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y cada clan caracteriza un barrio, que se convierte en el centro propio,
a menudo inaccesible: estamos en la “comarca” medieval.”
El Código Civil y Comercial, que entró en vigencia en agosto de este año, incorpora a los denominados conjuntos inmobiliarios –es decir,
Si bien estas figuras ya son una realidad jurídica argentina, recién con la entrada en vigencia del cuerpo normativo mencionado encontrarán una regulación específica y concreta unificada y no dispersa en distintas leyes complementarias como ocurría hasta el momento.
Antes de esta reforma no existía regulación de fondo que consagrara estas figuras jurídicas como derechos reales a pesar de su creciente aplicación, y dado que esta clase de derechos se enrola en los denominados “
Además de los conjuntos inmobiliarios en general, el nuevo Código incorpora un régimen especial para los cementerios privados y los “tiempos compartidos” que desarrollaremos más adelante.
En primer lugar debemos conocer qué se entiende por “conjunto inmobiliario”. Así, a pesar de la intención de sus elaboradores de no incluir definiciones (en lo que fracasan reiteradamente a lo largo de todo el articulado), el nuevo código establece que “Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales” (art. 2073, CCC).
Como claramente se observa en la redacción del artículo citado, con esa denominación se alude a una numerosa serie de emprendimientos cuyos objetos y naturaleza nada tienen en común, bastando solamente con que se trate de cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial, según surge de su paupérrima redacción.
El origen y surgimiento de estas nuevas figuras, tanto a nivel mundial como a nivel local, puede derivarse de diversas causas, tales como: la explosión demográfica, la escasez y alto valor de los inmuebles en las grandes ciudades y zonas aledañas, la búsqueda de mayor seguridad, de contacto con la naturaleza, de aspiraciones de mayor nivel social(2), etc., aunque en nuestro caso podríamos agregar también la cada vez mayor ausencia del Estado en el ejercicio de sus funciones, principalmente en las de carácter comunal. Estas y otras motivaciones han dado lugar a nuevas formas de aprovechamiento o utilización común de los bienes inmuebles para satisfacer necesidades tanto habitacionales, como recreativas, comerciales e industriales.
Actualmente estos conjuntos son una realidad ineludible en todo el territorio nacional y, según dijimos, hasta antes de la entrada en vigencia del CCC carecían de una regulación específica a nivel federal. Su incorporación al plexo normativo mencionado, como un derecho real más, significa para los sujetos que disponen de cualquiera de estas nuevas figuras, una mayor seguridad, por su oponibilidad
Los primeros conjuntos se localizaron en áreas rurales, motivo por el que fueron llamados “clubes de campo”, constituidos por importantes y extensas áreas verdes y de recreación con calles de vinculación interna.
Tiempo después aparecieron los llamados “barrios cerrados”, emprendimientos preponderantemente residenciales, con o sin áreas recreativas, pero con calles o vías de circulación interna privadas. Luego se han desarrollado los llamados “clubes de campo de chacras” y/o “barrios cerrados de chacras”, que son parcelas de gran extensión y superficie -de una, dos o tres hectáreas cada una-, para permitir como destino, además del residencial, introducirse en la idea de “campo propio”, con posibilidad comunitaria y recreativa. Recientemente han surgido los gigantescos conglomerados de más de 400 hectáreas que suelen llamarse “pueblos privados” y/o “ciudades”, y han aparecido también los “barrios parque náuticos” y/o “barrios cerrados náuticos”, modalidad urbanística en contacto con el río y con las ventajas de tener casa, coche y amarra para la embarcación deportiva.
Podemos afirmar que los denominados “clubes de campo” (
Estas agrupaciones difieren en su identificación o nombre conforme el objeto social y/o finalidad a las cuales se hallen confinados: clubes de campo -predominante actividad deportiva-; barrios cerrados -mayor cantidad de residentes permanentes-; clubes de chacras -situados a distancias mucho mayores respecto de las ciudades, lotes de mayores dimensiones- clubes náuticos, ciudades cerradas o megaemprendimientos. En la doctrina han merecido numerosas denominaciones tales como “nuevas formas de dominio” (Highton, Álvarez Juliá y Lambois)(5); “formas coparticipativas de propiedad” (Kemelmajer de Carlucci, Aída), “urbanizaciones privadas” (Gabás, Alberto A.)(6), etc.
Como ya dijimos, el nuevo Código los denomina genéricamente como “conjuntos inmobiliarios”, manteniendo así la designación dada en el Proyecto de 1998 que resulta ser una de las principales fuentes del actual Código Civil y Comercial.
Entre las propiedades básicas de estas urbanizaciones entendemos que deben constar de :
• Varias y/o numerosas parcelas independientes con destino a la construcción de la vivienda –transitoria o permanente–.
• Una o más parcelas destinadas a vías de comunicación interna, recreación, actividades deportivas, sociales y culturales, para brindar confort, amenidad y disfrute a los moradores del sector residencial.
• El complejo que se forma debe constituir, necesariamente, un todo inescindible, en forma tal que los que sean propietarios y poseedores por cualquier título de parcelas en el sector residencial tengan derechos de propiedad, copropiedad y/u otros derechos reales sobre las parcelas que se conocen como comunes, y que al enajenar o disponer por cualquier título su parcela residencial, queden comprendidos automáticamente en esa enajenación sus derechos sobre la parte común en forma inseparable.
Debemos destacar que la inseparabilidad de las áreas de vivienda y deportiva, cultural y social que caracteriza al club de campo implica que los titulares de las viviendas tengan la facultad –inherente a dicha titularidad– de hacer uso de las instalaciones deportivas, culturales y sociales y a que la transmisión del derecho sobre las viviendas conlleve indefectiblemente la de esta facultad, tal como lo afirma la doctrina.
Otra nota específica de los clubes de campo es que mientras el uso de la vivienda es exclusivo de su titular, el de las instalaciones y servicios recreativos es compartido con los demás titulares de las viviendas que integran el complejo –y, en todo caso, con los grupos familiares respectivos e inclusive con los ocupantes transitorios o los invitados de los titulares–, aunque también es posible que se distinga entre “socios del club” y propietarios de parcelas.
Antes de la aprobación efectuada en el Congreso Nacional del Código Civil y Comercial ya la jurisprudencia tenía dicho que:
“… la característica principal de los clubes de campo es que dentro de un espacio delimitado, coexisten parcelas de vivienda de propiedad individual y bienes y servicios comunes para uso y beneficio de aquellas parcelas. El ‘country’ club o club de campo es un todo y una unidad con límites precisos en el que los bienes comunes y los servicios son accesorios de los lotes de propiedad individual y que por lo tanto aquéllos no pueden subdividirse ni tampoco enajenarse separadamente de los lotes de propiedad individual”(7).
Otra cuestión importante a tener en cuenta es la transmisibilidad de este tipo de derechos. Así, con respecto al cuestionado y controversial “derecho de admisión”, el artículo 2085 del nuevo Código establece que el reglamento de propiedad horizontal puede prever “limitaciones”, pero no impedir la libre transmisión y venta de las propiedades. Sí puede fijarse un “derecho de preferencia” en la compra a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios, pero está terminantemente prohibido impedir el libre traspaso y adquisición de estas unidades funcionales.
Los cambios introducidos por el Código Civil y Comercial, con vigencia a partir de agosto de 2015, están dados principalmente por la incorporación expresa de los denominados conjuntos inmobiliarios dentro de su articulado –más precisamente en su Libro IV, Título VI– , asimilándolos a una especie particular del régimen de propiedad horizontal, pero principalmente la novedad está en que incluye dentro de los derechos reales –enrolados en el principio de “
Otra de las modificaciones más relevantes con relación al contenido de nuestra materia es que el nuevo ordenamiento jurídico obliga a esta clase de urbanizaciones a someterse a la normativa aplicable al derecho real de propiedad horizontal, en lugar de enmarcarse en el régimen de las “sociedades anónimas”, como ocurría antes, por lo que se trataría entonces de un derecho de propiedad horizontal especial tal como lo expresa el novel digesto.
Asimismo, y con relación a su aplicación en el tiempo, el artículo 2075 del nuevo Código establece que “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
A nivel local, para el reconocido jurista cordobés Gustavo Bono, no sería necesaria una reglamentación adicional provincial o municipal sino que, en todo caso, “provincias y municipalidades tendrán que coordinar y sistematizar, pero no reglamentar”.
El cementerio es el lugar destinado al descanso de los restos mortales. Debido a que la muerte es un fenómeno muy vinculado con la religión y las cuestiones sagradas, en su origen los cementerios estaban a cargo de las autoridades eclesiásticas y aparecían anexados a iglesias y conventos.
Los cambios políticos operados en nuestra sociedad a lo largo de los siglos XIX y XX trajeron como consecuencia la secularización de los cementerios y su puesta en manos del Estado. Se conservaron excepcionalmente algunas pequeñas necrópolis de carácter familiar que forman parte de heredades privadas características de nuestro país, como son, por ejemplo, las estancias.
Aparecen así los cementerios públicos, considerados por el art. 2340, inc. 7 del Código Civil como perteneciente al dominio público del Estado, y específicamente al dominio público municipal (art. 2344, CC).
Sin embargo, Vélez Sársfield no las legisló en el plexo normativo original tal vez por entender que estas figuras estaban sometidos al derecho público.
En la actualidad, la regla es que incumben al derecho administrativo –preferentemente municipal– las normas aplicables a los cementerios públicos como integrantes del domino público del Estado y, por consiguiente, también lo relativo a los derechos que emergen de su ocupación por los particulares a los efectos del depósito de despojos mortales.
Sin perjuicio de lo establecido con anterioridad, en la actualidad es posible encontrar cementerios de naturaleza pública y privada.
La cuestión de los cementerios privados irrumpe en el campo de las preocupaciones jurídicas en los últimos tiempos a raíz de la escasez de recursos del Estado que permitan aumentar la prácticamente colmada capacidad de los cementerios públicos, pero también cuando, por otras razones –requerimientos de ciertos estratos sociales, motivos religiosos, etc.– comienzan a aparecer cementerios de propiedad de personas privadas que, persiguiendo fines de lucro y sin perjuicio de reconocer el ejercicio de la policía mortuoria por parte del Estado, otorgan a los particulares derechos sobre determinadas parcelas a los efectos de la inhumación de cadáveres, a cambio del pago de un precio.
Una de las principales características de los cementerios privados es que los derechos del titular de la sepultura aparecen sometidos a un doble orden de restricciones: por un lado, las derivadas del derecho público, en lo relativo al poder de policía mortuoria; y por el otro, las que provienen del derecho privado y la relación de consumo que surge de esta clase de contratación con empresas comerciales que persiguen obvios fines de lucro, surgiendo además problemas tales como el mantenimiento del servicio, que también resulta imprescindible contemplar. Podríamos decir entonces que estas figuras tienen, en definitiva, una doble naturaleza (pública-privada).
El Código Civil y Comercial regula los cementerios privados como un derecho real autónomo enumerado con todos los demás en el art. 1887; y lo desarrolla específicamente en el Título VI del Libro IV (arts. 2103 a 2113).
El nuevo cuerpo legal los define en su art. 2103 al establecer que “Se considera cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos”.
A los fines de su constitución y reconocimiento legal, el CCC dispone que el titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. Y agrega luego que a partir de su habilitación por parte de la municipalidad local, el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.
Al igual que los conjuntos inmobiliarios en general, deben contar con un reglamento de administración y uso que deberá contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado; sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables; c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por periodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; e) pautas sobre la construcción de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes; h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.
De igual modo, deberá contar con un administrador encargado de asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo con las condiciones pactadas y reglamentadas, quien deberá cumplir además con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas a la policía mortuoria.
El nombre con el que se designa a esta nueva figura surgida a finales del siglo pasado proviene del derecho anglosajón en donde se la denomina “
Algunos autores encuentran su origen en la necesidad de disponer de servicios organizados de bienes inmuebles y muebles para el disfrute vacacional sin las vicisitudes que conlleva la propiedad de esos bienes y su mantenimiento, las búsquedas para su locación, la atención y pago de impuestos, tasas, expensas, etc.
Inserto en el Capítulo 2 del Título 1° perteneciente al Libro IV del Código Civil y Comercial, para cierta doctrina –y obviamente para el legislador– se trata también de un derecho real especial incluido en la enumeración efectuada en el art. 1887. Aunque debemos remarcar que para otra respetada e importante parte de la doctrina (en la que podemos mencionar se encuentran maestros tales como el Dr. Gabriel Ventura, entre otros) en realidad se trata de un derecho personal, cuestión ésta que seguramente merecerá ser desarrollada con mayor profundidad en trabajos venideros y que, por cuestiones de brevedad, no abordaremos en el presente ensayo.
El codificador estableció que “Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino”.
Debemos destacar que el tiempo compartido se integra tanto con inmuebles como con bienes muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines destinados a esa figura jurídica.
En caso de tratarse de bienes inmuebles, al igual que en los demás conjuntos inmobiliarios debe formalizarse por escritura pública, la cual deberá contener los requisitos establecidos en la normativa especial. Asimismo, el instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio y, en el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.
Su característica particular es que al momento de la afectación estos bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. Además, todas las partes intervinientes (es decir, el emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador) no deben estar inhibidas para disponer de sus bienes. El propietario recién podrá constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación.
Del mismo modo que los demás derechos reales especiales, el instrumento de afectación del bien debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
En este caso también deberá contar con una administración, que puede ser ejercida por el propio emprendedor o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.
Otra cuestión a tener en cuenta es que la relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.
La incorporación de estas nuevas y actuales figuras en el Código Civil y Comercial vino a terminar con viejas discusiones doctrinarias y jurisprudenciales referidas a su aplicabilidad, legalidad, naturaleza jurídica, etc. Así, debido a su uso cada vez más frecuente, era absolutamente necesaria una regulación legal expresa, de conformidad con su creciente desarrollo y con la constante demanda de estas figuras jurídicas que nuestra sociedad requiere cada vez más.
Como es de público conocimiento, no existía una regulación de fondo que los consagrara como derechos reales, por lo que su inclusión en el nuevo plexo normativo civil y comercial vino a consolidar la seguridad jurídica del mercado inmobiliario que comprende a esta clase de bienes.
Una de las modificaciones más relevantes, sin lugar a dudas, es que se obliga a este tipo de urbanizaciones a someterse a la normativa aplicable al derecho real de propiedad horizontal, lo que imposibilita su enmarcación analógica en el régimen de las “sociedades anónimas” como muchas veces ocurría con esta clase de figuras en la práctica jurídica; por lo que se trataría entonces de un derecho de propiedad horizontal especial, tal como lo expresa el novel ordenamiento. Así, se ha expresado que uno de los efectos más relevantes que este nuevo régimen traería aparejado, en muchos casos, sería una baja sensible en las expensas o gastos comunes que hoy pagan aquellos que son o pretenden ser dueños de alguno de los conjuntos.
Por otro lado, y desde una visión más panorámica del objeto de estudio de este artículo doctrinario, si bien podemos estar o no de acuerdo con la existencia del tipo de urbanizaciones y figuras –ya sea por entender que provocan una disgregación de la sociedad, creando una mayor separación de clases sociales; o porque violan la libertad de tránsito o locomoción; etc.–, lo cierto es que existen y son utilizados cada vez más por los sectores económicos de elevado poder adquisitivo tanto a nivel regional como mundial.
Coincidimos con aquellos analistas jurídico-sociales que sostienen que una de las principales causas que dieron lugar a la aparición en nuestro país, se la debemos a la gran descomposición del Estado producida en los ´90, sin perjuicio de que desde varias décadas atrás –y por la misma clase de crisis estatal– ya existieran tales figuras en los países europeos y anglosajones. Así, mientras el Estado más servicios dejaba de prestar, más crecía la demanda privada de dicha clase de bienes y de los servicios en ellos incluidos.
Pero lo más inquietante –para el común ciudadano, a nuestro limitado entender– resulta ser que cada vez son más nuestros dirigentes sociales –integrantes de los tres poderes del Estado, en cualquiera de sus órbitas (municipal, provincial o nacional)– los que se “confinan” en esta especie de complejos privados, cuando son, precisamente, quienes tienen potestad para enmendar aquellas falencias urbanas que se intenta resolver o suplir con estos complejos.
Es decir, lo paradójico de esta realidad resulta de que es en gran medida resultado de la creciente ausencia del Estado -ya sea por falta de gestión de obra pública, de controles, de seguridad, etc.- que han florecido esta clase de urbanizaciones privadas, en tanto los sectores más débiles y menos pudientes quedan desguarnecidos ya que no pueden suplir esa ausencia o falta de servicios.
Por ello, nos resta preguntarnos si, con este regreso de fortificaciones más propias de la “Edad Media” –tal como ya lo afirmaban varias décadas atrás los pensadores italianos Umberto Eco y Giuseppe Sacco, conforme a la cita del comienzo del ensayo–, mientras mayor es la construcción de estas figuras privadas, no estaremos debilitando cada día más la
A modo de conclusión diremos que hemos pretendido dar una brevísima introducción a las modificaciones y agregados introducidos por el nuevo Código Civil y Comercial Nacional a las figuras abordadas. Dejamos expuesta, asimismo, una modesta inquietud personal acerca de su verdadera relevancia jurídico-social. Damos por descontado que aparecerán, en los próximos días, trabajos de respetada doctrina así como también destacada jurisprudencia,que nos complementarán y responderán en definitiva las dudas planteadas en el presente.
<hr/>
1) Eco, Umberto, La Estrategia de la Ilusión, Editorial Lumen, Barcelona, 3a. edición, 1999, pág. 97.
2) http://www.infojus.gob.ar/eduardo-molina-quiroga-nuevos-derechos-reales-codigo-civil-comercial-conjuntos-inmobiliarios-cementerios-privados-dacf150341-2015-04-29/123456789-0abc-defg1430-51fcanirtcod.-
3) Conf. Mariani de Vidal, Marina, Derechos Reales, Bs. As., Zavalía, 1993, t. II, pág. 39.
4) Mariani de Vidal, Marina, op. cit., pág. 45.
5) Highton, Elena, Álvarez Juliá, Luis y Lambois, Susana, Nuevas formas de dominio, Bs. As., Ad-Hoc, 1987.-
6) Gabás, Alberto A., Régimen jurídico de los barrios privados. Clubes de campo. Countries. Barrios cerrados, Bs. As., Hammurabi, 2008.
7) Cám. Nac. Civ., Sala A, “Mapuche, Country Club c/ López de Marsetti, Hebe”, La Ley 1990-C, 375, con nota de Ariel A. Dasso, 2/6/1989.
