DESALOJO

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Fundamento de la acción. Solicitud del propietario. Carácter acreditado. Obligación del demandado de demostrar derecho a permanencia en el inmueble. Orfandad probatoria. Controversia en relación con la calidad de locador del accionante: Irrelevancia. Procedencia de la acción
1– Es doctrina del TSJ Cba. que “el fundamento de la acción de desalojo estriba en la situación jurídica misma en que el demandante se encuentra frente a la finca cuya recuperación persigue y en virtud de la cual goza del derecho de usarla y tenerla bajo su señorío, con independencia de cuál fuere el hecho o acto jurídico en cuyo mérito se revistió de aquellos derechos”.

2– En autos, ha quedado acreditada la legitimación del actor para reclamar el uso y goce de la cosa. En efecto, al solicitar la restitución del inmueble invoca su calidad de propietario, para lo cual acompaña copia de una escritura. Al respecto, cabe decir que tratándose de un instrumento público en los términos del art. 979 inc. 1, CC, es de aplicación lo dispuesto por el art. 993, CC, según el cual los hechos que el oficial público conoce personalmente, porque ocurren ante su propia presencia y de ellos da fe, hacen plena fe entre las partes y respecto de terceros mientras no sea argüido de falso por querella civil o penal de falsedad. En consecuencia, el instrumento acompañado por el accionante goza de plena fuerza probatoria, salvo que medie declaración judicial de falsedad, extremo no configurado en la especie.

3– No enerva la conclusión expuesta la alegación de que a la fecha en que el actor manifiesta haber ofrecido en alquiler la propiedad motivo del pleito no era su propietario ni tenía su tenencia, desde que actualmente reviste tal carácter y por ende se encuentra facultado a ejercer todos los derechos que le resultan inherentes, dentro de los cuales se encuentra el de uso y goce de la cosa –arts. 2513 y 2516, CC–.

4– Demostrada la condición de propietario del actor, la carga de acreditar un derecho a permanecer sobre el inmueble se desplaza hacia la parte demandada, quien además de no decir nada, no arrima elementos convictivos que justifiquen su permanencia en el inmueble. Esa orfandad probatoria en la materia justifica el progreso de la demanda, frente al derecho que le compete al actor sobre el bien de su propiedad.

5– El hecho de que el demandado haya negado su calidad de locatario respecto al contrato invocado por el actor no enerva el éxito de la demanda, cuando éste ha demostrado ser el propietario del bien y el demandado no ha acreditado el derecho a permanecer en el inmueble. Le asiste al accionante, en su calidad dueño –al margen de que se encuentre controvertida su calidad de locador invocada–, el derecho a tener la cosa bajo su señorío.

6– “…en los juicios de desalojo, al demandante que acciona le basta con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba en orden al progreso de la acción quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual … no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad…; si en la demanda la parte actora alega que cedió en préstamo precario el inmueble al demandado, la prueba de su calidad de propietario será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable, …”.

C4a. CC Cba. 16/6/09. Sentencia Nº 82. Trib. de origen: Juzg. 37a. CC Cba. “Del Barco, Ricardo c/ Cueva, José Dalmacio y otro – Desalojo por vencimiento de término – Recurso de apelación – Expte. N° 1276741/36”

2a. Instancia. Córdoba, 16 de junio de 2009

¿Resultan procedentes los recursos de apelación de los demandados?

La doctora Cristina Estela González de la Vega dijo:

I. Contra la sentencia Nº 89 de fecha 11/4/08, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia y 37a. CC, que en su parte resolutiva dispone: “I) Hacer lugar a la demanda de desalojo incoada por el Sr. Ricardo Del Barco en contra de los Sres. José Dalmacio Cueva y Brenda Barrera Rodríguez, y en consecuencia condenar a estos últimos a desalojar, dentro del término de diez días, el inmueble sito en calle …, barrio Renacimiento, de esta ciudad de Córdoba (haciendo constar que los demandados ocupan un departamento cada uno, ingresándose a la unidad ocupada por el Sr. Cueva por puerta del frente, y a la de la Sra. Barrera Rodríguez, por puerta del fondo, ambos del mismo domicilio), juntamente con las personas y/o cosas puestas por ellos, o que de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas a cargo de los accionados…”, deducen recurso de apelación los demandados. El Sr. José Dalmacio Cuevas funda sus disensos a fs. 93/94 vta. y la Sra. Brenda Barrera Rodríguez lo hace a fs. 96/98; los que son contestados por el actor a fs. 100/101. Dictado el decreto de autos, quedan los presentes en estado de resolver. II. [Omissis]. III. Recurso del Sr. José Dalmacio Cuevas. Primer agravio. Aduce que en sentencia no se tuvieron en cuenta las contradicciones en que incurrió el actor respecto de la causal invocada. Que ello surge de la absolución de posiciones en la que el accionante confiesa que no conoce al demandado. Los dichos vertidos en la demanda son falsos y pese a ello se hizo lugar a ella. Segundo agravio. Afirma que con la prueba rendida quedó demostrado que al momento en que el actor manifiesta haber ofrecido en alquiler el inmueble de marras, no era el propietario ni tenía la tenencia de dicho bien. Acusa falta de valoración de la prueba. IV. Recurso de la Sra. Brenda Barrera Rodríguez. Primer agravio. Achaca que se han tomado fechas y hechos no acreditados, como tampoco la causal de vencimiento de término. Que tal conclusión puede ser válida respecto del demandado, Sr. Cuevas, pero no de la compareciente, quien no tuvo la oportunidad real de defenderse, en cuya hipótesis hubiera dicho que no reclama posesión alguna sobre el inmueble sino un plazo mayor de locación por todo el tiempo que resta a partir del día 9/3/07, fecha fijada por la notificación realizada por la escribana Ríos de Ulloque. Expresa que desde la demanda el actor funda su reclamo basado en una mentira, pues dijo que prometió el alquiler de un inmueble de su propiedad, pero de la prueba de autos surge que a esa data no era titular de un derecho real sobre la cosa, sino que recién se constituyó en propietario del inmueble el día 26/12/06, según la escritura de fs. 6/7. Añade que corresponde el rechazo del desalojo, ya que habiendo fijado el actor para la firma del contrato diez días a partir del 9/3/07, le asiste a la apelante el mayor plazo a partir de tal data. Segundo agravio. Manifiesta que en el caso resulta de aplicación el art. 1, ley 23091, y por ende, al no haberse firmado el contrato de locación dentro de los diez días de la intimación realizada por la escribana Ríos de Ulloque, ha quedado demostrada la fecha de iniciación respecto a la recurrente y por ello el derecho a un plazo mayor conforme el art. 755, CPC, debiendo en consecuencia dictarse una sentencia que contenga una condena de futuro respecto de la apelante pero declarando el derecho que le asiste a un mayor plazo de vigencia del contrato de locación, cuyo vencimiento sería el día 9/3/08. V. Atento a la conexión que presentan los agravios vertidos por ambos apelantes, procedo a tratarlos de modo conjunto. A mi juicio, el disenso que efectúan los apelantes no es legítimo. Doy razones. La demanda se funda en la no restitución de dos departamentos sitos en calle … del barrio Renacimiento de esta ciudad, que ocupan los demandados, cuya tenencia cedió el actor en locación de modo verbal y los reclama en función del vencimiento del término acordado. El demandado Sr. José Dalmacio Cuevas opone excepción de falta de acción en el actor por no ser propietario al tiempo de la supuesta locación que niega. Por su parte, la codemandada Sra. Brenda Barrera Rodríguez no contestó la demanda. La sentencia acoge la demanda en el entendimiento de que el demandante se encuentra legitimado por ser propietario del inmueble, circunstancia probada. Viene a cuento recordar la doctrina forjada en nuestro Máximo Tribunal local en el sentido de que “el fundamento de la acción de desalojo estriba en la situación jurídica misma en que el demandante se encuentra frente a la finca cuya recuperación persigue y en virtud de la cual goza del derecho de usarla y tenerla bajo su señorío, con independencia de cuál fuere el hecho o acto jurídico en cuyo mérito se revistió de aquellos derechos” (TSJ Sala CC, in re: “Oviedo Carlos A. c/ Raúl H. Jiménez –Desalojo- Recurso de casación- Sent. N° 31 del 10/4/03)[N. de R.- Semanario Jurídico Nº 1408 del 15/5/03 t. 87 2003 – A, p. 468]. En autos, ha quedado acreditada la legitimación del actor para reclamar el uso y goce de la cosa. En efecto, el Sr. Ricardo del Barco solicita la restitución de dos departamentos ubicados en calle … de barrio Renacimiento de esta Ciudad, invoca calidad de propietario (cfr. copia de la escritura Nº 202 secc. “A”, del 26/12/06). Al respecto cabe decir que tratándose de un instrumento público en los términos del art. 979 inc. 1, CC, es de aplicación lo dispuesto por el art. 993 del mismo cuerpo legal, según el cual los hechos que el oficial público conoce personalmente, porque ocurren ante su propia presencia y de ellos da fe, hacen plena fe entre las partes y respecto de terceros mientras no sea argüido de falso por querella civil o penal de falsedad. El instrumento acompañado y cuya copia corre agregada a fs. 6/7 goza de plena fuerza probatoria, salvo que medie declaración judicial de falsedad, extremo no configurado en autos. Por su parte, he de apuntar que no enerva la conclusión expuesta la alegación del Sr. Cuevas de que a la fecha en que el actor manifiesta haber ofrecido en alquiler la propiedad motivo del pleito no era su propietario ni tenía la tenencia de aquélla, desde que actualmente reviste tal carácter y por ende se encuentra facultado a ejercer todos los derechos que le resultan inherentes, dentro de los cuales se encuentra el de uso y goce de la cosa, conforme lo establecen los arts. 2513 y 2516, CC. A lo dicho cabe agregar que no obstante lo expuesto, el demandado no brinda una explicación o ensaya entonces la razón por la cual se encuentra ocupando el inmueble cuyo desalojo se persigue. Cuestiones que debieron dar andamiento fáctico a la simple negativa efectuada al tiempo de contestar la demanda. Luego, no alcanza para enervar la acción el agravio relativo a las contradicciones en que habría incurrido el actor en su demanda, puesto que cuenta con legitimación al tiempo de postular. Por lo expuesto y demostrada la condición de propietario del actor, la carga de acreditar un derecho a permanecer sobre el inmueble se desplaza hacia la parte demandada, quien además de no decir nada, no arrima elementos convictivos que justifiquen su permanencia en el inmueble. Esa orfandad probatoria en la materia justifica el progreso de la demanda frente al derecho que le compete al actor sobre el bien de su propiedad. Reitero, la calificación jurídica de la pretensión esgrimida no implica transgresión alguna al principio de congruencia (arts. 327 y 330, CPC) que debe guardar la sentencia. En efecto, el hecho de que el demandado Sr. Cuevas haya negado su calidad de locatario respecto al contrato invocado por el actor, no enerva el éxito de la demanda, cuando –como sucede en autos– aquél ha demostrado ser el propietario del bien y el demandado no ha acreditado el derecho a permanecer en el inmueble. Le asiste al accionante en su calidad dueño –al margen de que se encuentre controvertida su calidad de locador invocada– el derecho a tener la cosa bajo su señorío, y en tales supuestos lo que interesa básicamente es que la causa petendi en el juicio de desalojo en cuanto término esencial de la litis, “radica en la condición de tenedor obligado a restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a recibir esa restitución. La calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional (comodato, locación, mera ocupación ilegítima) no es, en principio, un extremo esencial de la litis ni condiciona el contenido de la sentencia si su alteración no lesiona el derecho de defensa del accionado… se comprende que en los juicios de desalojo al demandante que acciona le baste con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea en calidad de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia de esa prueba en orden al progreso de la acción quede enervada por la sola circunstancia de que no coincida con el título específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual –como acabo de señalar– no es un hecho esencial de la litis que sirva para distinguir la acción en su individualidad…(…); si en la demanda la parte actora alega que cedió en préstamo precario el inmueble al demandado, la prueba de su calidad de propietario será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable aunque no acredite precisamente el comodato, prueba ésta que sería en rigor superabundante e innecesaria para conseguir la recuperación de la cosa. Producida esa prueba por la parte actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor animus domini de la heredad, cuyo jus possessionis no es susceptible de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá estarse desde luego al mejor derecho demostrado por la parte actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su condición de tenedor a restituir el inmueble a la persona en cuyo nombre lo poseía. El tenedor está siempre obligado a restituir el inmueble al propietario mientras no acredite un título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia (arts. 2461, 2462 y 2465, CC)” (TSJ Sala CC, in re: “Oviedo Carlos A. c/ Raúl H. Jiménez –Desalojo- Recurso de casación”, Sent. N° 31 del 10/4/03). En otro orden y respecto al agravio de la Sra. Brenda Barrera Rodríguez, vinculado con la falta de defensa y relativo a que tiene derecho a un plazo mayor de locación, debiendo dictarse una condena de futuro, suscita las siguientes reflexiones. Vinculado con lo primero, si en el decurso del proceso hubiera sucedido una actuación irregular que impidiera el ejercicio de derecho de defensa en juicio, el afectado cuenta con los medios impugnativos para revertirlo, y en el caso la codemandada nada hizo, limitándose a introducir la cuestión al tiempo de apelar por lo principal. En el caso, debió articular el correspondiente incidente de nulidad a fin de dilucidar la cuestión, norte que no ha sido el seguido por la recurrente. Con relación al plazo a que alude, cabe recordar que la segunda instancia reviste el carácter de ser revisora de lo decidido, conforme alegación y prueba. En el caso, el pretendido derecho a un plazo mayor de locación constituye un capítulo que no ha sido introducido oportunamente, por lo que no conforma el entramado de la litis y no corresponde atender (arg. art. 332, CPC). Corolario de lo expuesto es que habiéndose demostrado la legitimación del actor para peticionar el desalojo de los inmuebles de marras, como ha sido decidido en la sede anterior, corresponde rechazar los recursos interpuestos. Con costas a los demandados por resultar vencidos (art. 130, CPC). Voto por la negativa.

Los doctores Raúl E. Fernández y Miguel Ángel Bustos Argañarás adhieren al voto emitido por la Sra. Vocal preopinante.

Por el resultado de la votación que antecede,

SE RESUELVE: Rechazar los recursos de apelación interpuestos por el demandado, Sr. José Dalmacio Cuevas, y codemandada, Sra. Brenda Barrera Rodríguez, con costas a su cargo.

Cristina Estela González de la Vega – Raúl E. Fernández – Miguel Ángel Bustos Argañarás ■