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Objeto. Sujetos demandables. BOLETO DE COMPRAVENTA. Acción contra el comprador poseedor del inmueble. Improcedencia de la vía intentada. Exigencia de promover el juicio pertinente conforme a la naturaleza del acuerdo estipulado
1– El juicio de desalojo (acción de carácter personal) tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quien o quienes tienen derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad; es un procedimiento breve por el que se persigue la desocupación de un inmueble con el objeto de recuperar la tenencia.
2– «… el juicio de desalojo será la vía apropiada contra los meros tenedores, pero no procederá: a) contra los poseedores animus domini o aquellos que invoquen derechos reales: usufructuarios, usuarios, etc.; y b) contra quienes recibieron la posesión en virtud de un contrato: boleto de compraventa, sociedad, etc., que llevará ínsita la devolución de las cosas entregadas con motivo de ellos…».
3– En el subjudice, se configuran obstáculos suficientes que tornan improcedente la acción intentada. Ello así porque se tiene como hecho incontrovertido la relación contractual que uniera a las partes y de la que da cuenta el instrumento privado que consiste en un boleto de compraventa y acuerdo de reconducción, respectivamente, entre la firma actora y demandada respecto del inmueble objeto de la presente litis. Dicho instrumento establece una convención entre las partes, que marca una diferencia sustancial en lo que respecta a la naturaleza propia de un simple contrato de locación, ya que en ésta se establecen pautas y condiciones relativas a la compraventa del inmueble, que no puede ser objeto de decisión en este juicio.
4– El supuesto incumplimiento por parte del comprador que se encuentra en posesión del inmueble adquirido a través del mencionado boleto (art. 1323 y 2351, CC), no puede acarrear la devolución compulsiva por vía del juicio sumario de desalojo, sino por la promoción de un juicio específico a la naturaleza de la relación contractual que los uniera y que en caso de resultar favorable la demanda, lleva ínsita la devolución de la cosa objeto del contrato (art. 1204, CC). Esta situación no se modifica por el hecho de haberse establecido en una cláusula del contrato que se le entrega la «tenencia», ya que tal estipulación no puede modificar la esencia misma del contrato de compraventa en virtud del cual una parte se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa.
5– En la especie, la situación contractual de la demandada con respecto a la actora no resulta ser la de un simple tenedor con obligación de devolver la cosa, que pueda ser exigida por la vía rápida y sumaria del desalojo. No es cierto lo que afirma el actor apelante respecto a que el accionado no niega su calidad de tenedor precario y que en ningún momento dice que es poseedor; por el contrario, el accionado, al evacuar el traslado de la demanda desde el momento mismo que sostiene habérsele entregado el inmueble como dación en pago, está afirmando que ocupa el inmueble en el carácter de propietario y poseedor y por ende, en ningún momento está reconociendo una calidad de «tenedor».
6– No cabe ocurrir a la vía del desalojo sin verificar la naturaleza, forma, condiciones y efectos de dicha resolución, cuando para estos casos existe la vía ordinaria pertinente que tutela a las partes la posibilidad de discutir abiertamente la cuestión que motivó la resolución y obtener allí el recupero de la cosa.
C2a. CC Cba. 5/5/09. Sentencia Nº 65. Trib. de origen: Juzg. 48a. CC Cba. “Corporación Inmobiliaria SRL c/ Carrizo Héctor Hugo – Desalojo – Falta de pago – Expte. Nº 562970/36”
2a. Instancia. Córdoba, 5 de mayo de 2009
¿Es conforme a derecho la sentencia apelada?
El doctor Mario Raúl Lescano dijo:
1. Contra la sentencia Nº 97 dictada con fecha 28/2/03 por la Sra. Jueza de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de 48a. Nominación de esta ciudad, que resolvió: “1º Hacer lugar a la excepción de falta de acción articulada, y en consecuencia, rechazar la acción de desalojo promovida por Corporación Inmobiliaria SRL, en contra del Sr. Héctor Hugo Carrizo. 2º Imponer las costas a la actora …”, a fs. 74 la actora interpone recurso de apelación, que es concedido a fs. 76. Radicados los autos ante la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Primera Nominación de esta Ciudad, el apelante expresa agravios a fs. 80/82, que son respondidos por el demandado a fs. 83/85. Dictada resolución por la Excma. Cámara, los autos son elevados al Excmo. TSJ, el que por sentencia Nº 92 de fecha 11/9/07 resuelve acoger el recurso de casación articulado por la causal prevista en el inc. 1 art. 383, CPC, anulándose la sentencia Nº 4 dictada por la Excma. C1a. CC y reenviar la causa a esta Excma. C2a. CC. … 2. [Omissis]. 3. Se agravia la apelante sosteniendo en primer término que se equivoca la a quo al considerar al demandado de autos como poseedor y que lo primero a tener en cuenta es el boleto de compraventa en donde expresamente se da al señor Carrizo el carácter de simple tenedor, por lo que no puede éste cambiar unilateralmente el título por el cual entró en el inmueble. Que al contestar la demanda, en ningún momento niega el carácter de simple tenedor y en ningún momento dice que es poseedor. Que tampoco ha probado ni intentado demostrar el animus domini, requisito indispensable para demostrar la posesión. Que en su contestación dice que nada debe, pues el inmueble se le dio en pago de una deuda, pero luego nada prueba y hasta reconoce que no trabajaba para la actora. Que no probó que abonó la deuda, no probó que hubiera pagado impuestos, servicios, que no probó nada. Se agravia también por cuanto el inferior malinterpreta la excepción de falta de acción del demandado. Que éste interpone en un sentido amplio excepción de falta de acción, y aduce para ello que nada debe, porque el inmueble le fue dado en pago de una deuda de orden laboral y que luego reconoce que no es así. Que nunca opuso la excepción, y argumenta que no le correspondía el juicio de desalojo por ser poseedor. Que el demandado nunca dijo que era poseedor y que la sentenciante, extralimitándose en sus funciones, hace decir que la excepción es porque el demandado es poseedor y no tenedor. Se queja también porque el inferior dice que el contrato de compraventa no ha sido resuelto y que ello es un equívoco, porque ante la falta de pago y pasividad del comprador es que su parte resuelve y lo emplaza a devolver la tenencia que de manera precaria detenta. Que el demandado nada contesta a ello y que no es necesario un trámite judicial para resolver el contrato sino que automáticamente queda concluido. Agrega que el boleto de compraventa ya no existía al promoverse la acción de desalojo, pues había sido resuelto por propia voluntad del vendedor, ante la falta de pago del comprador y éste no se opuso a la resolución; es más, la aceptó. Se queja también porque la inferior dice que no se da ninguno de los supuestos del inc. 5 y 6, art. 2462. Que el inc. 6 es de aplicación al caso de autos al igual que el inc. 1 de dicho art. pues el demandado nunca alegó posesión y siempre aceptó ser tenedor. Pide, en definitiva, se haga lugar al recurso de apelación, con costas. La parte demandada, al contestar agravios, solicita se confirme la sentencia apelada por las razones que expresa y a las que me remito por razones de brevedad. 4. Soy de opinión de que la apelación debe ser rechazada. Doy razones: en primer término debe partirse de la base de que el juicio de desalojo (acción de carácter personal) tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a quien o quienes tienen derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad; es un procedimiento breve por el que se persigue la desocupación de un inmueble con el objeto de recuperar la tenencia. Nos dice la doctrina: «…si la acción de desalojo es personal y se pretende con ella el recupero de la tenencia dada o perdida, el juicio de desalojo será la vía apropiada contra los meros tenedores, pero no procederá: a) contra los poseedores animus domini o aquellos que invoquen derechos reales: usufructuarios, usuarios, etc.; y b) contra quienes recibieron la posesión en virtud de un contrato: boleto de compraventa, sociedad, etc., que llevará ínsita la devolución de las cosas entregadas con motivo de ellos….» (Ramírez, Jorge Orlando – El Juicio de Desalojo – p. 4/5 – Ed. Depalma). En el subjudice, entiendo que se configuran obstáculos suficientes que tornan improcedente la acción intentada. Ello así porque por demanda y contestación de demanda tengo como hecho incontrovertido la relación contractual que uniera a las partes y de la que da cuenta el instrumento privado que corre agregado a fs. 1/3 de autos, que consiste en un boleto de compraventa y acuerdo de reconducción respectivamente entre la firma actora y demandada respecto del inmueble objeto de la presente litis. Dicho instrumento establece una convención entre las partes, que marca una diferencia sustancial en lo que respecta a la naturaleza propia de un simple contrato de locación, ya que en ella se establecen pautas y condiciones relativas a la compraventa del inmueble, que no puede ser objeto de decisión en este juicio. Ello así, porque el supuesto incumplimiento por parte del comprador que se encuentra en posesión del inmueble adquirido a través del mencionado boleto (art. 1323 y 2351, CC), no puede acarrear la devolución compulsiva por vía del juicio sumario de desalojo, sino por la promoción de un juicio específico a la naturaleza de la relación contractual que los uniera y que en caso de resultar favorable, la demanda lleva ínsita la devolución de la cosa objeto del contrato (art. 1204, CC). Esta situación no se modifica por el hecho de haberse establecido en la cláusula cuarta del contrato que se le entrega la «tenencia», ya que tal estipulación no puede modificar la esencia misma del contrato de compraventa en virtud del cual una parte se obliga a transferir a la otra la propiedad de una cosa. Nos dice la doctrina: «Es improcedente la pretensión de desalojo cuando la demandada, cualquiera fuere el origen de la ocupación, acredita una ulterior adquisición por boleto de compraventa». «El boleto de compraventa constituye título idóneo para hacer adquirir la posesión al comprador, aunque falte el instrumento público –escritura– que la ley exige para la transmisión del dominio. Por título, en sentido subjetivo, debe entenderse el negocio jurídico que ha dado existencia a un derecho, o sea, la causa; por ello, el boleto de compraventa inmobiliario constituye un título a la posesión legítima, de acuerdo con los textos de los arts. 1187, 1188 y 2355, CC (C5a. CC Cba., 10/6/88, Semanario Jurídico, 9/2/89)(Zavala de González, Matilde – Doctrina Judicial – Solución de Casos 2 – p. 188 – Ed. Alveroni). Como puede observarse en autos, la situación contractual de la demandada con respecto a la actora no resulta ser, claramente, la de un simple tenedor con obligación de devolver la cosa, que pueda ser exigida por la vía rápida y sumaria del desalojo. En este sentido debe decirse que la señora jueza a quo ha resuelto correctamente la cuestión, no sólo porque ha analizado detenidamente los elementos probatorios incorporados a la causa, sino que ha brindado todos los fundamentos a fin de demostrar que la calidad endilgada al accionado de tenedor precario, no es tal. No es cierto lo que afirma el apelante respecto a que el accionado no niega su calidad de tenedor precario y que en ningún momento dice que es poseedor; por el contrario, el demandado, al evacuar el traslado de la demanda desde el momento mismo que sostiene habérsele entregado el inmueble como dación en pago, está afirmando que lo ocupa en el carácter de propietario y poseedor y, por ende, en ningún momento está reconociendo una calidad de «tenedor» del bien. Tampoco puede recibirse el agravio relacionado con que no es necesario un trámite judicial para resolver el contrato sino que éste queda automáticamente resuelto por aceptación tácita del comprador, ya que, como bien lo sostiene la a quo, aun cuando se dieran tales condiciones, no cabe ocurrir lisa y llanamente a la vía del desalojo, sin verificarse la naturaleza, forma, condiciones y efectos de dicha resolución, cuando para estos casos existe la vía ordinaria pertinente, que tutela a las partes la posibilidad de discutir abiertamente la cuestión que motivó la resolución y obtener allí el recupero de la cosa. Frente a tales adversidades, por no ser ésta la vía idónea, ya que la calidad de precarista, como se analizó, no se advierte en el accionado, por lo que indudablemente no se dan en el caso de autos los supuestos establecidos en el inc. 5 y 6 art. 2462, CC, deberá el accionante ocurrir por la vía ordinaria, que no es precisamente la sumaria del desalojo. Con la consideración precedente y por todo lo expuesto, concluyo reseñando que, sin descartar que el actor tenga eventuales derechos a que se le entregue compulsivamente la cosa a fin de integrar su situación dominial, lo que sí está excluido, conforme a lo analizado en autos, es que pueda demandar esa entrega por esta vía. En conclusión, los agravios fundantes de la apelación deben ser rechazados y confirmar la sentencia apelada en todas sus partes. Así voto. 5. Las costas de la alzada deben serle impuestas a la actora por resultar vencida, difiriendo la regulación de honorarios de los letrados intervinientes para cuando exista base cierta para hacerlo.
Las doctoras Silvana María Chiapero y Marta Nélida Montoto de Spila adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
A mérito del resultado del Acuerdo que antecede,
SE RESUELVE: I. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la actora. II. Confirmar la sentencia apelada en todas sus partes e imponer las costas de la alzada a la actora.
Mario Raúl Lescano – Silvana María Chiapero – Marta Nélida Montoto de Spila ■
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