ESCUCHAREl TSJ de Córdoba destacó que la cuestión quedó zanjada a partir de la nueva legislación, que le reconoce naturaleza de propiedad horizontal y prevé la vía compulsoria para el supuesto de que se adeuden
El Tribunal Superior de Justicia de Córdoba (TSJ) se pronunció a favor de que las deudas originadas en concepto de expensas pueden ser ejecutadas.
La demanda fue interpuesta por la Asociación Civil Administración Barrio Cruz del Norte II SA en formación contra dos vecinos, para perseguir el cobro de las expensas comunes adeudadas por éstos en su carácter de cotitulares del lote (y de la pertinente acción societaria) que integra el barrio ubicado en la localidad de Unquillo.
En primera instancia, el juez desestimó la ejecución, bajo el argumento de que el certificado de deuda acompañado no es título ejecutivo hábil por no haber, la asociación ejecutante, dado cumplimiento a la normativa que requiere la adecuación al régimen de propiedad horizontal instituida por el Código Civil y Comercial de la Nación. La decisión fue apelada y confirmada en cámara.
El caso llegó al Tribunal Superior de Justicia. Al analizar la cuestión, los vocales Marta Cáceres, Domingo Juan Sesin y Luis Eugenio Angulo Martín recordaron que el Código Civil y Comercial de la Nación, vigente a partir de agosto de 2015, dispone que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial; y que los conjuntos preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real (art. 2075).
Asimismo, indicaron que instituye la obligación de los propietarios de pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes de acuerdo al reglamento (art. 2081) y, en el capítulo destinado a sistematizar la propiedad horizontal -al que remite el art. 2075- establece el carácter ejecutivo del certificado de deuda por expensas comunes (art. 2048).
Al tomar por base estas reglas, infirió el TSJ que no se discute la ejecutividad del certificado de deudas por expensas comunes devengadas en el marco de los nuevos conjuntos inmobiliarios gestados con posterioridad a julio del 2015 y “sometidos” al régimen de propiedad horizontal (2º párrafo del 2075); ni de aquellas urbanizaciones preexistentes que han cumplido el deber de “adecuarse” a tales previsiones (3º párrafo del art. 2075).
La sentencia agregó que debe regir el principio general de la buena fe en el ejercicio de los derechos que consagra el artículo 9 del Código Civil y Comercial de la Nación. Así, el Alto Cuerpo entendió que dicha pauta rectora, aplicada al caso sometido a juzgamiento, se traduce en el deber de las partes de comportarse con lealtad y honestidad.
Asimismo, advirtió que sin la vía compulsoria para el cobro de los gastos, el consorcio de propietarios o el conjunto inmobiliario no subsisten. En ese sentido, destacó el fallo que la doctrina especializada advierte que si las expensas constituyen un verdadero “crédito alimentario” para el consorcio, en caso de que deba demandarse su cobro judicialmente contra los copropietarios incumplidores, el procedimiento debe ser rápido y expeditivo.
A su vez indicó el TSJ que si antes la situación generaba duda debido a la falta de regulación de estos emprendimientos, la cuestión quedó zanjada a partir de la nueva legislación, que le reconoce naturaleza de propiedad horizontal y contempla -por
remisión- la vía compulsoria para el supuesto en que se adeuden gastos o expensas comunes de acuerdo a lo establecido en el reglamento que constituye la base fundamental del título, con prescindencia de que se haya cumplido o no la adecuación
impuesta por la ley.Finalmente, destacó que el carácter ejecutivo se funda en que a los efectos del cobro de tales cargas, la adecuación funcional opera de pleno derecho; y porque mediante el reglamento de copropiedad al que adhirió el comunero se instituyó la obligación de contribuir con los gastos comunes (art. 8) y la facultad de la asociación de iniciar.
