ESCUCHARModificó el rango del Valor Unitario de la Tierra (VUT) correspondiente a cada uno de los tres rangos de alícuotas, cálculo que deriva en el monto que deben pagar al municipio las empresas que pretendan mayor edificabilidad o redistribución de los metros permitidos. La directora de Catastro justificó la decisión. En algunos casos, el monto a pagar había subido por encima de 100% en tres años.
Las empresas constructoras que apelaron a la Ordenanza 11.272 del año 2007 para modificar la distribución de la superficie edificable en un terreno o bien directamente sumar metros extra respecto de los permitidos, deberán pagar un canon “inferior” al vigente luego de que la Municipalidad de Córdoba resolviera cambiar el decreto original que establecía la fórmula de cálculo para determinar el valor monetario por ese concepto.
Concretamente, y luego de seis años, el municipio modificó el Decreto 4355/2009, reglamentario de la Ordenanza 11.272 de 2007, que establecía los requisitos “de dotación de obras complementarias a cargo de los propietarios de inmuebles afectados por el cambio de normas de ocupación que impliquen mayor aprovechamiento del suelo…”.
En la práctica, la norma votada y reglamentada durante la gestión de Daniel Giacomino, permite a los desarrollistas solicitar un cambio en las normas vigentes de ocupación de suelo y, como contraprestación, abonar una suma determinada por una fórmula polinómica que el municipio podía traducir en obras en determinados sectores de la ciudad.
Aunque, en el mismo sentido, la normativa es diferente de la que rige para los convenios urbanísticos.
“Hablamos de un número acotado de proyectos, son unos 15 por año pero que, sin embargo, importan inversiones de peso y en los cuales el canon se había convertido en una carga desfasada del espíritu original de la norma”, reveló a Comercio y Justicia la directora de Catastro, Silvia Mira.
Es que, según ejemplificó, en un expediente iniciado tras años atrás, el aumento del pago al municipio había superado 100% del valor original.
La norma vigente tipifica dos situaciones conforme la ordenanza 11.272: redistribución de la edificabilidad y mayor edificabilidad.
El primer caso corresponde a un terreno que permite construir, por caso, 10.000 metros cubiertos y que tiene un tope de altura. El desarrollista puede plantear, sin sumar más metros, una mayor altura de tal forma de contar con mayor espacio ocioso en el predio para, por ejemplo, sumar superficie verde.
En el segundo caso, además de esa modificación, la empresa puede pedir mayor superficie edificable que la autorizada.
En el primero, la fórmula determina un canon que para el caso del segundo es ciertamente mayor.
Esa polinómica se compone, entre otros puntos, del Valor Unitario de la Tierra (VUT), Valor Unitario de la Edificación (VUE) y de una alícuota.
Para cada VUT, corresponden tres alícuotas diferentes.
Esos tres rangos del valor del metro de tierra, originalmente se correspondían a una alícuota de 2%, 3% y 5%.
El punto es que, actualmente, los precios de la tierra son ciertamente diferentes a los de 2009, con lo cual fueron “saltando” de rango de alícuota hasta que buena parte de los convenios que se suscribían últimamente estaban impactados por las dos alícuotas mayores, situación que generó el reclamo de los desarrollistas.
Por lo demás, el esquema planteado en la ordenanza y el decreto inicial de la gestión Giacomino apuntaba de manera implícita a favorecer determinadas áreas cuyo valor de la tierra estaba deprimido, en detrimento de otras en donde las empresas que pretendieran modificar la norma deberían pagar un alto costo por esa opción, según explicó Mira.
Esa progresividad quedó desvirtuada por los cambios, por lo que se optó por actualizar de tal manera el VUT para que se retome aquel espíritu original.
Por lo demás, la funcionaria destacó que en el nuevo decreto reglamentario, el 1.790 firmado por el intendente Ramón Mestre y los secretarios de Economía, Hugo Romero, y de Planeamiento y Desarrollo Estratégico, Juan Giunta, se sumó a la polinómica para el cálculo del canon, el denominado Factor de Planeamiento.
Ese elemento se traduce en un coeficiente que puede ser de 0,5, de 1 o de 1,5 y que “se aplica a solicitud de la Dirección de Planeamiento Urbano, según las características de las zonas en que se implantan los proyectos”.
En la práctica, significa que se incentivará con un coeficiente menor (que redundará en un canon inferior) a quienes apelen al cambio de norma para un proyecto en una zona deprimida de la ciudad o que el municipio pretenda desarrollar y, a la inversa, pagará más el que busca cambiar la norma en una zona como el Centro o Nueva Córdoba, donde la comuna no apunte a modificar el perfil del sector.
El nuevo decreto reglamentario incluye un mapa en donde se especifican los sectores de la ciudad alcanzados por cada VUT, a los que se aplicará una de las tres alícuotas.
Los nuevos valores quedaron definidos de la siguiente forma: para un VUT de hasta 1.899 pesos, la alícuota que corresponde será de 2%. Ese valor es compatible con sectores urbanos ubicados en la periferia. En tanto, para un VUT de entre 1.900 y 3.799 pesos, corresponderá una alícuota de 3%. Ese valor se ubica en terrenos en un anillo intermedio entre el centro y la periferia. Finalmente, para un VUT de más de 3.800 pesos, la alícuota es de 5%.
