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El mercado de alquileres y la mano invisible

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Por Exequiel Vergara*

Nos encontramos en el inicio de una nueva etapa política para el país, la democracia reordenó las prioridades y puso primero en la lista a la Economía, lo que resulta coherente si miramos los números de pobreza e inflación, que van de la mano, y si entendemos que todo el sistema social se ve afectado por la inestabilidad e imprevisibilidad que provocan la falta de una moneda y el gasto público desordenado.

El Presidente electo asumirá una difícil tarea y los argentinos ya no podemos permitir nuevos desatinos en la construcción de políticas económicas que generen las condiciones básicas para que se produzcan el ahorro y la inversión.

El mercado de locaciones fue sin lugar a dudas el más golpeado por las negligencias de nuestra dirigencia política, ya que si bien el encarecimiento de los alquileres con respecto a los salarios se trata de una problemática global, en nuestro país los intentos de solución fueron los que originaron los mayores descalabros tanto a nivel legislativo como en la realidad de los contratos que empezaron a celebrarse desde la aprobación de la reforma en 2020, en plena pandemia.

Cuando Javier Milei expresa que se derogará la ley de alquileres abre la puerta a importantes preguntas, que mientras perduren en el aire perjudican aún más de lo que ya perjudican algunos aspectos de la normativa actual. Porque la incertidumbre jurídica e inflacionaria es la peor enemiga de los contratos de largo alcance.

Debemos aclarar algunas cuestiones de naturaleza práctica: 1. La derogación de una ley requiere su tratamiento en el Congreso, por lo que no es facultad del Poder Ejecutivo. 2. Los contratos firmados bajo un régimen determinado mantendrán su vigencia aunque se modifique la ley, salvo en caso de beneficio del consumidor (en este caso al locatario se le podría aplicar la ley en forma retroactiva). 3. Los problemas que trajo la ley están atados a la inflación, y seguirán mientras no se solucione la inflación, aunque se derogue la ley.

Por otro lado, correspondería precisar qué se entiende por “derogar la ley”, ya que la mayoría de los artículos de esa ley (muchos elaborados a propuesta de nuestra organización) son de gran calidad para solucionar problemas recurrentes entre las partes: domicilio electrónico, consignación de llaves y alquileres, prohibición de firmar pagarés, reintegro de depósito actualizado, régimen de arreglos al inmueble, por mencionar algunos. Derogar estos artículos sería un tremendo error.

Lo que sí podría modificarse -para incentivar a los propietarios a que vuelvan a poner las casas y departamentos en el mercado- es la actual intervención en los precios a través de índices o de cualquier modo que coarte la libertad del locador para fijar el precio de la locación, incluso pudiendo hacerlo en moneda extranjera. Y asimismo se podría volver al régimen de dos años, ya que en este contexto de desconfianza tres años es demasiado tiempo para apostar a cualquier negocio contractual.

Ambas modificaciones podrían tener éxito en el marco de un programa de estabilización de precios y de tendencia inflacionaria a la baja, y acompañados de la aplicación clara y definitiva del estatuto de protección al consumidor a todas las relaciones locativas, lo que debería expresarse claramente en la ley.

Cuando el Presidente electo afirma que la ley de alquileres “es un contrato entre partes y no tiene que intervenir el Estado” ostenta una ignorancia escandalosa respecto del mandato constitucional del artículo 42 a las autoridades, que deben proteger a los usuarios de bienes y servicios. Siendo el Presidente el primero entre las autoridades en cuestión.

Ese es un artículo que no podrían haber redactado los extraordinarios juristas Alberdi o Vélez Sársfield, simplemente porque en sus tiempos no existían las modernas corporaciones. Una cláusula del contrato social patrio, que al igual que la del balotaje que le permitió llegar al cargo (artículo 96), fueron sabios agregados a nuestra Ley Suprema. Ley que todo buen Presidente deberá honrar y cumplir.

No existen realmente los derechos de los consumidores si los consumidores no tienen moneda, eso está claro. Pero tampoco se puede caer en la ingenuidad de pensar que el capitalismo moderno implica volver a un “laissez faire et laissez passer, le monde va de lui même”, cuando lo que hoy define por esencia a una sociedad libre, y a individuos libres, es su mayor o menor protección frente a las grandes corporaciones multinacionales bajo el paraguas del Estatuto de Protección al Consumidor.

El desafío es proteger la propiedad privada y al mismo tiempo los intereses económicos de los consumidores y usuarios, entre ellos los inquilinos. Existen vías adecuadas, y nos comprometemos a colaborar con las mejores propuestas, pero el problema está lejos de solucionarse por sí mismo.

* Profesor de Derecho del Consumidor (UNdeC) – Presidente Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN) – Youtube.com/abogadovergara

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