Las presentes actuaciones dan cuenta de la apelación deducida por la fiadora de un contrato de locación contra la sentencia de primera instancia que, luego de acoger la demanda de desalojo por abandono, extiende la condena a los fiadores solidarios por la responsabilidad emanada del pago de las costas y honorarios profesionales generados en dichos obrados. Circunscribe el apelante su queja a la posibilidad o no de aplicación al caso de autos de la normativa contenida en el nuevo art. 1582
La Alzada declara desierto el recurso de apelación deducido por la parte demandada y rechaza el recurso de apelación interpuesto por la fiadora.
Al analizar los fundamentos esgrimidos por la Excma. Cámara para arribar a la resolución comentada, pueden vislumbrarse tres tópicos en los que se han hecho hincapié y sobre lo cuales gira el razonamiento de los sentenciantes: a) En primer lugar, se desecha la aplicación al caso de marras de la disposición contenida en el nuevo art. 1582
La Excma. Cámara interviniente resalta, en primer término, que la queja de la apelante se centra en la aplicabilidad o no al supuesto bajo recurso de la nueva disposición contenida en el art. 1582
Como lo señala la doctrina, el nuevo dispositivo encuentra fundamento en la necesidad de favorecer al mercado locativo y superar la crítica situación generada por la coexistencia de distintos criterios y corrientes de pensamiento y decisión. Dicha situación favorecía la inseguridad jurídica y desalentaba este tipo de contrataciones, pues trasladadas estas divergencias a la realidad cotidiana, mientras algunos garantes debían hacer frente
. Por ello, se ha dicho respecto a este artículo que se trataría de “…un nuevo plexo normativo que sólo intenta echar luz a una penumbrosa relación locativa”
.
Antes del dictado del artículo en mención, y en una primera época, se sostenía sin hesitación la extensión ilimitada de la responsabilidad del fiador. La casuística generada en estos casos fue muy vasta, llegándose incluso a extender su responsabilidad frente a la prórroga expresa del contrato entre locador y locatario no firmada por el fiador. Luego, la aparición de cierta corriente que venía defendiendo la limitación de responsabilidad dio origen a varios fallos plenarios que en su mayoría sostuvieron la obligación sin restricciones del fiador equiparado al principal pagador, por los alquileres posteriores al vencimiento del término contractual cuando se había estipulado expresamente en el contrato que se obligaba hasta la efectiva entrega de la cosa
. Sin embargo, se hicieron cada vez más frecuentes los fallos que sostenían que las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta la finalización del contrato y el tiempo razonable para lograr la devolución de la cosa, pues la continuación de la locación en los términos del art. 1622, CC, sólo rige para locador-locatario y no así para el garante, que resulta un tercero ajeno a la convención celebrada entre las partes. Finalmente, la reforma del CC receptó esta última posición.
Es interesante efectuar un breve análisis a la jurisprudencia surgida a nivel provincial. El Excmo. Tribunal Superior de Justicia,
decidió que las obligaciones emergentes de la fianza emanada del contrato de locación se prolongaban hasta la efectiva restitución del inmueble por más que dicha locación se extendiera en el tiempo conforme lo dispone el art. 1622, CC, aceptándose que sólo podría considerarse extinguida ante la prórroga expresa que se pactase entre locador y locatario sin saberlo el garante, o bien, luego de la retractación de la fianza por el mismo en los términos de los arts. 1988 y 1990 del Código de fondo. Se explicitó en la sentencia que el fiador cuenta con medios legales para restringir esa permanencia a futuro del contrato que lo vincula a las partes y liberarse de una obligación que voluntariamente ha asumido, no pudiendo valerse de esa pasividad y pretender exonerarse de la responsabilidad que le cabe, pues de ese modo a la inacción del locador se sumaría la del garante. Posteriormente, en la causa “Palomar Juan P. c/ Alejandro M. Sánchez Freytes y otra – Daños y Perjuicios – Recurso de Casación”
, ya existiendo el artículo que comentamos, el Excmo. TSJ –por mayoría– decidió mantener en un caso análogo los criterios sentados en el fallo “Delfino” desde que se consideró inaplicable temporalmente el art. 1582
Pues bien; habiendo mencionado cuál es el sentido y alcance de la norma que nos concentra, el segundo tópico que debemos abordar es el supuesto contemplado en la resolución analizada. Éste encuadra, como lo destaca el fallo, dentro de la excepción expresamente contenida en la nueva disposición al establecer que “… la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación
en la defensa de sus derechos, debiendo colocar en mora a su locatario y solicitar la restitución del inmueble ya sea judicial o extrajudicialmente, porque si bien no puede obligarse al locador a iniciar la demanda de desalojo para obtener la devolución del inmueble y hacer cesar la fianza, tampoco es dable imponer al fiador la responsabilidad por la extensión del contrato pactada unilateralmente por el acreedor
. Cuando ése ha sido su accionar, es decir, cuando el locador ha demostrado diligencia e interés, entonces la ley le brinda amparo y prolonga la responsabilidad del fiador hasta la entrega efectiva del inmueble al propietario. Éste es el caso que nos ocupa, donde se ha hecho extensiva la condena en costas al garante al decidirse el desalojo por abandono del inmueble objeto del contrato en plena aplicación de lo dispuesto por el art. 14, ley 8226 y art. 2005, CC, el cual sienta los alcances del contrato de fianza cuando equipara su responsabilidad a la del deudor principal
, pues “existe una garantía de todas las obligaciones asumidas por el locatario, entre las que se encuentra el pago de las costas judiciales”
. Claramente se dilucida esta cuestión en el
La gran mayoría de los autores y fallos son contestes en afirmar la importancia que posee la nueva norma en el esclarecimiento de los límites de la relación locativa, a la vez que pone coto a una arraigada discusión doctrinaria y jurisprudencial. Sin embargo, hoy ha surgido otro interesante tema de debate, en que la divergencia entre las dos posturas esgrimidas se basa en determinar el carácter de la norma en estudio y a la resolución de qué conflictos debe aplicarse el nuevo dispositivo, pues la norma en cuestión nada dice al respecto.
Así, mientras una línea jurisprudencial sostiene que el artículo posee carácter interpretativo o aclaratorio, permitiendo su aplicación inmediata a todas las relaciones jurídicas nacidas aun con anterioridad a su vigencia, sin que ello menoscabe derechos adquiridos o violente principios superiores de seguridad jurídica e irretroactividad de la ley (art. 3, CC), otros precedentes –entre ellos el fallo comentado– expresan que la aplicación de dicha norma a relaciones contractuales celebradas con anterioridad a su entrada en vigencia, incluso con plazo contractual fenecido, implicaría una aplicación retroactiva de la ley lesiva a los principios liminares del orden jurídico vigente. Se afirma –en el resolutorio bajo estudio– que la nueva prescripción legal no es sólo de carácter interpretativo, toda vez que sus efectos reales en el mundo de la praxis no son de esclarecimiento sino de modificación del ordenamiento vigente con anterioridad a la sanción de dicha norma.
Veamos: La primera línea argumental fue sostenida por varias Cámaras Civiles de Córdoba al establecer que “…esta normativa es de aplicación inmediata a las relaciones jurídicas existentes, en tanto, como se ve, no ha desaparecido la obligación, ya que el fiador resiste su responsabilidad…”
; “…por su carácter interpretativo y aclaratorio el dispositivo resulta de aplicación inmediata a todas las obligaciones jurídicas a partir de su entrada en vigencia. Esta naturaleza aclaratoria retrograda su aplicación a las consecuencias de las relaciones jurídicas nacidas con anterioridad a la sanción de la ley, sin que por ello queden afectados derechos adquiridos. Precisamente, su carácter interpretativo o aclaratorio despeja cualquier violación al principio de irretroactividad del art. 3, CC…” , vid. C7a. CC
; “…la aplicabilidad de la norma a la situación de autos es incuestionable desde que importa la aplicación inmediata de la misma a relaciones jurídicas existentes, que es la de autos, desde que los fiadores continúan resistiendo la responsabilidad en virtud de la cual se los condenó a asumir las costas causídicas…”
; “…sustento también la interpretación que la doctrina en minoría del TSJ le ha dado a la aplicabilidad a la norma del art. 1582
; “…la norma resulta de aplicación inmediata al caso de autos pues estos preceptos, por su carácter imperativo, son aplicables de inmediato a las causas en trámite, ya que la nueva norma no altera el régimen legal de la fianza en la locación sino que se limita a disipar las dudas existentes, por la vía de aclarar su contenido”…
y por la Dra. Kaller de Orchansky en minoría en
, aplicando la nueva norma a un juicio iniciado con anterioridad a su sanción y considerando, que el art. 1582
Como ya se apuntara, el fallo analizado en este trabajo adscribe a la tesis que considera el nuevo dispositivo como un norma modificatoria del ordenamiento jurídico vigente, y por tanto sólo aplicable a situaciones o relaciones jurídicas ya agotadas o aún existentes. Este criterio fue sostenido por mayoría en C5ª. CC en autos “Paris Daniel Juan c/ Villagra Enrique Juan y Otro – PVE”, Sent. 16/12/03, defendiendo el Dr. Armando S. Andruet (h) la tesis de la inaplicabilidad de la nueva norma en función del art. 3, CC, y el principio de irretroactividad de la ley, al tiempo que el Dr. Julio Sánchez Torres puntualizó que “…la modificación operada por el art. 1582
En síntesis, la resolución comentada encuadra correctamente el caso bajo recurso en la excepción establecida por el art. 1582
en otra causa similar ha variado su criterio en este sentido, adecuándolo a la opinión del Tribunal Superior de Córdoba y CSJN, con lo cual ha dado un gran paso en aras de garantizar la celeridad y economía procesal evitando así el desgaste jurisdiccional y procurando asimismo la igualdad entre los justiciables.
De todo lo expuesto puede colegirse que la reforma operada al C.Civil ha sido positiva en cuanto a las consecuencias que refleja en las situaciones jurídicas que se desarrollan cotidianamente y ha venido a zanjar una larga y dolorosa brecha que se había forjado entre los hechos y la ley aplicable en la decisión de conflictos. ¿Y qué es esta hermosa e inconmensurable ciencia del Derecho sino una continua adecuación a la realidad para brindar soluciones a los hombres? ■
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