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2– Como el reglamento del inmueble dado en locación establece que dicha unidad será destinada a espacio guardacoches, no resulta difícil inferir que la actividad prevista en la mencionada cláusula octava como objeto de la locación (la explotación de un maxikiosco) no podría recibir la habilitación comunal para funcionar. Por ende, la locación debe concluir por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada (art. 1604 inc. 4, CC). Al resultar frustrado el fin que determinó que las partes contrataran, no podría mantenerse el vínculo obligando al locatario a abonar un canon por el uso y goce de la cosa alquilada de la que no puede disfrutar.
3– En cada caso concreto se deberá determinar si hubo culpa del locador o del locatario para la imposibilidad de continuar en ese uso y goce convenido, o si la imposibilidad provino de caso fortuito o fuerza mayor. La culpa de uno u otro de los contratantes sólo se traduce en la obligación de resarcir el daño causado a la otra parte por la conclusión anticipada de la locación, pendiente el plazo pactado.
Buenos Aires, 6 de marzo de 2009
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor
1. La sentencia dictada a fs. 272/284 hizo lugar a la demanda entablada por Stella Maris Braile contra Vantrue SA y condenó a esta última a abonarle a la primera la suma de $ 15.000, más intereses y costas. A tal fin expresó que había mediado responsabilidad por parte de la demandada en la resolución del contrato de locación que vinculaba a los litigantes, pues el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio ubicado en Avenida Independencia 702/710, esquina calle Chacabuco 815, disponía que el inmueble que había dado en locación tenía como destino ser espacio guardacoche, lo que obstaba a que obtuviese la habilitación comunal. Determinó, a partir de tal conclusión, que la locadora debía devolver los $ 1.000 entregados en depósito de garantía y, asimismo, $ 14.000 como daño emergente por la compra de instalaciones para poner en funcionamiento el negocio finalmente frustrado. 2. La sociedad demandada apeló el pronunciamiento y presentó sus agravios a fs. 352/356, cuyo traslado fue contestado a fs. 357/359. Aduce, fundamentalmente, que su parte no era responsable de obtener la habilitación del negocio, que la locataria conocía el Reglamento de Copropiedad y Administración y se queja de que se la obligue a abonar lo desembolsado por la demandante al adquirir instalaciones para el negocio que fueron utilizadas por ella mientras continuó con la explotación del comercio y que las retiró cuando dejó el bien, por lo que se hallan en su poder. 3. La dilucidación de la cuestión sometida a conocimiento de este tribunal exige reparar en los términos del instrumento suscripto por las partes. En este sentido, la cláusula octava del contrato de locación estipula que «la locataria destinará el bien locado a instalar un comercio de tipo maxikiosco». Aun cuando no exista constancia que demuestre fehacientemente que la actora hubiese promovido el trámite para habilitar a su nombre el negocio instalado en la unidad objeto de la locación, el informe emanado de la Dirección General de Habilitaciones y Permisos del Ministerio de Justicia y Seguridad del Gobierno Autónomo de la Ciudad de Buenos Aires, que indica que si el Reglamento de Copropiedad permite la explotación comercial, la actividad a desarrollarse (kiosco) no se encontraría prohibida, es suficientemente claro en cuanto a la necesidad de esa previsión reglamentaria. Ahora bien, como el reglamento del inmueble aludido, en su capítulo III (destino de las diferentes partes del edificio) establece que la unidad complementaria I será destinada a espacio guardacoche, no resulta difícil inferir que la actividad prevista en la mencionada cláusula octava como objeto de la locación (la explotación de un maxikiosco) no podría recibir la habilitación comunal para funcionar. Esto conduce a sostener que, como bien señala la sentencia, la locación ha concluido por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada (art. 1604 inc. 4, CC). De esta manera, al resultar frustrado el fin que determinó que las partes contrataran, no podría mantenerse el vínculo obligando al locatario a abonar un canon por el uso y goce de la cosa alquilada de la que no puede disfrutar (cf. Salvat, Raymundo M., Tratado de Derecho Civil Argentino, fuente de las Obligaciones, Tipográfica Editora Argentina, Bs As, 1957, T. II, p. 220; Salas, Acdel Ernesto y Trigo Represas, Félix A., Código Civil…, Ed. Depalma, Bs As, 1998, T. II, p. 289 y sus citas). En cada caso concreto se deberá determinar si hubo culpa del locador o del locatario para la imposibilidad de continuar en ese uso y goce convenido, o si la imposibilidad provino de caso fortuito o fuerza mayor. La culpa de uno u otro de los contratantes sólo se traduce en la obligación de resarcir el daño causado a la otra parte por la conclusión anticipada de la locación, pendiente el plazo pactado (Zago en Belluscio, Dir. Zannoni, Coor., «Código Civil», Ed. Astrea, Bs As, 2003, p. 561). El pronunciamiento además de estimar bien resuelto el contrato, ha considerado que la locadora ha sido responsable en la conclusión de la locación y ha dispuesto la devolución de los $ 1.000 entregados como depósito en garantía y el resarcimiento de los $ 14.000 desembolsados en la compra de las instalaciones del mentado kiosco. La devolución de lo entregado en garantía, entiendo, ha de ser mantenida pues, por una parte, encuentra fundamento en la conclusión del contrato en que la locadora no reclama la existencia de daños a cuyo resarcimiento estaba destinado ese resguardo y en que el inmueble fue recibido expresando la propietaria que se hallaba en las mismas condiciones en las que se había entregado. Por la otra, resulta decisivo que no existe agravio concreto alguno de la recurrente atinente a esta devolución (arts. 271 y 277 del Código Procesal). A diferencia de lo anteriormente expuesto, no puedo acompañar el pronunciamiento en cuanto condena a abonar los $ 14.000 empleados en la adquisición de instalaciones del anterior explotador del negocio. La locataria no sólo contrajo la obligación de gestionar todas las habilitaciones que fueran necesarias en relación con el destino pactado, sino que también asumió la exclusiva responsabilidad por el incumplimiento de las normas aplicables sobre el particular, y además expresamente reconoció que conocía el reglamento en el cual constaba que la unidad no estaba destinada al ejercicio del comercio sino a espacio guardacoche, por lo que mal puede excusar su responsabilidad en el fracaso de la habilitación (cf. art. 929, CC), máxime cuando no ha invocado la concurrencia de un vicio de la voluntad o del acto jurídico al tiempo de contratar, ni la existencia de una conducta abusiva de su contendiente. La circunstancia de que el anterior arrendatario hubiera contado con la correspondiente habilitación no enerva lo expresado, toda vez que tanto locadora como locataria, al admitir el conocimiento del reglamento del edificio, no podían ignorar la irregularidad que importaba el funcionamiento de un kiosco en una unidad exclusivamente destinada a espacio guardacoche. Las mismas prohibiciones que el reglamento establezca para los propietarios en lo que atañe al destino del bien, deben ser observadas por los locatarios (Rinessi, Antonio Juan, «La locación en un consorcio de propiedad horizontal: particularidades» en Revista de Derecho Privado y Comunitario, 2004-2, Locación de cosas inmuebles y equivalentes, p. 396). La apariencia generada por la habilitación de ese tercero sólo pudo tener por fundamento la expectativa de que ni la comuna ni el consorcio se percatasen de la anormalidad o la pasasen por alto, pero sobre tan endeble e irregular base no puede sustentarse el reclamo para que se resarza un perjuicio generado por la propia imprudencia. Esto último se halla reafirmado por el hecho de que la actora, que es una persona con experiencia en la materia según lo explicado por un testigo propuesto por ella misma que ha gestionado habilitaciones a su nombre, sólo después de haber suscrito el contrato la arrendataria efectuó consultas encaminadas a obtener la tan mencionada habilitación de acuerdo con lo narrado por el citado testigo (cf. arts. 512, 902 y 909, CC). Expresa Rezzónico que en lo tocante al caso de que el locatario ejerce en el inmueble arrendado una industria que requiere autorización o permiso administrativo, y esa autorización es revocada por la Administración, se estima generalmente en doctrina y se resuelve por la jurisprudencia que el locatario puede accionar en garantía contra el locador si la locación fue subordinada por voluntad expresa de las partes a la obtención y continuidad de la autorización necesaria, y que no tendrá acción si resulta del contrato que correspondía al locatario, por su cuenta y riesgo, obtener esa autorización y conservarla (Rezzónico, Luis María, Estudio de los contratos en nuestro derecho civil, Ed. Depalma, Bs As, 1969, p. 252/253). En hipótesis que guardan analogía con este proceso, en donde el locador debía comunicar la restricción que pesaba sobre el bien, en tanto existía negligencia de parte de la locataria al no cerciorarse de la restricción reglamentaria, se decidió, ante la imposibilidad de continuar la relación locativa, declarar resuelto el contrato por culpa de ambos contratantes (cf. CNCiv., Sala L, L. 50.216, del 20/8/96, en Jurisprudencia Argentina 1997-IV, p. 179 y sala E, L. 378.967, del 19/12/03, Lexis Nº 35000180). Lo concluido torna inconducente tratar el cuestionamiento de la indemnización vinculada con el hecho de que la demandante pretende que se le abone lo que pagó en la adquisición de instalaciones que no quedaron como mejora del inmueble sino que retiró, conserva en su poder y pueden ser nuevamente utilizadas. 4. En virtud de lo expuesto, después de examinar los argumentos y prueba conducentes, propongo al acuerdo revocar parcialmente la sentencia recurrida para desestimar la partida concerniente a la compra de instalaciones y confirmarla en lo demás que decide y fuera materia de agravios no atendidos. Con costas de alzada en el orden causado en atención a la manera como se decide (arts. 68 y 71 del Código Procesal).
Los doctores Beatriz Areán y Carlos Alfredo Bellucci adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede,
SE RESUELVE: Revocar parcialmente la sentencia recurrida; en consecuencia se desestima la partida concerniente a la compra de instalaciones y se la confirma en lo demás que decide y fuera materia de agravios no atendidos. Con costas de alzada en el orden causado.
