legal y renovando su decisión de afianzar la relación…”
. En síntesis, sin hesitación los autores enunciados tienen una opinión disímil a la de nuestro Tribunal Superior de Justicia, pero quienes en realidad compendian tal disparidad son los Dres. Alberto J. Bueres y Elena I. Highton, en su obra Código Civil y normas complementarias – Análisis doctrinario y jurisprudencial-, en que concluyen: “…Es decir que
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A pesar de lo disímil de las opiniones que propugnan los autores que a nivel nacional consideran que no se afecta el principio de irretroactividad de la ley al aplicarse la ley 25.628, y respecto a los juicios en trámite, considero que existe un punto en que las definiciones vertidas por nuestro Tribunal Superior de Justicia y lo manifestado por parte de la doctrina nacional logran conjugarse. Adviértase que en anterior integración, nuestro Tribunal Superior de Justicia manifestó que el fiador solidario, liso, llano y principal pagador -art. 2005, CC- podía valerse, frente al supuesto del art. 1622, CC, y respecto de los alquileres que se devengaren luego del vencimiento del plazo contractual, de la denominada defensa de “retractación” -art. 1988, 1990, CC-. Esta definición se sustentaba en considerar que los alquileres devengados con posterioridad al vencimiento del plazo locativo, debían considerarse como “obligaciones futuras”. Por ello, nuestro máximo órgano de administración de Justicia, con otra integración, y con voto del Dr. Adán Luis Ferrer, precisó: “…El afianzamiento de las obligaciones del locatario durante la ilimitada supervivencia del contrato luego de vencida la locación, es asimilable a la fianza otorgada respecto de obligaciones futuras (art. 1988, CC) ya que el fiador se obliga por deudas a cargo del locatario que se irán generando mientras permanezca en el inmueble, durante un plazo incierto…”
. De este modo, y en el marco de lo que la doctrina define como “vicisitudes del contrato”, la retractación debe asimilarse a un supuesto de “revocación” del contrato de fianza y por tanto de su obligación y responsabilidad,
. En consecuencia, frente al carácter “no interpretativo” del art. 1582 bis, CC, ante el supuesto del art. 1622, CC, es decir, contrato vencido en el que el locador ha consentido la continuidad de la relación contractual con el locatario, percibiendo alquileres que se devengan por el uso y goce de la cosa locada, respecto de los devengados con posterioridad a la promulgación de la ley 25.628, el fiador no debería responder. Ensayo la aseveración, porque en este caso, sin violentar el principio de irretroactividad de la ley -art. 3, CC- el fiador ya no debe valerse del instituto de la “retractación” respecto de las obligaciones futuras, es decir, alquileres a devengarse a partir del vencimiento del plazo contractual, sino que puede y debe oponer el artículo en cuestión como norma imperativa, porque si bien el articulado le hace cesar su responsabilidad al vencimiento del término de la locación, con mayor razón ésta no puede mantenerse respecto de los alquileres -concebidos como “obligaciones futuras”- que comenzaron a devengarse después de los 8 -ocho- días de promulgación de la ley 25.628 -art. 2, CC-. En este caso, la extinción de responsabilidad del fiador no lo será producto de la inexistencia de la obligación futura, sino por el cese o conclusión del afianzamiento, por imperativo legal, que evidentemente trasciende sobre las obligaciones -alquileres devengados- (luego de la promulgación de la ley 25628) los a devengarse -obligaciones futuras-. Digo ello, porque no puede escapar del análisis que cuando aludimos al supuesto del art. 1622, CC, nos estamos refiriendo a un contrato de locación concluido por vencimiento del plazo, en que si bien el locador consiente la continuidad de la ocupación por el locatario, la contraprestación del pago del precio por el uso y goce de la cosa -art. 1556, CC-, es una “obligación futura” -desde la óptica del fiador-principal pagador- que se genera o existe a partir de cada período locativo devengado. En consecuencia, sobre esta obligación “…tratándose de una situación en curso y no afectándose consecuencias ya consumadas de hechos pasados, las leyes nuevas operan en forma inmediata, y por tanto la nueva ley toma a la relación jurídica o a la situación jurídica en el estado en que se halla al tiempo que la ley es sancionada y pasa a regir los tramos de su desarrollo aún no cumplidos, en tanto que a los cumplidos se los considera regidos por la ley vigente al tiempo en que se desarrollaban…”
. Insisto en este aspecto: cada uno de los alquileres que se devenguen con posterioridad al vencimiento de la locación son “obligaciones futuras”, es decir, existentes a partir de su acaecimiento, ergo, si es factible la “retractación” antes que ella se configure, de igual modo el cese de responsabilidad del fiador puede configurarse por la letra del art. 1582 bis del CC, respecto de los alquileres devengados después de su promulgación. En conclusión, el fiador valiéndose del artículo bajo comentario, en el supuesto regulado por el art. 1622, CC, respecto de los alquileres que se hubieren devengados, luego de los 8 -ocho- días de publicada la ley 25.628 (BO 23/8/02), producto del mandato legal impuesto por la norma en cuestión, no debe responder, consecuencia del cese de responsabilidad contractual establecido.
1. El fiador solidario, liso, llano, y principal pagador -art. 2005, CC-, a la luz de lo dispuesto por la ley 25.628 -art. 1582 bis, CC-, no debería responder por los alquileres devengados luego de los 8 -ocho- días de publicada la referida ley en el Boletín Oficial -23/8/2002-. Lo aseverado se desprende del carácter “imperativo” de la norma, y sólo frente al supuesto del contrato de locación que ha continuado en sus mismos términos y condiciones conforme lo dispuesto por el art. 1622, CC, y en lo referido a los cánones locativos. 2. No se violenta el principio de irretroactividad de la ley -art. 3, CC- porque inmediatamente de publicada y vigente la ley, el cese de responsabilidad del fiador respecto de las relaciones contractuales ya concluidas, trasciende sobre las “consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, es decir, en la hipótesis bajo estudio sobre los alquileres que se han devengado, como los a devengar -obligaciones futuras-. 3. Habrá entonces cesado la responsabilidad del fiador -en el caso del art. 1582 bis, CC-, no por inexistencia de la obligación principal futura -alquileres a devengar- sino producto del mandato legal -norma imperativa- que se plasma respecto de las obligaciones que alcanza a partir de la promulgación de la norma en cuestión y en el marco del supuesto regulado por el art. 1622, CC •
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