ESCUCHARPor Sebastián Heredia Querro*
El pasado 2 de junio el Banco Central de la República Argentina (BCRA) se acercó a la “economía real” con un gran aporte para reactivar la construcción al permitir que los bancos financien esta actividad o la compra de viviendas en pozo o en obra -que no son todavía aptas para ser asiento de una hipoteca-, aceptando como garantía preferida “B” el boleto de compraventa y el contrato de fideicomiso, lo que en los hechos implica una flexibilización del financiamiento al consumidor final y al constructor.
El cambio en la regulación ocurre en un mercado inmobiliario en el cual, según datos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 20% de las operaciones durante abril de este año se hizo con crédito hipotecario, los cuales han crecido interanualmente 30,8%, según el BCRA.
Sólo en la CABA hay 1.800 edificios sin final de obra, por lo que no es posible aún darle una hipoteca al comprador, lo que vuelve imperioso flexibilizar el crédito bancario.
En este sentido, la Comunicación A-6250 se hace cargo de un problema propio del sector: el largo lapso que transcurre hasta que una unidad en construcción está en condiciones de ser escriturada o, lo que es lo mismo, de servir de asiento a una hipoteca otorgada por un banco.
Este problema es especialmente grave en Córdoba, donde la demora administrativa (tanto provincial como municipal) en otorgar finales de obra, protocolizar planos de subdivisión y generar las escrituras individuales es muy preocupante, con plazos que van desde dos a seis años.
Así, desde el punto de vista del consumidor inmobiliario, los boletos de compraventa y participaciones en fideicomisos se podrán tomar como collateral aforados a 75% o a 50%, según el destino del bien sea vivienda u otro.
Cuando el banco financie directamente a los adquirentes, la constructora-vendedora podrá ceder en garantía todos los derechos que tenga contra ellos, debiendo acompañar el plano de obra aprobado del cual surja la totalidad de unidades proyectadas y los instrumentos de venta certificados (preventas), obteniendo a cambio el financiamiento intermedio necesario para el proyecto.
Por otro lado, desde el punto de vista de las constructoras y desarrollistas, les permitiá obtener financiamiento bancario para construir ofreciendo como garantías un contrato de fideicomiso de garantía en el cual un fiduciante inmobiliario aporte un terreno libre de gravamen para la ejecución de un desarrollo inmobiliario.
El fiduciario y primer beneficiario será el banco que otorga el financiamiento intermedio para construir, garantizándose el préstamo con el mismo fideicomiso, step-in rights y ciertas previsiones contractuales indispensables (que parte del producido de las “preventas” se aplique a cancelar el “préstamo puente”).
En caso de que existan otros beneficiarios del fideicomiso (por ejemplo constructora, proveedores y adquirentes), se subordinen todos los demás créditos al crédito bancario.
El fiduciante inmobiliario debe prestar consentimiento anticipado para que el fiduciario pueda disponer del bien en caso de impago del préstamo bancario (garantía autoliquidable por excelencia).
Y, finalmente, los boletos de compraventa de unidades funcionales deberán ser un anexo del fideicomiso e incluir una cláusula que informe acerca del dominio fiduciario del inmueble a la mayor superficie (Art. 4, ley 24240).
– Cesión en garantía a favor del banco de (a) boletos de compraventa de grandes superficies o inmuebles ya construidos, donde el cedente ya haya pagado 100% del precio, esté en posesión y tenga un poder irrevocable para escriturar otorgado a su favor por el vendedor; (b) boletos de compraventa con antigüedad no mayor de seis meses, en el cual el cedente haya pagado al menos 60% del precio del inmueble adquirido, tenga permiso de edificación y esté contratado el seguro del Art. 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN); y (c), derechos beneficiarios en fideicomisos de construcción, cuando surja del contrato la obligación fiduciaria de realizar la obra que el banco financiará, el dominio del inmueble conste a nombre del fiduciario, se haya otorgado permiso de edificación y esté contratado el seguro del Art. 2071 del CCCN.
Como balance final, la medida del BCRA contribuirá a dinamizar el crédito y la inversión inmobiliaria y a reactivar un sector muy importante.
Sin embargo, es una incógnita cómo el sector de la construcción asimilará el nuevo seguro obligatorio del 2071 del CCCN, un nuevo requisito que encarece “financiarse contra ventas”. Se trata de un seguro que hace las veces de “caución” a favor del comprador de una unidad en pozo, en el cual el riesgo analizado es el propio de la empresa constructora. Es sabido que las cauciones son caras y es previsible que su costo se traslade directamente a precios finales. Los bancos ahora comenzarán a exigir la efectiva contratación de este seguro a las constructoras, excepto cuando ellos mismos -como fiduciarios en garantía- celebren los boletos de compraventa de las unidades cuya construcción financien.
(*) Abogado (UCC). Magíster en Derecho Empresario (U. Austral). PMD (Esade Business School). Especialista en Corporate Finance & Law (Esade Business School). Coordinador del Curso de Posgrado en Derecho Empresarial de la Escuela de Negocios de la UCC.
