ESCUCHARPor Matías Altamira *
Airbnb es una empresa de base tecnológica dedicada a la publicación de alquileres entre particulares, que compite con los hoteles y está jaqueando el tradicional Reglamento de Propiedad Horizontal.
Como otras empresas del rubro, propone a sus usuarios que busquen “anfitriones con habitaciones libres, casas enteras y alojamientos increíbles, como castillos e iglús. Ponte en contacto con el anfitrión, confirma las fechas y realiza el pago a través de la plataforma segura de Airbnb.”
Por experiencia personal, el sistema funciona a la perfección, tanto en el proceso de búsqueda y selección del alojamiento como durante la estadía y el mecanismo de pago y cancelación.
Al momento de recibir el departamento alquilado, su dueño expresó que si los vecinos preguntaban quiénes éramos, respondiéramos que amigos de la familia porque no sabía si estaba permitido el alquiler temporario, lo que me dejó la incógnita y ahora trataré de responder.
Al revisar diversos reglamentos, algunos omiten cualquier referencia al destino del departamento y otros establecen que debe ser utilizado para vivienda familiar, distinguiéndolo de las oficinas, habilitadas para comercios o profesionales, pero nada dicen sobre el plazo de la locación, y en particular si está prohibida la locación temporaria, es decir por plazos de dos o tres noches.
La ley 13512 de Propiedad Horizontal dispone en su Art. 2º que cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, con las limitaciones del Art. 6º, que prohíbe al propietario y a los ocupantes: a) destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; y b) perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Siempre que los inquilinos se comporten correctamente y respeten las exigencias del propietario y del edificio, no existe incumplimiento del reglamento.
El Código Civil y Comercial de la Nación dispone en su Art. 1187 que hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero; y en el Art. 1199, inc b), que no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares.
La actividad promocionada por Airbnb y/o cualquier otra empresa, así como los llamados “anfitriones”, está en línea con estos dos artículos, ya que siempre los inmuebles publicitados están amoblados y se alquilan con fines principalmente de turismo, por períodos reducidos.
Finalmente, los términos y condiciones de Airbnb, que aceptan tanto propietarios como inquilinos, disponen que al crear un anuncio, entre otras obligaciones, el propietario debe revelar cualquier deficiencia, restricción y requisitos que puedan ser relevantes, por ejemplo, si se admiten animales o no en el edificio.
En resumen, si el Reglamento de Propiedad Horizontal no prohíbe expresamente el alquiler por plazos menores al mínimo legal, el propietario puede ofrecerlo en Airbnb y en cualquier otra plataforma similar, informando expresamente a los inquilinos las restricciones aplicables.
* Abogado, especialista en derecho informático
