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El interrogante que proponemos como título viene a cuento por la promulgación de la ley 25.628, sancionada por el H. Congreso de la Nación el 31/07/02 y promulgada por el Poder Ejecutivo de la Nación el 22/08/02 (publicada en BO Nº 29.968, de fecha 23/08/02).
Esta ley agrega al Capítulo V -De las obligaciones del locatario- del Título VI -De la locación- del Código Civil, el artículo 1582 bis que reza: “Artículo 1º: Incorpórase como artículo 1582 bis del Código Civil el siguiente: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria, como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
Sin lugar a dudas, la letra del nuevo artículo responde al interrogante que proponemos, en especial a aquella doctrina judicial que interpretó y fijó criterio en cuanto a que: “…sólo cesará la obligación del fiador frente a la celebración de un nuevo contrato sin su consentimiento, o por cualquier modificación que importe novación de la deuda. Así lo disponen el art. 2047 del CC respecto de los fiadores y el art. 810 CC para los codeudores solidarios…”
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De allí entonces que podamos aseverar que este nuevo artículo debe concordar lo normado en su primero y segundo párrafos con lo dispuesto por los artículos 810, 2046 y 2047 del CC.
Por otra parte, la respuesta al interrogante también la da la misma Exposición de Motivos de la ley 25.628, al precisar: “…La fianza debe ser interpretada en forma restrictiva y no puede tener otro objeto materia de la obligación principal. La diversificación de la jurisprudencia y la inequidad entre las partes lleva a legislar en la materia. Con este proyecto, perfectible desde luego, se intenta resguardar la situación de los garantes otorgando un trato más justo y equitativo de los obligados al pago, que de buena fe ponen en riesgo su patrimonio -hasta a veces su vivienda- limitando su responsabilidad al plazo original del contrato. Además, con esta restricción se favorece el mercado de la locación ya que las personas comenzarán a otorgar fianzas al encontrar un resguardo legislativo…”
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Ahora bien, el otro interrogante que se plantea es el supuesto de prórroga tácita del contrato de locación que responde a lo normado por el art. 1622 del CC -Continuación de la Locación en las mismas condiciones-, donde evidentemente no se ha procurado el consentimiento del fiador solidario y principal pagador, circunstancia que entonces nos mantendría en las soluciones ya propuestas por la doctrina judicial, reafirmadas por el artículo bajo análisis.
En otras palabras, indubitable resulta el “cese automático” de la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador, cuando aludimos a:
1. Conclusión de contrato de locación por el plazo establecido.
2. Falta de manifestación expresa del fiador solidario/principal pagador en el caso de prórroga expresa.
Pero en la hipótesis de la prórroga tácita, asimilable a la situación normada en el art. 1622 del CC, la solución a la extinción de responsabilidad del fiador solidario/principal pagador seguiría estando dada por el art. 810 y 2046 del CC, es decir, extinción de las obligaciones por novación de la causa.
III.a) Mantenimiento de la responsabilidad frente a la no restitución del inmueble.
Esta ley y su exposición de motivos pretenden resguardar y constituir una situación más justa y equitativa con respecto al fiador solidario, codeudor solidario y principal pagador, en el supuesto del contrato de locación de cosas, y más precisamente, de locación urbana -ley 23.091 y sus modificatorias, entre otras ley 24.808.
Ahora bien, en los dos primeros párrafos se señala: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste…”.
Es decir, si sólo analizáramos el primer párrafo, el artículo no hace más que reiterar la extinción de la fianza o su “cese automático” -al decir de la ley-, producto de la conclusión del plazo establecido en la locación.
Más bien parecería que se limita a destacar el principio de “autonomía de la voluntad” -art. 1197 del CC- en virtud del cual las partes sujetaron la vigencia de las obligaciones contractuales, tanto la del uso y goce de la cosa, pago del precio cierto y determinado en dinero como la extensión de la fianza solidaria y principal pagador al plazo impuesto por contrato, al que deben ajustarse como a la ley misma.
Pero hasta allí no tendríamos nada nuevo, “salvo” la delimitación que con tal vocablo marca la norma con respecto a la restitución del inmueble por el deudor-locatario.
Es frente a esta casuística que podemos aseverar que, de estar a la nueva norma, el celo del acreedor-locador deberá plasmarse inmediato y por medio fehaciente -art. 505 inc. 1º del CC-, requiriendo al vencimiento del plazo contractual la restitución del inmueble o, en otras palabras, el cumplimiento del deudor-locatario con su obligación de hacer, con más daños y perjuicios -art. 625 del CC-, circunstancia que trascenderá en la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador frente al incumplimiento del afianzado.
Lo aseverado se sustenta, ya que de no ser así y transcurrido un plazo razonable para la restitución de la cosa, extremo sujeto a la interpretación del judicante o magistrado, el locador que permita que el locatario continúe en el uso y goce de la cosa habrá incurrido en el supuesto normado por el art. 1622 del CC – prórroga tácita de la locación- si media recepción del pago.
Justamente, la condición -recepción del pago- es dirimente al precisarse: “…El Código plantea una situación que con frecuencia se produce al vencimiento del plazo contractual: la continuación en el uso y goce de la cosa por parte del locatario que sigue abonando el precio del alquiler, con la aceptación expresa o implícita del locador que otorga los pertinentes recibos…”
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En tal caso, la extinción de la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador se habrá producido por esta norma -art. 1582 bis del CC- a pesar de lo poco feliz de la expresión “de procurar el consentimiento expreso” del referido, en el caso de la prórroga tácita, o mejor dicho continuación de la locación -art. 1622 del CC-.
Es más, se producirá la aludida extinción por lo que ya sostuvo la doctrina judicial que señalaba que la misma surgía producto de la novación o cambio de la causa de la obligación, de acuerdo a la letra del art. 810 del CC, cuando se daba un supuesto de prórroga tácita, y ni qué hablar frente a la prórroga expresa -art. 2046 del CC-.
Así se expresó: “…a) El supuesto contemplado en el art. 1622 del CC, adhiriendo a anteriores precedentes de la Sala Civil y Comercial del Tribunal Superior de Justicia de esta provincia, alude a la hipótesis de prórroga tácita. De esta forma el fiador solidario/ principal pagador en el contrato de locación encuentra delimitada su responsabilidad con el mismo alcance que frente a la prórroga expresa. Es decir, ante a la hipótesis normada en el art. 1622 del CC, se entenderán extinguidas las obligaciones del fiador solidario/ principal pagador por novación, más precisamente por el supuesto contemplado en el art. 810 del CC…”
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Es más, según el criterio que ya fue fijado por la doctrina judicial del TSJ, parafraseando al Dr. Luis Moisset de Espanés, se dijo: “…Ese es el plazo fijado contractualmente para el pago de la cosa el día en que finaliza el contrato. Ese es plazo fijado contractualmente para el pago de la obligación de restituir. En este momento pueden suceder dos cosas: a) que no cumpla la obligación de restituir, o b) que el acreedor conceda, expresa o tácitamente, una prórroga para el pago de la obligación. a) La primera de estas hipótesis recibe solución en el art. 1609 haciendo responsable al inquilino por las pérdidas e intereses de la demora. En tal caso el fiador será responsable y de acuerdo con los términos del contrato que analizamos esta responsabilidad se extenderá hasta la efectiva devolución del inmueble; b) Si se concede una prórroga expresa estaremos sin duda frente a un nuevo contrato. Si la prórroga es tácita, porque el propietario acepta que continúe gozando de la cosa alquilada, y nuestro Código estima que no hay tácita reconducción y fija los efectos de la relación en el art. 1.622, que ya hemos citado. En ambas hipótesis, sea la prórroga expresa o tácita y aunque no hablemos de “novación”, es forzoso aplicar lo previsto por el Código en materia de fianza cuando estipula en el art. 2046 que la prórroga del plazo del pago hecha por el acreedor sin consentimiento del fiador extingue la fianza. Más aún, en la hipótesis de que se estimase que el recurrente no ocupa la posición de fiador sino la de codeudor solidario (como lo califica el a quo) por haberse obligado como principal pagador, deberá recordarse lo que dispone el art. 810 del CC en cuanto prevé que si se produce una novación extingue la obligación respecto a los otros codeudores solidarios que no participaron en la novación…”.
En consecuencia serán la diligencia y ejercicio de la atribución del acreedor-locador -art. 505 inc. 1º del CC- las que mantendrán la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador sólo en lo que respecta a la restitución del inmueble por parte del deudor-locatario, luego de vencido el plazo contractual.
Por último, no escapa al suscripto que, en principio, aquella doctrina judicial que estableció que frente al supuesto de prórroga tácita, el fiador solidario/principal pagador podía valerse como defensa del instituto de “retractación de la fianza” por tratarse de obligaciones futuras -art. 1989, concordantes y correlativos del CC-, ahora se encontraría superada.
En este sentido, la Sala CC del TSJ, con la integración del Dr. Adán Ferrer, había precisado: “ …El afianzamiento de las obligaciones del locatario durante la ilimitada supervivencia del contrato luego de vencida la locación, es asimilable a la fianza otorgada respecto de obligaciones futuras (art. 1988, CC) ya que el fiador se obliga por deudas a cargo del locatario que se irán generando mientras permanezca en el inmueble, durante un plazo incierto…”
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Tal supuesto de defensa, a la luz de la nueva norma, no admitiría su constitución desde que como principio marca la delimitación de la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador/codeudor solidario al plazo expresamente establecido en oportunidad de celebrar el contrato; es más, establece la nulidad de cualquier disposición contractual que establezca la trascendencia de la fianza luego de vencido el plazo contractual.
III.b) Declaración de nulidad de acuerdos contractuales que extiendan la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador en forma anticipada.
La norma en este supuesto destaca: “Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria, como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
El último párrafo del artículo bajo análisis marca la nulidad de “toda disposición” que las partes establezcan con la intención de que la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador se haga extensiva más allá del plazo expresamente establecido por las partes al celebrar el contrato que las vincula.
Más precisamente señala que “toda disposición anticipada”, es decir, cláusulas contractuales que eran y son de uso habitual en los contratos de locación que determinaban la extensión de la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador no sólo hasta la efectiva restitución del inmueble sino hasta el cumplimiento de cualquier otra obligación contractual incumplida por el afianzado/locatario.
Así las cosas, más allá de lo poco feliz de la redacción, podemos inferir que toda disposición contractual que extienda la responsabilidad del fiador / solidario / principal pagador con posterioridad al plazo establecido por contrato, correrá la suerte de la nulidad.
Sin lugar a dudas, la norma de carácter “imperativo” plasmaría el supuesto de nulidad absoluta con los efectos y alcances establecidos por el art. 1047 del CC.
Considero tal sanción de una mayor complejidad, pero en este caso también podríamos tipificarla, en cuanto a sus efectos, en los supuestos normados por el art. 1039 del CC cuando se alude a la nulidad completa o sólo parcial, claro está, entendida en la vinculación de ambos contratos, tanto el de locación como el de fianza.
Así se ha definido: “…La nulidad es completa cuando la invalidez se extiende a la totalidad del contenido del acto jurídico, esto es, cuando se invalidan todas sus cláusulas y disposiciones. Por el contrario, la nulidad es parcial cuando se establece la nulidad solamente de una parte del acto, se anulan una o varias de las cláusulas o disposiciones del negocio, o aun una parte de ellas, subsistiendo el acto jurídico en sí mismo; pues, como lo expresa el mismo art. 1039, la nulidad parcial “…no perjudica a las otras disposiciones válidas siempre que sean separables…”
En consecuencia, atendiendo a la definición que Vélez Sársfield ha fijado para el contrato de fianza -art. 1986 del CC-, atento su naturaleza accesoria, la norma que analizamos justamente dispone la nulidad de la fianza por obligaciones futuras, más precisamente la nulidad de la fianza convenida con los alcances del art. 1989 del CC.
De allí que en oportunidad de resolver o decidir sobre un diferendo, el judicante podrá declarar la nulidad parcial del contrato de locación en lo que a la estipulación de fianza por obligaciones futuras se refiere.
a) El art. 1582 bis del CC es consecuencia de la doctrina judicial, más precisamente de aquella que contempló que frente a la casuística de prórroga expresa o tácita del contrato de locación sin consentimiento del fiador solidario/principal pagador, nos encontramos ante un supuesto de novación por cambio de la causa, a la luz de lo normado por el art. 810 del CC para los codeudores solidarios y del art. 2046 del CC en la fianza.
b) En la hipótesis de continuación de la locación-art. 1622 del CC- el fiador se encuentra eximido de responsabilidad de acuerdo a lo normado por el art. 810 del CC, 2046 del CC y ahora por el nuevo artículo 1582 bis, que en definitiva cristaliza la extinción de la responsabilidad del fiador solidario/principal pagador por novación de la causa de la obligación.
c) El art. 1582 bis del CC dispone la nulidad de la fianza por obligaciones futuras, más precisamente la nulidad de la fianza convenida con los alcances del art. 1988, 1989 del CC. De allí que en oportunidad de resolver o decidir sobre un diferendo, el judicante podrá declarar la nulidad parcial del contrato de locación en lo que a la estipulación de fianza por obligaciones futuras se refiere -art. 1039, 1047 del CC-.
d) El supuesto de defensa del fiador, fundado en la retractación de la fianza -art. 1990 del CC- por las obligaciones futuras, habría quedado superado a la luz de la letra del nuevo art. 1582 bis del CC ■
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