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El boleto de compraventa inmobiliaria es un contrato si nos atenemos a lo dispuesto por los art. 1197, 1137 y el art. 1323 del Código Civil. Así, está previsto que “…habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero”.
El contrato de compraventa queda atrapado por la esfera de los derechos personales, que es obligacional y no real. Por intermedio del mismo el vendedor se obliga a transferir, no transfiere. La compra y venta (derecho personal) es anterior al derecho real: es fuente del mismo.
La inscripción registral es del dominio (derecho real) y no de la compraventa. Si se admitiera que el boleto es una cosa y la escritura otra, se estaría aceptando que la inscripción pudiera retrotraerse a la fecha del boleto y no de la escritura, lo que sería un despropósito. La escritura pública no puede constituir otro contrato. Sabido es que para la transferencia de dominio se requiere título y modo, y es allí donde aparece la escritura pública que hace al título en sentido formal
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La vía correcta de verificación de una obligación de escriturar en un proceso falencial, respecto a bienes registrables, es una cuestión que se plantea recurrentemente a raíz de las distintas posiciones doctrinarias existentes. Para abordar este tema se hace indispensable citar el art. 146 de la ley concursal que dispone: “… Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo del precio”.
Al generar las promesas o boletos celebrados con el concursado o fallido una obligación de hacer, el comprador que persigue la escrituración de un bien inmueble, como medio de adquisición de su dominio, concurre ante el juez concursal del vendedor a los fines de presentar el boleto de compraventa del cual es titular, con el objeto de que el mismo sea declarado oponible al concurso y obtener así su cumplimiento.
La carga del comprador del mencionado boleto de presentarlo ante el concurso deberá hacerse efectiva dentro de los treinta días contados desde la última publicación de edictos en la jurisdicción del juzgado, conforme lo indica la primera parte del art. 146 de la ley 24.522.
En general ha afirmado la doctrina mayoritaria que “…el acreedor de una obligación de escriturar al concurso no se encuentra fuera del régimen general de concurrencia en término ante el síndico por la sola circunstancia de que el crédito se manifiesta en una obligación de hacer…”
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Gran parte de jurisprudencia y doctrina se pronuncia por exigir la verificación del boleto a fin de obtener su cumplimiento; estimamos
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Analizaremos concretamente la cuestión de solicitud de verificación de boletos de compraventa sobre inmuebles en los concursos y quiebras con el fin de perseguir su escrituración.
En primer lugar, se hace necesario mencionar el art. 1185 bis del Código Civil, de cuya conjugación con el art. 146 de la ley de Concursos surgen los requisitos para que el juez pueda declarar oponible al concurso del vendedor un boleto de compraventa sobre un inmueble, otorgando al comprador la escritura traslativa de dominio, cuales son: 1) Que el adquirente tenga buena fe. 2) Que se haya abonado el veinticinco por ciento del precio, el que debe haberse efectivizado antes de la declaración de quiebra del ahora fallido, aunque no se haya realizado la tradición y el comprador no se encuentre en posesión del bien adquirido. Hay dos elementos que, sumados a los nombrados, pueden exigirse, fundamentalmente porque los mismos indican presunción de existencia de buena fe. Ellos son: 3) La fecha cierta anterior a la quiebra (art. 1034 y 1035 del Código Civil, y 4) La posesión.
Asimismo, la situación debe ser merituada por el juez y previa opinión de la sindicatura, si se verifican los extremos requeridos por la norma deberá disponer el cumplimiento del contrato, siempre a la luz de la conveniencia del concurso y tomando los debidos recaudos. El juez, haciendo uso de sus facultades, deberá necesariamente autorizar el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente.
En segundo lugar, debemos señalar que la insinuación está encaminada a facilitar la incorporación al pasivo de créditos de cualquier naturaleza, ya sea que tengan origen en obligaciones de dar, hacer o no hacer, con la condición de su convertibilidad pecuniaria.
La doctrina y la jurisprudencia nacional se encuentran divididas en cuanto a la verificabilidad de las obligaciones de hacer, dentro de las cuales se encontrarían los créditos emergentes de las obligaciones de escriturar.
Existen dos posiciones opuestas al respecto; una de ellas niega la posibilidad de verificar estos créditos y se encuentra representada, entre otras, por la opinión de la Sala I de la Cámara Primera en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca cuyo criterio niega la posibilidad de insinuación a los créditos por escrituración, con fundamento en que el art. 33 (ahora 32) de la LCQ, interpretado de consuno con la regla del art. 131 (ahora 127) calificado como de verificación de prestaciones no dinerarias, permite inferir que sólo son pasibles de verificación todas las prestaciones de dar, sean éstas dinerarias o no dinerarias, con la sola condición de su traducción a moneda legal
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Resalta dicho Tribunal que… “la obligación de escriturar encarna una típica prestación de hacer que, como tal, no es verificable salvo, naturalmente, que por causa de tal incumplimiento culpable del propio deudor dicha obligación se hubiese transformado en la de pagar daños y perjuicios (art. 628 y 629 Cód. Civil), supuesto éste que abriría la posibilidad del proceso verificatorio, dado que se trataría de insinuar en el concurso créditos transmutados en valores económicos”
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Opina que el fuero de atracción y la suspensión impuesta por los art. 21 y 132 de la LCQ sobre los juicios seguidos contra el deudor no operan sino respecto de los créditos verificables, excluyendo, dados los argumentos precedentes, a las obligaciones de hacer.
Afirman que, de pretenderse la escrituración, la misma debe promoverse o tramitarse instando la acción respectiva “con el concurso”, ya que si se solicitare la verificación de un crédito dinerario -equivalente al valor del inmueble o el importe que se abonó- se estaría peticionando la inclusión del titular del crédito en el pasivo concursal, con lo que -entienden- renuncia al derecho de reclamar la entrega y escrituración del bien. Por ello es que interpretan que el interesado debe perseguir su satisfacción mediante la promoción de un incidente de escrituración, con ajuste a la vía prescripta por el art. 280 y ss. de la ley 24.522.
En cambio, existe otra postura que afirma que este tipo de créditos es verificable, dado que no lo encuadran dentro de las obligaciones de hacer. Afirman que el comprador pide que se le otorgue el dominio del inmueble que ha comprado, pues éste es el derecho que tiene (art. 1323, Cód. Civil), siendo el recaudo de la escritura pública el medio necesario para que tal dominio se transfiera (art. 1184, inc. 1, y 2505, Código Civil); pero no es un fin en sí mismo.
A su criterio, se trata del incumplimiento de una obligación de dar cuya efectivización debe manifestarse con el requisito legal de la escritura pública traslativa de dominio y su ulterior inscripción registral.
Para esta posición el adquirente de un inmueble por boleto debe concurrir al proceso verificatorio para que le sea reconocido su derecho a la escrituración. Señalan que ello es necesario en virtud de fijar la situación del inmueble para determinar si puede ser incluido en el activo falencial o no.
Los partidarios de este criterio aducen que según los art. 21 y 132 de la ley 24.522, la suspensión no se limita a las ejecuciones sino a todo juicio en que se discutan prestaciones traducibles en dinero. Además, que el titular de un boleto de compraventa no puede promover un juicio de escrituración porque siendo el crédito susceptible de apreciación pecuniaria, le está vedado el ejercicio de esa acción individual. En la quiebra, el art. 143, inc. 2 LCQ, dice que si el contratante no fallido cumplió íntegramente la prestación a su cargo, debe requerir la verificación en el concurso por la prestación que le es debida. Afirman que si la carga verificatoria se impone a quien pagó todo, no es atendible que quien sólo abonó el 25% del boleto (art. 1185 bis, Cód. Civil) resulte eximido de ella. Como la ley no exige fecha cierta para que el boleto sea oponible a la quiebra, corresponde que los acreedores sean oídos ante la pretensión de escrituración a fin de desbaratar fáciles connivencias para sustraer algún bien del activo
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En definitiva, opinamos que quien tenga la pretensión de escriturar un inmueble cuyo titular registral es una persona concursada o fallida, no puede eludir la carga verificatoria que es fundamental para determinar el estado patrimonial de este último y establecer a cuánto asciende el activo falencial -inclusive- para dar una opinión fundada en datos ciertos sobre la posibilidad de cumplimiento de la propuesta que podría realizar el deudor a sus acreedores en el proceso concursal.
Dicha insinuación debe ser realizada en tiempo y forma mediante el proceso verificatorio tempestivo, o bien recurrir al trámite de verificación tardía. Para el caso de que la escrituración no resultara posible, debe hacerse la reserva de la verificación por el crédito dinerario emergente de tal incumplimiento, siempre respecto a los montos abonados al momento de celebrarse el boleto de compraventa, en carácter de acreedor quirografario.
Adherimos, en conclusión, a la postura que afirma que quien tenga la pretensión de escriturar un inmueble cuyo titular registral es una persona concursada o fallida no puede eludir la carga verificatoria, que debe ser realizada en tiempo y forma, con los debidos recaudos y la reserva de la verificación por el crédito dinerario emergente en su incumplimiento, si la escrituración reclamada no fuera posible.
Interpretamos, en razón de que no resulta uniforme en los juzgados de Concursos y Quiebras el criterio de verificación sustentado por una u otra de las dos corrientes enunciadas y dada la circunstancia de que en virtud de ello, algunos magistrados son partidarios de enviar a los titulares de un crédito de esta naturaleza a la verificación por la vía incidental (art. 280 de la LQC) mientras otros aceptan la verificación tempestiva del mismo (art. 32, LQC), sería conveniente introducir en la ley concursal un criterio claro del trámite que debe seguirse en estos casos, para unificar la aplicación del procedimiento •
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