ESCUCHARPor el Colegio de Agrimensores de la Provincia de Córdoba / [email protected]
En qué consiste este procedimiento y a cuáles casos se aplica, según lo establecido por las leyes y los derechos que rigen en esta materia
Muchas veces escuchamos -pero quizás no dimensionamos en su real importancia- que antes de construir nuestra casa o cercar nuestra parcela, debemos verificar las medidas y la correcta ubicación del lote.
¿Por qué es tan importante garantizar ese punto de partida básico? Construir nuestro propio hogar no es algo que podamos realizar muchas veces en la vida. Como toda acción importante, demanda realizarla con la mayor seguridad jurídica posible.
La herramienta técnico-legal que permite restituir y/o verificar los límites de un inmueble es el certificado de amojonamiento, una tarea profesional realizada exclusivamente por los agrimensores y que tiene por finalidad reponer la materialización de los vértices de un inmueble, respetando lo indicado en el documento gráfico que dio origen a dicho inmueble.
Para poder confeccionar un certificado de amojonamiento, el profesional de la agrimensura debe corroborar que el espacio territorial a delimitar se encuentre previamente asentado en un plan, con condiciones técnicas suficientes y debidamente visado y registrado en el Catastro o que sea un plano protocolizado en el Registro General de la Propiedad.
Además, para que tenga valor y sea oponible a terceros, el documento cartográfico debe ser presentado en las formas establecidas por el colegio profesional correspondiente, y estar firmado por el profesional actuante matriculado en dicho colegio y por el funcionario que lo visa y registra. Todo ello, sin perjuicio de los datos que los municipios o comunas crean necesario incorporar. Toda otra forma de presentación carece absolutamente de valor documental.
A su vez, el certificado de amojonamiento puede tener un fin público o privado. Tiene un fin público cuando la presentación del documento es una exigencia de municipios, comunas o de las cooperativas para autorizar la provisión de los servicios básicos de luz, agua y gas, evitando así las conexiones que puedan perjudicar el buen uso del lote o, en su caso, advertir sobre la instalación de dichos servicios. El uso privado del documento, por su parte, está referido no solamente a garantizar la ubicación de la construcción prevista sino a evitar invasiones de o hacia colindantes, garantizando la paz territorial y evitando, de esa manera, conflictos entre vecinos que podrían terminar judicializándose.
Además, es importante indicar que el certificado de amojonamiento sólo puede realizarse cuando el lote provenga de un plano, aunque el espacio que ocupa una posesión coincida con el de un lote, lo que sólo se sabrá después de la operación de agrimensura, que lleva el nombre de informe pericial.
¿Certificado o mensura?
Quienes no están familiarizados con los conceptos básicos de Agrimensura, en algunas oportunidades se encuentran con la siguiente duda: ¿el certificado de amojonamiento define los límites del inmueble? La respuesta es “no”.
Los objetos territoriales legales (así denomina la ley nacional de Catastro N° 26209, promulgada en 2007) se definen por operaciones de mensura.
Es decir, los límites de los inmuebles se definen por operaciones de mensura, un tema que se abordará en próximas ediciones de esta columna
Una vez que esos límites ya fueron definidos y que las parcelas han sido creadas, los mojones que delimitan su perímetro pueden extraviarse. En ese caso, la tarea de amojonamiento (cuyo certificado es el documento resultante) permite identificar y materializar nuevamente sus límites, lo que se llama reposición de los mojones.
Posesiones
¿Se puede amojonar una posesión? También en este caso, la respuesta es “no”. La expresión citada unos párrafos atrás, “objeto territorial legal” se refiere a todas aquellas “porciones de terreno que tengan una causa jurídica generadora de límites ideales o jurídicos, que definan un derecho o una restricción, con efectos jurídicos, de derecho público o privado, y solo son accesibles a los sentidos mediante un acto de Mensura, registrables en el Catastro” (según apuntan los miembros de la Academia Nacional de Agrimensura en debates sobre este tema). Es decir, esos objetos están registrados y tienen una existencia -además de real- jurídica.
Distinto es el caso de las posesiones. Las posesiones son, como su nombre lo indica, un acto, un hecho: se posee lo que se posee. No debemos confundir el derecho pleno sobre una parcela con lo que la gente llama los “derechos posesorios”. No están registradas ni asentadas en los Catastros, ni en los Registros a la Propiedad, hasta tanto una sentencia judicial les otorgue el estatus correspondiente.
Una persona puede poseer una fracción de tierra, sin importar que esa porción de terreno se corresponda o no con una parcela completa y registrada en el Catastro.
Como lo establece el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina (CCCN), una vez que la posesión pacífica, ininterrumpida y de conocimiento público se extiende por un plazo mayor a veinte años, la o las personas que poseen esa fracción, pueden abocarse a obtener el título de la propiedad mediante un juicio de usucapión. Debemos recordar que sólo se puede poseer el dominio privado, ya sea de particulares o del Estado; pero el dominio público (calles, caminos, plazas, ríos, etcétera) es imprescriptible, inembargable y no se puede poseer.
En síntesis, una posesión se conforma por lo que efectivamente se tiene, con sus delimitaciones materiales (puede ser un alambrado, un cerco verde, una tapia, etcétera); entonces, ese acto no puede ser amojonado, ya que la posesión no es parcela catastral, aunque sea parcela territorial o física, pues no modifica el estado parcelario hasta tanto haya sentencia judicial a favor del pretendiente.
¿Se puede poseer más de una parcela en un mismo acto posesorio? Sin lugar a dudas. Es muy difícil que una parcela jurídica coincida con una posesión plenamente, por eso la posesión se puede realizar sobre la superficie de una parcela (aunque puede ser más o menos), siendo la misma determinada por el acto posesorio y los hechos que la delimitan.
Consideraciones finales
Como hemos podido observar a lo largo de estos párrafos, cada situación habitacional compone un escenario complejo que requiere ser abordado con el sólido criterio de un profesional capacitado y habilitado para discernir estas cuestiones. Hay decisiones que no pueden ser tomadas a la ligera y en las cuales resulta clave el apoyo, el respaldo y la guía de un colegio profesional fuerte y comprometido con las necesidades de su sociedad.
Por estas razones, el Colegio de Agrimensores de la Provincia de Córdoba brinda asesoramiento gratuito a la ciudadanía con el objetivo de allanar el camino de las personas que se encuentran en el proceso de construir, vender, o comprar una propiedad inmueble.
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