ESCUCHARPor Abg. Esc. Federico Miguel
Exclusivo para Comercio y Justicia
Las crisis económicas argentinas despiertan la inventiva de abogados, escribanos, martilleros, economistas y un sinfín de profesionales que buscan diseñar instrumentos o herramientas para sobrellevar las mismas y hasta volverlas atractivas para inversores.
El término anglosajón formado por Crowd + Funding se traduce como una multitud de personas dispuestas a financiar en forma conjunta una propuesta, acordando recibir una contraprestación o no, dependiendo del tipo de crowdfunding que se adoptae (recompensa, capital, deuda, inmobiliario y donación).
Su debut más conocido se da en la década del 90, cuando la banda británica “Marillion” pidió a sus fans que donaran dinero para realizar su primera gira, logrando recaudar una importante suma que les permitió cumplir su objetivo. Luego se dieron distintos proyectos, gran parte de ellos vinculados a empresas de software y/ o aplicaciones, hasta que surgió Kickstarter, un sitio web que permite presentar proyectos, cotizaciones y ofrecerlo a los distintos usuarios.
El crowdfunding inmobiliario surge en el mundo como una especie de ellas, y desde principios de 2015 ha buscado instalarse como tal en nuestro país, a medida que la inflación continuaba su marcha, mellando cada vez más a todo el sector vinculado directa o indirectamente a la construcción.
En ese contexto, esta herramienta brinda la posibilidad de que el promotor de un proyecto inmobiliario pueda recurrir a un financiamiento colectivo de personas que tienen un ahorro (aunque quizás no el suficiente para adquirir un inmueble). Así, realizan un pequeño aporte junto a otros, y al finalizar la obra logran recuperarlo con la utilidad que resulte de dividir la unidad funcional en tantas partes como hayan aportado a la misma. Así el desarrollista ya no dependería exclusivamente de grandes inversores o de créditos bancarios, sino que contará con una nueva herramienta de financiamiento, y a su vez el pequeño ahorrista, tiene otra alternativa de inversión en ladrillos de acuerdo a sus posibilidades.
La estructura legal que sostiene este modelo es la del Fideicomiso (Ley N°24.441), clásica figura jurídica aceptada por todos los actores del mercado inmobiliario y de la construcción. Instrumentalmente el desarrollador o promotor del proyecto ofrece a los inversores la posibilidad de suscribir y aportar capital para adquirir un inmueble sobre el que se construirá dicho proyecto. Esa inversión puede ser de contado o financiado a cambio de un porcentual de participación, así cuando la fiduciaria determina que se han alcanzado los fondos necesarios para desarrollar el proyecto, se perfecciona el fideicomiso y se adquiere el inmueble seleccionado. Es importante destacar que una sociedad fiduciaria administra el activo y reparte las ganancias entre los inversores conforme lo acordado.
Ahora bien, si hablamos de financiamiento colectivo, el mismo como tal tiene su reglamentación legal en nuestro país en la Ley de emprendedores N° 27.349, que establece que “El Sistema de Financiamiento Colectivo tendrá por objeto fomentar el financiamiento de la industria de capital emprendedor a través del mercado de capitales” y establece una serie de requisitos de inscripciones, control y vigilancia de la C.N.V (Comisión Nacional de Valores) que, considero, desalientan y desnaturalizan el instrumento del financiamiento colectivo, volviéndolo burocrático y de difícil acceso.
Si bien, posteriormente la C.N.V reglamentó dicha norma a través de la resolución N°717-E/2017, a mi entender se quedó a mitad de camino, siendo solo de alcance del crowdfunding de capital, sin contemplar específicamente las otras formas de financiamiento colectivo que permitirían un mayor desarrollo de proyectos de distinta índole y en especial el de tipo inmobiliario, con sus particularidades y las redes contractuales que se generan.
Como vemos, la ausencia de regulación específica del crowdfunding inmobiliario, podría aumentar los riesgos económicos que la actividad de por sí tiene, ya que nuestra historia económica nos recuerda constantemente lo difícil que se torna planificar a mediano o largo plazo el rendimiento o rentabilidad de una operación.
No obstante, el poder legislativo tiene una oportunidad y debería anticiparse, dando forma de norma a esta práctica contractual compleja (crowdfunding inmobiliario), con un espíritu de seguridad jurídica que permita a promotores e inversores contar con reglas de juego claras que probablemente decantarán en mayor inversión y por qué no, el tan ansiado derrame.
*Tutor de la Carrera de Escribanía de Universidad Siglo 21
