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En autos, el actor promovió demanda para concluir el condominio con el demandado sobre un departamento y una cochera, reivindicar las cosas muebles que tenía en aquella unidad funcional y fijar un canon locativo por el uso exclusivo que de las cosas comunes realizaba el accionado. Todo ello con el evidente propósito de disolver la relación mantenida con el demandado, según se desprende de los términos de la demanda y de la documentación anexada (arts. 330 inc. 4º, 673 y cc., CPCC). De las escrituras públicas acompañadas por el actor se desprende que las partes constituyeron derecho real de usufructo gratuito, vitalicio y recíproco, tanto sobre el departamento como sobre una cochera en condominio entre ambos. La sentencia dictada en primera instancia –haciendo mérito de la falta de contestación de demanda– admitió las pretensiones introducidas por el demandante aplazando para la etapa de ejecución de sentencia la forma en que se concretaría la división del condominio. Pero como no se llegó a un acuerdo, el actor impulsó el trámite de ejecución a través del mandamiento de secuestro y la activación de diligencias necesarias para proceder a la subasta de los inmuebles, aunque sin referencia alguna al usufructo que ahora pretende para sí; incluso alegó la compensación con el crédito devengado en concepto de canon locativo para la eventual adquisición del 50% indiviso perteneciente al demandado, solicitando luego del remate el embargo sobre el precio sustitutivo correspondiente al accionado deudor, para lo cual también articuló la pertinente ejecución (arts. 674 y cc., CPCC). En dicho proceso de ejecución, el juez a quo ordenó librar la documentación pertinente para inscribir el bien subastado a favor del adquirente y cancelar el usufructo que recae sobre el inmueble, lo que fue resistido por el actor, quien interpuso recurso de apelación en su contra. Se agravia el apelante porque entiende que el adquirente sabía que compraba el inmueble habiendo un usufructo, puesto que así se consignó en los edictos; de modo que en el caso, según entiende, sólo se subastó la nuda propiedad. Agrega el recurrente que lo dispuesto por el juzgador afecta su vitalicio derecho real de usufructo, oponible al comprador, quien deberá esperar a su deceso para usar y gozar del bien. El comprador en subasta rechaza el planteo del apelante al entender que el usufructo se encuentra extinguido, fundamentalmente por la conducta desplegada por las partes, ya que el actor no sólo promovió la división del condominio sino además la fijación de canon locativo y la restitución de bienes muebles, todo lo cual fue admitido por sentencia firme. Señala también que en el trámite de ejecución se llevó a cabo la pertinente subasta, en la cual –dice– su parte resultó adquirente de la totalidad del bien; y añade que aun cuando en los edictos se mencionó la existencia del usufructo recíproco y vitalicio entre los condóminos, de ninguna manera puede interpretarse que aquél le sea oponible, desde que no se precisó que únicamente se remataría la nuda propiedad. Puntualiza que lo pretendido por el actor siempre fue partir todo vínculo y relación que lo ligara al accionado. De allí que la división del condominio conlleve la extinción del usufructo.
Doctrina del fallo
1- Cada condómino goza respecto de su parte indivisa de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropietarios (art. 2676, CC). La extensión del derecho de cada comunero abarca el uso y goce de la totalidad de la cosa (art. 2712, CC); no se limita a una parte, sino que se ejerce sobre toda ella, sin perjuicio del derecho análogo de los restantes, y lleva aneja la facultad de aprovechar de los frutos que la cosa produce. Por lo tanto, no se concibe la cesión recíproca del usufructo de un condómino al otro, puesto que el objeto de dicha cesión sería el derecho que ya se posee, si bien limitado por igual derecho del otro comunero; y la contraprestación estaría dada por la cesión de idénticas facultades del restante condómino, que también se poseen y están limitadas del mismo modo. Es decir que no podría existir reserva recíproca con vigencia simultánea, porque, no por recaer dichas facultades sobre una parte material de la cosa sino sobre la totalidad de ella, se estaría cediendo lo que el otro ya posee y recibiendo de éste lo que ya tiene.
2- La división del condominio hace cesar el usufructo constituido por uno de los comuneros. En tal sentido, podría concebirse un pacto de tal naturaleza como acto destinado a producir efectos una vez ocurrido el fallecimiento de los integrantes de la pareja, en cuyo caso el sentido de la cláusula fincaría en procurar obtener la solución contenida en el art. 3573 bis, CC. Pero como acto de última voluntad, debió hacerse por testamento, no siendo la forma elegida –vía una cláusula en la escritura de adquisición del inmueble por condominio– apta para tal finalidad. Esto es así porque el derecho de cada condómino puede ser afectado con usufructo (art. 2843, CC), no obstante lo cual, el condominio no es ilimitado en el tiempo pues está sujeto a que uno de los titulares provoque su terminación (art. 2692, CC), salvo cláusulas que pueden postergarla por un plazo prefijado. El condominio, entonces, no es un estado definitivo sino provisional, aunque perdure en el tiempo. Para ponerle fin los condóminos cuentan con una acción judicial reglamentada en el código de procedimientos: el juicio especial por división de condominio, que consta de dos etapas; la primera –que tramita por juicio sumario, referida a la procedencia o viabilidad de la división en sí misma– y que termina con la sentencia que lo declara disuelto (art. 673, CPCC); la segunda –de ejecución de sentencia– se inicia con la audiencia para pedir la designación de peritos y convenir la forma de división si ello no ha sido resuelto en la etapa anterior (art. 674, CPCC).
3- El usufructo, aun cuando pueda ser vitalicio, es un derecho temporario. Y como el efecto retroactivo es de la esencia de la partición en el condominio (arts. 2695, 2696, CC), la eficacia del usufructo deviene inestable, como ocurre con la hipoteca de acuerdo con lo previsto en el art. 2678, CC. Por lo que se infiere que, si al finalizar el condominio quien constituyó algún derecho real no llega a recibir ninguna parte sobre el objeto, tal gravamen no pesaría sobre los adjudicatarios, que en virtud de la ficción legal se consideran como que hubiesen adquirido el dominio desde un comienzo, esto es, con anterioridad a la existencia de la indivisión. Así, el art. 2597, CC, prescribe que las consecuencias de la retroactividad de la división del condominio serán las mismas que las que se determinan para la de las sucesiones; por lo que quedan sin efecto las hipotecas, usufructos o servidumbres que hubiese constituido uno de los condóminos no adjudicatarios sobre la cosa común (arts. 2679, 2682, 3504, CC).
4- Si bien en los edictos previos de la subasta se hizo saber la existencia de un usufructo recíproco y vitalicio entre los condóminos, y al margen de las divergencias en torno a lo dispuesto en el art. 2918 in fine, CC –en cuanto a que el usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales–, lo cierto es que el usufructo termina con la renuncia, la resolución de los derechos del constituyente, etc. (arts. 2882, 3047, 2933 2918 y cc., CC).
5- Carece de toda razón jurídica y de sentido práctico mantener y dilatar un usufructo que ha cesado por efecto de la sentencia firme de división de condominio y de la posterior subasta realizada, a más de la actitud asumida por las partes equiparable a alguno de los supuestos de extinción mencionados, sin que por eso se intente crear una causal de finalización no contemplada legalmente.
6- La conducta procesal desplegada por el propio actor denota a la vez la mentada incompatibilidad entre la coexistencia de un usufructo gratuito (y recíproco) y la pretensión (admitida) de fijación de un canon locativo; no porque un condómino no pueda respecto del otro reclamar dicho canon por el aprovechamiento que el restante realice de la totalidad de la cosa común, sino por cuanto –mediando un usufructo gratuito y recíproco– no podría un nudo propietario, reclamar del otro como usufructuario una contraprestación onerosa por el uso de la cosa dada en usufructo (art. 2914, CC), lo que revela una postura contradictoria de parte del accionante, no sólo con su pretensión y la naturaleza del usufructo, sino además abusiva, desde que lo reclamado implicaría acceder a la división del condominio, sumando un canon locativo y que además se respete su usufructo. Tales extremos revelan la conclusión del referido derecho real y la violación por parte del actor de la doctrina de los propios actos.
Resolución
Confirmar la resolución apelada en todo aquello que ha sido materia de agravios.
C1a CC Sala 2a. San Isidro, Bs. As. 6 /10/15. Reg. Nº 446. “E. H. c/ A. P. s/ División de Condominio – Expte.: 50414 (J 8)”. Jorge Luis Zunino y María Fernanda Nuevo■
