Los accionantes no estaban legitimados para pedir nulidad de venta de lotes

El juez interpretó que no eran poseedores ni tenían interés directo por no haber participado de la operación, por lo cual sólo los herederos del titular registral afectados por el supuesto negocio irregular podrían plantear la anulación

Al observar que los actores no demostraron ser poseedores de los lotes sobre los cuales presentaron demanda para anular una compraventa supuestamente irregular, realizada por un vendedor que no tenía poder vigente del titular registral, el Juzgado Civil y Comercial de 40ª Nominación de Córdoba admitió la excepción de falta de acción por falta de legitimación de los accionantes rechazando así la acción presentada

Isabel Lisasuain y Nicolás Marigliano demandaron a Andrea Pesasi (como compradora), a José Luis Pesasi (como apoderado de ésta), a Jorge Paliza (como vendedor) y a la escribana Marta Heredia, persiguiendo la nulidad de la escrituración de cinco lotes y de sus correspondientes asientos registrales.

Los demandantes manifestaron que, mediante dicha documentación, se vendieron los cinco lotes de terreno en cuestión. Relataron que en ese acto Paliza manifestó concurrir en nombre y representación de Luis Alberto Iglesias, primigenio titular registral de los lotes, por un poder especial irrevocable a su favor.

Los actores sostuvieron que dicho acto resulta de nulidad absoluta, porque Paliza utilizó ese poder que se encontraba vencido para realizar la transferencia registral y que la escribana procedió a dar fe falsamente de la plena vigencia de los mandatos. Además, apuntaron que al momento de la firma de la escritura Iglesias había muerto, pues falleció el 5 de septiembre de 1989.

Lisasuain y Marigliano sostuvieron que en esa época la escribana estaba con problemas de salud y quien manejaba la escribanía era José Luis Pesasi, quien tenía una inmobiliaria en la misma oficina que la notaria y que Paliza, íntimo amigo de éste actuó como prestanombre, utilizando el referido poder vencido para transferir esos lotes a Andrea Pesasi, quien sugestivamente es hija de José Luis Pesasi.

Los demandantes adujeron que su interés legítimo está fundado en que tienen el dominio por usucapión o prescripción adquisitiva, por ser poseedores en una cadena ininterrumpida de cesiones de derechos posesorios de más de 40 años y señalaron que las actuaciones “Cavicchioli, Lucio y/o – usucapión – medidas preparatorias de usucapión – N° 4 532 103” , se encuentran en trámite.

Finalmente, afirmaron que están legitimados como cualquier ciudadano que denuncia la comisión de un ilícito, en virtud de que se trata de un caso de nulidad absoluta y que el propio juez puede declararla, aun de oficio, en resguardo de los principios que ordenan el orden público, la moral y las buenas costumbres.

Análisis

Al analizar la legitimación de los actores como supuestos poseedores de los lotes en juego, el juez Alberto Mayda valoró que no son los demandantes en el invocado proceso de usucapión, ni han tenido participación en ellos, en ningún otro carácter.

Por otra parte, el magistrado indicó que en ese proceso consta la participación de Andrea Pesasi, en su carácter de propietaria y titular dominial del lote 55, entre otros, haciendo presente su oposición a la acción intentada por los actores, declarando que nunca perdió la posesión de los inmuebles en cuestión.

De los expuesto, Mayda señaló que mal podrían Lisasuain y Marigliano, respecto del presente proceso, aducir que con ese expediente se acredita que son poseedores de los cinco lotes de autos, tal como lo pretenden, ya que no tienen siquiera participación en ellos y, además, dicho proceso se refiere solamente a uno de los cinco lotes del caso de autos y que los restantes se encuentran sin movimiento, no habiéndose presentado siquiera una demanda de usucapión.

El fallo evaluó que, así, naufragan los argumentos de los accionantes con relación a haber tenido una posesión pacífica, sin reconocer el ánimo de dueño en ninguna otra persona, pues la presentación de Andrea Pesasi no puede ser ignorada por los actores.

En este sentido, el magistrado estimó que, habiendo sido probado que la posesión de los lotes en cuestión la tiene Andrea Pesasi, y no los actores como lo aducen en su libelo introductivo, ha quedado acreditado que éstos no tienen un interés legítimo para plantear la nulidad aludida.

Interés

Luego, el juez analizó si se encuentran habilitados por el interés general que puede tener cualquier ciudadano de acudir a la justicia cuando se observa un grave menoscabo al orden público y al respecto observó que para ello resultaba dirimente establecer si en el caso se configuraría una nulidad absoluta o si, por el contrario, se trata de un caso de nulidad relativa.

Así, el magistrado analizó que los actores sostienen que los demandados han realizado una maniobra fraudulenta, por la cual se ha insertado una falsedad ideológica en una escritura de venta y utilizando a sabiendas un poder que -según ellos- estaba caduco, procedieron a transferir cinco lotes sin el debido consentimiento del titular registral.

Por lo apuntado, el tribunal entendió que la maniobra supuestamente endilgada a los demandados se encuadra en una nulidad relativa, ya que el interés jurídicamente protegido con estas normas es el interés privado de las partes que intervinieron en el contrato de compra venta aludido, de lo que infirió que si realmente se hubiera configurado una maniobra fraudulenta, los autorizados por la ley a alegarla serían los herederos del primigenio titular registral y no los actores de la presente causa, que -como se vio- son terceros ajenos al contrato de venta.

En resumen, el segundo argumento de los actores acerca de que tienen un interés general para iniciar la presente causa por tratarse de una nulidad absoluta, tampoco fue atendido.