SUBASTA

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Adquirente de inmueble libre de gravámenes. Posterior venta a tercero. Deudas tributarias anteriores al remate. Obligado al pago. Improcedencia de su reclamo al adquirente. INSCRIPCIÓN REGISTRAL. Anotación preventiva de subasta. Caducidad. Plazo. Art. 34 2º párrafo, ley 5771. Inexistencia de plazo de caducidad para la comunicación de subasta
1– En la especie, el banco demandado compró en subasta un inmueble libre de toda deuda y gravamen existentes antes de la fecha del remate. Por ello no se advierte la razón por la cual el a quo le manda a pagar el importe de un embargo anterior trabado sobre el mismo inmueble por el Fisco de la Provincia, en otros autos.

2– El adquirente en subasta no responde de los impuestos anteriores a la transmisión del dominio, máxime en autos en que el Fisco de la Provincia no interpuso tercería de mejor derecho en la ejecución hipotecaria que iniciara el banco aquí demandado; juicio en el que se efectuó el remate y resultó adquirente dicho banco.

3– La jurisprudencia ha dicho que “Con respecto a los créditos fiscales que pesan sobre el bien subastado o a subastar, no procede la reserva automática de fondos, y que si el Fisco se considera con un derecho preferente sobre el ejecutante, debe invocarlo a través de la pertinente tercería”.

4– En la subasta judicial el comprador recibe el bien libre de impuestos, tasas y contribuciones, los que se trasladan al precio de compra por el principio de subrogación real, debiendo esas deudas ser soportadas por el anterior propietario hasta la toma de posesión por el adquirente, y responde con su patrimonio.

5– En la ejecución hipotecaria la parte actora –demandada en los presentes– cumplimentó con lo dispuesto por el inc. 1 art. 569, requiriendo, previo a la subasta del bien embargado, informes sobre deuda por impuestos, tasas y contribuciones a la Provincia y, en su caso, a la municipalidad y entes prestatarios de servicios públicos. El Fisco de la Provincia compareció antes de la subasta presentando una liquidación, pero no invocó ningún privilegio sobre el precio de la subasta ni inició la correspondiente tercería de dominio para ser pagado con preferencia. Por su parte, la accionante observó las liquidaciones presentadas por las reparticiones públicas, haciendo reserva de los derechos que le pudieran corresponder para la oportunidad pertinente.

6– Antes de la sanción de la ley 17801, el Registro de Córdoba anotaba los pedidos de informes efectuados por los magistrados judiciales para conocer la situación de un bien que se pensaba rematar; la ley no ha previsto ningún plazo de caducidad para esas anotaciones. Por eso el Registro continuaba informando indefinidamente tales datos, obligando a los interesados a efectuar la averiguación fuera del organismo para enterarse si se había efectuado la correspondiente subasta.

7– Con posterioridad a la ley 17801, la ley registral “constitucionalizó” los certificados de reserva de prioridad, pero al mismo tiempo fijó plazos de caducidad para su empleo. Esos plazos de caducidad operan dentro del Registro de pleno derecho, no siendo menester solicitud alguna para que los asientos caducados dejen de informarse. Dentro de ese marco, la Legislatura de esta provincia sanciona la ley 5771, con el objeto –entre otras cosas– de ocuparse de la publicidad registral de las subastas para llenar el vacío existente en la ley nacional 17801. Por ello, la norma fijó un plazo de caducidad para esas certificaciones, el que se precisó primeramente en 90 días (párrafo 2° art. 34, ley 5771) ampliándolo luego la ley 8846 a 150 días corridos, salvo que antes el tribunal comunique al Registro la celebración del remate.

8– ¿Qué sucede cuando se celebra el remate y se comunica al Registro la adjudicación del bien a un comprador, pero todavía no se ha practicado el asiento definitivo? La ley 5771 sólo ha previsto un plazo de caducidad para la “anotación preventiva de subasta” (150 días) pero no para la “comunicación de subasta realizada”, pues el párrafo 2° del art. 34 de dicha ley expresamente establece que la celebración del remate pone fin a la posible “caducidad” del asiento provisional que se había practicado. “A partir de la comunicación es menester informarse sobre el trámite que ha seguido al remate, que puede concluir con su rechazo, caso en el cual no habrá adquirente y deberá cancelarse la anotación provisional, o con su “aprobación” que, unida a la entrega de la posesión, convierte al adquirente en “propietario civilísimo”.

9– Moisset de Espanés ha dicho que en la ley registral cordobesa la “anotación de remate realizado” no tiene plazo de caducidad, y en nada influye para ello que el Registro conceda o niegue prórrogas, ya que por imperio de la ley ese asiento conservará su validez y efectos mientras se sustancie el trámite judicial. Agrega que los plazos de caducidad deben estar fijados expresamente por la ley y no pueden ser creados por la voluntad del embargante ni por las autoridades administrativas del Registro y ni siquiera por los magistrados. Asimismo, sostiene que cuando el trámite finaliza con el auto de aprobación de la subasta y esa resolución se encuentra firme e inatacable, el plazo que tiene el adquirente para peticionar su inscripción en el Registro es el que la jurisprudencia fija a la actio res judicata, que no prescribe hasta los diez años de la resolución, y no se trata de un plazo de caducidad sino de prescripción.

10– En el sub lite, el Fisco no podía ni embargar el bien subastado ni exigirle nada a la parte actora; le quedaba únicamente la posibilidad de cobrar lo adeudado al anterior propietario, embargándole otros bienes que éste pudiera tener. Siendo así las cosas, no existen dudas de que la accionante pagó mal, razón por la cual no puede reclamarle ninguna devolución (o repetición) al banco demandado.

C5a. CC Cba. 22/3/10. Sentencia Nº 27. Trib. de origen: Juzg. 46a. CC Cba. “Linfar SRL c/ Banco Río de la Plata SA – Ordinario – Cobro de pesos – Expte. 1074187/36”

2a. Instancia. Córdoba, 22 de marzo de 2010

1) ¿Procede el recurso de apelación interpuesto por la demandada?
2) ¿Procede el recurso de apelación deducido por la parte actora?

A LA PRIMERA CUESTIÓN

El doctor Abraham Ricardo Griffi dijo:

Estos autos, venidos del Juzgado de Primera Instancia y 46a. Nominación en lo Civil y Comercial, con motivo del recurso de apelación deducido en contra de lo resuelto mediante sentencia Nº 75 de fecha 17/3/08 que en su parte dispositiva dispone, “Resuelvo: 1°) Hacer lugar a la demanda articulada por Linfar SRL en contra del Banco Río de la Plata SA y en consecuencia condenar a ésta abonar a la actora la suma de pesos ocho mil seiscientos treinta y nueve con ochenta centavos ($ 8.639,80), con más los intereses establecidos en el Considerando VI), dentro del término de diez días y bajo apercibimiento. 2°) Imponer las costas a la parte demandada…”. 1. Contra la sentencia de primera instancia, cuya parte resolutiva ha sido transcripta precedentemente, la parte demandada interpuso recurso de apelación, el que, concedido, hizo radicar la causa en esta instancia, en donde se cumplimentaron los trámites de ley. (…) 2. El Dr. Miguel Ángel Escalera, en nombre de la demandada Banco Río de la Plata SA, se agravia en primer término ante la consideración de que su representada debe asumir las cargas tributarias impagas anteriores a la fecha en que ocurrió el remate judicial de la propiedad. Sostiene que dicha premisa o criterio es absolutamente equivocado pues cuando su representado resultó adquirente en subasta judicial del inmueble que luego vendió al hoy actor, en ningún caso debía hacerse cargo de los impuestos devengados con anterioridad, pues compró en subasta judicial, libre de toda deuda y gravamen existente con anterioridad a la fecha de su ocurrencia. Señala que producida la subasta o previo a ello, la DGR debió haberse presentado para ejercer su derecho de cobro al proceso de ejecución hipotecaria, incoando la respectiva tercería de mejor derecho. Aclara que en el proceso donde se remató el inmueble, el Fisco no ejercitó su derecho y entonces el proceso de apremio que llevaba a cabo en contra del titular sólo podía tener efecto contra la persona del demandado –Salvia– pero en ningún caso contra quien resultó adjudicatario del acto de subasta. Indica también que si el Fisco se hubiera presentado conforme a derecho mediante una tercería de mejor derecho, sólo hubiera obtenido el pago del capital por los períodos no prescriptos, pero en ningún caso el privilegio general hubiera alcanzado para el pago de períodos fiscales prescriptos. Apunta que se incurre en un error inexcusable al expresar que su parte no negó la existencia de los pagos realizados por el actor, desde que lo que su parte dijo al contestar la demanda es que los pagos habían sido mal hechos porque no eran adeudados por el hoy demandado. Afirma que el actor pagó mal, y por lo tanto, carece de acción para repetir lo erróneamente pagado. Estima que yerra el Sr. juez a quo en cuanto a la interrupción de la prescripción en virtud del juicio “Fisco c. Salvia”, ya que ella opera únicamente contra el Sr. Salvia pero nunca contra el adquirente de la subasta, es decir, un tercero. Se queja ante la consideración de que el acreedor hipotecario debió haber impugnado la liquidación presentada por el Fisco, pues ésta fue expresamente observada por su parte según constancia de fs. 169 de los autos “Banco Río de la Plata c/ Salvia”, y por ello no puede haber quedado consentida o aprobada. Añade que como el ejecutante era un acreedor hipotecario, el Fisco debió haber articulado irremediablemente la respectiva tercería de mejor derecho del que se consideraba titular. Cita jurisprudencia que estima pertinente para avalar su postura. 3. Corrido el traslado de ley, la parte actora, por intermedio de su apoderado, el Dr. Oscar Felipe Cascone, lo contesta a fs. 149/154, pidiendo el rechazo de los agravios y la confirmación de la sentencia. 4. Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, llego a la conclusión de que ellos deben ser admitidos. En efecto, en primer lugar debemos señalar que el Banco Río de la Plata SA compró en subasta el inmueble descrito anteriormente, libre de toda deuda y gravamen existentes antes de la fecha del remate. De manera tal que no se advierte la razón por la cual el señor juez a quo le manda a pagar el importe de un embargo anterior, trabado sobre el mismo inmueble por el Fisco de la Provincia en los autos caratulados “Fisco de la Provincia de Córdoba c/ Salvia Salvador Antonio-Ejecución Fiscal”. Sabemos que el adquirente en subasta no responde de los impuestos anteriores a la transmisión del dominio, máxime en el caso de que el Fisco de la Provincia no interpuso tercería de mejor derecho en el juicio “Banco Río de la Plata SA c/ Salvia Salvador Antonio y otra”, juicio en el que se efectuó el remate y resultó adquirente la institución actora. La jurisprudencia ha dicho que “Con respecto a los créditos fiscales que pesan sobre el bien subastado o a subastar, no procede la reserva automática de fondos y que si el Fisco se considera con un derecho preferente sobre el ejecutante, debe invocarlo a través de la pertinente tercería” (Semanario Jurídico N° 1139, T° 76, p. 493). El señor juez a quo comienza señalando la importancia que tiene el boleto de compraventa celebrado entre Linfar SRL y Banco Río de la Plata SA, que en copia obra a fs. 23/24, mediante el cual se acordó, en la cláusula séptima, que Linfar SA se haría cargo de los impuestos devengados entre el día 20 de julio del año 1998 hasta la fecha del boleto (9/10/02). Señala que del mismo boleto se desprende que resultaba inoponible a Linfar todo lo relacionado con la vía por la cual su enajenante, el Banco Río de la Plata, había comprado el inmueble; resultando, en consecuencia, que los efectos que la subasta hubiera producido sobre los tributos resultaba una cuestión ajena al actor –comprador de buena fe– quien sin duda tiene derecho a adquirir un inmueble con la carga tributaria clara y debidamente regularizada. Hasta allí todo muy bien; pero a renglón seguido, el sentenciante manifiesta que la situación impositiva que la propiedad acarreaba al momento de subastarse debe ser asumida por quien la compró en remate. En realidad, del boleto de compraventa de fs.23/24 no surge eso; máxime cuando, como dijimos anteriormente, el Banco Río de la Plata SA había adquirido el inmueble en una subasta pública, libre de todo gravamen. En efecto, sabemos que en la subasta judicial el comprador recibe el bien libre de impuestos, tasas y contribuciones, los que se trasladan al precio de compra por el principio de subrogación real, debiendo esas deudas ser soportadas por el anterior propietario hasta la toma de posesión por el adquirente, respondiendo con su patrimonio (JA semanario N° 6212 del 13/9/00, p. 68). En el caso que nos ocupa, considero, en primer lugar, que existe una errónea interpretación por parte del señor juez a quo de la cláusula séptima del boleto de compraventa suscripto con fecha 9/10/00, entre el Banco del Río de la Plata y la firma Linfar SRL, ya que entiende que, mediante ella fue el banco el que se comprometió a pagar el período que va desde el veinte de julio de mil novecientos noventa y ocho hasta la fecha del boleto; resultando, en mi opinión, todo lo contrario, ya que dice dicha cláusula “….correspondiendo haber abonado por el comprador el período que va desde el 20 de julio de 1998 hasta la fecha del presente boleto..”; siendo el “comprador” Linfar SRL y no el Banco del Río de la Plata. Por otro lado, advertimos que en el juicio “Banco Río de la Plata SA c/ Salvador Antonio Salvia y otro-Ejecución Hipotecaria”, la parte actora cumplimentó con lo dispuesto por el inc. 1 del art. 569, requiriendo, previo a la subasta del bien embargado, informes sobre deuda por impuestos, tasas y contribuciones a la Provincia y, en su caso, a la municipalidad y entes prestatarios de servicios públicos. El Fisco de la Provincia comparece antes de la subasta presentando una liquidación, pero no invoca ningún privilegio sobre el precio de la subasta ni inicia la correspondiente tercería de dominio para ser pagado con preferencia. La parte actora –a contrario de lo que dice el señor juez a quo–, a fs. 169 observa las liquidaciones presentadas por las reparticiones públicas y hace reserva de los derechos que le pudieran corresponder para la oportunidad pertinente. Después de la subasta, efectuada el día 16/12/98, se informa al Registro General, al día siguiente, pero no consta en dicho juicio que el Fisco de la Provincia haya comparecido nuevamente reclamando el pago de los impuestos adeudados. En realidad, el Fisco de la Provincia, con anterioridad a la subasta, le inicia juicio al señor Salvador Antonio Salvia pero habiendo perdido las esperanzas de cobrar en el juicio iniciado por el Banco Río de la Plata SA contra el mismo Salvia, pide en el juicio que se había iniciado a Salvia que se trabe embargo sobre el inmueble que fuera de propiedad del demandado en aquel juicio, el que es ordenado recién con fecha 11/8/03 y anotado al día siguiente en el Registro General (ver fs. 30 de los autos “Fisco de la Provincia c/ Salvador Antonio Salvia- Ejecutivo). Luego, enterado de que el inmueble había sido adquirido en subasta por el Banco Río y que éste lo había vendido a su vez, por boleto, a Linfar SRL, se dirige hacia ésta, pidiendo el pago de la deuda bajo apercibimiento de rematar el inmueble porque entendería que al no haberse comunicado definitivamente la subasta, se habría vencido el “bloqueo registral” y que por ello podía rematar el inmueble. Ante esta amenaza, Linfar SRL paga lo que le exige el Fisco, suma ésta que ahora le reclama al Banco Río de la Plata. El demandado Banco Río de la Plata se resiste, alegando que Linfar SRL ha pagado mal. Y al respecto, considero que le asiste la razón y paso a dar los fundamentos de mi aserto, los cuales constituyen una síntesis de la opinión del Dr. Luis Moisset de Espanés, vertida en un trabajo titulado “¿Tiene plazo de caducidad la inscripción que da noticia de la realización de la subasta?” (LNC 2007-3-217). Antes de la sanción de la ley 17801, el Registro de Córdoba anotaba los pedidos de informes efectuados por los magistrados judiciales para conocer la situación de un bien que se pensaba rematar, no habiendo previsto la ley ningún plazo de caducidad para esas anotaciones. Por eso el Registro continuaba informando indefinidamente esas anotaciones, obligando a los interesados a efectuar la averiguación fuera del Registro para enterarse si se había efectuado la correspondiente subasta. Con posterioridad a la ley 17801, la ley registral “constitucionalizó” los certificados de reserva de prioridad pero al mismo tiempo fijó plazos de caducidad para su empleo. Esos plazos de caducidad operan dentro del Registro, de pleno derecho, no siendo menester solicitud alguna para que los asientos caducados dejen de informarse. Dentro de ese marco, la Legislatura de nuestra Provincia sanciona la ley 5771, con el objeto –entre otras cosas– de ocuparse de la publicidad registral de las subastas para llenar el vacío existente en la ley nacional 17801. En primer lugar se tuvo en cuenta lo referido al pedido de informes de antecedentes registrales que efectuaba el tribunal que deseaba rematar un inmueble, poniéndose énfasis en que dicha anotación no podía generar un “bloqueo” indefinido a la situación registral del bien. Por ello, la ley fijó un plazo de caducidad para esas certificaciones, el que se precisó primeramente en noventa días (párrafo 2° art. 34, ley 5771) ampliándolo luego la ley 8846 a ciento cincuenta días corridos, salvo que antes el tribunal comunique al Registro la celebración del remate. Ahora bien, nos preguntamos qué sucede cuando se celebra el remate y comunica al Registro la adjudicación del bien a un comprador, pero todavía no se ha practicado el asiento definitivo. Eso es lo que ocurrió en nuestro caso, pues el Fisco debió entender que la “anotación de subasta realizada” había caducado –por entender que el adquirente del bien rematado había dejado vencer la “prórroga” que le concedió el Registro para efectuar la inscripción– y le inicia el juicio al señor Salvia (que había dejado de ser propietario por la subasta realizada en el juicio del Banco Río de la Plata) y embarga el bien que ya había sido subastado. Sin embargo, estimo que existe un error ya que la ley 5771 sólo ha previsto un plazo de caducidad para la “anotación preventiva de subasta” (ciento cincuenta días) pero no para la “comunicación de subasta realizada”, pues el párrafo 2° del art. 34 de dicha ley expresamente establece que la celebración del remate pone fin a la posible “caducidad” del asiento provisional que se había practicado. “A partir de la comunicación es menester informarse sobre el trámite que ha seguido al remate, que puede concluir con su rechazo, caso en el cual no habrá adquirente y deberá cancelarse la anotación provisional, o con su “aprobación” que, unida a la entrega de la posesión, convierte al adquirente en “propietario civilísimo” (autor y nota cit.). Concluye el Dr. Moisset de Espanés que “en la ley registral cordobesa la “anotación de remate realizado” no tiene plazo de caducidad y en nada influye para ello el que el Registro conceda o niegue prórrogas, ya que por imperio de la ley ese asiento conservará su validez y efectos mientras se sustancie el trámite judicial; agrega que los plazos de caducidad deben estar fijados expresamente por la ley no pudiendo ser creados por la voluntad del embargante ni por las autoridades administrativas del Registro y ni siquiera por los magistrados. Por último nos dice que cuando el trámite finaliza con el auto de aprobación de la subasta y esa resolución se encuentra firme e inatacable, el plazo que tiene el adquirente para peticionar su inscripción en el Registro es el que la jurisprudencia fija a la actio res judicata, que no prescribe hasta los diez años de la resolución y no se trata de un plazo de caducidad sino de prescripción. Adhiero a la opinión expuesta y como consecuencia de ello, el Fisco no podía ni embargar el bien subastado ni exigirle nada a Linfar SRL, quedándole únicamente la posibilidad de cobrar lo adeudado al señor Salvia (anterior propietario), embargándole otros bienes que éste pudiera tener. Y siendo así las cosas, no existen dudas de que Linfar SRL pagó mal, razón por la cual no puede reclamarle ninguna devolución (o repetición) al Banco Río de la Plata SA. Por todo lo expuesto, a la primera cuestión voto por la afirmativa.

Los doctores Abel Fernando Granillo y Mario Sársfield Novillo adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

A LA SEGUNDA CUESTIÓN

El doctor Abraham Ricardo Griffi dijo:

1. La parte actora también interpuso recurso de apelación expresando agravios a fs.232/234. 2. Los Dres. Oscar Felipe Cascone y Juan Carlos Bisoglio, en representación de Linfar SRL, se agravian en relación con los intereses ordenados por entender que no alcanzan a preservar el valor del capital de condena, violentando el principio de integridad. Resaltan que el art. 622, CC, establece que el deudor debe intereses desde que la obligación es exigible, y aquí lo ha sido desde que cada pago fue realizado y hasta el momento del efectivo cumplimiento. Aducen que existe mora del deudor por lo que corresponde agregar un plus que contemple la retribución que satisfaga adecuadamente la finalidad reparatoria asignada a los intereses moratorios. Indica que ese plus actualmente es del 2% nominal mensual, según el TSJ. Argumentan que los tribunales inferiores deben leal acatamiento a la jurisprudencia proveniente del Máximo Tribunal provincial, sea por la presunción de verdad y justicia que ostentan por el origen, sea por razones de economía procesal. Peticionan que los mayores intereses se reflejen en la determinación de la base regulatoria y se practique nueva regulación. 3. Corrido el traslado de ley, la parte demandada lo contesta a fs. 141, pidiendo el rechazo de los agravios. 4. Analizados los agravios a la luz de las constancias de autos, llego a la conclusión de que ellos deben ser rechazados. Estimo que las razones expuestas y conclusiones a las que he arribado al tratar la primera cuestión resultan suficientes para fundamentar el rechazo del recurso. A ellas me remito para evitar inútiles repeticiones. Por todo lo expuesto, a la segunda cuestión voto por la negativa.

Los doctores Abel Fernando Granillo y Mario Sársfield Novillo adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación precedente,

SE RESUELVE: 1. Admitir el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada. 2. Rechazar el recurso de apelación deducido por la parte actora. 3. Revocar la sentencia recurrida. 4. Rechazar la demanda incoada por Linfar SRL en contra del Banco Río de la Plata, con costas, debiendo efectuarse nuevas regulaciones de honorarios de los letrados intervinientes conforme a este pronunciamiento. 5. Imponer las costas de la segunda instancia a la parte actora.

Abraham Ricardo Griffi – Abel Fernando Granillo – Mario Sársfield Novillo ■