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Por Carlos Molina Sandoval *
El Covid-19, la emergencia sanitaria y el aislamiento social preventivo y obligatorio han generado un fuerte impacto en todas las relaciones patrimoniales; y especialmente en los negocios inmobiliarios.
La imposibilidad, definitiva o transitoria, de cumplir con algunas obligaciones referida al pago de servicios y alquileres posibilita la extinción o modificación de las obligaciones de los contratos. Aquí se invoca a la Teoría de la imprevisión, conocida en la crisis del 2002 como Esfuerzo compartido.
Una forma de “defensa” contractual es la frustración del fin del contrato, pudiendo llevarla a cabo cuando la finalidad del negocio se pierde debido al confinamiento. En algunos casos será incluso definitiva, ya que la entrega tardía de un inmueble puede transformar en innecesaria la operación.
La frustración del fin del contrato se originó con un hecho “inmobiliario” (“Krell v Henry”, 1903) desarrollado durante la Coronación de Eduardo VII (1902), monarca del Reino Unido, sucesor de la reina Victoria. Para su coronación se programaron diferentes ceremonias, entre las cuales se incluía una procesión por las principales calles de Londres que prometía ser espectacular. Días antes, Henry arrienda un departamento por la gran vista que ofrece a la procesión, perteneciente a Krell, reservándolo con un adelanto de 30% del pago total sin aclarar con qué fin lo utilizaría. Unos días antes de la procesión, Eduardo VII debe ser sometido a una intervención quirúrgica, posponiendo la coronación al 9 de agosto. Krell le pide a Henry que cumpla con el pago del saldo; pero éste se niega alegando que, al haberse suspendido la procesión, ya no usaría el departamento. Los jueces le dan la razón a Henry.
En Argentina, el art. 1203 del Código Civil y Comercial, referido a los contratos de arrendamiento, sostiene que si por caso fortuito o fuerza mayor el locatario se ve impedido de usar o gozar la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar la cosa. En el momento actual esto significa que, si por el aislamiento social, el locatario no puede usar el inmueble para los fines que lo alquiló, el inquilino tiene dos opciones: rescindir el contrato o suspender el pago mientras dure la imposibilidad de uso.
El decreto de necesidad y urgencia (DNU 320/2020), motivado por los efectos de la pandemia y el aislamiento, establece el congelamiento de alquileres, prorroga los plazos contractuales y suspende los desalojos. Los inmuebles alcanzados deben estar destinados a vivienda única urbana o rural, ser hoteles u otros alojamientos similares, estar destinados a actividades culturales o comunitarias, ser inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias o estar alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. También se incluyen los inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión y alquilados por mipymes. Obviamente que quedan excluidos aquellos inmuebles, de cuya locación la propietaria dependa para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.
Si bien el pago en efectivo no es motivo para el incumplimiento debido a que existen algunos mecanismo de pago remoto, esta forma de abonar ha sido imposibilitada de manera transitoria hasta tanto se levante la cuarentena. Se impone a la propietaria que comunique a la inquilina la cuenta, con veinte días de anticipación, así se le realiza transferencia bancaria.
Paralelamente, cualquier deuda que se genere por la falta de pago del alquiler hasta el 30.9.2020 se podrá pagar en tres o hasta seis cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con intereses que no pueden superar la tasa para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el BNA y no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación
Como puede apreciarse, la situación de los negocios inmobiliarios va a presentar, sin dudas, muchos problemas económicos y jurídicos complejos que las partes deberán resolver en función de las distintas particularidades de cada caso.
*Docente de la Diplomatura en Gestión y Desarrollo de Negocios Inmobiliarios de la Universidad Blas Pascal.
