ESCUCHARLa Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que el pago de alquileres con posterioridad al vencimiento del plazo convenido en el contrato de locación no es prueba de que se haya convenido la prórroga del acuerdo. La decisión fue tomada en la causa “Pugliese, Catalina Filomena c/ Aquino, Víctor Ángel y otros s/ Desalojo por vencimiento de contrato”, en la cual los demandados apelaron la sentencia que hizo lugar a la demanda de desalojo fundada en el vencimiento del contrato por el plazo de 24 meses.
La recurrente se agravió al considerar que no se tomó en cuenta que existió un “acuerdo verbal” de renovar el contrato ni que este ocurriera sin que antes hubieran convenido celebrar un nuevo contrato.
Los jueces Patricia Barbieri, Marta del Rosario Mattera y Beatriz Alicia Verón explicaron que, probada la existencia del contrato y su vencimiento, la postulación de la celebración de nuevos y sucesivos convenios pierde entidad al reparar en que la demandada no aportó pruebas eficientes que respaldaran su afirmación. Al respecto, se aclaró que no se proporcionó ningún elemento de prueba idóneo para probar el presupuesto: la falta de vencimiento de la relación locativa.
Las magistradas consideraron: “A igual resultado cabe arribar en punto a los pagos de los cánones locativos alegados, pues el pago de arriendos posterior al vencimiento del plazo convenido en el contrato celebrado por escrito, no es más que una contraprestación lógica por el uso y goce de la cosa objeto del arrendamiento y, de por sí, no es prueba de la celebración de un nuevo contrato, ni de que se haya convenido la prórroga del existente más allá del lapso por el cual se perciban”.
En el fallo se recordó que el artículo 1218 del Código Civil y Comercial –como lo disponía el art. 1622 del Código Civil–, establece que, si venció el plazo contractual y el locatario sigue ocupando la cosa arrendada, no se juzgará que ha nacido un nuevo plazo sino la continuación de la locación concluida, bajo los mismos términos, hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato. Se añadió: “El artículo 1218, en forma expresa, establece que la recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo”.
Conclusión
La Sala evaluó: “La ley insiste en la conclusión de que aun cuando el locador recibiera pagos en esa circunstancia de continuación, se interpretará como una situación no configurativa de tácita reconducción, sino como continuación de la locación con vigencia original ya concluida”. Por ello, para las magistradas no se modificaba la circunstancia descripta por el hecho de que el locador continúe percibiendo alquileres luego del vencimiento, ya que mientras dure la ocupación se mantiene la obligación del inquilino de pagar el canon locativo.
Así las cosas, el tribunal ratificó la decisión de grado, determinando que extinguido el plazo locativo acordado en el contrato, si el locatario permanece en el “uso y goce” de la cosa arrendada, se considera que continúa la locación concluida bajo los mismos términos hasta que el locador pida la devolución de la cosa o bien hasta que el locatario “haga uso de la facultad con que la nueva norma lo dota –expresamente– para dar fin a la continuación locativa”. Para ello, el tribunal expresó que la continuación se extenderá hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante comunicación “fehaciente”.
