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2- Ante la ausencia de un marco legal específico que regule este tipo de figura (barrios cerrados o countries) se ha intentado suplir el vacío legal recurriendo a clásicas figuras de nuestro ordenamiento. Por ello suele explicarse la figura en estudio con base en instituciones propias de los derechos reales tales como el dominio, condominio, el usufructo, uso y habitación, las servidumbres y la propiedad horizontal. Es de destacar que en la mayoría de los supuestos se aplica la Ley de Propiedad Horizontal como la salida más eficaz para la instrumentación jurídica del nuevo derecho.
3- En cuanto a la estructura de funcionamiento de la urbanización bajo la forma de barrio cerrado, ésta puede asumir la forma societaria o bien la asociativa. Dentro de las posibilidades asociativas se encuentra la “asociación civil”, con sus determinados requisitos constitutivos, y las “simples asociaciones” que no tienen existencia legal como personas jurídicas, en tanto no se encuentran inscriptas. Éstas se hallan consagradas en el art. 46, CC, y a su respecto señala la doctrina que son personas de existencia ideal –dotadas por lo tanto de subjetividad jurídica–, deben organizar su representación, poseen un patrimonio propio y, además, tienen capacidad para estar en juicio.
4- En otro orden de ideas, como la falta de personería es la contracara de la legitimación procesal, con afán meramente expositivo se recuerda que –con relación a esta última– supone la aptitud legal de ejercer los derechos y cumplir con las cargas propias de la calidad de parte, reeditando en el proceso los principios que el ordenamiento sustancial determina en materia de capacidad de obrar. Por el contrario, la legitimación sustancial asienta sus raíces en el derecho de fondo motivo de la contienda (legitimación ad causam).
5- En cuanto a la excepción de falta de personería, sostiene la doctrina con suma claridad que no puede basarse en la negación de hechos de fondo, sino en la ausencia de condiciones para poder deducir y mantener una pretensión en juicio.
6- En autos, con una herramienta errada y en el proceso también equivocado, pretende la recurrente desconocer a la actora su derecho a demandar en juicio el pago de sumas debidas por expensas comunes. La actora, “Campos del Virrey”, incorpora a su nombre de fantasía la frase “asociación civil”, lo que no causa ningún perjuicio a terceros y menos aún impide encuadrarla –al solo efecto organizativo– en el concepto de simple asociación prevista en el art. 46, CC. En efecto, se constituyó por instrumento privado con firmas certificadas, tiene un objeto propio, patrimonio, duración y una organización específica, siendo aplicables a su respecto –supletoriamente– las normas de la sociedad civil.
7- En lo que respecta a la excepción de falta de personería del letrado de la actora, se fundamenta en que el apoderamiento debió ser otorgado por todos los miembros de la Comisión Directiva y no por su presidente. Sobre esta cuestión ha dicho la jurisprudencia: “(…). La asociación sin personalidad puede actuar en juicio como actora o demandada, representada por su presidente, quien para actuar no necesita mandato por escritura pública, bastando la presentación de los documentos que acrediten la calidad que invoca”.
8- Recientemente, aunque con referencia a la sociedad anónima, el TSJ dijo: “(…) Si bien el poder con el que se pretende justificar la representación de la sociedad accionante debe emanar del órgano de administración, pues la decisión de conferir facultades de representación de la sociedad debe provenir del directorio en tanto no es resorte exclusivo del presidente de dicho órgano societario, no obstante tal falencia no es suficiente para desconocer la personería invocada, más aún cuando la extralimitación de las facultades no genera derivaciones perjudiciales para terceros contratantes y sólo podría implicar responsabilidades del presidente frente al ente social(…)” .
9- Por aplicación del argumento “a maiore ad minus” se puede decir, entonces, que si el presidente de una simple asociación puede representar en juicio por sí solo a aquélla, no requiriendo a sus efectos un mandato por escritura pública, con mayor razón puede dar poder general para pleitos a un letrado sin el concurso del órgano encargado de la dirección. Más aún, si en el tipo societario de máxima división funcional el principio de la apariencia jurídica se atenúa por la ausencia de perjuicio a terceros, en el caso de autos la introducción de este argumento por una asociada aparece como una simple maniobra tendiente a evitar el cumplimiento de sus obligaciones.
10- Si bien las partes no están habilitadas a revestir de virtualidad ejecutoria una obligación, que por su naturaleza no es susceptible de perseguirse por esa vía, el supuesto de autos guarda identidad casi absoluta con las finalidades propias del consorcio regido por la Ley de Propiedad Horizontal. A dicha situación la ley ha querido darle carácter ejecutivo a la deuda por expensas, toda vez que el cobro de éstas es fundamental para el normal funcionamiento del barrio, siendo necesario asegurar su pago a fin de evitar la paralización de servicios. Éste es el fundamento que autoriza a considerar como título ejecutivo el certificado de deuda emitido por el administrador del barrio cerrado.
C1a. CC Cba. 12/4/11. Sentencia Nº 49. Trib. de origen: Juzg.5a.CC Cba. “Asociación Civil Campos del Virrey c/ Pañeda María Ester – Ejecutivo – Expensas Comunes – Recurso de apelación”, Expte. Nº 1745615/36
2a. Instancia. Córdoba, 12 de abril de 2011
¿Procede el recurso de apelación de la parte demandada?
El doctor Julio C. Sánchez Torres dijo:
I. Contra la sentencia Nº 321 dictada el 30/7/10 por Juzg. 5a. Nom. en lo Civil y Comercial de esta capital que resolvía: “…I) Rechazar las excepciones de falta de personería e inhabilidad de título opuestas por la demandada y en consecuencia mandar llevar adelante la ejecución promovida por la Asociación Civil Campos del Virrey en contra de la Sra. María Ester Pañeda hasta el completo pago del capital reclamado de pesos doce mil trescientos cuarenta y siete con seis centavos ($12.347,06), con más los intereses especificados en el considerando respectivo. II) Imponer las costas del presente a la demandada. …”, la parte demandada interpone recurso de apelación que resulta concedido a fs. 121. Radicados los autos en esta sede, la apelante expresa las razones por las cuales la sentencia en crisis agravia sus derechos. Los argumentos que informan su presentación admiten el siguiente compendio: A. Existe falta de personería en el apoderado, en cuanto el poder general para pleitos debió ser otorgado por la Comisión Directiva y no por el presidente de ésta. B. Campos del Virrey no posee capacidad para estar en juicio. Si bien se califica como “asociación civil”, no cumple con los requisitos que la ley exige para éstas. C. El título base de la acción –certificado de deuda– es inhábil ya que no se encuentra autorizado por ley y ha sido emitido por un administrador cuya designación se encuentra cuestionada. II. Corrido el traslado de ley, el apoderado de la parte actora lo evacua solicitando el rechazo de la apelación articulada, con costas, por las razones de hecho y derecho allí expuestas a las que me remito en honor a la brevedad. III. Dictado el decreto de autos, firme y consentido, queda la cuestión en estado de ser resuelta. En los presentes obrados se han planteado dos excepciones cuyo rechazo motivó los agravios del apelante endilgando al fallo en crisis motivación aparente, desconocimiento de las constancias de autos y errónea aplicación de la ley. Sin embargo, y más allá de expedirme en concreto sobre la falta de personería y la inhabilidad de título, existen dos temas conexos que trataré en este primer punto, cuales son: a.) la problemática de las nuevas urbanizaciones (barrios cerrados o countries); y b.) la personalidad de las simples asociaciones establecidas en el art. 46, CC. IV. a. Existe consenso en admitir que la compleja figura de los barrios cerrados se estructura sobre la concurrencia de dos tipos de relaciones. Una se da de manera directa entre la persona y la cosa, sobre la cual ésta ejerce sus derechos, y simultáneamente entre distintas personas, respecto de la utilización de partes comunes del barrio. Sin embargo, no puede negarse que quien se somete a este tipo de emprendimientos lo hace movido por la intención de convertirse en propietario de un determinado lote. Allí asentará su vivienda de tipo permanente o transitorio, respecto de la cual ejercerá las facultades propias que hacen a su derecho de propiedad, pero simultáneamente buscando la participación en áreas o espacios comunes que integran la urbanización, a la cual ha decidido adherirse. Y es aquí donde sus prerrogativas se encuentran en concurrencia con otros propietarios de lotes que han obrado movidos por la misma finalidad. b. La realidad avanza más rápido que el derecho civil; sin embargo, ello no priva al magistrado de herramientas para dar respuesta a la problemática que el tráfico jurídico depara. En el contexto de estas directivas, ante la ausencia de un marco legal específico, se ha intentado suplir el vacío legal recurriendo a clásicas figuras de nuestro ordenamiento. Por ello suele explicarse a la figura en estudio con base en instituciones propias de los derechos reales tales como: el dominio, condominio, el usufructo, uso y habitación, las servidumbres y la propiedad horizontal. Es de destacar que en la mayor parte de los supuestos se aplica la Ley de Propiedad Horizontal como la salida más eficaz para la instrumentación jurídica del nuevo derecho. (Cfr. Higton Elena y otros, “Nuevas Formas de Dominio”, Bs. As., Ad Hoc, 1993, p. 53 y ss). V. En cuanto a la estructura de funcionamiento de la urbanización bajo la forma de barrio cerrado, ésta puede asumir la forma societaria o bien la asociativa. Dentro de las posibilidades asociativas, encontramos la asociación civil, con sus determinados requisitos constitutivos, y las simples asociaciones, que no tienen existencia legal como personas jurídicas en tanto no se encuentran inscriptas. Estas se hallan consagradas en el art. 46 del CC y a su respecto señala la doctrina que son personas de existencia ideal –dotadas por lo tanto de subjetividad jurídica– deben organizar su representación, poseen un patrimonio propio y, además, tienen capacidad para estar en juicio. (Cfr. Lavalle Cobo, Jorge E., Código Civil y Leyes Complementarias, Belluscio- Director, Tº I, Bs. As., Astrea, 1985, p. 247 y ss). VI.a. En otro orden de ideas, como la falta de personería es la contracara de la legitimación procesal, con afán meramente expositivo me permito recordar –con relación a esta última– que supone la aptitud legal de ejercer los derechos y cumplir con las cargas propias de la calidad de parte, reeditando en el proceso los principios que el ordenamiento sustancial determina en materia de capacidad de obrar. Por el contrario, la legitimación sustancial asienta sus raíces en el derecho de fondo motivo de la contienda (legitimación ad causam). b. En cuanto a la excepción de falta de personería, sostiene la doctrina con suma claridad que no puede basarse en la negación de hechos de fondo, sino en la ausencia de condiciones para poder deducir y mantener una pretensión en juicio (Cfr. Arbonés M., Derecho de Excepción y Excepciones, en Semanario Jurídico Especial N° 7, Excepciones Procesales, p. 25, agosto de 2010). En idéntico sentido ha sostenido la jurisprudencia local que “(…) los defectos de personería apuntan a la aptitud de los sujetos de la relación procesal o sus representantes para actuar judicialmente en el caso concreto. Así, esta excepción se refiere únicamente a la capacidad para estar en juicio o actuar por otro. (…)” ( cfr. C8a. CC, 5/4/05, Sent. N° 39- in re: “Banca Nazionale del Lavoro c/ Lara Guillermo Eduardo – Ejecutivo”, Exp. N° 284021/36; C6a. CC 31/5/05 Sent. N° 95 in re: “Mir SA c/ Baserini José – Ejecutivo, Exp. N° 183914/36). VII a). Entrando al análisis de las constancias de autos, y en lo que resulta el primer agravio, “excepción de falta de personería y sus órganos”, advierto que no puede prosperar. En efecto, con una herramienta errada y en el proceso también equivocado, pretende la recurrente desconocer a “Campos del Virrey” su derecho a demandar en juicio el pago de sumas debidas. Que aquella incorpore a su nombre de fantasía la frase “asociación civil” no causa ningún perjuicio a terceros y menos aún impide encuadrarla –al solo efecto organizativo– en el concepto de simple asociación prevista en el art. 46, CC. En efecto, se constituyó por instrumento privado con firmas certificadas –8/13–, tiene un objeto propio, patrimonio, duración y una organización específica, siendo aplicable a su respecto –supletoriamente– las normas de la sociedad civil. b. En lo que respecta a la excepción de falta de personería del letrado Fiorenza, se fundamenta en que el apoderamiento debió ser otorgado por todos los miembros de la Comisión Directiva y no por su presidente. Sobre esta cuestión ha dicho la jurisprudencia: “(…). La asociación sin personalidad puede actuar en juicio como actora o demandada, representada por su presidente, quien para actuar no necesita mandato por escritura pública, bastando la presentación de los documentos que acrediten la calidad que invoca (Cfr. Salas- Trigo Represas, Código Civil Anotado, Tº I, artículo 46, 2a. edición act., reimpresión, Bs. As., Depalma, 1981). Recientemente, aunque con referencia a la sociedad anónima, el Tribunal Superior de Justicia dijo: “(…) Si bien el poder con el que se pretende justificar la representación de la sociedad accionante debe emanar del órgano de administración, pues la decisión de conferir facultades de representación de la sociedad debe provenir del directorio en tanto no es resorte exclusivo del presidente de dicho órgano societario, no obstante tal falencia no es suficiente para desconocer la personería invocada, más aún cuando la extralimitación de las facultades no genera derivaciones perjudiciales para terceros contratantes y sólo podría implicar responsabilidades del presidente frente al ente social (TSJ en pleno “Dinosaurio SA c/ Municipalidad de Córdoba – Acción de Inconstitucionalidad, Sentencia N° 12, 12/8/04 (…)” ). Por aplicación del argumento “a maiore ad minus”, podemos decir entonces que si el presidente de una simple asociación puede representar en juicio –por sí solo a la misma–, no requiriendo a sus efectos un mandato por escritura pública, pues con mayor razón puede dar poder general para pleitos a un letrado sin el concurso del órgano encargado de la dirección. Más aún, si en el tipo societario de máxima división funcional el principio de la apariencia jurídica se atenúa por la ausencia de perjuicio a terceros, en el caso de autos la introducción de este argumento por una asociada, aparece como una simple maniobra tendiente a evitar el cumplimiento de sus obligaciones. Por las razones expuestas, y si mis conclusiones son compartidas, el presente agravio debe ser rechazado. VIII. Segundo agravio. Excepción de inhabilidad de título. VIII a. Resueltas las cuestiones anteriores me adentraré al tratamiento de la excepción del acápite. En lo tocante a esta cuestión, la crítica central al decisorio en crisis finca en haber hecho extensivo el carácter de título ejecutivo acordado por ley al certificado de deuda establecido en la Ley de Propiedad Horizontal al caso de autos. Esta cuestión ya ha sido resuelta por la jurisprudencia nacional (Cfr. CNac Sala A -29/8/02, “Club El Carmen SA c/ Francone Luis Enrique – Ejecutivo”. MJ-JU-M-7333-AR/MJJ7333/MJJ733; CNACBA-CO -21/2/2008; “Chacras de la Alameda SA c/ Schinder Herman – Ejecutivo”. MJ-REP-M-108326-AR/REP108326 entre otros.). b. Compartiendo las conclusiones allí vertidas, diré que si bien las partes no están habilitadas a revestir de virtualidad ejecutoria una obligación, que por su naturaleza no es susceptible de perseguirse por esa vía, el supuesto de autos guarda identidad casi absoluta con las finalidades propias del consorcio regido por la Ley de Propiedad Horizontal. A dicha situación la ley ha querido darle carácter ejecutivo a la deuda por expensas, toda vez que el cobro de éstas es fundamental para el normal funcionamiento de barrio, siendo necesario asegurar su pago a fin de evitar la paralización de servicios. Éste es el fundamento que autoriza a considerar título ejecutivo al certificado de deuda emitido por el administrador del barrio cerrado. Razonar en contrario implicaría convalidar que la demandada y cualquier residente de este tipo de urbanizaciones disfruten de los servicios que el consorcio les brinda y luego no los abonen so pretexto de un vacío normativo, que, por lo demás, puede ser resuelto en base a la analogía, específicamente autorizada en el art. 16, CC. IX. Los restantes argumentos vertidos en este agravio tampoco son de recibo. En efecto, el certificado ejecutable reúne los requisitos exigidos por la ley ritual para los títulos (art. 517, CPCC); revisadas las constancias de autos, todas y cada una de las copias glosadas a los presentes obrados se encuentran concordadas y suscriptas por el actuario (tal conclusión no se desvirtúa por la inexistencia de un sello) y además, los instrumentos glosados, tales como el Acta Constitutiva, Reglamento Interno, Acta de Asamblea del 1/4/06, y el Acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 2/8/08 se encuentran certificadas por escribano público. Resta señalar que la escritura N° 15 por la que se emplaza a la demandada al pago de su deuda, no se encuentra impugnada. Este documento reviste el carácter de instrumento público y goza de una presunción de validez hasta tanto no sea atacado por los medios legales, que por descontado no los brinda la presente acción ejecutiva. X. Finalmente puede aditarse que si bien es cierto que la disposición novena del Acta Constitutiva de fs. 8/13 habla de título suficiente para preparar la vía ejecutiva, no puede entenderse que la real voluntad de los firmantes haya sido privar de fuerza ejecutiva al certificado que emita el administrador. Si se aceptara la tesis del apelante, se caería en el absurdo de concluir que los integrantes de “Campos del Virrey” han pretendido que el emisor del instrumento tenga que reconocer su firma en cada acción que se inicie. En síntesis, entiendo que la cláusula se encuentra deficientemente redactada y debe ser comprendida en el sentido propiciado en el fallo apelado y sostenido en el presente. XI. Concluyendo este punto, señalaré que los restantes argumentos de la apelante se diluyen a poco de reparar en que no le resulta posible a la Sra. Pañeda –en tanto no niegue su calidad de propietaria de la unidad funcional– desconocer el contenido de la Escritura N° 302 por la que se le informó y consintió el Reglamento Interno de la Urbanización Campos del Virrey y adquirió la calidad de socia de la misma, con todos los derechos y obligaciones que tal carácter emanan. Desconocer la amplia gama de actos previos, en virtud de los cuales consintió las supuestas irregularidades que mediante este juicio denuncia, importan una violación a la teoría de los actos propios, ofensiva al principio de la buena fe (art. 1198, CC) y que por lo tanto no puede recibir amparo judicial. Por las razones expuestas, considero que el presente agravio debe ser rechazado. Con lo dicho queda respondido el recurso de apelación, dejando así expresado mi voto sobre los tópicos tratados en esta primera cuestión.
El doctor Guillermo P.B. Tinti adhiere al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Atento el resultado de los votos emitidos,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación articulado por la Sra. María Ester Pañeda, confirmándose el decisorio recurrido en todo cuanto decide. Imponer las costas a la demandada (art. 130, CPC).
Julio C. Sánchez Torres – Guillermo P.B. Tinti ■
