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En las últimas décadas, la República Argentina ha sido testigo de varios intentos de reforma integral de la legislación civil y comercial. Tal el caso del Proyecto de Unificación proveniente de la Honorable Cámara de Diputados en el año 1987, así como también la iniciativa del año 1993 en la cual la Comisión Federal de la Cámara de Diputados elaboró otro Proyecto de Unificación. Más adelante, el Poder Ejecutivo Nacional, a través de los decretos 468/92 y 685/95 creó comisiones con idéntico fin, aunque sin llegar a lograr el propósito unificador y reformador de la legislación civil y comercial al igual que las comisiones mencionadas anteriormente.
Finalmente, el 23 de febrero de 2011, el Poder Ejecutivo dictó el decreto 191/11 mediante el cual creó la «Comisión para la elaboración del Proyecto de Ley de Reforma, Actualización y Unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación» cuyo cometido sería el estudio de las reformas al Código Civil y Comercial que considerara necesarias a fin de producir un texto homogéneo de todo el cuerpo normativo.
En los Fundamentos de la iniciativa se señaló que el sistema de Derecho Privado, en su totalidad, se había visto afectado en las últimas décadas por transformaciones relevantes en el plano cultural y un sinnúmero de modificaciones legislativas. En tal sentido, la Comisión destacó principalmente el cambio operado con la reforma constitucional de 1994 y la elevación de los Tratados de Derechos Humanos a una jerarquía supralegal, así como las interpretaciones que la jurisprudencia venía realizando con relación a tales cambios normativos.
De igual modo, la Comisión indicó que la labor reformadora tomó como base los antecedentes más significativos del Derecho Comparado; la doctrina de los autores nacionales y extranjeros de prestigio académico; los criterios imperantes en la jurisprudencia, y, sobre todo, los diversos proyectos de reforma promovidos a partir del Anteproyecto de Bibiloni de 1926.
Las reformas efectuadas en las distintas materias tienen variada trascendencia y suscitan opiniones encontradas que reflejan las posiciones antagónicas existentes sobre temas de gran sensibilidad en la sociedad argentina, relativos al matrimonio y su disolución y, sobre todo, el referido al comienzo de la persona humana.
La materia contractual transita por aguas menos turbulentas. En el presente trabajo nos proponemos analizar, sin agotar el estudio, las reformas proyectadas en relación con el contrato de locación de cosas.
materia de contrato de locación de cosas
En lo sustancial, todos los derechos y deberes previstos en la legislación vigente para el contrato de locación de cosas han sido recibidos en el nuevo texto. Cabe destacar que se han suprimido una gran cantidad de normas innecesarias, tales como aplicaciones de principios generales ya explicitados en otras partes del Código (vgr. art. 1503 relativo al uso que debe darse a la cosa arrendada) y normas anacrónicas (vgr., art. 1529).
De tal modo, los 129 artículos del Código Civil, y normas complementarias se han reducido a 39. También se han recibido algunas instituciones de probada eficacia, originadas en la legislación de emergencia, tales como la continuación en la locación y la protección de los incapaces. Análogamente, se han incorporado normas contenidas en otras leyes, específicamente la ley 23091, aunque con exclusión de los preceptos de carácter promocional, ya que ellos resultaron vedados por la prohibición de actualizar el valor de la moneda.
Las obligaciones del locador, previstas en los artículos 1514 a 1553 del Código Civil derogado subsisten plenamente. En efecto, la obligación de entregar la cosa recibida establecida en el art. 1200, proviene de los artículos 1514 y 1516 del Código Civil. Paralelamente, la de conservar la cosa en un estado apto para el uso convenido que consagra el artículo 1201, encuentra su fuente normativa en los artículos 1516, 1519 y 1522 del código derogado. Finalmente, la obligación del locador de pagar las mejoras contenida en el artículo 1202, reitera la hipótesis del art. 1539 inciso 4º del Código Civil.
En el carril opuesto se encuentran las obligaciones del locatario. Así, la obligación de no variar al destino dado a la cosa, que consagra el art. 1205 del Código Civil y Comercial, es la regla de los artículos 1503, 1504, 1554 y 1555 del Código derogado. Por otra parte, la obligación de conservar la cosa en buen estado que nos trae el art. 1206, proviene de los artículos 1561 y 1564 del Código Civil.
Tengamos presente, a la vez, que la obligación de pagar el canon estipulado que prevé el art. 1208 en el nuevo ordenamiento se origina en el art. 1579 del Código velezano y a su vez en el art. 6º de la ley 23091, en cuanto dispone que el precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a periodos mensuales. En punto al significado de la alocución «canon», se ha señalado que resulta más amplio que el de alquiler, al que lógicamente comprende. Se refiere más precisamente a toda prestación periódica que se haya pactado entre las partes del contrato y en razón de éste(1). De tal modo quedan comprendidos en la definición no sólo el alquiler, sino también otras sumas tales como impuestos y los demás servicios con que cuenta el inmueble (vg. luz, agua, gas).
En la misma senda resulta obligación del locatario abonar las cargas y contribuciones por la actividad que desarrolle en el inmueble, por lo que se incluyen en este ítem aquellos impuestos que gravan la actividad comercial que se lleva a cabo en el inmueble locado, así como también las correspondientes tasas retributivas de servicios(2).
Finalmente el art. 1210 del Código Civil y Comercial contiene la obligación del locatario de restituir la cosa al locador.
La doctrina nacional ha sostenido desde los primeros tiempos que el método del Código Civil en materia de locación distaba de ser recomendable. En efecto, y comenzando por la definición, el Código derogado, sin apartarse de los antecedentes romanos, englobaba tres contratos diferentes, como la locación de cosas, de obra y servicios(3). Disponía el artículo 1493: «…Habrá locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero».
Al contrario, el Código Civil y Comercial trata en forma separada la locación de cosas de los contratos de servicios y de obras, y en relación con estos últimos, primero brinda disposiciones comunes a ambos y más adelante otras especiales para cada uno de ellos. Por añadidura, se mejora la redacción originaria aclarando que la locación transmite el uso y goce y no el «uso o goce», según la terminología empleada por Vélez Sársfield.
La determinación del objeto es necesaria en todo acto jurídico, ya que no se concibe una convención sin que tal requisito esté configurado en el momento de la celebración, o cuyo objeto no sea al menos susceptible de determinación al tiempo del cumplimiento.
El artículo 1499 del código derogado disponía: «Las cosas muebles no fungibles y las raíces sin excepción, pueden ser objeto de la locación». A la par de ello, el art. 1500 expresaba: «Pueden ser objeto del contrato de locación, aun las cosas indeterminadas». La terminología empleada por este artículo resultaba inapropiada al admitir, sin una aparente restricción, la validez de una locación con objeto indeterminado. Y decimos inapropiada, porque la interpretación literal era contradictoria con los principios que gobiernan el objeto de los actos jurídicos y contratos, que no conciben la eficacia de un negocio con objeto absolutamente indeterminado.
En general nuestra doctrina entendía que la indeterminación a la que aludía el Codificador era sólo relativa, en tanto habilitaba a las partes a establecer mecanismos para la determinación, mas no a prescindir de ellos(4). Quedó subsistente la duda en torno a si la indeterminación recaía sobre la cantidad o también sobre la especie. A lo segundo parecía conducir la explicación que el Codificador brindaba en la nota al art. 1500. Recordemos que en ella expresaba que era factible alquilar, por ejemplo, un coche o un caballo, sin determinar precisamente cuál era al momento de celebrar el contrato. Por tal motivo, los autores se preguntaban: ¿por qué no admitir la validez de un pacto semejante, tratándose de obligaciones de dar cosas inciertas? Tal apertura no alcanzaba desde ya a las locaciones de inmuebles, en donde la cosa debe estar siempre individualizada.
El Código Civil y Comercial ha despejado tales dudas, ya que en el artículo 1192 precisa y amplía el concepto de objeto en la locación. Dispone la norma en cuestión: «…Toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en el comercio, puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sólo sea en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios».
El principio general se mantiene, sólo las cosas pueden ser objeto del contrato de locación. En segundo lugar, el artículo, recogiendo las interpretaciones doctrinarias pretéritas, admite una indeterminación relativa, ya que el objeto, tratándose de obligaciones de dar cosas inciertas, debe poder determinarse en su especie. Consecuentemente, la interpretación a
Cabe señalar de igual modo que el código derogado omitía dos situaciones que usualmente concurren en la práctica: la locación de partes de cosas, por ejemplo, la habitación de un inmueble, y además la locación de bienes inmateriales formando una universalidad con una cosa, como acontece en el alquiler de fondos de comercio, y tales hipótesis ahora encuentran cabida sin dificultad en la definición del objeto del contrato, de acuerdo con lo establecido en el art. 1188 íb.
El factor tiempo en la locación, a diferencia de lo que acontece en la compraventa, reviste carácter esencial al ser un contrato de duración con una perduración prolongada en su ejecución. Y es que aquí tanto las obligaciones del ocupante como de quien da el objeto en locación, no terminan al momento de su celebración sino que subsisten durante todo el tiempo fijado.
Sobre este tema recordaba Lafaille(5) que el legislador, fundado en razones económicas, suprimió las locaciones de largo plazo, fijando su límite máximo en diez años. Según el criterio imperante, tales situaciones traían graves inconvenientes, porque no teniendo el propietario el derecho pleno de dominio, podía el locatario no hacer la explotación más adecuada para la naturaleza del fundo. Ello aparte de las desventajas que comporta la falta de criterio uniforme sobre la manera de llevar a cabo el aprovechamiento del fundo.
En síntesis los fundamentos de la limitación temporal que establecía el artículo 1505 del Código Civil descansaban en los siguientes pilares: a) de economía social, pues un arrendamiento «hace que la cosa no se mejore»); b) de movilidad del tráfico negocial (pues «sería sumamente embarazoso para la enajenación de las cosas») y c) de conveniencia para el régimen hereditario (para «no embarazar la división de las herencias»).
La doctrina moderna sostiene que en la duración máxima del contrato de locación no se encuentra interesado el orden público, dado que las partes pueden volver a contratar en los mismos términos tantas veces como quieran, postergando
Tales objeciones han tenido recepción legislativa, ya que la temática relativa a los plazos contractuales, máximo y mínimo, ha sufrido importantes modificaciones. En primer término, cabe destacar que el art. 1198 unifica, tratándose de locación inmobiliaria aun de parte de inmuebles, los plazos mínimos para todos los destinos y lo establece en dos años.
En la misma senda, el plazo máximo se amplía, ya que el art. 1197 del Código Civil, reproduciendo lo previsto en el art. 1129 del Proyecto de Código Civil de 1998, prevé un máximo de veinte años para la locación con destino habitacional y cincuenta años para las demás hipótesis. La disposición es comprensible. Repárese por caso en los contratos de colaboración empresaria, tales como la franquicia, la concesión, la distribución y agencia, que al ser de duración presuponen que la vinculación entre las partes será continuada en el tiempo, siendo necesario contar con un plazo más extenso que los diez años previstos como tope máximo para amortizar los costos de las inversiones.
Al respecto la jurisprudencia del fuero comercial tienen dicho(7): «…Si bien no se desconoce que el art. 1505 del Código Civil fija en diez años el plazo máximo de duración de las locaciones de inmuebles urbanos, corresponde autorizar la celebración de un contrato de locación de inmueble por el plazo de 30 años si el móvil que inspira a las partes no es el perfeccionamiento de un contrato común de locación sino que su causa determinante ha sido una obra de importante envergadura económica que los locatarios procuran realizar en el bien locado. La importancia de la inversión, la continuidad de la locación a fin de que el negocio sea redituable y permita en el tiempo recuperar las erogaciones, son razones de economía social que justifican la celebración de contratos de larga duración. Y es que el derecho no puede prescindir del análisis económico, pero no para sustituir los valores jurídicos sino para aplicarlo en forma sistemática a áreas del derecho tradicionalmente ajenas a este tipo de análisis, donde existe un vínculo contractual complejo, en el cual convergen múltiples obligaciones recíprocas, con notas propias de otro tipos de contratos…» .
De otro costado también resulta destacable la unificación de los plazos mínimos al de dos años, ya que así se soluciona el problema de las locaciones con destinos mixtos y aquellas en que los celebrantes quizás por inadvertencia no mencionan el destino que se le dará a la finca locada.
Durante el período de vigencia de la derogada ley 2393 de matrimonio civil, quienes constituían nuevas familias de hecho, ya que no podían divorciarse y así recuperar la aptitud nupcial quedaban desprotegidos en caso de muerte o abandono del locatario titular del contrato con el que convivían. Y así, para paliar esta situación de desamparo se dictaron sucesivas leyes de emergencia en materia de locaciones urbanas que crearon en cabeza del conviviente no titular de la locación, un derecho autónomo a continuarla, ello siempre que hubiese convivido con el locatario al menos el año inmediato anterior al fallecimiento o abandono del locatario y para el caso de que recibiera ostensible trato familiar.
Esta figura, de corte netamente tuitivo, fue recibida en el art. 9º de la ley 23091, el cual establece que, producido el abandono del inmueble o el fallecimiento del locatario, la locación puede continuar en las condiciones pactadas hasta el vencimiento del plazo establecido por quienes acrediten haber convivido y recibido ostensible trato familiar de parte de aquél.
Asimismo, podemos citar como antecedentes del contenido de la mencionada norma al párrafo 1º del art. 8º de la ley 13581 -prorrogada por ley 14139 y por ley 14288- hoy sin vigencia, la que comprendía dentro de los sucesores del inquilino principal, producido su fallecimiento, a quien ha vivido habitualmente con el locatario recibiendo trato familiar, aunque sin estar ligado a él por un vínculo de parentesco.
Desde tal perspectiva, el artículo 1190 del Código Civil y Comercial establece: «… Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes lo habiten y acrediten haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario».
El artículo exige la acreditación de un plazo de convivencia previo con el titular de la locación y además que de él se haya recibido un trato familiar. Hay que resaltar, además, que la hipótesis legal es más amplia que los casos de uniones convivenciales, al quedar comprendidas situaciones fácticas propias de la crianza de hijos ajenos, personas con parentesco lejano sin vocación sucesoria, aquellos que para acortar gastos comparten su vivienda y, por supuesto, el mero concubinato que no cumple con las reglas de la unión convivencial.
En definitiva se crea un derecho autónomo en cabeza del continuador en la locación, que en caso de colisión con el del heredero del locatario, prevalece sobre este último.
En la misma senda nos encontramos con el art. 1195 del Código Civil y Comercial, el cual protege a los menores y personas con capacidad restringida en la locación inmobiliaria.
Dispone la norma en cuestión: «Es nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentra bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite en el inmueble».
El antecedente legislativo directo lo encontramos en el derogado art. 1504, reformado por la ley 11156 del año 1921, que establecía: «…Cuando el uso que debe hacerse de la cosa estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede servirse de la cosa para otro uso. Si no estuviese expresado el goce que deba hacerse de la cosa, será el que por su naturaleza está destinada a prestar, o el que la costumbre del lugar le hace servir. El locador puede impedir al locatario que haga servir la cosa para otro uso. Será nula y sin ningún valor toda cláusula por la que se pretenda excluir de la habitación de la casa, pieza o departamento arrendado o subarrendado, a los menores que se hallen bajo la patria potestad o guarda del locatario o sublocatario».
Tal protección, si bien significó un avance importante a su tiempo, era incompleta, ya que la tutela debe alcanzar no sólo a la pretensión de excluir sino también a la negativa a contratar, dado que tal actitud es la contracara de una misma moneda. Consideramos positivo que se amplíe el espectro de situaciones amparadas, donde queda incluida la de los padres, tutores o guardadores que residiendo en otras localidades alquilan departamentos para que habiten sus hijos o pupilos mientras realizan sus estudios en la ciudad de Córdoba, lejos del hogar paterno; y además que resulten alcanzados aquellos padres que tienen a su cargo a una persona incapaz o con capacidad restringida, ya sea el hijo o el propio cónyuge, y a quienes se les niega la posibilidad de acceder a la locación por tal motivo.
Finalmente es preciso señalar que el artículo concluye invalidando todas aquellas cláusulas que exijan como requisito para dar en locación que el representante habite en el inmueble junto con el incapaz.
La locación es un contrato consensual que se perfecciona por el mero acuerdo de voluntades y que además no presenta ningún carácter solemne ni formal aunque la cosa sea inmueble. Empero, hoy debe hacerse por escrito si recae sobre un inmueble urbano (art. 1º de la ley 23091).
Recordemos que el artículo 969 del Código Civil y Comercial contiene una triple clasificación de los contratos en orden a la forma. Así, existen contratos para los cuales la ley exige una forma para su validez y cuya omisión se sanciona con la nulidad; contratos cuya forma se requiere para que el contrato produzca los efectos propios, sin sanción de nulidad. En estos casos, ausente la formalidad prevista, si bien el contrato no queda concluido como tal, vale como contrato en que las partes se obligaron a cumplir con la expresada formalidad. Y finalmente aquellos contratos en donde la forma determinada sólo constituye un medio de prueba de su celebración.
El artículo 1188 del Código Civil y Comercial hace extensivo el recaudo de la forma escrita a toda locación de inmuebles, urbanos o rurales, abarcando también la locación de cosas muebles registrables o universalidades que incluyan inmuebles o partes de un inmueble, sus prórrogas y modificaciones. Sin embargo, como se trata de una formalidad exigida a los efectos de la prueba, su omisión no acarrea la nulidad del contrato(8).
Leiva Fernández advierte que en los contratos de plazo máximo será menester protocolizar voluntariamente los contratos para facilitar su prueba. El recaudo legal es razonable ya que conforme lo señalamos en los párrafos anteriores, el plazo máximo alcanza ahora los cincuenta años y esta duración tan extensa(9), si el contrato no está registrado, podría perjudicar a terceros.
El vicio redhibitorio por oscurecimiento y la presunción del caso fortuito en caso de incendio del inmueble locado
Según lo advertimos al comienzo, el Código Civil y Comercial no sólo ha intentado suprimir reglas anacrónicas, sino también corregir ciertos artículos que contenían injustificadas y por lo tanto injustas inversiones del
Cabe recordar que los vicios redhibitorios dan origen a la responsabilidad del propietario en caso de que sean defectos graves que impidan el uso de la cosa (art. 1525); aunque ello no debe tomarse en forma literal, ya que basta con que lo tornen desagradable o impidan que el uso se lleve a cabo de manera normal, aun parcialmente(10).
Con tal perspectiva de análisis, nuestros autores(11) enseñaban que la norma de Vélez tenía su razón de ser cuando las personas cesaban su actividad productiva con la caída del sol, por no existir luz eléctrica. También advertían que aquello que Vélez configuró como vicio redhibitorio, en rigor de verdad no lo es tal, ya que la pérdida de luminosidad no se origina en la cosa objeto del contrato sino en una causa ajena, cual es la construcción lindera. Por esta razón, argumentaban, el cambio legislativo resultaba imperativo, ya que en una gran ciudad con numerosos edificios de departamentos con poca o nada de luz natural quedarían miles de inmuebles afectados.
Leiva Fernández(12) señala que la modificación requerida podía hacerse suprimiendo la norma para que resultaran directamente aplicables los principios generales, o también -con menor técnica pero mayor valor pedagógico- incorporando la norma opuesta.
La Comisión legislativa optó por la segunda opción, ya que el artículo 1204 dispone: «…Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador».
La hipótesis de incendio del inmueble, que el Codificador atribuía al caso fortuito, ha sido directamente suprimida.
Aquí se seguían los lineamientos generales en materia de carga de la prueba. En tal línea, siendo la carga de la prueba una distribución, no del poder de probar sino del riesgo que supone no hacerlo, el inquilino se obligaba a restituir la cosa en el estado en que la recibió. Por tal causa, si invocaba el caso fortuito, debía acreditar dicha circunstancia, ya que en caso contrario caía la eximición de responsabilidad. Ahora, si el caso fortuito resultaba notorio, tal la hipótesis de un incendio, aquí se invertía la carga de la prueba.
En efecto, disponía el artículo 1572: «…Lo dispuesto en los artículos anteriores, es aplicable al caso de incendiarse la cosa arrendada. El incendio será reputado caso fortuito, hasta que el locador o el que fuere perjudicado pruebe haber habido culpa por parte de las personas designadas en el artículo anterior».
La regla contenida en el artículo imponía una alteración de los principios generales en orden a la prueba eximente de responsabilidad, haciendo recaer sobre el locador perjudicado la demostración de la culpa del locatario o sus dependientes. No perdemos de vista que la norma sólo establecía una presunción en favor de los locatarios(13), es decir que si se registraban elementos de juicio para inferir una imprudencia grave, la responsabilidad debía recaer primordialmente en ellos. Aun así parece adecuada la supresión del artículo, ya que salvo raras hipótesis -como algún fenómeno natural que afecte el sistema eléctrico de un inmueble ocasionando un incendio-, lo normal es que tales episodios o bien sean intencionales o de algún modo hayan podido ser evitados si que se configure el caso fortuito.
El artículo 1208 del Código Civil y Comercial reitera la vía ejecutiva prevista en los artículos 1578 y 1581 para el cobro de alquileres, incluyendo toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. En primer término diremos que tal previsión, si bien es de naturaleza adjetiva, resulta de utilidad ya que obliga a las provincias a prever este tipo de procesos.
Cabe señalar, además, que el artículo zanja cualquier duda que pudiera caber sobre la ejecutividad de otras obligaciones dinerarias asumidas por el locatario en el contrato, tales como el pago de impuestos y tasas referidos al inmueble o la actividad comercial que en él se lleva a cabo. A dichos fines, si se trata de un instrumento privado, es necesario preparar la vía ejecutiva.
Al respecto se ha precisado que reconocido (expresa o tácitamente) el contrato, adquieren ejecutividad todas las obligaciones dinerarias líquidas y exigibles que de él resulten. Y éstas no pueden ser reputadas como accesorios, pues, a diferencia de otros rubros como intereses y costas, son deudas autónomas y diferentes de las mercedes locativas aunque provengan de la misma fuente contractual(14).
El inquilino cuenta con la posibilidad de traspasar sus derechos a favor de terceras personas, y las vías para lograr dicho fin son dos: la cesión y la sublocación.
Salgado(15) recuerda que el derecho a sublocar ya era conocido en las legislaciones de la Antigüedad, partiendo del Derecho Romano en adelante, incorporándose con el transcurso del tiempo como una nueva figura la cesión del contrato de locación. Señala el autor que ambas parten de una misma esencia, el contrato de locación, aunque luego se bifurcan en caminos disímiles en cuanto a sus efectos.
Las diferencias fundamentales entre ambos contratos se refieren a la forma y prueba, dado que la cesión se rige por las normas de la cesión de derechos y la sublocación por las correspondientes al contrato de locación. Paralelamente, en la cesión el cesionario no puede exigirle al cedente que la cosa le sea entregada en perfecto estado de conservación y tal restricción no rige para el sublocatario. Finalmente y en cuanto al tema de los privilegios, en la cesión el cedente carece de los del arrendador por el monto de la cesión (artículo 1586 del Código Civil); privilegio que sí goza el sublocador acorde con lo establecido en el art. 1590 íb, siempre por el precio del arrendamiento.
Los artículos 1213 a 1216 del Código Civil y Comercial respetan los principios vigentes en el código derogado sobre las figuras que estamos analizando.
Excepcionalmente se autoriza la cesión del contrato si se cumple con las normas previstas para la cesión de posición contractual contenida en los artículos 1636 y siguientes del nuevo ordenamiento. La sublocación, a similitud de lo previsto en el art. 1583 del Código de Vélez, se autoriza si no hay pacto en contrario, pero aun permitida, el locatario debe previamente comunicar al propietario su intención de sublocar indicando el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. De otro costado, el locador, después de recibida la comunicación, puede oponerse manifestándolo también por un medio fehaciente dentro del plazo de diez días. La previsión normativa es relevante, ya que no cumplir con el procedimiento o ignorar la negativa del locador importa variar el destino de la cosa, aunque el sublocatario reúna las condiciones de solvencia y probidad.
El artículo 1583 del ordenamiento derogado preveía una regla de proporcionalidad entre el monto del alquiler principal y el precio de la sublocación, y esta exigencia ha sido directamente suprimida; de ahí que las partes gocen de plena libertad para fijar el precio del segundo contrato.
La acción directa del locador con respecto al sublocatario para exigir tanto el pago del precio como el cumplimiento de las demás obligaciones a su cargo, se encuentra prevista en el art. 1216(16). Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa con el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.
El artículo 1218 del Código Civil y Comercial, al igual que el artículo 1622 del código derogado, considera que la falta de reclamo de restitución al concluir el plazo contractual no hace nacer un nuevo plazo mínimo legal, sino que autoriza la continuación del contrato en los mismos términos luego de vencido el plazo contractual. A su vez, tampoco hay perder de vista que lo que la normativa prevé para el supuesto de que se hubiese omitido la forma escrita –del contrato de locación– y existiera principio de ejecución, se refiere a la relación locativa originaria y no a la prórroga o continuación de una locación anterior instrumentada por escrito. En tal caso, es decir, de existir la supuesta prórroga, quien la invoca debe acompañar la instrumental respectiva(17).
Se advierte, sin embargo, una diferencia sustancial con el régimen vigente, ya que mientras el Código de Vélez sólo autoriza al locador a dar por terminada la relación contractual, ahora se coloca en un pie de igualdad a ambas partes, quienes
