ESCUCHAR
El pasado jueves 11 de junio del año 2020, la Cámara Baja del Congreso de la Nación dio sanción y aprobó la nueva ley que modifica la vinculación contractual entre locador y locatario y de esa manera produce una sustancial modificación en el contrato de locación tratado por el Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN), sustituyendo artículos y agregando otros.
La ley cuenta con veinticuatro (24) artículos distribuidos en cuatro (4) títulos. El Título I (arts. 1 a 12) reforma el Código Civil y Comercial de la Nación; el Título II (arts. 13 a 16) introduce una regulación complementaria a las locaciones, que en consecuencia se agregará a los dispuesto en el CCCN; el Título III (arts. 17 a 20) se refiere a la creación del Programa Nacional de Alquiler Social para facilitar el acceso a vivienda digna en alquiler mediante contratación formal; y finalmente el Título IV (arts. 21 a 24) se refiere a los métodos alternativos de resolución de conflictos y modifica en parte (sólo el art. 6º) la Ley de Mediación y Conciliación Nº 26589(1).
En este breve ensayo solo comentaremos los títulos I y II por entender que son los que producen el impacto más significativo en el régimen del contrato de locación. Así, los arts. 2 a 11 introducen modificaciones y agregados al actual régimen del contrato de locación tratado por el CCCN, y los restantes 1 y 12 se encargan del domicilio y del contrato de corretaje en franca vinculación a la locación. Particularmente los artículos 2, 3, 4, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 16 ingresan directamente al tratamiento del contrato de locación de inmuebles, tal vez el punto más álgido de la reforma, no obstante la importancia del resto del articulado.
Asimismo aclaramos otro aspecto de esta nota y es el referente a que de la lectura sistemática e integral de la norma completa se advierte que su diseño se ha pensado como reforma al sistema locativo vigente de manera permanente y (hasta una próxima reforma o derogación) definitiva y no para atravesar la época de emergencia que nos toca vivir por la aparición de la pandemia generada por el coronavirus (Covid 19) que ha suscitado el dictado de una multiplicidad de normas de emergencia (plasmadas en decretos de necesidad de urgencia –DNU– y múltiples resoluciones de los diferentes organismos que atienden cada una de las áreas de gobierno) y puntualmente para los contratos de locación de inmuebles el dictado del DNU N° 320/2020(2), normativa a la que por las razones antes indicadas, no nos vamos a referir ni tratar en este comentario.
A poco de leer los lineamientos generales de la ley de alquileres, se nos viene a la cabeza la pregunta si en realidad con ella se alcanza el esperado anhelo de un amplio sector de la sociedad que pugnó siempre para acentuar la protección del inquilino o si, en definitiva, con su sanción se llegará paralelamente a una restricción o estrechamiento de la oferta inmobiliaria en el mercado a la par de la utilización de renovados instrumentos con los cuales se busque (y se logre) evadir la prescripción legal protectoria.
El art. 1° de la norma sustituye el art. 75 del CCCN(3) (ubicado dentro del Libro primero –Parte general–; Título 1 –Persona humana–; Capítulo 5 –Domicilio–), al que en realidad hace un agregado en su parte final al referirse a las partes de un contrato, y les da la posibilidad de que a la par de la elección y establecimiento de un domicilio especial (que ya preveía la norma), se le agregue también la constitución de un domicilio electrónico donde se tendrán por válidas y eficaces las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que se cursen y practiquen a los fines contractuales.
La inclusión del párrafo agregado constituye un acierto del legislador ya que este tipo de domicilios (que en rigor de verdad ya se venía utilizando en las relaciones contractuales en general y no solamente las locativas) facilita la comunicación fluida e inmediata entre las partes, no solo en el terreno del conflicto y es además un medio más accesible y de rápida instrumentación y que no reviste la onerosidad tradicional respecto al cursado de notificaciones fehacientes (telegramas, cartas documento, actas notariales). También de esta manera se evita una práctica habitual de entorpecimiento de la tarea notificatoria, toda vez que en reiteradas ocasiones advertimos los intentos de los correos por diligenciar un telegrama o carta documento, sin encontrar al destinatario y dejando el aviso de visita con la consigna de retirar la pieza postal por la sucursal del correo que jamás es retirada por el destinatario, o con el informe del diligenciamiento del cartero del que surge que el destinatario “se mudó”, “rechazó la recepción”, “domicilio cerrado”, “desconocido” o anuncios por el estilo que en definitiva frustran el intento notificatorio que sabemos se produce con la recepción por parte del destinatario de la manifestación de voluntad del remitente (cfr. arg. arts. 983, 286 y concordantes del CCCN). Naturalmente que la discusión relativa a la recepción o no del correo electrónico (e-mail) dirigido al domicilio electrónico constituido, forma parte de una discusión probatoria que escapa a estas breves reflexiones y que no por ello empaña el acierto de su inclusión en la norma troncal civil.
Para la constitución de este domicilio naturalmente es requisito previo que el constituyente tenga una cuenta de correo electrónico abierta ya sea en empresas que ofrecen servidores privados y con un costo de mantenimiento o de lo contrario en plataformas gratuitas tales como hotmail, gmail o similares, solamente por nombrar a algunas.
El art. 2º de la norma introduce notables modificaciones al art. 1196, CCCN(4) que pasamos a analizar sucintamente.
El inc. b del art. 1196 en la versión originaria de la ley N° 26994 prohibía la exigencia al locatario de depósitos de garantía (práctica arraigada por décadas en los contratos de locación de inmuebles) o conceptos similares por cantidades mayores al importe de un (1) mes de alquiler por cada año de contrato, por lo cual el locador estaba habilitado, por ejemplo en un contrato de tres (3) años de plazo, a exigir el importe correspondiente a tres (3) meses de alquiler como depósito de garantía. Con la nueva ley la exigencia del rubro mes de depósito o similar se reduce exclusivamente al importe de un (1) mes de alquiler y más precisamente al importe del primer (1º) mes de alquiler, el alquiler del arranque contractual y esto sin importar la duración total del contrato, que por el destino que le den las partes podría llegar a durar hasta cincuenta (50) años. Cabe preguntarse si el importe de ese depósito acotado al límite de un (1) mes, sería suficiente para los fines del instituto en un contrato de duración prolongada donde el inmueble no es restituido en las condiciones pactadas…
Naturalmente que cuando la norma refiere al importe del “primer (1º) mes de alquiler” está anunciando anticipadamente la posibilidad de alquileres con cánones variables a lo largo de la vida del contrato que serán objeto de comentario seguidamente.
El legislador ha pretendido conservar incólume este importe correspondiente al primer mes de alquiler, con la prevención de que el depósito deberá ser devuelto con una suma equivalente al precio del último mes de la locación, dando por sentado que el precio del alquiler sufrirá ineluctablemente variaciones en la vida del contrato. Ahora bien y por más que parezca un ensayo de laboratorio, cabe preguntarse qué ocurre si el valor del alquiler no sufriera variaciones a lo largo del plazo del contrato (por así haberlo querido las partes) o si las variaciones sufridas no acompañaran al natural proceso inflacionario que es de esperar… (lo cual no se soluciona a no dudarlo con las nuevas pautas de ajuste anual previstas por la reforma en el art. 14 de la ley). El locador recibiría un importe devaluado que no admite cuestionamientos.
Agrega la norma que
Pero a nuestro entender, el inciso ofrece mayores aristas polémicas. En efecto, se menciona que por aquellas eventuales deudas de servicios públicos domiciliarios o expensas del periodo contractual, “puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonados o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago”. Es de destacar que una recta interpretación debería permitir leer el párrafo transcripto de la siguiente manera:
Lo que de la norma no surge es que con dicha suma el locador pueda atender (además de las hipotéticas deudas por servicios públicos domiciliarios o expensas) –total o parcialmente– también los daños o deterioros producidos a la cosa por culpa del locatario, lo cual entendemos constituye un desatino.
Con la inclusión del inciso d al art. 1196, CCCN, se ha buscado terminar con una práctica corriente consistente por un lado en desdoblar el importe del canon locativo, declarando una parte del mismo en el contrato de locación y plasmando el saldo en pagarés, ya sea un solo pagaré por el importe total del contrato de locación sin registrar o tantos pagarés como pagos mensuales paralelos al valor mensual del canon locativo. Y por el otro constituir con ese pagaré una garantía adicional a la que surge del contrato por eventuales deudas remanentes a la finalización del contrato y restitución de la cosa. La prohibición rige para estos pagarés o documentos “que no formen parte del contrato” original, pero la prohibición no alcanzaría para reflejar en pagarés, por ejemplo, los cánones mensuales pactados si formaran parte del contrato con su preciso detalle en las cláusulas, más allá de la discusión que puede generar el valor práctico que puedan o no tener que librar todos esos pagarés por locatario y garantes.
También de la mano de los pagarés mencionados y de un contrato de comodato presenciamos la existencia de verdaderas locaciones inmobiliarias encubiertas celebradas por plazos menores a los mínimos legales, y no creemos que esta disposición del inc. d del art. 1196, CCCN, vaya a terminar eficazmente con esas prácticas, ni para las locaciones inmobiliarias encubiertas bajo el ropaje de comodatos gratuitos ni con los cánones locativos con viles valores a los proporcionales al valor del inmueble, entre otras razones por el beneficio de la independencia causal de la cambial.
El art. 3º de la nueva legislación ha venido a modificar el art. 1198, CCCN(5), con relación a los plazos mínimos para la locación de los inmuebles, elevando aquel piso de dos (2) años ahora a tres (3) años. Así se sigue manteniendo unificado el plazo mínimo de alquiler de cosa inmueble, pero ahora en tres (3) años, sin importar si el destino es para la vivienda del locatario, para su comercio, si el destino es cultural, empresarial, educacional, incluso si el destino es mixto (por ejemplo, en planta alta instala su vivienda y en la planta baja su comercio u oficina). Con el plazo mínimo de tres (3) años se retorna al piso establecido por la abrogada ley N° 23091(6) para todos aquellos destinos que no fueran de vivienda.
Cabe recordar que con la reforma producida, el art. 1198, CCCN, no ha perdido su naturaleza de norma de orden público y por ello conserva su carácter imperativo e indisponible para los contratantes y si estos recurrieran a la celebración de un contrato de locación de inmuebles por un plazo menor a tres (3) años, habrá de estarse y respetarse en consecuencia el plazo mínimo de los tres (3) años. Se busca así otorgar mayor certeza en el establecimiento del inquilino en el inmueble (su vivienda, su comercio, su oficina, su establecimiento) y planear de esa manera al menos en un horizonte mínimo por delante de tres (3) años con todo lo que ello implica (constitución de domicilio, inversiones, infraestructura, planificación familiar y/o comercial, colegio de los hijos, etc.).
La norma mantiene también la posibilidad de la renuncia al plazo mínimo legal (ahora de tres -3- años) solo ante la eventualidad de que el locatario ya se encuentre en la tenencia de la cosa, ya sea por un contrato de locación anterior, por un comodato, por una tenencia precaria o por cualquier otra relación de poder que implique tenencia. Esta previsión está pensada a fines de evitar renuncias anticipadas del locatario a los plazos mínimos antes de entrar en la tenencia de la cosa alquilada, como maniobras o imposiciones de parte del locador para recuperar la cosa, no obstante lo cual es frecuente advertir que a la par de la firma del contrato de locación de inmueble con respeto del plazo mínimo, se firma paralelamente el convenio de desocupación.
Es necesario también no perder de vista (más allá de que la lectura de la norma no abriga duda alguna) que el establecimiento de estos plazos mínimos lo es solamente para el alquiler de inmuebles cualquiera sea su destino, pero no para locar cosas muebles (incluso registrables), terreno en el cual las partes y en pleno ejercicio de la autonomía de la voluntad son soberanas para determinar libremente la duración del contrato sin plazos mínimos a respetar.
El art. 4° del proyecto viene a modificar el art. 1199, CCCN(7), y más puntualmente el inciso b de la norma vigente que trata la excepción del destino turístico de la cosa dada en locación.
Antes la norma mencionaba que
Ahora la norma indica que
Por último no olvidemos que estos contratos de locación de inmuebles con fines turísticos y en las condiciones que establece el CCCN, se rigen por las normas del contrato de hospedaje, tal como lo dispone la ley N° 27221(8).
El art. 5° de la nueva ley sustituye al art. 1201, CCCN(9), y produce novedosos cambios, a saber.
La redacción originaria del art. 1201 del CCCN, establecía:
A poco de comparar las normas advertimos como primera medida que el deterioro en la cosa objeto del contrato por el cual antes respondía el locador, debía provenir de la calidad o defecto de la cosa, de la propia culpa del locador, o de la culpa de sus dependientes o en hechos de terceros o por caso fortuito. Ahora vemos que el nuevo artículo suprime y resume todas estas circunstancias con una fórmula negativa que en definitiva resulta ser más abarcativa y tuitiva de los intereses del inquilino, ya que dice que el locador responde del deterioro en su calidad o defecto, originada por cualquier causa en la medida que dicha causa no sea imputable a título de culpa al locatario. Decimos que el legislador utiliza una fórmula negativa ya que el locador responde siempre en la medida que el deterioro o defecto
Desaparecen con la reforma las consecuencias de la eventual interrupción o turbación del uso y goce convenidos que sufra el locatario producto de la reparación o innovación que en el anterior art. 1201, CCCN, debía realizar el locador y que le permitían al primero solicitar la reducción temporaria del canon o extinguir el contrato. Decimos que desaparecen estas consecuencias, pero ahora se abren otras posibilidades en pos del principio de conservación del contrato y principalmente de la posibilidad de que el locatario conserve el lugar donde se ha establecido, ya sea su vivienda, su empresa, su comercio o el destino contractual que se haya convenido.
Véase que el sistema diseñado al efecto por el legislador de la reforma prevé que ante la ocurrencia del deterioro, es el locatario el que carga con el deber de poner en conocimiento fehaciente al locador del deterioro sufrido por la cosa. Debe ponerle en conocimiento, el reclamo debe ingresar al ámbito de cognición del locador, conocer la circunstancia que afecta a la cosa, la deteriora, impide o dificulta su uso y/o goce y requiere su reparación, recibiendo la manifestación de voluntad que emana del locatario (en los términos del art. 983, CCCN), es decir no basta con el mero despacho de la notificación, más allá de lo que diremos más adelante.
El locador tendrá dos (2) plazos para actuar ante el reclamo del locador: a) veinticuatro (24) horas corridas desde la recepción de la notificación para el caso de reparaciones urgentes; b) diez (10) días corridos desde la recepción de la notificación para las reparaciones que no son urgentes.
Vencidos estos plazos sin que el locador asuma las reparaciones, ya sea por su negativa expresa o por el valor asertivo de su silencio (cfr. arts. 263, 979 y concordantes del CCCN) será el locatario quien estará habilitado para realizar las reparaciones con cargo al locador.
Quedará por ver naturalmente la existencia y entidad de los deterioros, el achaque de su ocurrencia o no al locatario (tal como lo prevé la norma) y la urgencia o no de la necesidad de su reparación, parámetros todos que serán objeto de prueba y de evaluación judicial oportuna. No obstante si referimos a la necesidad de reparaciones urgentes, nos viene prontamente la idea de deterioros que ponen en riesgo la integridad de la cosa objeto del contrato o la salud o seguridad del inquilino y de quienes ocupen el inmueble con él. Ya el CCCN hace una mención a las reparaciones urgentes, en sus arts. 2054 y 2055 al tratar la propiedad horizontal en el Título 5.
Este renovado art. 1201, CCCN, culmina indicando que
Ahora no podemos dejar de señalar que la ley crea una ficción de un anoticiamiento virtual válido que en rigor de verdad no fue tal, solamente cuando el locador se niega a recibir la notificación o ella no se perfecciona por motivos que le son imputables. Pero ¿quid del supuesto donde el locador responda fehacientemente al requerimiento que le haga el locatario ante la ocurrencia de los deterioros y envíe esa comunicación de respuesta vía postal tradicional o por correo electrónico al domicilio electrónico constituido y
Luego el art. 6° modifica al art. 1203, CCCN(10), con una solución en parte similar a la brindada al modificarse el art. 1201, CCCN, que hemos comentado, ya que en la redacción original la rescisión o cesación del pago del precio el inquilino podía pedirla solo ante el acaecimiento de caso fortuito o fuerza mayor (que el art. 1730, CCCN, emplea como sinónimos). Es decir que solo el caso fortuito o la fuerza mayor frustrante del uso o goce de la cosa eran los únicos disparadores de la posibilidad de pedir la extinción del contrato o la cesación del pago del precio por parte del locatario. En cambio ahora y también en una fórmula negativa y más comprensiva en protección del locatario, éste puede plantear esas medidas en todos los casos cuya ocurrencia no pueda imputársele a título de culpa, donde en consecuencia se incluye no solo el caso fortuito o fuerza mayor sino otros supuestos como por ejemplo el hecho de terceros, solo por mencionar uno. Este es, digamos, el costado subjetivo de la norma, que a su vez exhibe un costado objetivo (similar a la norma anterior) que indica que si la cosa objeto del contrato no se ve afectada directa o indirectamente por la ocurrencia de la causa que no le es imputable, el inquilino debe cumplir regularmente sus obligaciones contractuales y se verá impedido de pedir la rescisión contractual o el cese obligacional. En el anterior art. 1203, CCCN, era el caso fortuito el que si no afectaba a la cosa, generaba el mismo efecto de mantener al locatario obligado a tenor del contrato. Una vez más se advierte la ampliación del espectro de posibilidades que ahora protegen al inquilino ya que cualquier causa que no le sea imputable (y no solamente el caso fortuito o fuerza mayor), le permiten rescindir o cesar temporáneamente en el pago.
Esta figura de la frustración del uso y goce del inmueble se intentó esgrimir ahora en la época de la pandemia del Covid 19 por algunos inquilinos que de la mano de la invocación del estado de fuerza mayor que el aislamiento social preventivo y obligatorio y la prohibición de circular generaban, entendieron viable escudarse detrás de esta norma, pero olvidando que el último párrafo de la misma advertía que si el caso fortuito no afecta la cosa misma (el inmueble) ellos debían continuar con sus obligaciones contractuales. La pandemia no afecta la cosa misma, sino que genera una situación de fuerza mayor (por el aislamiento y la prohibición de circular), pero sin afectar la cosa misma (como podría ser contrariamente y a modo de ejemplo que un camión se desvíe de su curso y se incruste en el local objeto del contrato de locación destruyéndolo), habiendo debido recurrir en consecuencia estos locatarios perjudicados por las consecuencias del coronavirus a dispositivos tales como los de los arts. 9, 10, 729, 955, 956, 961, 1011, 1031, 1032, 1090, 1091 siguientes y concordantes del CCCN, según los casos, por supuesto, salvo claro está la protección brindada para las locaciones cuyos inmuebles quedaban alcanzados en la enunciación del art. 9° del DNU N° 320/2020, los que merecieron una protección especial de emergencia.
El art. 7° de la reforma incorpora novedosamente el art. 1204 bis del CCCN(11) que se inserta en la Sección 4ª (Efectos de la locación), Parágrafo 1º (Obligaciones del locador) y con el título de “compensación” dice que los gastos y acreencia a cargo del locador conforme a esa sección pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador. De esta manera el legislador introduce un modo práctico y célere de compensación de créditos y deudas, a favor del locatario. Ahora bien la norma habla de gastos y acreencias a cargo del locador conforme a la sección. La sección trata de los efectos de la locación, es decir las obligaciones de las partes, y el parágrafo 1º, las del locador. Dentro de ese parágrafo y con la naturaleza de gastos solo advertimos los relativos a la conservación de la cosa que ordena el art. 1201, CCCN, para lo cual habrá de incurrirse entre otros en gastos de reparación y los gastos que pueda requerir la realización de mejoras necesarias en la cosa según lo ordena el art. 1202, CCCN. Lo que causa cierta perplejidad es la referencia a compensar las “acreencias” del locador con los cánones locativos a pagar por el inquilino… Las acreencias son los créditos del locador, esos créditos se reflejan en los cánones locativos debidos por el locatario, realmente no logramos advertir cuál es el sentido buscado por el legislador con esta mención. En consecuencia, ¿qué acreencia ‘está a cargo del locador’? Hubiera sido preferible eliminar de la norma la palabra “acreencias”. Por último se establece un sistema de compensación de pleno derecho con el único requisito de notificación fehaciente al locador; vemos así un mecanismo de compensación que con el cursado de la notificación y la recepción por parte del locador (doctrina del art. 983, CCCN), opera automáticamente la compensación sin requerir que este instituto de extinción de obligaciones sea articulado de otra manera más compleja. La moneda de compensación está constituido por el canon locativo adeudado que contrariamente constituye la acreencia del locador (y que no está a su “cargo”, sino a su favor). Creemos finalmente que el legislador quiso enfrentar los conceptos de gastos (a cargo del locador) y acreencias (a favor del locador) y lograr el equilibrio de los conceptos contrapuestos con la compensación esgrimida por el locatario, aunque la técnica legislativa para referirse al mecanismo luce algo confusa por todo lo expresado.
El “detalle de los mismos” que menciona la última parte del artículo indica el deber que tiene el locatario para poder compensar en forma, de ser claro en el detalle e indicar circunstanciadamente los rubros cuyos gastos debe afrontar el locador y su confronte con los cánones locativos que debe afrontar el locatario de tal forma que se evidencie el equilibrio compensatorio entre las columnas de créditos y deudas de las partes.
El art. 8° de la reforma sustituye el art. 1209, CCCN(12), con relación a las cargas y contribuciones que gravan la actividad del locatario. La norma se inserta en la Sección 4ª (Efectos de la locación), pero ya en el Parágrafo 2º (Obligaciones del locatario). Así la reforma básicamente le da tono de imperatividad a lo reglado en relación con las cargas que gravan la cosa, ya que la versión originaria del art. 1209, CCCN, estipulaba igualmente a cargo del locatario las cargas y contribuciones originadas en el destino dado a la cosa objeto del contrato, pero las referidas a las que gravan la cosa podían ser convenidas por las partes en ejerci
