DESALOJO

Relación familiar entre las partes. POSESIÓN. INTERVERSIÓN DEL TÍTULO. PRUEBA. Inscripción como poseedora en unidad ejecutora. Valor probatorio. Análisis de la conducta de la accionante. Improcedencia del desalojo. Obligación de acudir a otra vía procesal más idónea. Disidencia. ARBITRAL. Proceso obligatorio en juicios contenciosos entre familiares directos. Art. 603, CPC. Omisión de imprimir dicho trámite. NULIDAD. Improcedencia
1– El art. 2353, CC, si bien desecha que pueda cambiarse la causa de la posesión por la sola voluntad del ocupante o por el simple paso del tiempo, es decir que no acepta que la modificación derive de la sola voluntad interna o del simple paso del tiempo, no prohíbe que la interversión se produzca. Esto se verifica cuando existen actos materiales que la exteriorizan y revelan el propósito de contradecir el derecho de quien ostente título. (Voto, Dra. Puga de Juncos).

2– El sub examine se trata de un juicio contencioso iniciado por la actora, quien solicita el desalojo de su madre, denunciando vencido un contrato de alquiler suscripto por doce meses en el año 1994. Al respecto cabe señalar que en materia de juicios contenciosos entre ascendientes, descendientes y hermanos, el procedimiento arbitral resultaba obligatorio (art. 603, CPC); no obstante, tal inobservancia no causa nulidad en virtud de consolidada jurisprudencia. (Voto, Dra. Puga de Juncos).

3– La finalidad del proceso arbitral forzoso entre parientes es “dotar a los jueces de un procedimiento especial, fallando et bono et aequo de modo de posibilitar que las cuestiones suscitadas sean resueltas sin el rigorismo de la ley formal o sustancial”. No obstante, esta causa demuestra la dificultad especial que justifican dichas herramientas, porque los conflictos entre parientes presentan aristas que de ser discutidas en este proceso sumarísimo ciertamente perjudicaría arribar a la decisión justa que se busca, pues cabe acudir a un debate posesorio más amplio. (Voto, Dra. Puga de Juncos).

4– En autos, la tarea de búsqueda de si efectivamente la demandada publicitó actos posesorios ostensibles frente a la accionante, resulta muy dificultosa con la prueba rendida. Las testimoniales son demostrativas de esto dado que ni los vecinos más próximos están en condiciones de declarar sobre este hecho puntual. La cuestión es dirimente si se tienen en cuenta algunos comportamientos del grupo familiar que evidencian conflictos permanentes entre ellos. (Mayoría, Dra. Puga de Juncos).

5– Tal como ha entendido esta Cámara en algunos precedentes, “el juicio de desalojo no es la vía adecuada para el debate de la cuestión posesoria, pues por su naturaleza, objeto y características particulares, esa discusión supera el margen de conocimiento que el legislador ha previsto para este trámite. Es particularmente el accionante quien se vería seriamente perjudicado si se admitiera la discusión posesoria en este proceso, por cuanto los términos de la demanda, por los hechos que sustentan la pretensión, los términos de la petición y la prueba a ofrecer difieren sustancialmente en uno u otro caso. Es tradicional la postura de la doctrina y de la jurisprudencia respecto a que: “…no procede el desalojo contra los poseedores cualquiera sea el vicio o la antigüedad de la posesión. El debate relativo a la posesión y a su naturaleza es ajeno al juicio de desalojo”. (Mayoría, Dra. Puga de Juncos).

6– No es en este proceso donde se debe realizar la discusión posesoria, por lo que la acreditación debe tender sólo a dar suficiente convicción de que se trata de una defensa seria y atendible como para autorizar un debate específico sobre el punto. La actividad probatoria de la parte actora ha sido abundante, pero por el momento no la beneficia, pues otorga elementos suficientes para concluir en la forma en que lo ha hecho la sentencia de primera instancia. (Mayoría, Dra. Puga de Juncos).

7– “Aunque es cierto que la inscripción como poseedora en la unidad ejecutora no acredita la posesión, sí es posible considerarla como una manifestación pública de la voluntad de poseer animus domini”, manifestación que unida a todo el contexto de autos impone una discusión más profunda en búsqueda del dato reclamado en los términos del art. 2353, CC. Por ello, existen elementos para sostener que corresponde que el debate a su respecto se canalice por la vía procesal pertinente. (Mayoría, Dra. Puga de Juncos).

8– La insuficiencia del trámite del desalojo para el tratamiento de la cuestión posesoria ha sido reconocida desde siempre y tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Ante un planteo serio y sustancioso de una posesión corresponde derivar la cuestión a otra vía procesal que resulte más adecuada. Es que no hacerlo encierra al accionante en una suerte de restricción defensiva que afecta específicamente su derecho y lo coloca en una posición desventajosa ab initio, al haber concretado su demanda en función del reclamo de una obligación personal, enderezando a ello la actividad alegatoria y probatoria, para concluir defendiéndose de un planteo posesorio al cual no estaba dirigida su pretensión. (Minoría, Arrambide).

9– En la especie, el contrato se ha tenido por reconocido no sólo por la confirmación realizada por el perito respecto del instrumento en que fue confeccionado sino también corroborado con el informe de Ecogas, en que se expone la presentación del contrato por la demandada, y con ello queda patente la obligación de restituir que le cabe a ésta y la calidad de la demandante para reclamar y recibir esta restitución. (Minoría, Arrambide).

10– No basta su simple voluntad para modificar la causa de su posesión, ni resulta suficiente su sola alegación para acreditarla; el punto debe acreditarse prima facie como serio y creíble para motivar el rechazo de la demanda y su remisión al tratamiento de la cuestión en un trámite adecuado en su objetivo, trámite y alcance. (Minoría, Arrambide).

11– La prueba rendida en autos en modo alguno traduce actos posesorios concretos. No existe constancia que permita sostener la existencia de estos actos públicos que manifiesten la voluntad expresa de modificar su condición de tenedora a poseedora. La sola existencia de presentaciones ante organismos públicos en los que se requiere una exención en el pago de tasas, servicios o impuestos no es prueba de la posesión, menos aún cuando resultan realizadas en el marco temporal de los reclamos extrajudiciales. Las únicas actuaciones son de tipo administrativo y responden a la conducta negativa que asume la demandada durante los reclamos de restitución, pero nunca antes. (Minoría, Arrambide).

12– La vía más apropiada para discusiones entre familiares directos es el procedimiento arbitral, que, en el caso, resultaba obligatorio (art. 603 inc. 1, CPC); y si bien el que no se haya sustanciado así no causa nulidad, puesto que no constituye cuestión de orden público, también es cierto que en cuestiones patrimoniales que involucran a familiares (en autos, ascendientes/descendientes), se ha de reconocer que esos lazos de sangre ocasionan un relajamiento en las previsiones que normalmente se pueden tener en los contratos. Cuestión que junto con la principal de privilegiar el mantenimiento del vínculo familiar, justifica la facultad que en ese tipo de procesos (arbitral forzoso) otorga a los jueces para fallar sin rigorismos, y teniendo en vista lo que dicte el principio de equidad en ese marco intrafamiliar. (Mayoría, Dra. Martínez de Petrazzini).

13– Si bien en el sub lite no se ha dado trámite arbitral al pleito, ello no empece a considerar como parte del marco de los hechos en que se asienta este desalojo, que se produce entre parientes (en el caso, es la hija la que pretende desalojar a la madre). Y esta particular situación hace que se considere –puesto que es propio de la costumbre– ese vínculo familiar como determinante en las formas a las que se pueden haber sometido los vínculos contractuales entre ambas. (Mayoría, Dra. Martínez de Petrazzini).

14– En autos, la demandada ha demostrado objetivamente la efectiva intención de poseer con ánimo de dueña el inmueble objeto de la demanda de desalojo. Esta voluntad queda manifestada no sólo por la inscripción como poseedora en la unidad ejecutora, sino especialmente por el hecho de que frente al contrato de locación vencido desde el 2/11/95, hasta la interposición de la demanda de desalojo, no ha probado la actora ningún reclamo previo de los que alude de restitución de la tenencia del inmueble objeto del contrato. No ha acompañado ni ha invocado haber enviado siquiera una CD previa a la demanda de desalojo, iniciada trece años después de vencido el contrato de locación. (Mayoría, Dra. Martínez de Petrazzini).

15– La conducta de la actora no resiste lógica alguna, si no se la enmarca en el contexto intrafamiliar intrincado y violento que ha quedado demostrado en autos. Ni siquiera invoca la accionante haber exigido el pago del canon oportunamente fijado en tal contrato. No agrega recibo alguno, ni intimación alguna de pago. En ese contexto, parece desvirtuado por la propia conducta de la actora, el contexto con el que pretende hacerse de la tenencia del inmueble. No es propio de un contrato de locación que el locador admita que el locatario permanezca en la tenencia del inmueble objeto del contrato por quince años, sin reclamo alguno, no sólo de restitución de la tenencia sino, además, de pago de los cánones locativos pactados. (Mayoría, Dra. Martínez de Petrazzini).

16– La demandada no sólo ha realizado el reclamo ante la Unidad ejecutora para regularizar títulos, sino que además solicitó ser beneficiaria de la tarifa solidaria ante el ERSeP, y desde fecha coetánea a la locación es titular del servicio de gas del inmueble objeto de la demanda. En ese contexto, la accionada ha realizado actos ostensibles de posesión, de los que también da cuenta la investigación agregada en autos de Fiscalía de Instrucción, de donde se da cuenta de los reiterados dichos de la demandada relativo a su convencimiento de ser dueña del inmueble en cuestión. Por ello, ha quedado insinuado en autos el debate posesorio, y por ello no es el desalojo la vía adecuada para dirimirlo. (Mayoría, Dra. Martínez de Petrazzini).

C9a. CC Cba. 23/8/11. Sentencia N° 69. Trib. de origen: Juzg. 48ª. CC Cba. “Tabares, Estela Elizabeth c/ Tabares Norma Estela – Desalojo por vencimiento de término – Recurso de apelación (Expte. 1596759/36)”

2ª. Instancia. Córdoba, 23 de agosto de 2011

¿Es procedente el recurso interpuesto en contra de la sentencia?

La doctora María Mónica Puga de Juncos dijo:

Estos autos, venidos del Juzgado de Primera Instancia y 48a. Nominación en lo Civil y Comercial, en virtud del recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia Nº 395 del 21/7/10, que en su parte resolutiva textualmente dice: “1º) Rechazar la acción de desalojo por vencimiento de término iniciada por Estela Elizabeth Tabares en contra de Norma Estela Tabares, con costas …”. I. La a quo entendió suficientemente justificado el planteo posesorio y en virtud de ello ha dispuesto que el debate deba canalizarse por el trámite correspondiente. Sobre la base de dichos argumentos rechaza la demanda de desalojo, en cuanto se presenta como marco insuficiente para tratar la cuestión que surge en el debate. La apelante expresa agravios en los términos del escrito de fojas 270/273. Cuestiona el rechazo de la demanda y fustiga la afirmación realizada en la sentencia respecto a que puede concluir que existen indicios de la posesión. La parte recurrida contesta defendiendo la solución a que arriba la magistrada de primera instancia y solicitando su confirmación, con imposición de costas a la apelante. II. Los planteos dirigidos a cuestionar que la sentenciante hubiera remitido la discusión a un debate más amplio no pueden ser admitidos. El art. 2353, CC, si bien desecha que pueda cambiarse la causa de la posesión por la sola voluntad del ocupante o por el simple paso del tiempo, es decir que no acepta que la modificación derive de la sola voluntad interna o del simple paso del tiempo, no prohíbe que la interversión se produzca. Y esto se verifica cuando existen actos materiales que la exteriorizan y revelan el propósito de contradecir el derecho de quien ostente título. La entidad de los hechos aquí expuestos por Norma Tabares inquilina para intervertir frente a su locataria Estela Tabares, es lo que debe discutirse en este conflicto tan particular. Decimos esto porque en el subexamen se trata de un juicio contencioso iniciado en el año 2008 por Estela E. Tabares, quien solicita el desalojo de su madre –ver reconocimiento fs. 94– Norma E. Tabares, denunciando vencido un contrato de alquiler suscripto por doce meses en el año 1994. Nos parece oportuno señalar –aun cuando no esté el punto sometido a revisión de esta Alzada– que en materia de juicios contenciosos entre ascendientes, descendientes y hermanos el procedimiento arbitral resultaba obligatorio (art. 603, CPC), no obstante tal inobservancia no causa nulidad en virtud de consolidada jurisprudencia (C7a. CC Cba. “Amelotti, Victorio…”, 22/8/94, LLC 1994, 815. “La jurisdicción arbitral no es de orden público y puede renunciarse”, que recoge lo que sostenía un sector mayoritario de la doctrina judicial local anterior C2a. CC, “Ferreyra, Teodosio…”, CyJ,VII, 120, C1a. “Perín Quiroga…”, LL 129–112). De hecho esto es lo acontecido en autos en cuanto la demandada no planteó la excepción. Pero resulta que el dato es interesante si atendemos a la finalidad del proceso arbitral forzoso entre parientes, cual es “dotar a los jueces de un procedimiento especial, fallando et bono et aequo de modo de posibilitar que las cuestiones suscitadas sean resueltas sin el rigorismo de la ley formal o sustancial” (C3a. CC Cba., CyJ, XVII–164). Y esta causa demuestra la dificultad especial que justifican dichas herramientas porque los conflictos entre parientes presentan aristas que de ser discutidas aquí en este proceso sumarísimo ciertamente se perjudicaría arribar a la decisión justa que se busca, pues cabe acudir a un debate posesorio más amplio. Justificamos por qué. En efecto, aunque lleve en un punto razón la apelante, éste no altera la motivación esencial del fallo. Es cierto que quedó privado de sustento real el desconocimiento del contrato de locación realizado por Norma E. Tabares que la posicionaba como inquilina de Estela E. Tabares sobre el departamento del que ésta es cesionaria. No sólo por pericial caligráfica, sino además la prueba informativa de fs. 156 que muestra un acto propio de la primera, del año 1994, de reconocimiento del contrato ante Ecogas. Es que en la tarea de búsqueda de si efectivamente Norma Tabares publicitó actos posesorios ostensibles frente a Estela Tabares, hoy actora, resulta muy dificultosa con la prueba rendida. Esta es la matriz de lo que debe discutirse. Las testimoniales son demostrativas de esto dado que ni los vecinos más próximos están en condiciones de declarar sobre este hecho puntual, pues en algún caso dicen que hace más de cuarenta años vive en el barrio Norma E. Tabares, pero nada dicen concretamente del departamento que es motivo de este desalojo, y en otro [caso], ante a un mayor pedido de precisiones, se abstienen para no tener problemas. Así declaran a fs. 165, A.S.S. y J. L. S., que aun siendo testigos que acompañaron también a Norma Tabares en el trámite administrativo de regularización de títulos en soporte de su declaración jurada –lo que habla de un vínculo de vecindad cercano–, no alcanza para hacerlos conocedores directos de un hecho que se produjo en el ámbito familiar. La cuestión es dirimente si se tienen en cuenta algunos comportamientos del grupo familiar y, en particular, entre una y otra hermana, que evidencian conflictos permanentes entre ellas. Así lo describe otra hermana de la actora e hija de la demandada –Martha C. Tabares– ante el fiscal de Instrucción, pues dice que se trata de un inmueble divido en sectores, cada uno con sus respectivos departamentos, en el que viven distintos miembros de la familia y donde los parientes van cambiando la ocupación. Por fin, refuerza la idea de la necesidad de debate, que ésta adjunte comprobantes de impuestos adeudados desde el año 2002; nada se sabe acerca de quién pagó o qué sucedió con los debidos desde el año 1994 a esa fecha. Asimismo, es relevante que la misma demandada, el 5/12/08, hiciera pedidos de tarifa solidaria ante el Ersep, que fueron denegados en fecha muy próxima a este juicio. Nótese que en la demanda de desalojo que introduce en diciembre de 2008 Estela Tabares –actora–, manifiesta los reiterados requerimientos de restitución previos; que Norma E. Tabares –demandada– había iniciado en diciembre del año anterior la solicitud de saneamiento rechazada; que Martha Tabares –tercera pariente de ambas– en época intermedia hiciera presentación ante un fiscal por disturbios ocurridos en este inmueble compartido entre familiares. De donde la oposición de la actora al pedido de saneamiento ante la “Unidad Ejecutora…”, muy próximo a la iniciación del desalojo que trae la demandada como acto publicitado de tener la cosa con ánimo de dueña unida a todas estas otras connotaciones de la causa que acabamos de valorar, es dato suficiente para postergar la discusión en este caso como calibra la a quo. Todos hechos equívocos si se tiene en cuenta que el contrato estaba vencido hace 13 años. En consecuencia, tal como ha entendido esta Cámara en precedentes (sentencia 18/2011 en “Astrada…”), “el juicio de desalojo no es la vía adecuada para el debate de la cuestión posesoria, pues por su naturaleza, objeto y características particulares, esa discusión supera el margen de conocimiento que el legislador ha previsto para este trámite. Es particularmente el accionante quien se vería seriamente perjudicado si se admitiera la discusión posesoria en este proceso, por cuanto los términos de la demanda, por los hechos que sustentan la pretensión, los términos de la petición y la prueba a ofrecer difieren sustancialmente en uno u otro caso. Es tradicional la postura de la doctrina y de la jurisprudencia respecto a que: “…no procede el desalojo contra los poseedores cualquiera sea el vicio o la antigüedad de la posesión. El debate relativo a la posesión y a su naturaleza es ajeno al juicio de desalojo” (Tinti, Pedro León, El Juicio de Desalojo, 2a. edic., Advocatus, p. 119, Cba., 2006). En esa oportunidad también consideramos que “existe antigua jurisprudencia en la que se observa que la sola invocación de la posesión era determinante para el rechazo de la acción. Sin embargo, también se establecía, y así se reclama en la actualidad, que no resultaba suficiente la sola invocación de la posesión sino que el demandado debía demostrar, al menos prima facie, la efectividad de ella. La carga de esta prueba corresponde, obviamente, a la parte demandada”. Por fin, no es aquí, en este proceso, donde se debe realizar la discusión posesoria, por lo que la acreditación debe tender sólo a dar suficiente convicción de que se trata de una defensa seria y atendible como para autorizar un debate específico sobre el punto. En ese camino, la actividad probatoria de la parte actora ha sido abundante, pero por el momento no la beneficia, pues otorga elementos suficientes para concluir en la forma en que lo ha hecho la sentencia de primera instancia. Y tal como entendimos en otras oportunidades, “aunque es cierto que la inscripción como poseedora en la unidad ejecutora no acredita la posesión, sí es posible considerarla como una manifestación pública de la voluntad de poseer animus domini”, manifestación que unida a todo el contexto que acabamos de reseñar exige, impone, una discusión más profunda en la búsqueda del dato reclamado en los términos del art. 2353, CC, citado inicialmente. Los hechos previos a este juicio se deben discutir, tal es lo que cabe deslindar para decidir quién vence en este conflicto entre parientes sobre el bien de que se trata. III. Que de acuerdo con lo dicho, entonces, existen elementos para sostener que corresponde que el debate a su respecto se canalice por la vía procesal pertinente. Consecuentemente, corresponde confirmar el rechazo de la demanda dispuesto en primera instancia. La respuesta a la cuestión es negativa.

El doctor Jorge Eduardo Arrambide dijo:

Que coincidimos con la relación de los antecedentes y la determinación de la cuestión planteada efectuada por la Vocal preopinante, e incluso con su manifestación relativa a la cuestión vinculada con la competencia arbitral. Sin embargo, disentimos respecto de la valoración realizada respecto del recurso planteado y, más concretamente, con la solución propuesta. Que la insuficiencia del trámite del desalojo para el tratamiento de la cuestión posesoria ha sido reconocida desde siempre y tanto por la doctrina como por la jurisprudencia. Por lo tanto, ante un planteo serio y sustancioso de una posesión, corresponde derivar la cuestión a otra vía procesal, que resulte más adecuada. Es que no hacerlo encierra al accionante en una suerte de restricción defensiva que afecta específicamente su derecho y lo coloca en una posición desventajosa ab initio, al haber concretado su demanda en función del reclamo de una obligación personal, enderezando a ella la actividad alegatoria y probatoria, para concluir defendiéndose de un planteo posesorio al cual no estaba dirigida su pretensión. Que así las cosas, partimos del hecho de que el contrato se ha tenido por reconocido, no sólo por la confirmación realizada por el perito respecto del instrumento en que fue confeccionado sino también corroborado con el informe de Ecogas de fs. 156 en que se expone la presentación del contrato por parte de la demandada, y con ello queda patente la obligación de restituir que le cabe a la demandada y la calidad de la demandante para reclamar y recibir esta restitución. Estos son los términos esenciales del debate en el trámite de desalojo y que hace a las condiciones de procedencia de la reclamación. Que la situación derivada de la relación contractual que unía a las partes y que en los términos que fue planteada en la demanda y acreditada durante el trámite, propicia una solución favorable a la pretensión. Pero ella quiere ser obstaculizada mediante la alegación de una posesión por parte de la demandada y, como hemos señalado antes, ello es posible por exceder al trámite del desalojo la cuestión que se ingresa. Tal posición implica que quien ha entrado como inquilino se convierte en poseedor intervirtiendo el título, lo que no puede hacer por un simple acto de voluntad. Es decir, no basta su simple voluntad para modificar la causa de su posesión, ni resulta suficiente su sola alegación para acreditarla; el punto debe acreditarse prima facie como serio y creíble para motivar el rechazo de la demanda y su remisión al tratamiento de la cuestión en un trámite adecuado en su objetivo, trámite y alcance. Que en ese sentido encuentro que la prueba rendida en autos en modo alguno traduce actos posesorios concretos. En este sentido se ha sostenido que: “Requiere el art. 2458, CC “un acto de rebelión” del tenedor contra el poseedor, con el propósito de privarlo de la posesión. Obviamente, es necesario que tenga la suficiente publicidad, como para que el poseedor pueda conocer aquel propósito –como mínimo–, no siendo idóneas, en consecuencia, las intenciones “in mente retenta” del tenedor”. (CCC Morón, Bs As, Sala 2 – “Mercadal, Alberto J. c/ Lo Bruno, Francisco – Desalojo – 23/4/96). Que, entonces, debe quedar en claro que “Para intervertir el título, es decir, para transformarse de mero tenedor en poseedor, es indispensable producir actos exteriores que indiquen la voluntad de asumir la posesión plena de la cosa.” (C5a.CC, “Bonafe de Dameglio, María – usucapión”, 15/10/92). En este sentido, también se ha manifestado la Corte Suprema de Justicia en cada ocasión que ha tenido, de ponderar la posesión cuando se la esgrime para excluir la posesión o derecho de otra persona respecto del mismo bien, pues no se trata, ni puede ser, de un acto oculto y reservado a la intención de quien pretende poseer. Dados los límites de este proceso, tal acreditación no debe ser total y acabada, pues no cabe aquí establecer la posesión o el derecho a poseer, pero sí debe ser suficientemente acreditada la existencia de elementos que permitan seriamente su planteo y que prima facie permitan sostenerla. Que así las cosas advertimos que en el caso de autos no existe constancia que nos permita sostener la existencia de estos actos públicos que manifiesten la voluntad expresa de modificar su condición de tenedora a poseedora. La sola existencia de presentaciones antes organismos públicos en los que se requiere una exención en el pago de tasas, servicios o impuestos no es prueba de la posesión, menos aún cuando resultan realizadas en el marco temporal de los reclamos extrajudiciales. Tampoco señala mucho la testimonial de fojas165 desde que se basan en los dichos de la propia demandada o expresan no saber a qué título habitan. Sin embargo, los testimonios están contestes en que habitan desde hace doce años, lo que junto con el resultado del peritaje de la firma puesta en el contrato, del que se deriva su veracidad y pertenencia, desacreditan la posesión que sostiene la accionada y sobre todo que tenga veintitrés años como expresa en la contestación. Que, de tal forma, no existe acreditación de actos materiales que exterioricen y hagan pública una alteración de la condición de la posesión. Las únicas actuaciones son de tipo administrativo y responden a la conducta negativa que asume la demandada durante los reclamos de restitución, pero nunca antes. Consecuentemente, estimamos que corresponde hacer lugar al recurso y revocar la sentencia cuestionada en cuanto rechaza la demanda, debiendo hacerse lugar a la pretensión y condenar el desalojo en los términos ordinarios.

La doctora Verónica F. Martínez de Petrazzini dijo:

I. Coincido con la relación de la cuestión planteada realizada por la Sra. Vocal del primer voto. Incluso, puesta a dirimir la disidencia que traducen las opiniones anteriores, también adhiero a la que expone la Sra. Vocal Dra. Puga de Juncos. En efecto entiendo que a pesar de que existe un contrato de locación reconocido como válido por pericia sobradamente fundada y de la que no merece apartarse en autos, existen elementos suficientes que acreditan la interversión del título producto de actos objetivos de ánimo de poseer de la demandada, así como indicios de la posesión ejercida aún con anterioridad a la firma de ese contrato. En primer lugar, considero cabe dejar señalado que adhiero enfáticamente a lo que menciona la Sra. Vocal del primer voto, en cuanto a que es la vía más apropiada para discusiones entre familiares directos el procedimiento arbitral, que en el caso, resultaba obligatorio (art. 603 inc. 1, CPC); y si bien el que no se haya sustanciado así no causa nulidad, puesto que no constituye cuestión de orden público, también es cierto que en cuestiones patrimoniales que involucran a familiares (en el caso, ascendientes/descendientes), se ha de reconocer que esos lazos de sangre ocasionan un relajamiento en las previsiones que normalmente se pueden tener en los contratos. Cuestión que junto con la principal de privilegiar el mantenimiento del vínculo familiar, justifica la facultad que en ese tipo de procesos (arbitral forzoso) otorga a los jueces para fallar sin rigorismos, y teniendo en vista lo que dicte el principio de equidad en ese marco intrafamiliar. II. Considero así que si bien no se ha dado ese tipo de sustanciación con el efecto ya señalado al pleito, ello no empece a considerar como parte del marco de los hechos en que se asienta este desalojo, que se produce entre parientes (en el caso, es la hija la que pretende desalojar a la madre). Y esta particular situación hace que se considere –puesto que es propio de la costumbre– ese vínculo familiar como determinante en las formas a las que se pueden haber sometido los vínculos contractuales entre ambas. En ese marco, entiendo que queda comprobado materialmente, que –como lo juzgó la Sra. jueza de la primera instancia–, la demandada Sra. Norma E. Tabares ha demostrado objetivamente la efectiva intención de poseer con ánimo de dueña el inmueble objeto de la demanda de desalojo. Esta voluntad queda manifestada no sólo por la inscripción como poseedora en la unidad ejecutora que, como bien dice la Dra. Puga, resulta una manifestación unilateral que por sí sola no determina la publicidad de la posesión, sino especialmente el hecho de que frente al contrato de locación vencido desde el 2/11/95, hasta la interposición de la demanda de desalojo, no ha probado la actora ningún reclamo previo de los que alude de restitución de la tenencia del inmueble objeto del contrato. No ha acompañado ni ha invocado haber enviado siquiera una carta documento previa a la demanda de desalojo, iniciada trece años después de vencido el contrato de locación. No resiste lógica alguna la conducta de la actora, si no se la enmarca en el contexto intrafamiliar intrincado y violento que ha quedado demostrado en autos. Ni siquiera invoca la actora haber exigido el pago del canon oportunamente fijado en tal contrato. No agrega recibo alguno ni intimación alguna de pago. En ese contexto, parece desvirtuado en autos, por la propia conducta de la actora, el contexto con el que pretende hacerse de la tenencia del inmueble. Puesto que no es propio de un contrato de locación el que el locador admita que el locatario permanezca en la tenencia del inmueble objeto del contrato, por quince años, sin reclamo alguno, no sólo de restitución de la tenencia, sino además, de pago de los cánones locativos pactados. Resulta de autos que la actora, si bien reclama el desalojo, nunca reclamó el cobro de los alquileres pactados. Actitud altamente contradictoria de parte de quien dice ser locadora. Actitud que sólo recibe explicación si se la entiende en el marco de cuestión de familia en el que se da, y que da marco a admitir –como lo hizo la a quo– la intención posesoria que no sólo anida en la voluntad de la demandada, sino que aparenta ser reconocida por la propia actora durante los trece años previos a la demanda, por su conducta pasiva de no reclamar ni el recupero de la tenencia, ni tampoco el pago de los alquileres pactados en el contrato de locación que pretende hacer valer. III. La demandada, así, no sólo ha realizado el reclamo ante la Unidad ejecutora para regularizar títulos, sino que, además, solicitó ser beneficiaria de tarifa solidaria ante el ERSeP, y desde fecha coetánea a la locación, concretamente desde el 8/11/94, cuando el contrato de locación es del 2/11/94, es titular del servicio de gas del inmueble objeto de la demanda. En ese contexto familiar intrincado, consideramos que la demandada ha realizado actos ostensibles de posesión, de los que también da cuenta la investigación agregada en autos de Fiscalía de Instrucción, de donde se da cuenta de los reiterados dichos de la demandada Norma E. Tabares relativos a su convencimiento de ser dueña del inmueble en cuestión. Considero que ha quedado insinuado en autos el debate posesorio, y que no es el desalojo la vía adecuada para dirimirlo. Reitero, especialmente considerando el vínculo familiar (hija actora, madre demandada) que se da en autos. En el que reitero, considero dirimente la actitud previa al juicio de la actora, quien por más de trece años ha mantenido a la demandada en la tenencia del inmueble objeto de desalojo sin reclamo alguno ni de restitución de la tenencia, ni de pago del alquiler que dice pactado. Y que frente a la demanda, silencia no sólo el vínculo familiar, sino también no da motivo alguno que explique tal inactividad previa al reclamo judicial. Por lo que adhiero a la posición sustentada por la Dra. Puga, en cuanto interpreto que corresponde que el debate que traen al marco del juicio de desalojo, lo excede notoriamente. Por lo que corresponde confirmar el rechazo de la demanda dispuesto en primera instancia. IV. Considero, en suma, se debe responder negativamente a la cuestión. Así voto.

Por todo ello, disposiciones citadas y por mayoría,

SE RESUELVE: I.