ESCUCHARLa Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ratificó que corresponde rechazar el emplazamiento del “contrato de shopping center” como especie de la locación de cosas. En la causa “I. P C. SA c/ S. M. SRL y otro s/ Desalojo por vencimiento de contrato”, la demandada apeló la sentencia de grado al considerarla arbitraria, pues basándose en el contrato acompañado a las actuaciones –no desconocido por la recurrente- se concluyó que la relación jurídica invocada excedía el marco de un contrato de locación urbana quedando excluida la aplicación de la normativa contemplada por los Arts. 1198 y 1199 del CC y CN.
La recurrente sostuvo que en el caso deben regir las pautas del contrato de locación, pues cumple con todas las características típicas y propias de cualquier locación comercial, salvo la incompatibilidad de la cláusula que establece un período por debajo del plazo mínimo legal de locación que es en este caso de dos años (1198 de la citada norma), el cual considera abusivo y por lo tanto de validez nula.
La apelante añadió que el plazo mínimo legal establecido por el código de fondo es de orden público y obligatorio para el locador siendo el plazo contractual inferior al legal nulo, por lo que, según su postura, el plazo del contrato debería respetarse hasta el 30 de noviembre de 2017.
Los jueces Oscar José Ameal y Osvaldo Onofre Álvarez señalaron que las particularidades “del acuerdo suscripto por las partes, permiten emparentarlo con un contrato atípico de shopping center”, puntualizando que “son elementos esenciales particulares de este contrato: a) Finalidad común, consistente en inducir al consumo masivo de bienes y servicios a los potenciales destinatarios, con el propósito de ampliar las ganancias de todos los participantes en el sistema y reducir los costos operativos; b) Organización de los factores de comercialización, tales como marketing, publicidad, servicios comunes, etc.; c) Plazo variable, con un mínimo relacionado a la tasa de retorno de la inversión efectuada por las partes, sin que resulten aplicables los plazos emergentes del régimen de las locaciones inmobiliarias; d) Canon determinado o determinable, con participación del organizador del sistema en las ganancias del operador, convenido al tiempo de la celebración del contrato”.
El fallo añadió que “no puede calificarse a este tipo de contratos como un mero contrato de locación”, dado que “más allá de algunas dudas que se presentaron inicialmente, lo cierto es que en la actualidad se encuentra consolidada a nivel doctrinario la tesis que rechaza el emplazamiento del ‘contrato de shopping center’ como especie de la locación de cosas”.
El tribunal subrayó que “en contratos atípicos como el que se presenta en la especie, más allá del orden público que se pretenda invocar en relación al plazo mínimo que la ley contempla para las locaciones urbanas, ello no es de aplicación al caso en que se otorga la autorización del uso de un espacio físico situado dentro de la denominada planta libre del centro comercial”.
Finalmente, se concluyó que “en base a lo expuesto mal puede invocarse la aplicación de los plazos mínimos (dos años) en la relación jurídica llevada a cabo por los litigantes, resultando admisible, entonces, la que establecieron por el término de dos meses en la cláusula del contrato que suscribieron”.
