Los administradores de los countries, barrios cerrados o clubes de campo no pueden emitir legítimamente títulos ejecutivos (Nota a fallo)

Previo a abordar el comentario del fallo en análisis, nos permitimos señalarle al lector que la solución de esta causa fue zanjada por nuestro Máximo Tribunal local apelando solamente a la valoración de las previsiones del inciso 6º del artículo 518 de nuestro código de rito. No se analizaron las restantes defensas que el suscripto esbozó en representación del demandado, por cuanto, como fuera correctamente indicado, su examen se tornó de “fútil tratamiento” ante el rechazo de la ejecución con motivo de lo previsto en nuestro Código de procedimientos.
Ahora bien, y para conformar el marco fáctico en que fue dictada tal sentencia, indicamos que desde antes del inicio de tal litis y durante todo su desarrollo, existió una rotunda oposición al reclamo promovido. Además del argumento aquí admitido por nuestro TSJ, entre otras cuestiones se cuestionaba la validez de una asamblea extraordinaria por la cual se “modificó” el Estatuto para –a criterio de la actora de este proceso– permitir la vía ejecutiva y para, a su vez, dar origen la deuda del demandado que, a la postre, fue reclamada en esos autos. Se señaló, en dichas instancias, que al no contar con el quórum suficiente, y menos aún los votos necesarios para tomar resolución alguna, tal Asamblea resultaba inexistente o, al menos, nula de nulidad absoluta. Por lo cual, debe repararse que en la misma génesis del particular “título ejecutivo base de la acción” se discutió la legitimidad y extensión del crédito reclamado afectando la indispensable certidumbre que debe imperar en un proceso ejecutivo en que, además, nos encontramos con la particularidad de una creación unilateral y exclusiva del título en ejecución.
Efectuada esta aclaración previa, nos permitimos apuntar los aciertos y las consecuencias del fallo de nota. De esta manera, indicamos que la doctrina legal que emana de su lectura se puede sintetizar en lo siguiente: “Los clubes de campo o countries no encuadran en la figura del consorcio, y por ende escapa –hasta aquí– a la previsión normativa del inciso 6º del art. 518, CPCC, no pudiendo valerse de la vía ejecutiva para reclamar las expensas comunes adeudadas”.
Recordemos que el referido artículo establece que “Traen aparejada ejecución: … 6) Los certificados de créditos por expensas comunes de los consorcios o comunidades similares, contra los copropietarios o comuneros, en los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal y los asimilados a éste por la ley de fondo, emitidos por el administrador”.
Este postulado de nuestro Máximo Tribunal contrasta, y por ende, deja sin efecto lo resuelto por la Excma. Cámara Quinta de Apelaciones de esta ciudad cuando, siguiendo a otro tribunal de igual rango (1), señalaba que “la viabilidad de la aplicación de la Ley 13512 … resulta procedente cuando se trata de situaciones no contempladas en el estatuto y ante la ausencia de una regulación específica, por imperio de lo dispuesto por el art. 16 del C.C… De manera que si bien la ejecutividad del título no deriva de una ley expresa, resultan aplicables las disposiciones de la Ley 13512” (2).
Ahora bien, merece apuntarse que en la resolución en comentario, nuestro Excmo. TSJ mantiene la doctrina legal que había esbozado en un caso de supuestos fácticos análogos donde se pretendió cobrar, por vía ejecutiva, “expensas” emitidas por un preconsorcio (3). Y, de hecho, se basa en tal antecedente jurisprudencial a los fines de fundar su sentencia transcribiendo, y haciendo propia, la parte medular de aquel fallo. Así, el TSJ indicó que se requiere de una ley que asimile la existencia y efectos de tal urbanización al consorcio de propiedad horizontal descartando cualquier aplicación analógica con disposición alguna de la ley 13512.
No obstante, corresponde mencionarlo, el juzgador no deja de ser consciente de la importancia de cobrar las “expensas” por una vía rápida y eficaz; pero, como se estipuló, dicha pauta no puede permitir “sortear el cumplimiento de requisitos mínimos exigidos por la ley ritual para la viabilidad del proceso compulsorio”, más aún cuando nos encontramos ante un título autocreado por el propio actor. Y concluye con su argumentación el Excmo. TSJ señalando que la solución propiciada para el preconsorcio “se justifica con más razón en el caso de autos, puesto que –como lo alega el recurrente– existe una diferencia mayor entre un countryy un consorcio, que entre este último y un preconsorcio o consorcio de hecho”. Consideramos, humildemente, que nuestro Código de rito no presenta ninguna oscuridad ni insuficiencia al describir, en su artículo 518, cuáles son los títulos que traen aparejada ejecución. De su lectura se concluye, con evidente claridad, que es imposible que alguna documentación de una organización urbanística que administre un country, club de campo o barrio cerrado revista el carácter de título ejecutivo válido ante la ausencia, como ocurre en nuestro provincia, de una ley de fondo que la asimile al régimen de propiedad horizontal.
Entendemos que no es válido considerar que dicha ley de fondo puede ser la creada por particulares bajo el imperio del artículo 1197 del Código Civil, ya que a ellos no les está permitido crear procesos por cuanto la facultad de definir las vías procesales a través de los cuales se resolverán sus acciones y conflictos es una atribución propia y privativa de las legislaturas provinciales (art. 121 y ccs., CN) (4). Sólo ellas, y no los particulares, pueden limitar el derecho constitucional de defensa en juicio que se presenta cuando, por ejemplo, se habilita una vía ejecutiva que implica la reducción de plazos, de posibilidad de probanzas, etc.
Por otra parte, merece señalarse que la provincia de Buenos Aires dictó el decreto-ley Nº. 8912 que regula, aunque sea mínimamente y en algunos aspectos, los countries y barrios cerrados ubicados, claro está, dentro de su ejido provincial. Y, precisamente, la jurisprudencia y la doctrina que contemple esta circunstancia no resulta de aplicación en nuestra provincia por cuanto no contamos con ninguna ley local semejante ni, menos aun, con alguna que los asimile al régimen de la ley 13512.
Entonces, y yendo a las consecuencias de este importante fallo, ningún country, barrio cerrado o club de campo ubicado en esta provincia de Córdoba podrán, a través de sus administraciones, promover lícitamente ejecuciones de expensas como la aquí incoada debido a que no se encuentran organizadas –ni podrían estarlo– bajo el régimen de la propiedad horizontal y producto de que no existe una asimilación a este régimen emanada de una ley dictada por la Legislatura local. Pues bien, y dado que la cuestión debatida puede –y debe– resolverse por los mismos términos del CPCyC, no cabe, bajo ningún aspecto, “atender a los principios de leyes análogas” (art. 16, Código Civil, a contrario sensu) los cuales, además, alterarán su contenido.
Así, con este fallo se destierra cualquier pretensión de aplicar analógicamente la posibilidad que tienen los Consorcios de Propiedad Horizontal de cobrar sus expensas a través de la vía ejecutiva solamente porque presentan algunas similitudes con las urbanizaciones de barrios cerrados y countries.
Además, merece señalarse que la equiparación que pudiera existir entre ambas organizaciones –la del P. H. y la de un country– no implica, por ninguna circunstancia, que se pueda recurrir al otro régimen postulando la creación, analógica, de un título ejecutivo. Se podría, en cambio, acudir al régimen de P. H. para que, en el marco de un juicio de conocimiento, todos contribuyan a pagar los gastos según les corresponda, pero no –reiteramos– para viabilizar un juicio ejecutivo.
Como tenemos dicho, los títulos ejecutivos sólo pueden ser creados por leyes emanadas de los Poderes Legislativos; nunca producto de una aplicación analógica efectuada por miembros del Poder Judicial. De admitir lo contrario, se confundirán las funciones judiciales con las legislativas. Además, hacemos notar la excepcionalidad de las normas que crean títulos ejecutivos ya que dotan a ciertos documentos de un privilegio especial para su cobro. Igual conclusión se obtiene al respecto si se focaliza su análisis en el hecho de que establecen un proceso judicial. Y, al existir tal excepcionalidad, se impone una interpretación restringida de su aplicación la que, en consecuencia, veda e impide el uso de la analogía (5).
Así, finalmente y a partir de este fallo, corresponderá a todos los operadores legales de este tipo de urbanizaciones dispuestas como countries, barrios cerrados o clubes de campo considerar finamente los riesgos de acudir al cobro de las expensas por la vía ejecutiva.
Y, por otra parte y al procurar dicho cobro a través de un juicio de conocimiento, podría haber cuestionamientos del importe, los rubros y la ausencia y/o insuficiencia de documentación respaldatoria de los gastos que componen la base sobre la cual, aplicando el porcentual respectivo, se obtengan las “expensas”.
Todo lo que, evidentemente, podría ser utilizado abusivamente y con fines espurios redundando en perjuicios para estas urbanizaciones.
Ahora bien, por el otro lado, se le permitirá a vecinos como el demandado en estos autos argumentar, sostener y probar, sin restricción alguna, la ilegalidad e ilegitimidad de un cobro compulsorio como el iniciado sin tener que padecer las peripecias de un juicio ejecutivo, ni tener que pensar en acudir a un juicio ordinario posterior que, como sabemos, es una entelequia, un mito y un nuevo martirio (6).
En orden a todo lo expuesto precedentemente, dictado este correcto precedente de nuestro Máximo Tribunal, debería ser materia de análisis legislativo la conveniencia del dictado de una ley que asimile en sus efectos y consecuencias a estas urbanizaciones con los Consorcios de Propietarios de la ley 13512. Y, frente a la hipótesis futura de una norma como tal y pese a que sea en el marco de un juicio ejecutivo, propugnamos un especial consideración por parte de nuestros Tribunales de la legalidad de las normas de los Estatutos o de los Reglamentos de estas urbanizaciones puesto que, vale decirlo, seguramente deberán conformar parte del título en ejecución■
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*)Abogado.
1) Cámara 3a., Sent. Nº. 182, 30/8/2011, “Sociedad Civil Country Chacras de la Villa c/ Chapresto Jorge Horacio Ejecutivo- Expensas comunes”.
2) Sent. Nº. 2, 17/2/2012, “Asociación Civil “Corral de Barranca” c. Berger Norberto – Ejecutivo – Expensas Comunes – Expte. nro. 1676447/36”.
3) TSJ de Córdoba, Sent. Nº. 106, 28/6/2011, «Consorcio de Propietarios Terrazas de Santa Fe c/ Godoy Susana- Ejecutivo- Recurso de casación (C 07/08)». [N. de R.- Semanario Jurídico Nº 1822 del 1/9/11, t. 104, 2011-B, p. 316 y www.semanariojuridico.info]

4) Sustento tal afirmación en lo señalado, entre otros, por Enrique Falcón (citado por Ferreyra de de la Rúa y González de la Vega de Opl – Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Córdoba Comentado. T. II, 3a. edic., pág. 1077), y en lo resuelto por la CNCiv., Sala D, 14-11-2002, “UBS Ag. c/ Harrods Buenos Aires Limited”. JA 2004 – III.

5) Salas, Acdeel Ernesto, Código Civil y Leyes Complementarias. Anotados. Segunda edición. Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1979, pág. 17. Gabás, Alberto A., Régimen jurídico de los Barrios Privados. Clubes de Campo. Countries. Barrios Cerrados, Hammurabi, 2008, pp. 104/107. C1a.CC, Córdoba, agosto 4-995, “Banco de la Provincia de Córdoba c. Riva, Tulio J. y otros”, La Ley Córdoba – 1996, pág. 41 y ss.
6) Morello, JA, del 12/8/92, pág. 12. Perrachione, Mario C., La casación como método de control de la función jurisprudencial, Ed. Alveroni, Córdoba, pág. 93.