DESALOJO

COSTAS. ALLANAMIENTO. Demanda incoada vencido el contrato de locación. Inaplicabilidad del art. 1622, CC. Innecesariedad de intimación previa. Mora automática. Procedencia de imponer las costas al locatario 1– El agravio principal de los demandados parte de una errónea evaluación de los hechos. Los accionados pretenden que la situación encuadre dentro de la previsión del art. 1622, CC, que prevé el supuesto de que, vencido el contrato de locación, la relación contractual prosigue, esto es que las partes se siguen brindando las prestaciones comprometidas –el uso y goce por parte del locatario y la percepción de la merced locativa por parte del locador–, pero ello no ha sucedido en autos en donde el demandado nunca alegó ni probó que hubiera seguido abonando los alquileres luego de vencido el contrato. Lo más trascendente para demostrar que no se está ante el supuesto previsto por la norma citada es que vencido el contrato de locación, antes de que transcurriera un mes sin que el demandado restituyera la cosa, el locador promovió el juicio de desalojo.

2– En la especie, la demanda se promovió al quinto día hábil judicial de vencido el contrato. Mal puede entenderse que vencido el contrato existió continuación de la locación por no haber requerido el locador la restitución de la cosa, como para aplicar la doctrina que entiende que en ese caso es necesario un emplazamiento previo, que sume a la mora automática la culpa del demandado en la iniciación del juicio, para que se le puedan imponer las costas si se allana.

3– En autos, no hubo pervivencia del contrato. Lo único que hubo fue incumplimiento del demandado a restituir la cosa al vencimiento del contrato, lo que llevó al actor a demandar al quinto día hábil judicial, sólo veintiún días después de vencido el contrato. El contexto de la presente causa obsta a la aplicación del art. 1622, CC, y los términos de la cláusula segunda del contrato de locación, conforme a la cual el plazo vencía de pleno derecho, era fijo e improrrogable, debiendo restituirse la cosa en tiempo y forma pactados. Además la cláusula de manera expresa estableció “...sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte del locador”.

4– “No es aplicable el art. 1622, CC, que presume la conformidad del locador con la continuación de la locación con posterioridad a su vencimiento hasta que se pida la devolución de la cosa, si ha sido pactada en el respectivo contrato la mora automática del locatario”.

5– Los demandados pretenden dejar de lado la letra del contrato invocando el art. 1622, CC, pese a que los hechos no cuadran en la situación allí prevista, siendo que el texto del contrato expresamente estableció que el plazo del contrato era “fijo e improrrogable”, que la restitución debía efectuarse “en el tiempo y forma establecidos en el presente”, y que no había necesidad de notificación o requerimiento alguno. Si de dicha cláusula surgía claramente la fecha en que debía cumplir con la obligación de restitución, no hay dudas de que la mora se produjo el día en que debían efectuarla, día que conocían desde el momento mismo de celebrarse el contrato, por lo que no pueden escudarse en la necesidad de tiempo para buscar una alternativa como vivienda.

6– En el sub judice, si los demandados no desalojaron el día pactado, si el plazo estaba expresamente estipulado y no cumplieron, no cabe concluir sino que el locatario fue el culpable de la demanda, a la que debió recurrir el locador conforme lo autoriza el art. 1609, CC. Por ende, el allanamiento no lo libera del cargo de las costas, ya que fue su actitud incumplidora, porque se encontraba en mora, lo que obligó al actor a promover la acción.

C8a. CC Cba. 9/8/11. Sentencia Nº 118. Trib. de origen: Juzg. CC, Conc. y Fam. Carlos Paz. “Ricca, Luis Eduardo c/ Forno, Carlos Alberto – Recurso apelación exped.interior (Civil) 2156394/36” 2a. Instancia. Córdoba, 9 de agosto de 2011

¿Es justa la sentencia apelada?

El doctor José Manuel Díaz Reyna dijo:

1. Que se encuentra radicada la causa en esta Sede, con motivo de la concesión del recurso de apelación articulado por la parte demandada, en contra de la sentencia Nº 274, de fecha 20/9/10, dictada por el Sr. juez de Primera Instancia en lo Civil, Comercial de Conciliación y Familia de Carlos Paz [que resolvió: “I) Hacer lugar a la demanda de desalojo por vencimiento de término deducida por el actor Sr. Luis Eduardo Ricca en contra del señor Carlos Alberto Forno, y en consecuencia ordenar la entrega definitiva del inmueble sito en calle ... de esta ciudad, omitiéndose el desahucio por haberse producido con anterioridad. II) Costas a cargo del demandado y de las garantes Nadia Soledad Hirny y Gabriela Mariel D´Agostino,...”]. 2. En la estación procesal correspondiente la apelante expresa agravios, por intermedio de su apoderada de los que se corre traslado al apelado, (...). Dictado y consentido el decreto de Autos queda la causa en estado de resolver. 3. La sentencia contiene una relación fáctica que satisface las exigencias del art. 329, CPC, por lo que a ella me remito por razones de brevedad. 4. El recurrente se agravia porque pese a que se allanó y consignó las llaves, se le impusieron las costas. Invoca el art. 1622, CC; dice que el contrato de locación no se resuelve automáticamente y de pleno derecho sino que hace falta la actitud diligente del locador de poner de manifiesto su voluntad resolutoria requiriendo la restitución del inmueble al inquilino. No puede pretenderse que el locatario salga urgentemente a buscar una propiedad. La demanda de desalojo fue notificada el 15/9/09 y el 18/9/09 el Sr. Forno compareció en “para agregar”, constituyó domicilio y pidió suspensión de términos pues los autos no se encontraban en el casillero. Se suspendieron los términos, el demandado se allana y, vigente la suspensión, consigna las llaves. Pero luego el a quo revocó dicho decreto, esto es, luego del allanamiento en que se pidió la exención de costas. El demandado impugnó y apeló en subsidio el decreto revocatorio, el juez no hizo lugar porque consideró que el plazo estaba precluido. Queda habilitada la Cámara a resolver por tratarse de juicio abreviado (art. 515). El locatario pidió decaimiento de la vista corrida al locador de su pedido de exención de costas, certificado de la actuaria que motivó otra impugnación y un nuevo recurso de reposición. La garante opuso excepción de falta de legitimación activa y pasiva por haber concluido el contrato y no hacerse cargo de la conducta negligente del locador que toleró que el locatario continuara sin solicitar la restitución del inmueble. Al interponer la defensa la excepcionante, el locador no había aún emplazado la restitución al locatario, luego su afianzado no se encontraba en mora. Luego de la presentación del garante, Ricca notifica al locatario, quien se allana. El contrato de fianza estaba extinguido al cumplirse el término contractual, independientemente de que el locatario hubiera continuado en la locación con la anuencia del locador que no desplegó actividad alguna hasta la interposición de la demanda. El juzgador efectúa citas que implican comparar la situación de Forno con intrusos, tenedores precarios o contrato que por cualquier causa no se los puede considerar existentes. Pero el locatario ingresó a la propiedad contrato mediante, y no se encontraba en mora en la restitución. No era intruso. El juez en su análisis remite a la cláusula segunda del contrato. Nada más desacertado y fuera de contexto; los contratos de locación no se resuelven de pleno derecho, es necesaria la actitud del requirente del locador y ella se manifiesta recién con la notificación de la demanda. Es más, yerra el judicante cuando toma como fecha de la mora la de la restitución, cuando debió considerar la fecha de la notificación de la demanda. A partir de esa fecha podría considerarse retención indebida. Pero el demandado compareció y se allanó y consignó las llaves en tiempo oportuno y vigente el decreto de suspensión. Además, no es culpable el locatario de que el actor, sin mediar requerimiento previo, haya demandado y provocado desgaste jurisdiccional innecesario. El magistrado no se expidió respecto del allanamiento, consignación de llaves y pedido de exención de costas. Reguló tempranamente costas por incidentes que el accionado no produjo. La garante, al interponer la excepción de falta de legitimación, interpreta que, concluido el contrato, sin deudas por mercedes locativas, no habiéndose solicitado la restitución al locatario, la conducta negligente del locatario no le puede ser imputada; luego la fianza carece de causa. Si el locador hubiera notificado previamente al locatario, ante la conducta seguida por éste, allanamiento y consignación de llaves, la acción era inocua pues el locatario no se encontraba en mora en la restitución. Hubo una errónea percepción de la realidad fáctica y jurídica. Al excepcionar, la garante no cuestionaba la potestad del locador de accionar, sino que no era deudora del deudor ni el locador acreedor derivados de un contrato de fianza que se extinguió al extinguirse la obligación principal o causa, la conclusión del contrato y posterior restitución del inmueble. Señala que el juez dejó inconclusa la resolución al no expedirse sobre el allanamiento. En segundo lugar se agravia de los honorarios regulados. La ley arancelaria establece la base en los procesos de desalojo. Actualizarla implica actualizar los alquileres. Sobre esa base y teniendo en cuenta las etapas jurisdiccionales, se regulan los honorarios. El CA prevé premisas que reducen el porcentaje establecido si medió allanamiento. El a quo tomó el total del contrato, lo actualizó y aplicó el máximo de la escala. Avasalla normas que establecen reglas para regular y pautas a tener en cuenta, conforme la conducta de las partes. Teniendo en cuenta las etapas procesales cumplidas y conducta de las partes, las mismas deberían verse significativamente disminuidas, conforme lo establece el CA siempre considerando como base el monto total del contrato en mérito a que el desgaste jurisdiccional lo provocó el locador pues optó por vía judicial, y el allanamiento en tiempo y forma del locatario, costas a cargo de locador. 5. La parte apelada contesta los agravios vertidos por la contraria solicitando su rechazo por las razones que esgrime en su escrito, al cual me remito en honor a la brevedad. 6. El eje central de los agravios de los demandados es que hubo allanamiento y que, como al demandar el locador no había constituido en mora al locatario, éste debe asumir las costas de la demanda. El garante alega que el contrato estaba vencido y que a partir de su vencimiento estaba desvinculado, por lo que no debe responder. También se quejan de los honorarios regulados, aparentemente, porque se tomó el monto total del contrato, se lo actualizó y se aplicó el máximo de la escala, y por que no se ajusta a lo actuado. 7. Pese a las numerosas consideraciones que efectúa el recurrente, lo que lo agravia es que se le hayan impuesto las costas, ya que entiende que tan pronto tuvo la oportunidad se allanó a la demanda, entendiendo que quien dio lugar al reclamo fue el actor que no lo emplazó para la restitución, afirmación que apoya en lo establecido por el art. 1622, CC. Es que las referencias que hace a lo actuado con anterioridad a la sentencia, si bien hace mención al art. 515, CPC, conforme al cual podría ahora agraviarse, sin embargo no explicita agravio alguno contra los proveídos que en su momento cuestionara, ni tampoco las vincula con la sentencia en lo que lo agravia, ni indica por qué habría de incidir en la forma de imposición de costas, o en la condena al fiador para que responda. Así, poco importa si los plazos debieron suspenderse o no, si fue correcta o no la revocación del proveído, porque la cuestión de las costas gira en torno a si la mora se produjo de pleno derecho, como dijo el a quo, o si no la hubo porque debía ser requerida la restitución del inmueble mediante emplazamiento previo. Igualmente carece de relevancia la afirmación del apelante de que el a quo no se expidió sobre el allanamiento, porque la consecuencia era la procedencia del desalojo que es lo que dispuso el a quo en su sentencia, ante lo cual, que en el resuelvo no lo tuviera por allanado no lo agravia, ya que –como dijimos– lo único que lo agravia es la imposición de las costas, y a la garante que se la haga responder como fiador. No obstante señalemos que el a quo sí tuvo en consideración el allanamiento, y expresó: “…atento al allanamiento del locador y entrega de llaves, el punto que debe resolverse es el referido a la imposición de costas cuya eximición se solicita”, y como consecuencia del allanamiento, en el resuelvo, dispone hacer lugar al desalojo ordenando la entrega definitiva del inmueble al actor. No olvidemos que la sentencia es una unidad y que debe interpretarse en su integridad; en el caso es claro que el allanamiento fue tenido en cuenta en el considerando, que ello se ve reflejado en el resuelvo, aun cuando de manera expresa no diga que tiene por allanado al demandado. “La sentencia constituye un todo integrado, y la parte resolutiva tiene valor precisamente porque se funda y en tanto concuerda con los considerandos que la preceden, por lo que no puede tener un alcance distinto del que de éstos surge.” (AI Nº 639 – 14/10/99 “Cejas Rubén Oscar c. Complejo Blumenau y otros – dda. – Rec. Dir.”, TSJ, Reseña publicada en Actualidad Judicial – Publicación del Tribunal Superior de Justicia de Córdoba –Dirección del Boletín Judicial – Año I Nº 8/9/10, octubre, noviembre, diciembre de 1999, p. 1). 8. El agravio principal de los demandados parte de una errónea evaluación de los hechos y, en consecuencia, pretender que la situación encuadra dentro de la previsión del art. 1622, CC, que prevé el supuesto de que vencido el contrato de locación, la relación contractual prosigue, esto es, que las partes se siguen brindando las prestaciones comprometidas, o sea el uso y goce por parte del locatario y la percepción de la merced locativa por parte del locador. Pero ello no ha sucedido en el caso: el demandado nunca alegó ni probó que hubiera seguido abonando los alquileres luego de vencido el contrato, pero lo más trascendente para demostrar que no estamos ante el supuesto previsto por la norma mencionada es que, vencido el contrato de locación conforme lo pactado el día 30/6/09, antes de que transcurriera un mes sin que el demandado restituyera la cosa, esto es, el 21/7/09, el locador promovió el juicio de desalojo. O sea sólo 21 días corridos luego de vencido el contrato; pero debemos tener en cuenta que en medio transcurrió la feria judicial de julio, y los feriados de los días 6 y 9 de julio; por tanto la demanda se promovió al quinto día hábil judicial de vencido el contrato, de la fecha que según lo pactado debió restituirse el inmueble. Por tanto mal puede entenderse que vencido el contrato existió continuación de la locación por no haber requerido el locador la restitución de la cosa, como para aplicar la doctrina que entiende que en ese caso es necesario un emplazamiento previo, que sume a la mora automática la culpa del demandado en la iniciación del juicio, para que se le puedan imponer las costas si se allana. El apelante invoca doctrina que es bien expresada por una prestigiosa autora cordobesa: “En cambio, tal eximición procede si, previo a la promoción del juicio hubo conformidad expresa o tácita del locador con la continuación de la locación concluida (por ejemplo, percibiendo sin reservas alquileres devengados después del vencimiento del término contractual), y si el allanamiento se vierte de manera oportuna. Pues entonces, pese a la finalización jurídica de la relación locativa, por extinción del plazo, ella pervivió en los hechos con aquiescencia del acreedor” (Matilde Zavala de González, Doctrina Judicial. Solución de Casos, T. 2, p. 223). Según lo que dijimos, es claro que la situación de autos no encuadra en esta doctrina, pues no hubo pervivencia del contrato. Lo único que hubo fue incumplimiento del demandado de restituir la cosa al vencimiento del contrato, lo que llevó al actor a demandar al quinto día hábil judicial, sólo veintiún días después de vencido el contrato. Esto también es importante para desestimar el recurso de la garante, como ya veremos. Otro autor dice: “En caso de tolerancia del arrendador después de vencido el plazo del arrendamiento, rige el art. 1622, CC” (Pedro León Tinti, El Juicio de Desalojo, p. 73). De autos no surge tal tolerancia, como se deriva de la inmediata promoción de la demanda ante el incumplimiento. Este contexto obsta a la aplicación del art. 1622, CC, los términos de la cláusula segunda del contrato de locación, conforme a la cual el plazo vencía de pleno derecho, además era fijo e improrrogable, debiendo restituirse la cosa en tiempo y forma pactados. Además la cláusula de manera expresa estableció “…sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte del locador”. Tal lo pactado, que excluye la aplicación del artículo invocado por los demandados, y la doctrina elaborada a partir de él. “No es aplicable el art. 1622, CC, que presume la conformidad del locador con la continuación de la locación con posterioridad a su vencimiento hasta que se pida la devolución de la cosa, si ha sido pactada en el respectivo contrato la mora automática del locatario” (Salas – Trigo Represas – López Mesa, Código Civil Anotado, t. 4–A p. 786). La mora se produjo de pleno derecho conforme lo pactado, pues el plazo era fijo e improrrogable; el locatario debía restituir la propiedad a su vencimiento, sin necesidad de requerimiento alguno conforme surge de la cláusula segunda del contrato. Los demandados pretenden dejar de lado la letra del contrato, omitiendo que se comprometieron a restituir el inmueble el 30/6/09; invocan el art. 1622, CC, pese a que conforme vimos, los hechos no cuadran en la situación allí prevista, siendo que el texto del contrato expresamente estableció que el plazo del contrato era “fijo e improrrogable”, que la restitución debía efectuarse “en el tiempo y forma establecidos en el presente”, y que no había necesidad de notificación o requerimiento alguno. Por tanto, si de dicha cláusula surgía claramente la fecha en que debía cumplir con la obligación de restitución, no hay dudas de que la mora se produjo el día en que debían efectuarla, día que conocían desde el momento mismo de celebrarse el contrato, por lo que no pueden escudarse en la necesidad de tiempo para buscar una alternativa como vivienda. Por consiguiente si no desalojaron el día pactado, si el plazo estaba expresamente estipulado y no cumplieron, no cabe concluir sino que el locatario fue el culpable de la demanda, a la que debió recurrir el locador conforme lo autoriza el art. 1609, CC, y por tanto que el allanamiento no lo libera del cargo de las costas, ya que fue su actitud incumplidora, porque se encontraba en mora, lo que obligó al actor a promover la acción. No había necesidad alguna de emplazamiento, el demandado sabía que debía restituir la cosa el 30/6/09. 9. Por su parte, el garante se constituyó en fiador del locatario respecto al cumplimiento de todas sus obligaciones contractuales, y la restitución era una de ellas. Mal puede alegar que el contrato se encontraba vencido cuando fue demandado, porque si bien es cierto que el plazo contractual había concluido, la demanda era para que se cumpliera una obligación vencida, convenida ab initio en el contrato y afianzada por las codemandadas, entre ellas la apelante Gabriela Mariel D´Agostino. Como vimos, no hubo una prórroga ni continuación del contrato con posterioridad que generara obligaciones posteriores, por las que según las circunstancias podría invocar no tener que responder, por haber garantizado las obligaciones hasta el vencimiento y no después. Es absurdo entender que el día en que vence el contrato el garante sin más queda desobligado, cuando al vencimiento quedan obligaciones incumplidas, como la de restituir el inmueble. Se ha dicho: “Las obligaciones del fiador sólo se extienden hasta el término del contrato originario, con más el tiempo razonable que necesita el locador para obtener el desalojo del inmueble” (C5a. CC, Cba., Expte. N° 1275473/36, 19/3/09, Sent. N° 21, en Revista Foro de Córdoba N° 140, sección Síntesis de Jurisprudencia, Reseña N° 55, p. 301); “El criterio del art. 1582 bis, CC, es que la garantía no debe sobrepasar el término del contrato originario, aunque el fiador sea principal pagador; y el hecho de que se haya estipulado la obligación hasta la entrega o desocupación de la cosa, no importa tampoco extender la obligación, pues debe interpretarse que queda obligado hasta el tiempo del desalojo si el inquilino se resiste a devolver la cosa al vencimiento del contrato, pero no cuando por convenio expreso o tácito con el locador el inquilino prorroga el contrato. La norma citada es de aplicación inmediata a las relaciones jurídicas existentes.” (C7ª CC Cba. Sent. 116, 12/9/02 publicado en Actualidad Jurídica de Córdoba, Año I, Vol. 17, p. 989). 10. El agravio por la regulación de honorarios denota una deficiente técnica impugnativa por cuanto no concreta la crítica a la regulación de honorarios. Se efectúan consideraciones abstractas pero sin derivar en una crítica concreta que demuestre el desacierto, arbitrariedad, error o apartamiento de la ley en la regulación. Recalca que el a quo tomó el monto total del contrato, lo actualizó y aplica el máximo de la escala, pero no se advierte crítica alguna, al margen de que tomar el monto total de contrato y actualizarlo encuentra sustento en los arts. 66 y 33, ley 9459; por otra parte, el a quo no aplicó el máximo de la escala sino un punto menos del punto medio, sin que el apelante demuestre error en los cálculos. Dice que se avasallan normas del CA pero no dice cuáles ni por qué, con lo que no hay agravio concreto que pueda analizarse. Luego hace referencia a las etapas procesales cumplidas y a la conducta asumida por las partes, con lo que parecería sostener que se debe reducir la regulación, pero no indica qué etapas procesales considera que no tuvieron lugar ni por qué debería disminuirse la regulación, ni en qué medida, ni con sustento en qué norma concreta. Tampoco concreta su fundamento con respecto a la conducta de las partes, esto es, por qué ni en qué medida debería ello incidir en la regulación, ni cuál es la conducta a la que se refiere. Por otra parte, el garante no se allanó y opuso defensas. De hecho la causa se tramitó; así, el letrado del actor no sólo demandó y ofreció prueba, sino que ésta fue proveída y diligenciada. Se recibieron audiencias testimonial y confesional. Si no hubo alegatos es porque se trató de un proceso abreviado. Por tanto, el letrado del actor efectuó tareas profesionales en todas las etapas previstas por la ley procesal. 11. Corresponde, pues, rechazar el recurso de apelación e imponer las costas de la segunda instancia a los demandados apelantes que resultan vencidos, para lo cual se tiene en cuenta la apelación principal, no así la referida a honorarios en virtud de lo dispuesto por el art. 112, CA.

Los doctores Héctor Hugo Liendo y Graciela M. Junyent Bas adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por todo lo expuesto, SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte demandada, confirmando la sentencia recurrida en todas sus partes. Con costas.

José Manuel Díaz Reyna – Héctor Hugo Liendo – Graciela M. Junyent Bas &#9632;

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