ESCUCHARPor Sebastián Heredia Querro (*)
El Ministerio de Economía anunció el pasado 21 de octubre dos medidas que apuntan a reactivar la construcción: un blanqueo fiscal con ciertos beneficios por inversiones inmobiliarias en obras nuevas o recientemente iniciadas y la creación de una sociedad de economía mixta, formada por bancos privados y por el Estado, bautizada Sociedad Hipotecaria Argentina SA (Shasa). Es en este segundo proyecto de ley en el que centraré estas líneas, ya que en él reside, en mi opinión, la mayor virtuosidad de la iniciativa que impulsa el ministerio.
La Shasa es creada con dos fines estratégicos: oficiar como contraparte en swap de tipos de interés, al intercambiar flujos ajustados por Coeficiente de Variación Salarial (CVS) contra flujos ajustados por Índice de Confianza del Consumidor (ICC) en beneficio de los deudores hipotecarios, de los bancos y del mercado de capitales, y promover la securitización hipotecaria. El comité directivo de la Shasa estará integrado por un representante de la cartera de Economía y del Banco Central de la República Argentina (BCRA), con derecho a voto y veto, y representantes de los bancos con derecho a voto en función de los aportes fiduciarios que integren al Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP).
A tenor del proyecto, la Shasa se constituye para actuar como fiduciaria de un nuevo fideicomiso público, el FFCP. Éste tendrá un fin constitutivo muy estratégico: compensar a los acreedores hipotecarios (i.e. bancos privados) y a los eventuales inversores en securitizaciones hipotecarias por los “eventuales descalces transitorios” que se puedan registrar en los flujos de cobranza de los nuevos préstamos hipotecarios que se otorguen. Éstos se actualizarán -de ahora en más- por el CVS (i.e., salarios, CVS), los que -como ha pasado antes- a veces suelen “separarse” o “atrasarse” del Índice del Costo de la Construcción (i.e., inflación, ICC), índice éste con el cual estaban vinculadas indirectamente las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) que creó el gobierno de Mauricio Macri.
El activo del FFCP se integrará por aportes de todas las partes beneficiadas por su creación:
Una parte de la cuota que pagará el deudor hipotecario se integrará como aporte al FFCP. Esto luce, jurídicamente, como una prima de cobertura de riesgos provenientes de operaciones de crédito financiero puro (confr. modificación del Art. 24, ley 20091, por Art. 31, ley 27440).
Los propios bancos, acreedores hipotecarios, integrarán dos tipos de aportes al activo fideicomitido del FFCP: uno de entre 1% y 5% del valor residual de cada crédito hipotecario cubierto, más un aporte trimestral hasta un máximo de 1,25% de la rentabilidad de los pasivos remunerados del BCRA del trimestre.
La misma rentabilidad que obtenga el propio fondo se aplicará a sus fines constitutivos.
El Tesoro nacional integrará también un aporte inicial.
Así, el FFCP que administrará la Shasa viene a aportar una posible solución a estos descalces (muy previsibles) entre las variaciones salariales que mide el CVS y los costos reales de la construcción que mide el ICC, asegurando a los bancos (y a sus inversores) que, si existiere un descalce, el FFCP lo cubrirá.
Pero esto es sólo un aspecto y no el más potente. En efecto, todo parece indicar que la Shasa ha sido concebida -aparentemente- siguiendo el modelo de Freddie Mac (1), una creación de la década del 70 en EEUU, que actualmente es una sociedad de capital abierto que cotiza en la Bolsa de Nueva York pero es administrada por el gobierno federal de EEUU y está dedicada a originar préstamos hipotecarios y a garantizarlos.
En los 70, Freddie Mac inició (por no decir “inventó”) el proceso de securitización hipotecaria, refinanciando a los bancos originadores de créditos hipotecarios mediante la técnica de “Off-Balance-Sheet Finance”, llamada “securitización”, estructurada sobre los llamados Asset-Backed Securities (ABS), cuyo activo subyacente son créditos hipotecarios (cuyo uso abusivo, cuatro décadas después, crearía la crisis hipotecaria subprime de 2007-2011).
Si la Shasa emulare a Freddie, es probable entonces que garantice, mediante avales u otro tipo de garantía, la eventual emisión de ABS por los mismos bancos originadores argentinos, con el fin de reducir (parcialmente) el costo de financiación de los bancos a la hora de “descontar cartera hipotecaria” en el mercado de capitales. Así, securitizaría créditos hipotecarios mediante fideicomisos financieros (FF) o fondos comunes de inversión (FCI).
También es posible -y éste era el modelo operativo de Freddie- que la Shasa adquiera los préstamos hipotecarios directamente a los bancos, dándoles liquidez para volver a prestar, y que la Shasa se ocupe de estructurar y emitir distintas series de FF, cuyo activo subyacente son las cuotas hipotecarias subyacentes, que probablemente se causarán jurídicamente en letras hipotecarias y en los fideicomisos que “reformuló” la Ley de Financiamiento Productivo en sus artículos 27, 205 y 206.
También es de resaltar que se pretende que el FFCP pueda garantizar líneas de crédito hipotecario que cuentan con garantía tipo B, que cubre todos aquellos desarrollos inmobiliarios que no tienen títulos perfectos para servir, ab initio, como asiento registral de una hipoteca individual. Éste es el caso de los fideicomisos ordinarios inmobiliarios que deben finalizar las obras y aprobarlas, para sólo luego generar cuentas catastrales, fiscales y matrículas individuales para cada obra nueva ejecutada. Todo el período que corre entre el inicio y la finalización de las obras y la generación de las matrículas puede ser cubierto por garantías tipo B -como fiducias de garantía-, y a este tipo de operaciones la Shasa prestará, aparentemente, especial atención.
Sería interesante que la Sociedad no sólo siga el modelo operativo de Freddie sino que se apoye en la tecnología Blockchain y “tokenize” las letras hipotecarias para que éstas puedan ser adquiridas de manera digital por la Corporación Financiera Internacional (IFC) del Banco Mundial y por el BID, entidades que vienen impulsando la blockchain-based-bonds muy fuertemente.
Esto sí sería disruptivo, abarataría significativamente los costos de securitizaciones y daría lugar a una nueva forma de resolver un viejo (y endémico) problema argentino: el déficit habitacional.
(1) Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) (NYSE: FRE), que significa Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios y es conocida como “Freddie Mac”.
(*) Abogado, UCC. Magíster en derecho empresario (U. Austral). Especialista en corporate finance y magíster en finanzas con orientación fintech (Esade Business School)
