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Un estudio privado subraya la necesidad de incrementar los créditos hipotecarios.
Un estudio difundido ayer por el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf) sobre el sector de la construcción en Córdoba reveló que se necesitan menos salarios para construir o adquirir una casa.
Según detalla el informe, una medida para evaluar el precio relativo de la vivienda en términos de los salarios es analizar el esfuerzo que debe realizar un trabajador para poder construir o comprarla, comparando la evolución del salario neto que perciben con el costo de la construcción de una vivienda tipo (75,7 m2, dos dormitorios) y con el costo de compra de una vivienda, respectivamente.
El informe considera los datos de salarios formales netos, el costo de la construcción para la provincia de Córdoba y los precios de las viviendas, y analiza la evolución de cada variable a lo largo del período 2007-2011 teniendo en cuenta el promedio del cuarto trimestre.
Es importante aclarar que en la estimación de los salarios necesarios para construir una vivienda no se tiene en cuenta el costo del terreno, lo que supone la posesión previa por parte de los asalariados.
El estudio revela una caída en la cantidad de sueldos necesarios desde el año 2009 hasta el presente. En efecto, en el cuarto trimestre del año 2010, un trabajador del sector privado registrado necesitaba en promedio 54 sueldos para construir una vivienda y entre 96 -como mínimo- y 153 -como máximo- para comprarla. En 2011, en cambio, estas cantidades se vieron reducidas a 45, 82 y 123 sueldos, respectivamente.
“La disminución en la cantidad de sueldos necesarios para comprar y/o construir una vivienda durante el período analizado puede explicarse teniendo en cuenta dos etapas. La primera de ellas se extiende hasta julio de 2011, período en el que los costos de compra en dólares se mantienen constantes; por ende, las variaciones en la cantidad de sueldos se deben a modificaciones diferenciales en el tipo de cambio y en el sueldo neto promedio. Como los cambios en el primero fueron proporcionalmente menores a las variaciones en el segundo, puede concluirse que la cantidad de sueldos necesarios para comprar una vivienda se vieron reducidos. La segunda etapa se inicia en agosto de 2011, con el aumento del precio de las viviendas en dólares; como este incremento y la variación en el tipo de cambio son inferiores al aumento del sueldo neto promedio, la cantidad de sueldos necesarios continúa disminuyendo. La variación interanual de los sueldos necesarios para comprar una vivienda en el cuarto trimestre de 2011 fue de negativa en aproximadamente 14% para el mínimo y 20% para el máximo”, explica el estudio.
En el caso de los sueldos necesarios para construir una vivienda, el costo de construcción de una vivienda tipo aumentó también en menor proporción al incremento en el sueldo neto, lo que llevó a una reducción en la cantidad de sueldos necesarios para ello.
En el cuarto trimestre del año 2011, este indicador cayó 16% con relación al mismo período del año anterior. De este modo, puede observarse un incremento en el poder adquisitivo de los trabajadores del sector formal en términos de construcción y compra de viviendas terminadas en los últimos cinco años.
Si bien el informe no lo menciona, el incremento de los salarios obtenidos por la mayoría de los trabajadores formales en los últimos meses y el “estancamiento” de los precios de las casas debido a las restricciones a la compra de dólares permite deducir que actualmente la cantidad de salarios necesarios para adquirir una vivienda es menor aún que a fines de 2011.
Créditos hipotecarios
Como dice el Iaraf, el poder adquisitivo de los salarios en términos de las viviendas ha mejorado en los últimos años pero, debido al elevado monto que implica este tipo de erogaciones, el crédito hipotecario es una variable trascendental en la decisión de compra o construcción de viviendas.
En tal sentido, el informe subraya que la participación de los créditos hipotecarios en el total de préstamos (medida por el cociente entre ambas variables) es decreciente en el período analizado; esto se debe a que la tasa de crecimiento de los préstamos totales fue superior a la de los hipotecarios. Específicamente, en abril de 2011 los créditos hipotecarios representan 6,3% de los totales, mientras que en abril de 2012 pasan a constituir 5,7% de éstos. Los créditos hipotecarios crecieron a una tasa de 10,44% promedio anual durante el período comprendido entre abril de 2003 y abril del año 2012.
