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2– Más allá de que esta presunción de la culpa del deudor corresponda a la categoría de las consideradas “iuris tantum”, la cuestión es que aquí deberían haberse arrimado elementos para persuadir con convicción de que el caso fortuito o la fuerza mayor derivados del ilícito de un tercero fueron ajenos a la negligencia o imprudencia de la notaria quien, además, a pesar de su conducta diligente, no habría podido prever ni evitar el ardid que obstaculizó el cumplimiento del resultado comprometido. (Voto, Dr. Li Rosi).
3– En consecuencia, la cuestión remite a las sabias pautas del art. 512, CC, en tanto manda ponderar la culpa según las diligencias que exigiere la naturaleza de obligación, conforme a las circunstancias de la persona, del tiempo y del lugar, y que en la especie debería encuadrar en los cánones mayormente rigurosos del art. 902 que proporciona un criterio interpretativo más severo cuando es mayor el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas. En este contexto –sin lugar a dudas– cabe juzgar la conducta de la emplazada, quien, acorde con la jerarquía de las funciones que legalmente le incumben como fedataria pública, en las que está comprometido el buen orden y el interés de la sociedad toda, no podría escudar su actuación en la que vulgarmente es considerada diligente y habitualmente exigible de otros sujetos frente a circunstancias análogas. (Voto, Dr. Li Rosi).
4– Según lo expresado supra, corresponde determinar si, aun adoptando una conducta más diligente por parte de la escribana se hubiera podido evitar la maniobra urdida por la parte vendedora al presentar los recibos de pago con los sellos fraguados. Así, a fin de dilucidar esta crucial circunstancia, se señala que la normativa fiscal es clara en punto a que el escribano no podrá autorizar actos que importen la transmisión de derechos reales sobre inmuebles sin acreditar previamente la cancelación de deuda por ABL. (Voto, Dr. Li Rosi).
5– Del texto de la norma del art. 84 del Cód. Fiscal del año 2003 se desprende con meridiana claridad que les corresponde a los escribanos la obligación de no autorizar ningún acto que involucre derechos reales sobre inmuebles, en la medida en que no se encuentre acreditada la inexistencia de deuda en concepto de ABL. A tal fin, se otorga a los notarios la carga de recaudar para el Fisco, quedando sólo liberados de dicha carga ante la presencia de una certificación de inexistencia de deuda expedida por la Dirección General de Rentas. Asimismo, mediante informativa del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires se establece la presunción (aunque no se lo diga en su texto) de que todo lo informado indefectiblemente está impago, y que toda boleta de pago de esa deuda que pueda exhibirse es apócrifa. Se invierte así la carga de la prueba y corresponde al contribuyente demostrar no sólo el pago de la deuda sino la bondad de su recibo. (Voto, Dr. Li Rosi).
6– A partir de las disposiciones analizadas, se advierte que la escribana no debió limitarse a aceptar los recibos que le acompañara la parte vendedora a fin de acreditar el pago de los períodos adeudados en concepto de ABL. Según las reglas analizadas precedentemente, debió la notaria haber requerido una certificación emitida por la Dirección General de Rentas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en la cual constara la inexistencia de deuda, o bien debió haber retenido las sumas que reflejaban los recibos de pago entregados por la vendedora hasta tanto se corroboraran dichos pagos en los estados de cuenta correspondientes a los inmuebles involucrados en el negocio instrumentado. De haber seguido alguno de estos caminos, la escribana hubiera podido advertir la maniobra pergeñada por la parte vendedora y de esa manera evitar el otorgamiento de las escrituras en las condiciones dadas. Se advierte así una conducta negligente de parte de la escribana. (Voto, Dr. Li Rosi)
7– No se pierde de vista el obrar ilícito de la parte vendedora, que no dudó en fraguar los recibos correspondientes a fin de engañar tanto a la compradora como a la escribana; empero, lo cierto es que dicha conducta bien pudo haber sido desarticulada si la demandada hubiera cumplido con la norma emanada del Código Fiscal y ratificada por la recomendación del Colegio de Escribanos. Sintetizando conceptos, se considera que ha existido responsabilidad profesional de la escribana que ha incidido en la producción del daño patrimonial padecido por la sociedad compradora.(Voto, Dr. Li Rosi).
8– En autos, el Vocal preopinante sostiene que la relación que se establece entre el escribano y los otorgantes del negocio jurídico que aquél autoriza es una locación de obra intelectual, y añade que basta con la prueba de la prestación insatisfecha para presumir la culpa del deudor, lo que pondría en cabeza del demandado la acreditación del caso fortuito a fin de demostrar que la frustración del resultado esperado provino de un casus. No se coincide con este enfoque de la cuestión. Es que, como lo señala la cuasi totalidad de la doctrina actual, en la obligación de resultado no hay una presunción de culpa, sino que directamente se responde sin culpa, es decir, de manera objetiva. (Voto, Dr. Picasso).
9– Es que el presupuesto fundamental de la responsabilidad contractual es el incumplimiento, y éste implica, precisamente, un obrar contrario al plan de conducta del deudor que constituye el objeto de la obligación. Si lo prometido era un resultado, el incumplimiento se patentiza por la sola falta de obtención de aquel, sin que la culpa juegue allí papel alguno. En consecuencia, el deudor de una obligación de fines no puede exonerarse probando su falta de culpa (lo que bien podría hacer si se estuviera ante una presunción en ese sentido), sino que, constatada la falta de consecución del resultado debido, la única forma que tiene el obligado para exonerarse pasa por la prueba de un caso fortuito que cause una imposibilidad objetiva y absoluta de cumplimiento, en los términos de los arts. 513, 514 y 888, CC. (Voto, Dr. Picasso).
10– En el caso, más allá de la calificación que corresponda al contrato que se celebra entre un escribano y sus clientes, lo cierto es que la obligación –impuesta a los notarios por la normativa fiscal– de constatar la inexistencia de deuda, o en su caso retener los importes respectivos, debe calificarse como un deber de resultado. (Voto, Dr. Picasso).
11– Por consiguiente, la constatación de que la demandada incumplió con ese resultado patentiza el incumplimiento de su obligación, mas no porque se presuma su culpa sino, directamente, porque lo debido no era en este caso una simple conducta diligente, sino la obtención de aquel resultado que no se alcanzó. Frente a tal circunstancia, sólo quedaba a la demandada acreditar la imposibilidad de cumplimiento objetiva y absoluta causada por caso fortuito, extremo éste que, evidentemente, no ha demostrado. (Voto, Dr. Picasso).
12– Para juzgar la responsabilidad civil de la escribana demandada no parece superada la doctrina clásica en cuanto asevera que en el ámbito de la responsabilidad contractual, la culpa del deudor en el incumplimiento de la obligación se presume, por lo que el acreedor debe demostrar el incumplimiento y, establecido éste, queda admitida la culpa, que va implícita en ese incumplimiento. Si el deudor quiere excusar su responsabilidad, debe demostrar que el incumplimiento de la obligación que materialmente ha obrado no le es imputable por haber sido una imposición proveniente de un caso fortuito o fuerza mayor. Por ello, si se admite que un presupuesto de la responsabilidad es la culpa del deudor, no puede entenderse que el acreedor ha justificado la existencia de su pretensión resarcitoria si se prescinde de la prueba de la culpa, para lo cual es menester acudir a la presunción “hominis” y provisional hasta la prueba en contrario, que reposa en que la conducta del deudor no adoptó las previsiones apropiadas, que determinaron el incumplimiento. (Voto, Dr. Molteni).
13– Por ello, se está de acuerdo en que la demandada no logró demostrar que la conducta del vendedor de los inmuebles, quien habría fraguado los documentos demostrativos de un pago inexistente del ABL que se adeudaba con relación a esos bienes, pudiese conformar un caso fortuito que exonerase su presunta culpa, la que incluso quedó corroborada por haberse omitido un informe de deudas antes del otorgamiento del acto escriturario. (Voto, Dr. Molteni).
CNCiv. Sala A. 1/6/12. L. Nº 585.240. “Emprendimientos M.N. SRL c/ K. K. A. s/ Daños y perjuicios”
Buenos Aires, 1 de junio de 2012
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor Ricardo Li Rosi dijo:
I. La sentencia de fs. 1906/1916 admitió la demanda de daños y perjuicios entablada por Emprendimientos M.N. SRL, condenando a la demandada K.A.K. y a la tercera citada Emprendimientos del Este SA a abonar la suma de $ 99.350,80. También condenó, en forma subsidiaria, al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en su carácter de administrador del fondo de garantía notarial. Todo ello con costas a cargo de los demandados vencidos. Contra dicha sentencia se alzan las quejas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, quien expresó agravios a fs. 1959/1962, los que fueron contestados. Por su parte, la actora hizo lo propio (…). II. De modo preliminar al análisis de las críticas de los apelantes a la resolución recurrida, creo oportuno efectuar una breve síntesis de los hechos que motivaron el presente conflicto. Relata la actora que en fecha 14 de noviembre de 2003, la escribana K. A. K. –designada por su parte– otorga a su favor dos escrituras traslativas de dominio correspondientes a los siguientes inmuebles: a) M. …; b) M. …; c) M. …, d) N. … y e) N. … Señala que en el acto de la escrituración la escribana otorgante le entrega los comprobantes de pago del impuesto ABL correspondientes a las parcelas adquiridas, con los cuales se pretendía acreditar el pago de la deuda que mantenían cada una de las parcelas desde el año 1996 y 1997 hasta el día de la escrituración y que se encontraba informada en las constancias de deudas emitidas por la Dirección General de Rentas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Sostiene que la adquisición de los inmuebles se hizo con el objetivo de llevar a cabo un emprendimiento inmobiliario, que en una primera etapa comenzaría con la construcción de los tres terrenos de la calle M., para posteriormente continuar la construcción de la obra sobre la calle N., para lo cual se necesitaba la unificación parcelaria de los tres lotes ubicados sobre M. Afirma que a mediados del mes de marzo de 2004, se comunica la agrimensora designada a los fines de la realización del plano de unificación y manifiesta que el plano se encontraba aprobado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y que para poder retirarlo se solicitaba el libre deuda de ABL. A tal fin solicita los correspondientes certificados libre deuda en la convicción de que no existía deuda alguna, teniendo en cuenta lo que expresaban las escrituras respectivas. Advierte que en las escrituras se dejó constancia de que “con los certificados que tengo a la vista y agrego del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Impuesto Municipal (ABL, Contribución Territorial. Pavimentos y Aceras, Ley 23.514), quedará acreditado que no se adeuda dicha suma por dicho impuesto, hasta las fechas de pago de sus últimos vencimientos”. Destaca que al concurrir a retirar los correspondientes informes, resulta que cada una de las parcelas adquiridas mantenían deuda en concepto de ABL desde el año 1996. Reitera que al momento de llevarse a cabo el acto escriturario, la escribana otorgante le entregó los comprobantes de pago, los que le habían sido entregados a la notaria por los vendedores y con los que pretendían acreditar que se había procedido al pago de la deuda existente de ABL, aclarando la escribana que esos pagos se habían realizado con anterioridad a la escrituración y con posterioridad a la reserva. En virtud de lo expuesto, inicia un trámite tendiente a determinar la autenticidad de los comprobantes entregados, [por el que se] forma un expediente ante la Dirección General de Rentas. En dicho expediente se determina que los recibos obrantes en su poder eran apócrifos. Relata que, ante el pedido de explicaciones formulado a la escribana, ésta manifiesta que si bien los certificados requeridos habían arrojado deuda, los vendedores le habían entregado días antes de la escrituración los comprobantes de pago cuestionados y que no había pedido nuevos certificados de deuda. Señala que la escribana promovió una causa penal por el delito de falsificación de documentos públicos. Considera que la demandada no tomó los recaudos que le eran exigidos por normativa vigente, le otorgó veracidad y eficacia a los comprobantes de pago que le entregó la vendedora y no tuvo la precaución de solicitar nuevos certificados ni verificar su autenticidad. A su turno, K.A.K. reconoce haber otorgado las escrituras públicas mencionadas por la actora en la demanda. Señala que, en forma previa a la escrituración, cumplió con todas las obligaciones legales y profesionales a su cargo, entre ellas pidió el estado de deuda por ABL a la Dirección General de Rentas, informándose deuda por todas las partidas. Ante esa deuda, comunicada al representante de la vendedora –A. A.–, éste le entregó en mano las boletas de ABL abonadas con sus sellos correspondientes en la sucursal Congreso del Banco de la Ciudad de Buenos Aires. Destaca que los recibos de pago no tenían nada de particular, no ostentaban ningún defecto aparente que pudiera llamar su atención. Señala que, ante el proceso normal y habitual que se presenta en estos casos, resultaba imposible retener sumas por las boletas cuyos sellos implican su pago, ya que de hecho se paralizaría la operatoria, ante la evidente acreditación formal de haberlos abonado y la imposibilidad de requerir un certificado de inexistencia de deuda, ya que ante la sospecha de la existencia de sellos apócrifos debe iniciarse una “carpeta interna” cuya resolución dura no menos de seis meses, pudiendo extenderse hasta más de un año. En virtud de ello, sostiene que en la escritura dejó aclarado que “con los certificados solicitados que tengo a la vista por este acto y agrego del GCBA… quedará acreditado que no se adeuda suma alguna por dicho impuesto, hasta la fecha de pago de sus últimos vencimientos”. Relata que cuando la actora concurrió a dependencias del GCBA a fin de de efectuar la unificación parcelaria, le informan la existencia de deuda, por lo que concurre con las boletas de ABL siendo que la DGR reitera la existencia de deuda. En virtud de ello, se dirigen al Banco de la Ciudad de Buenos Aires, Casa Central y Sucursal Congreso, donde son informados que los sellos eran apócrifos con comprobantes de pago escaneados. Destaca que, frente a esta situación, inicia una causa penal y también inicia un expediente ante el Colegio de Escribanos, en el cual se aprobó un dictamen en el cual se deja a salvo la conducta profesional de la escribana. Sostiene que la actora intentó en todo momento responsabilizar a su parte, a sabiendas de que ella había sido una real víctima de un acto ilícito o delito. Finalmente, el Colegio de Escribanos de la Capital Federal y el Banco de la Ciudad de Buenos Aires contestan la citación que se les cursara, conforme respectivas presentaciones de fs. 622/629 y fs. 715/719; mientras tanto, Emprendimientos del Este SA no contesta la citación. III. Liminarmente, corresponde señalar que el art. 265 del Código Procesal exige que la expresión de agravios contenga la crítica concreta y razonada de las partes del fallo que el apelante considera equivocadas. Y en este sentido, el contenido de la impugnación se relaciona con la carga que le incumbe de motivar y fundar su queja, señalando y demostrando, punto por punto, los errores en que se hubiere incurrido en el pronunciamiento, o las causas por las cuales se lo considera contrario a derecho (conf. Fenochietto–Arazi, Código Procesal Civil y Comercial, Anotado, Comentado y Concordado, tº I, pp. 835/7; CNCiv. esta Sala, libres nº 37.127 del 10/8/88, nº 33.911 del 21/9/88, entre muchos otros). En este orden de ideas, sin embargo, bien vale destacar que la mera disconformidad con la interpretación judicial sin fundamentar la oposición ni concretar en forma detallada los errores u omisiones del pronunciamiento apelado no constituye la crítica para la que prescribe la norma (conf. CNCiv., esta Sala,15/11/84, LL1985–B–394; íd. Sala D, 18/5/84, LL 1985–A–352; íd. Sala F 15/2/68 LL 131–1022; íd. Sala G, 29/7/85, LL 1986–A–228, entre muchos otros). Desde esta perspectiva, considero que los pasajes de los escritos a través de los cuales la demandante y el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires pretenden fundar sus quejas logran cumplir con los requisitos antes referidos. Así, dada la particular cuestión ventilada en autos, y a fin de preservar el derecho de defensa en juicio, de indudable raigambre constitucional, no habré de propiciar la deserción de los recursos requeridas a fs. 1977/1978 y fs. 1988/1991. IV. Por razones metodológicas analizaré en primer término los agravios vertidos por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires que apuntan a cuestionar la responsabilidad que se le ha endilgado a la escribana K.A.K.. Se encuentra fuera de toda discusión que la escribana demandada intervino –a petición de la sociedad compradora y aquí actora– en las escrituras número 1237 y 1238, celebradas el día 14 de noviembre de 2003, mediante la cual Emprendimientos del Este SA vendió a Emprendimientos M.N. SRL los inmuebles sitos en la calle M. 3742, M. 3760/3762, M. 3766, N. 3741 y N. 3749/3761. En esa oportunidad, la escribana K. deja constancia de que “con los certificados que tengo a la vista y agrego del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Impuesto Municipal (ABL, Contribución Territorial, Pavimentos y Aceras –Ley 23.514), quedará acreditado que no se adeuda suma alguna por dicho impuesto, hasta las fechas de pago de sus últimos vencimientos”. La accionada, al contestar la demanda, reconoce que con carácter previo a realizar la escritura requirió informe de deudas respecto de los inmuebles involucrados en la operación y luego de constatar la existencia de deuda en concepto de ABL, una persona vinculada a la vendedora –el Sr. A. A.– le entregó en mano los comprobantes de las boletas por dichos conceptos abonadas y con los sellos correspondientes al Banco Ciudad de Buenos Aires, Sucursal Congreso. De su escrito de conteste no surge que la notaria haya requerido una nueva certificación de deuda emitida por la Dirección General de Rentas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires o que haya retenido del precio las sumas involucradas en los recibos entregados por la vendedora. Lo cierto es que luego de llevado a cabo el acto escriturario, mientras la compradora realizaba los trámites tendientes a la unificación parcelaria, se comprueba que seguía registrada deuda en concepto de ABL por los inmuebles involucrados en las mencionadas escrituras. Ante dicha circunstancia, la actora inicia una carpeta interna ante la Dirección General de Rentas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, la cual tramitara bajo el Nº 108.283. En este expediente administrativo, el Banco de la Ciudad de Buenos Aires informa que “habiendo sido cotejados los sellos con los registros obrantes en esta Tesorería, surge que los mismos no guardan similitud”.Ya en esta causa, como así también en el expediente penal iniciado por la escribana, pudo corroborarse el carácter apócrifo de los sellos utilizados para acreditar el pago de la deuda por parte de la vendedora. En tal sentido, los peritos intervinientes en ambos expedientes llegan a la conclusión de que los sellos no son producto de un estampado con un elemento sellador, sino que se trata de imágenes fruto de una impresión láser (cfr. fs. 1831/1842 de este expediente y fs. 236/237 de la causa penal). Más precisamente, la perito calígrafa que intervino en esta causa considera que “el método de confección de los sellos apócrifos ha sido el escaneo de los sellos y su posterior reproducción mediante impresora láser”. Esta circunstancia derivó en que la compradora debió asumir el pago de una deuda que no había sido pactada contractualmente y de la cual da cuenta la pericia contable rendida en este expediente. El análisis de los hechos que se describieron es revelador del engaño pergeñado por la parte vendedora y no puedo más que coincidir con el magistrado de grado en punto a que tanto la compradora como la escribana resultaron víctimas de la conducta ilícita del co–contratante. Es evidente que la vendedora, a fin de sustraerse de su obligación tributaria, fraguó los sellos en los comprobantes de pago correspondientes a ABL llevando a engaño a la notaria y a la parte compradora acerca de la inexistencia de deuda por dichos conceptos. Sin embargo, me corresponde decidir si la índole de la maniobra encarada es suficiente para desbaratar la responsabilidad que se le achacó a la escribana en el pronunciamiento de grado. En efecto, es sabido que la relación que se establece entre el escribano y los otorgantes del acto jurídico que pasa por ante el registro a su cargo es una locación de obra intelectual, regida por los arts. 1493 y s.s., CC (conf. esta Sala, voto del Dr. Jorge Escuti Pizarro publicado en ED 179–92 y sus citas de Bueres, Lloveras de Resk, Bustamante Alsina, Spota, Alterini, Ameal, López Cabana, Trigo Represas y Di Próspero). Desde esta óptica, es cierto también que basta con la prueba de la prestación insatisfecha para presumir la culpa del deudor, porque si bien quien pretende actuar un derecho debe acreditar los presupuestos que lo fundan, en estos casos se circunscriben al mero incumplimiento, para que de ahí en más, en virtud de lo normado en los arts. 513, 514 y ctes., CC, corra por cuenta del demandado la prueba del caso fortuito o fuerza mayor que permita eximir la responsabilidad civil implícita en ese incumplimiento, demostrando que la frustración del resultado provino del “casus” (conf. Llambías, J.J., Tratado de Derecho Civil, Obligaciones, t. I, pág. 205, Nº 168 y sus citas; Borda, G.A., Tratado de Derecho Civil Argentino, Obligaciones, t. I, pp. 95 y s.s., Nº 90). En ese sentido, la doctrina clásica es uniforme al sostener que en materia contractual es suficiente la prueba de ese resultado desacertado para inferir que el deudor no adoptó las previsiones apropiadas que las circunstancias requerían (conf. Llambías, J.J., op. cit., Nº 109; esta Sala, voto de la Dra. Ana María Luaces en libre Nº 253.931 del 21/4/99). Más allá de que esta presunción de la culpa del deudor corresponda a la categoría de las consideradas “iuris tantum”, la cuestión es que aquí deberían haberse arrimado elementos para persuadir con convicción de que el caso fortuito o la fuerza mayor derivados del ilícito de un tercero fueron ajenos a la negligencia o imprudencia de la notaria, quien, además, a pesar de su conducta diligente no habría podido prever ni evitar el ardid que obstaculizó el cumplimiento del resultado comprometido. No debe perderse de vista que para que los actos de otras personas se constituyan en el caso fortuito o fuerza mayor, deben reunir los requisitos genéricos del art. 514, CC, es decir, originada en causa exterior del deudor que supere la aptitud normal de la previsión que sea exigible y que suceda a pesar de una correcta actuación de aquél, conforme a sus condiciones personales y a las precauciones que de ordinario son exigibles en la específica relación contractual concertada (art. 513 antes citado, 514; Llambías, op. cit. Nº 203 y 189). En consecuencia, la cuestión remite a las sabias pautas del art. 512, CC, en tanto manda ponderar la culpa según las diligencias que exigiere la naturaleza de obligación, conforme a las circunstancias de la persona, del tiempo y del lugar, y que en la especie debería encuadrar en los cánones mayormente rigurosos del art. 902, que proporciona un criterio interpretativo más severo cuando es mayor el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas. En este contexto –sin lugar a dudas– cabe juzgar la conducta de la emplazada, quien acorde con la jerarquía de las funciones que legalmente le incumbe como fedataria pública, en las que está comprometido el buen orden y el interés de la sociedad toda, no podría escudar su actuación en la que vulgarmente es considerada diligente y habitualmente exigible de otros sujetos frente a circunstancias análogas. Sintetizando conceptos, me corresponde determinar si, aun adoptando una conducta más diligente, se hubiera podido evitar la maniobra urdida por la parte vendedora al presentar los recibos de pago con los sellos fraguados. A fin de dilucidar esta crucial circunstancia, debo señalar que la normativa fiscal es clara en punto a que el escribano no podrá autorizar actos que importen la transmisión de derechos reales sobre inmuebles sin acreditar previamente la cancelación de deuda por ABL. En tal sentido, el art. 84 del Código Fiscal del año 2003 establece que “El escribano interviniente en todo acto de constitución, transmisión, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, no podrá autorizar ninguno de estos actos sin acreditar previamente la cancelación de la deuda por Contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial, de Pavimentos y Aceras y Adicional fijado por la Ley Nac. N° 23.514 que existiere sobre el inmueble objeto negocial. Una vez autorizado el acto, el escribano tiene el deber de informar a la Dirección General de Rentas en el plazo de cuarenta y cinco (45) días toda modificación en la titularidad de la cuenta corriente fiscal del inmueble… Al momento de autorizar cualquiera de los actos mencionados en el párrafo anterior, el escribano en su carácter de agente tiene la carga de recaudar para el Fisco tanto el impuesto de Sellos que el acto deba tributar, como la deuda tributaria que existiere sobre el inmueble, quedando el agente liberado de esta última carga sólo en caso de certificarse por la Dirección General de Rentas la inexistencia de deuda… No será oponible a la Dirección General de Rentas el artículo 5° de la Ley Nacional N° 22.427… Las sumas recaudadas por este agente deben ingresarse dentro de los quince (15) días de autorizado el acto y deben ser suficientes para extinguir totalmente las obligaciones al tiempo de su pago…”. Del texto de la norma precedentemente analizada se desprende con meridiana claridad que les corresponde a los escribanos la obligación de no autorizar ningún acto que involucre derechos reales sobre inmuebles, en la medida en que no se encuentre acreditada la inexistencia de deuda en concepto de ABL. A tal fin, se otorga a los notarios la carga de recaudar para el Fisco, quedando sólo liberados de dicha carga ante la presencia de una certificación de inexistencia de deuda expedida por la Dirección General de Rentas. A mayor abundamiento, mediante informativa obrante a fs. 1000/1031, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires acompaña a la causa fotocopia de la Circular N° 3084 del 1° de agosto de 2002, de la cual se desprende lo siguiente: “La Dirección de Rentas por Resolución 4194/99 (comunicada por Boletín 2974) ha establecido que los escribanos ‘deben atenerse estrictamente al informe resultante, no pudiendo considerar extinguidas las deudas… por la exhibición de instrumentos que supuestamente acreditan el pago’ (art. 1°), y que en consecuencia ‘los contribuyentes deben presentarse en la Dirección General… munidos de los instrumentos originales para acreditar el pago (las boletas) y de copia del certificado’ emitido. Es decir que por dicha resolución se establece la presunción (aunque no se lo diga en su texto) de que todo lo informado indefectiblemente está impago, y que toda boleta de pago de esa deuda que pueda exhibirse es apócrifa. Se invierte así la carga de la prueba y corresponde al contribuyente demostrar no sólo el pago de la deuda sino la bondad de su recibo. Desde aproximadamente abril de 2000, en los certificados emitidos una nota consigna la necesidad de realizar dicho trámite, aunque no aclara, como lo dice la Resolución, que la gestión corresponde realizarla al contribuyente”. A partir de las disposiciones analizadas, advierto que la escribana no debió limitarse a aceptar los recibos que le acompañara la parte vendedora a fin de acreditar el pago de los períodos adeudados en concepto de ABL. Según las reglas analizadas precedentemente, debió la notaria haber requerido una certificación emitida por la Dirección General de Rentas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires en la cual conste la inexistencia de deuda, o bien debió haber retenido las sumas que reflejaban los recibos de pago entregados por la vendedora hasta tanto se corroboraran dichos pagos en los estados de cuenta correspondientes a los inmuebles involucrados en el negocio instrumentado. De haber seguido alguno de estos caminos, la escribana K. hubiera podido advertir la maniobra pergeñada por la parte vendedora y de esa manera evitar el otorgamiento de las escrituras en las condiciones dadas. Sin embargo, como ya se ha visto, la notaria confió en la autenticidad de los recibos entregados, decidió no retener las sumas involucradas en los mencionados instrumentos y otorgó la escritura sin pedir la pertinente certificación de inexistencia de deuda por parte de la Dirección General de Rentas, tal como le era exigible. Advierto aquí una conducta negligente de parte de la escribana al no haber efectuado los pasos que la normativa le exigía, la cual se ve reforzada por la recomendación brindada por el propio Colegio de Escribanos mediante Circular N° 3.084 del 1/8/02. Más allá de la poco feliz fórmula que utilizara la notaria en las escrituras de marras para consignar que no se adeudaba suma alguna en concepto de Alumbrado, Barrido y Limpieza, lo cierto es que le correspondía a ella autorizar la escritura contando con una certificación de inexistencia de deuda emitida por la Dirección General de Rentas o bien retener las sumas presuntamente abonadas hasta contar con una certificación actualizada. En virtud de lo expuesto, considero que la maniobra que fuera urdida por la parte vendedora tuvo éxito gracias al obrar negligente de la escribana a la hora de realizar los controles que le correspondía efectuar. Aclaro que no pierdo de vista el obrar ilícito de la parte vendedora que no dudó en fraguar los recibos correspondientes a fin de engañar tanto a la compradora como a la escribana; empero, lo cierto es que dicha conducta bien pudo haber sido desarticulada si la demandada hubiera cumplido con la norma emanada del Código Fiscal y ratificada por la recomendación del Colegio de Escribanos. Lo expuesto en este pronunciamiento no importa en modo alguno quitar protagonismo a la maniobra realizada por la sociedad vendedora, sino que de lo que se trata es de establecer que la escribana demandada pudo –adoptando una conducta más diligente– haber evitado el daño padecido por la actora a raíz del ilícito proceder de su co-contratante. Tampoco dejo de advertir que para determinar el carácter apócrifo de los sellos insertos en los comprobantes de pago entregados por Emprendimientos del Este SA fue necesario realizar un complejo peritaje, tanto en esta sede como en penal; sin embargo, debo insistir en que el obrar ilícito de la vendedora debió haber sido descubierto por la escribana K. de haber seguido una conducta diligente. Por otro lado, no puede endilgarse responsabilidad a la actora en los hechos acaecidos, pues no le correspondía a dicha parte arbitrar los medios para evitar que se realizara una transferencia inmobiliaria en co
