2– El art. 1582
3– En la especie, no cabe concluir en que el locador cumplió con la exigencia mencionada a los fines de contar con la garantía brindada por los fiadores, por cuanto luego de efectuadas las primeras intimaciones, concomitantes con el vencimiento del contrato, el locador permaneció en una total inactividad hasta que volvió a efectuar intimaciones. Los alquileres reclamados se compadecen con alquileres devengados luego de haber transcurrido cuatro meses de finalizado el contrato sin que el locador haya intentado acción que permita considerar como indebida la falta de restitución del inmueble.
4– «… el locador debe tener un papel activo ya que, antes de la finalización del contrato y a los fines de evitar la extinción de pleno derecho de la garantía, debe colocar en mora a su locatario intimándolo a devolver la cosa. Además, de conformidad con el art. 1609 y acabado el tiempo, si el locatario no restituye la cosa, el locador deberá demandarlo para ello, pues es insuficiente el aviso sin la iniciativa adecuada para lograr la devolución. De lo contrario podría aparecer una práctica negativa: intimar y seguir quieto, dejando en los hechos quedarse al locatario, con resultados parecidos a los actuales, salvo el envío de una carta documento. Es que, de acuerdo con el art. 1622 interpretado a la luz de esta nueva disposición, si terminado el contrato el locatario permanece en el uso y goce, la locación concluida continuará hasta que el locador requiera la devolución de la cosa, pudiendo pedirla en cualquier tiempo; pero si el propietario no coloca a su inquilino en situación de retención indebida, la locación continuará en sus mismos términos, aunque sin garantía. De ahí la relevancia de la conducta del locador, quien debe estar muy atento a la defensa de sus derechos…».
5– En autos, les cabe a los garantes la responsabilidad por las costas generadas en el juicio de desalojo pues el inmueble no fue restituido, pero no las derivadas de las posteriores mercedes locativas adeudadas, pues, no obstante la intimación efectuada a los locatarios, el actor toleró y aceptó su posterior permanencia sin percatarse de que la fianza sólo subsiste con el consentimiento expreso de los garantes, lo que no aconteció en el presente proceso. En este segundo supuesto no existe aquel hecho jurídico capaz de justificar la atribución de responsabilidad pretendida por el apelante.
¿Es ajustada a derecho la sentencia dictada?
La doctora
I. Llegan las presentes actuaciones a este Tribunal de alzada a los fines de resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia Nº 345 dictada el día 8/8/08, por el Juzgado de 1a. Instancia y 35a. Nominación en lo Civil y Comercial de Córdoba, que resolvió: «I. Mandar llevar adelante la ejecución seguida por Fidel Antonio Alcázar en contra de los señores Humberto Omar Bazán y Gladys Gloria Gómez, hasta el completo pago de la suma de $ 4.750, con más los intereses calculados en la forma señalada en el Considerando V, y las costas del juicio. II. Rechazar la demanda promovida por Fidel Antonio Alcázar en contra de los señores Pablo Rubén Gómez y María de las Mercedes Quiroga, por los fundamentos dados en el Considerando VI. …”. A fs. 90/94 corre adjunto el escrito de expresión de agravios. Cuestiona lo resuelto y manifiesta que la juzgadora no tuvo en cuenta las intimaciones hechas a los locatarios y sus garantes para que devuelvan el inmueble, por lo que su permanencia después del vencimiento del término es una clara retención ilegitima con pleno conocimiento de sus garantes. El art. 1582 bis, CC, establece que la obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que deriva de la no restitución a su debido tiempo. Existe retención indebida del inmueble locado cuando el inquilino fue intimado a restituirlo. Destaca el apelante que en los autos «Alcázar Fidel Antonio c/ Bazán Humberto Omar y Otro – Desalojo por vencimiento de término» (Expte. N° 1028638/36), mediante sentencia N° 25 de fecha 5/3/07, se consideró especialmente la virtualidad de las intimaciones realizadas mediante cartas documentos Nos. 006088045 y 006088031, del 31/5/05; 006088062, del 7/6/05; 53501883, 53501882 y 53501884, del 29/11/05, obrantes a fs. 14, 15/16 y 17/18, respectivamente, las que no fueron desconocidas por los demandados y garantes. Ellas constituyen el requerimiento extrajudicial formulado por el locador a los locatarios y garantes, exigiendo la entrega de la cosa locada al vencimiento del plazo contractual, lo cual justifica la imposición de costas, que en la sentencia de desalojo se efectúa a los garantes del contrato. Manifiesta que éstos no contestaron la demanda ni opusieron defensa alguna. El a quo manifiesta a fs. 63 vta. que, en oportunidad de comparecer a fin de reconocer la firma inserta en el contrato de locación, los Sres. Pablo Rubén Gómez y María de las Mercedes Quiroga invocan la norma del art. 1582 bis, CC, pero es del caso que las expresiones de los garantes nunca fueron incorporadas al proceso, por extemporáneas. Solicita, en definitiva, se acoja el recurso, con costas. II. Corrido el traslado del art. 372, CPC, es evacuado a fs. 117/118 por el Sr. Humberto Omar Bazán, dándoseles por decaído el derecho dejado de usar a la Sra. Gladis Gloria Gómez, a fs. 133, y a los demandados rebeldes, a fs. 138. III. La cuestión traída a conocimiento de este Tribunal de Alzada se circunscribe a resolver si en el caso, conforme lo dispuesto en el art. 1582 bis, CC, los términos del contrato y la intimación efectuada a los garantes mediante cartas documentos obrantes a fs. 9/10, luego de vencido el plazo de la locación, resultan obligados al pago de las mercedes locativas reclamadas en el presente proceso. En este análisis no debe perderse de vista que los garantes de la locación expresamente reconocieron la firma del contrato conforme surge de fs. 22 y 24. Preparada la vía ejecutiva, a fs. 23 y fs. 25 se acciona ejecutivamente en contra de los locatarios y de los garantes. Los nombrados en último término no esgrimieron defensa alguna, circunstancia que si bien posee la virtualidad de crear presunciones en contra de ellos, no autoriza una condena si no se dan los presupuestos que sustentan la atribución de responsabilidad pretendida por el actor. En el caso, se parte del presupuesto fáctico de un contrato de locación cuyos garantes reconocen su firma y, conforme su inactividad procesal y lo dispuesto por el art. 192, CPC, se los tiene por debidamente intimados, juntamente con los inquilinos, a la restitución del inmueble y al pago de las obligaciones adeudadas, bajo apercibimiento de deducir las pertinentes acciones legales. A la luz de lo expuesto, cabe decidir si la letra del art. 1582 bis, CC, resulta capaz de enervar la procedencia de la ejecución intentada en contra de los fiadores del contrato de locación. Atinente al problema sujeto a análisis es la norma del art. 1582 bis, incorporado al Código Civil con la sanción de la ley 25628 (BO 23/8/02), la cual establece que la fianza caduca con el vencimiento del término de la locación y que será nula toda convención que la extienda, salvo la obligación que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. El nuevo art. 1582 bis viene a restringir notoriamente tal disposición normativa, imponiendo un criterio estricto sobre la materia y limitando evidentemente el alcance de la obligación asumida por el garante. Así, se establece la caducidad ipso iure de la fianza una vez fenecido el plazo locativo pactado y el cese automático de la obligación de responder por el incumplimiento de los deberes del locatario que subsistan con posterioridad al término resolutorio contractual (con excepción de la obligación que “derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble”). En el caso, cabe dilucidar si se dan los presupuestos de fondo para subsumir en tal norma la situación fáctica traída a resolución. El plazo de locación se convino a partir del 1/6/03, venciendo su término con fecha 31/5/05. A fs. 7 de los presentes autos se adjunta copia de la carta documento dirigida a los locatarios con fecha 21/11/05, la cual expresamente dice: “Encontrándose vencido el término del contrato (31/5/05) por el que di a Uds. en locación el inmueble sito en calle Eduardo Marquina N° 3160 de barrio Sargento Cabral, de esta ciudad de Córdoba, les intimo por el término de diez días corridos, a partir de la recepción de la presente, a hacer entrega del mismo en las condiciones pactadas….». A fs. 9 y 11 corren adjuntas las cartas documentos remitidas a los garantes en las cuales se les comunica: «…En v/ calidad de garante, según contrato de locación de fecha 29/5/03, que tiene por objeto el inmueble que se refiere
Los doctores
Por lo expuesto y el resultado de la votación que antecede,
SE RESUELVE: Rechazar el recurso de apelación y confirmar la sentencia, con costas al vencido (art. 130, CPC).