ESCUCHARSon aquellos hogares que alquilan o viven en unidades “prestadas”. Los datos corresponden al Censo 2010, por lo que hoy la cifra puede ser aún superior. De ese total, como las categorías más importantes, 201.553 habitaban en casas y más de 87 mil en departamentos. No obstante, parte de ese universo no calificaría para los préstamos que reflotó Macri el fin de semana
Por Alfredo Flury – [email protected]
Las diferentes líneas de créditos hipotecarios vigentes y las que anunció el fin de semana el presidente Mauricio Macri en el marco del plan ProCreAr, tienen en la provincia de Córdoba un universo potencial de beneficiarios superior a 300 mil hogares.
Así surge de los datos del Censo 2010, en este caso con información de Córdoba. Se trata de la última información oficial disponible.
En función de las diferencias entre el Censo de 2001 y 2010 para ese tipo de categorías (propietarios e inquilinos), se descuenta que hoy la cifra habría variado al alza sensiblemente.
En cuanto a la cantidad reseñada, el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec) la define como “hogar”, entendida como el “grupo de personas, parientes o no, que viven bajo un mismo techo de acuerdo con un régimen familiar, es decir, comparten sus gastos de alimentación. Las personas que viven solas constituyen cada una un hogar”.
Según el Indec, en 2010 había 1,05 hogares por vivienda, con extremos de 1,87 en “piezas en hotel o pensión” y de 1,04 en “vivienda móvil”.
En tanto, el promedio de personas por vivienda era de 3,16, con máximos de 3,45 en “ranchos” y mínimos de1,81 en “piezas en hotel o pensión”.
Respecto a los potenciales beneficiarios de créditos hipotecarios, esto es personas que alquilan, los datos de 2010 son elocuentes con relación a las categorías de tenencia.
Siempre con datos de la provincia de Córdoba, de los 1.031.843 hogares censados entonces, 671.638 eran “propietarios de la vivenda y el terreno”, otros 19.974 eran “propietarios de la vivienda solamente”, en tanto que había 220.858 “inquilinos” y 76.239 “ocupantes por préstamo”.
En tanto, otros 20.536 eran “ocupantes en relación de dependencia” y el resto, 22.598, estaban en “otra situación”.
En cuanto a los inquilinos, del total, 134.518 alquilaban una casa, 80.933 un departamento y el resto se repartía entre ranchos, casillas, piezas en inquilinato, piezas en hotel o pensión, local construido para habitación y vivienda móvil.
Por su parte, los “ocupantes por préstamo”, de los 76.329 había más de 67 mil que habitaban en viviendas y poco más de 6.600 en departamentos.
Con todo, se descuenta que actualmente esas cifras son ciertamente superiores, suposición que tiene asidero en la evolución de los datos desde el Censo 2001 al de 2010.
Si bien en ese lapso subió la cantidad de propietarios, cayó su participación porcentual en el total.
En esa línea, los inquilinos pasaron de 138.296 hogares a 220.858, por lo que en términos porcentuales extendieron su participación sobre la cifra total de hogares. En nueve años se sumaron más de 82 mil hogares nuevos a la categoría de inquilinos, sin contar los que ocupaban viviendas por “préstamo”.
Con esa lógica, hoy la cifra debería situarse entre 250 mil y 300 mil hogares, toda vez que nada hace suponer que los inquilinos hayan perdido participación, más allá del lanzamiento del programa ProCreAr durante la gestión de Cristina Fernández.
A esa cantidad hay que sumarle los que ocupan viviendas prestadas y que también son potenciales gestores de un crédito hipotecario.
Párrafo aparte para la posibilidad de acceder al crédito.
La cifra consignada de potenciales gestores de los préstamos es sólo teórica. Se descuenta que una buena parte de esos hogares no califica para acceder a esos préstamos, pese a la flexilidad respecto a los ingresos requeridos y demás condiciones.
Sólo si en el segmento de inquilinos y ocupantes a préstamo se replicare el porcentaje de ingresos “en negro” que mide el Indec, que supera 30 por ciento, se descuenta que de los más de 300 mil potenciales beneficiarios de créditos, unos 100 mil ya quedarían marginados sólo por no poder justificar ingresos formales.
En tanto, la cifra de calificantes serían aún menor si se considera que muchos, aún con ingresos en blanco, no alcanzan el mínimo indispensable o bien llegan pero tienen “otros gastos” que se debitan de sus sueldos y que influyen a la hora de la afectación de la cuota del hipotecario, por lo que, en la práctica, no podrían gestionar el beneficio.
ProCreAr línea Casa Propia
Casa Propia financiará la compra de viviendas nuevas o usadas por un valor total de hasta $1.650.000 (hoy algo más de US$100.000). El comprador debe tener ahorrado 10% del valor ($165.000, poco más de US$10.000) y el resto es lo que se financia.
Exige que el grupo familiar reúna ingresos de entre dos y cuatro salarios mínimos, vitales y móviles.
Sobre el total financiado, hay una parte subsidiada por el plan. El subsidio está relacionado con el monto del crédito y también con el grado de vulnerabilidad (a mayor vulnerabilidad, mayor subsidio). El tope del subsidio es $200.000 para una familia sin hijos y $300.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo, para viviendas a partir de $1.200.000 (unos US$75.000) y de $300.000 y $400.000, respectivamente, para viviendas de menor valor.
El crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco de la Nación Argentina (BNA) y de hasta 15 años en el resto de las entidades.
La tasa nominal anual es de 3,5% en el BNA y de hasta 8% en las demás entidades, aunque en general esas tasas rondan 5%.
Al margen de la tasa nominal, el capital se actualiza por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), por lo que la cuota evoluciona según la inflación pero nunca por encima de los salarios (si la UVA supera el CVS, se extiende el plazo del crédito).
La cuota no puede superar 25% de los ingresos.
Así, para una vivienda de $1.650.000, el comprador debe tener ahorrados $165.000. Suponiendo que recibe un subsidio de $200.000 (el máximo es $300.000), tendrá un crédito a pagar de $1.285.000. Con el BNA, podrá hacerlo en hasta 30 años y la primera será de $3.800.
Con otros bancos podrá pagar en hasta 15 años y la primera cuota sería de $ 8.500. Para una vivienda de $1.200.000, la cuota será menor toda vez que el subsidio es mayor y el crédito por un menor monto.ProCreAr para construcción
Solución Construcción financiará la construcción en terrenos propios (o de un familiar directo) por hasta $1.100.000 (hoy, unos US$ 70.000), siempre y cuando la vivienda no tenga más de 80 metros cuadrados y el valor de terreno no supere $500.000. Sobre el total financiado, el subsidio (siempre relacionado con el monto del crédito y el grado de vulnerabilidad) tiene un tope de $300.000 para una familia sin hijos y de $400.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo.
Al igual que para las viviendas ya existentes, el crédito puede ser de hasta 30 años en el BNA y de hasta 15 años en el resto de las entidades, y la tasa nominal anual es de 3,5% en el BNA y de hasta 8% en los demás bancos, aunque en general esas tasas rondan 5%.
También en este caso, el capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), por lo que la cuota evoluciona según la inflación pero nunca por encima de los salarios (si la UVA supera al CVS, se extiende el plazo del crédito) y la cuota a pagar no puede superar 25% de los ingresos.
A diferencia del caso de la compra de una vivienda existente, en este caso el crédito se va liberando con los certificados de avance de obra. El primer tramo que se libera es el del subsidio, que cubre como máximo algo más de 30% del crédito. Si se tiene en cuenta que se trata de un préstamo hipotecario y que en general el terreno representa alrededor de 30% del valor total, el banco está muy bien “apalancado”: en esos casos, cuando comienza su parte del crédito, éste representa alrededor de 40% del valor final de la vivienda (y es menor que el valor sumado de lo que ya está construido y el del terreno).
Ejemplo: según los cálculos del Gobierno, para una obra de $1.100.000, suponiendo el subsidio máximo ($400.000), al comprador (que debe contar ya con el terreno) le quedará una cuota inicial de $2.000 con el BNA, con financiación de hasta 30 años, y de $4.000 con otros bancos, en hasta 15 años.
