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CONSORCIO DE COPROPIETARIOS. LEGITIMACIÓN ACTIVA. Construcción en parte común (patio de unidad en planta baja). REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. Prohibición expresa. Irrelevancia del ejercicio del uso exclusivo sobre dicha fracción. Conducta antijurídica. Obligación de destruir lo construido
1– En autos, si bien es cierto que, desde que los demandados o su causante adquirieron la unidad funcional, ellos ejercen el uso exclusivo de la superficie destinada a patio, ese uso de ninguna manera constituye un acto que exteriorice una posesión animus domini de aquella, por cuanto no es otra cosa que una consecuencia de la decisión del conjunto de los propietarios que, sin resignar el dominio conjunto sobre esa porción de las partes comunes (arts. 2 y 3, ley 13512), asignaron con exclusividad el derecho de uso sobre ella al titular de dominio de una unidad funcional determinada.
2– El art. 2, Reglamento de Copropiedad y Administración, luego de describir la parcela horizontal propiedad de los demandados, expresa que “es para esta unidad una superficie descubierta común de uso exclusivo total de noventa y ocho metros sesenta y dos decímetros cuadrados, que se desarrollan en planta baja, patio …”. Si los demandados o su causante adquirieron el derecho de uso exclusivo sobre ese patio por ese título que los hace poseedores a nombre de otro (consorcio o conjunto de copropietarios), no pueden por sí mismos intervertirlo pretendiendo ahora que poseían a título de dueños exclusivos (art. 2353, CC).
3– Cualquiera sea el tiempo durante el cual hayan ejercido el derecho de uso, incluso con facultad de excluir de él a los otros copropietarios, ese tiempo no puede ser invocado para pretender una adquisición del dominio por prescripción de la fracción de terreno de que se trata.
4– El obrar de los demandados es antijurídico porque las partes comunes del inmueble mantienen permanentemente ese carácter, salvo que la Asamblea del Consorcio disponga modificar el reglamento de copropiedad y administración (art. 9, ley 13512), decisión que aquí requeriría unanimidad (art. 20 del reglamento). Por ello, la conducta de los demandados es violatoria de las disposiciones del art. 7, ley 13512 y del art. 9 inc. b del reglamento.
5– La legitimación activa de la accionante –consorcio de propietarios– en los casos de violación por algún copropietario de las prohibiciones del art. 6, ley 13512, en su condición de “representante de los propietarios”, se encuentra expresamente reconocida en el art. 15 de dicho cuerpo legal y no existe razón alguna que conduzca a variar ese criterio cuando –como ocurre en autos–, la entablada es la acción posesoria del art. 2500, CC, máxime cuando en la demanda se ha hecho expresa reserva de transformar la acción en aquélla.
6– “La doctrina mayoritaria otorga legitimación activa al consorcio de propietarios por ser éste quien tiene a su cargo el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, siendo asimismo el encargado de velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración”.
7– El argumento de que la obra está ejecutada en un alto porcentaje resulta improponible por parte de quienes continuaron los trabajos haciendo caso omiso de la intimación del consorcio que se les notificara y también de la orden de no innovar emanada del tribunal de primera instancia. Si la obra ha llegado a un grado avanzado de ejecución, no ha sido por la inacción de la actora sino por decisión de los propios demandados que, advertidos del cuestionamiento a la legitimidad de su accionar, siguieron de todos modos adelante, por lo que no puede pensarse que la actitud de la actora constituya un ejercicio abusivo del derecho.
8– No puede eludirse el deber impuesto por la ley de hacer retornar las cosas al estado anterior al acto antijurídico cualquiera sea el estado de avance de la obra. “Si se adoptase como regla general de interpretación la subsistencia del valor económico de lo construido, se estaría admitiendo a priori el mantenimiento de obras ejecutadas ilegítimamente y todo sería posible en esta materia, subvirtiendo el orden que parece esencial mantener en los edificios y entre los propietarios sometidos al sistema de la ley 13512”.
C3a. CC Cba. 31/8/10. Sentencia Nº 179. Trib. de origen: Juzg. 18a. CC Cba. «Consorcio de propietarios del Barrio Residencial del Chateau c/ Sucesores de Domingo Lamberto – Acciones posesorias/Reales – Obra nueva – (Expte. N°1474062/36)”
2a. Instancia. Córdoba, 31 de agosto de 2010
El doctor Guillermo E. Barrera Buteler dijo:
1.En autos, la parte demandada interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia Nº 342, de fecha 8/5/09, dictada por el Juzg. de 1ª. Inst. y 18ª. Nom. Civil y Comercial. Los demandados, propietarios de la Parcela Horizontal 62 del consorcio accionante, han apelado la sentencia que, haciendo lugar a la acción de obra nueva, los condenó a destruir las construcciones efectuadas en el jardín de su vivienda en el plazo de treinta días bajo apercibimiento de autorizar al consorcio a efectuarlo a su costo. La apelación se funda en dos agravios: Por un lado cuestionan el rechazo de la excepción de falta de acción basada en que la superficie sobre la que se ha edificado les pertenece en propiedad exclusiva por prescripción adquisitiva y, en consecuencia, el consorcio no tiene posesión sobre ella. Además, afirman que estando avanzada la obra en más de un ochenta por ciento la acción no puede proceder por extemporánea. 2. El primer agravio carece de todo sustento jurídico porque, si bien es cierto que desde que los demandados o su causante adquirieron la unidad funcional ellos ejercen el uso exclusivo de la superficie destinada a patio, ese uso de ninguna manera constituye un acto que exteriorice una posesión animus domini, por cuanto no es otra cosa que una consecuencia de la decisión del conjunto de los propietarios que, sin resignar el dominio conjunto sobre esa porción de las partes comunes (arts. 2 y 3, ley 13512), asignaron con exclusividad el derecho de uso sobre ella al titular de dominio de una unidad funcional determinada, tal como ha ocurrido en el caso de autos en el artículo 2° del Reglamento de Copropiedad y Administración que, luego de describir la parcela horizontal 62, de propiedad de los demandados, expresa que “es para esta unidad una superficie descubierta común de uso exclusivo total de noventa y ocho metros sesenta y dos decímetros cuadrados, que se desarrollan en planta baja, patio (posición ciento setenta y ocho) de treinta y cinco metros ochenta y seis decímetros cuadrados y patio (posición ciento ochenta) de sesenta y dos metros setenta y seis decímetros cuadrados”. Es evidente entonces que, si los demandados o su causante adquirieron el derecho de uso exclusivo sobre ese patio por ese título que los hace poseedores a nombre de otro (concretamente del consorcio o del conjunto de los copropietarios), no pueden por sí mismos intervertirlo pretendiendo ahora que poseían a título de dueños exclusivos (art. 2353, CC.). En consecuencia, cualquiera sea el tiempo durante el cual hayan ejercido ese derecho de uso, incluso con facultad de excluir de él a los otros copropietarios, ese tiempo no puede, bajo ningún concepto, ser invocado para pretender una adquisición del dominio por prescripción de la fracción de terreno de que se trata. El obrar de los demandados es entonces indudablemente antijurídico porque las partes comunes del inmueble mantienen permanentemente ese carácter, salvo que la Asamblea del Consorcio disponga modificar el reglamento de copropiedad y administración (art. 9, ley 13512), decisión que en el punto que nos ocupa requeriría unanimidad (art. 20 del reglamento). En consecuencia, es manifiesto que la conducta de los demandados es violatoria de las disposiciones del art. 7, ley 13512, y del art. 9 inc. b) del reglamento. Por otra parte, la legitimación activa de la accionante en los casos de violación por algún copropietario de las prohibiciones del art. 6, ley 13512, en su condición de “representante de los propietarios”, se encuentra expresamente reconocida en el art. 15 de dicho cuerpo legal y no existe razón alguna que conduzca a variar ese criterio cuando, como ocurre en el caso de autos, la entablada es la acción posesoria del art. 2500, CC, máxime cuando en la demanda se ha hecho expresa reserva de transformar la acción en aquélla. Es que “la doctrina mayoritaria otorga legitimación activa al consorcio de propietarios por ser éste quien tiene a su cargo el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, siendo asimismo el encargado de velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración” (Gurfinkel de Wendy, Lilian, La propiedad horizontal – Análisis dogmático de la ley 13512, Lexis Nexis, 2005, p.177) e incluso en esta hipótesis puede hacerlo sin necesidad de demostrar un perjuicio real y concreto, en el solo resguardo de las normas estatutarias y legales, a diferencia de lo que ocurre cuando pretende accionar un copropietario individualmente. También la jurisprudencia es pacífica en este punto (CNCiv., Sala F, 2/9/1999, “Consorcio Avda. Cnel. Díaz 2542/44/46 v. Intellectus Investment Inc.”, JA 2001-IV- síntesis; CCiv. Com. Mar del Plata, Sala 2ª., 15/3/1994, “Melis, Raúl c/ Sgarbossa, Edgardo” JA 1994-IV-síntesis; CNCiv. Sala F, 15/4/1993, “Consorcio Pueyrredón 2482/88/90 v. Chteimberg, Norberto G.”, JA. 1994-II-343). 3. El segundo agravio no puede correr mejor suerte que el anterior, porque el argumento de que la obra está ejecutada en un alto porcentaje –que no fue esgrimido al contestar la demanda y, en consecuencia, no ha formado parte de la litis– resulta improponible por parte de quienes, como lo han hecho los demandados, continuaron los trabajos haciendo caso omiso de la intimación del consorcio que se les notificara por acta notarial de fecha 9/4/2008 y también de la orden de no innovar emanada del tribunal de primera instancia y notificada el 20/5/2008. Por tanto, si la obra ha llegado a un grado avanzado de ejecución, no ha sido por la inacción de la actora sino por decisión de los propios demandados que, advertidos del cuestionamiento a la legitimidad de su accionar, siguieron de todos modos adelante, aun desoyendo el mandato judicial de no innovar, por lo que de ninguna manera puede pensarse que la actitud de la parte actora constituya un ejercicio abusivo del derecho. En tales condiciones no puede eludirse el deber impuesto por la ley de hacer retornar las cosas al estado anterior al acto antijurídico, cualquiera sea el estado de avance de la obra porque, tal como lo ha sostenido la Sala C de la Cámara Nacional Civil, “si se adoptase como regla general de interpretación la subsistencia del valor económico de lo construido, se estaría admitiendo a priori el mantenimiento de obras ejecutadas ilegítimamente y todo sería posible en esta materia, subvirtiendo el orden que parece esencial mantener en los edificios y entre los propietarios sometidos al sistema de la ley 13512” (18/2/1999, “Landau, Ricardo G. c/ Nevisardi, Carlos”, JA. 2001-IV-síntesis). 4. Las razones expuestas conducen al rechazo de la apelación, por lo que las costas de esta instancia deberán ser impuestas a los apelantes vencidos (art. 130, CPC) y, por tanto, corresponderá fijar el porcentaje para regular los honorarios del letrado de la parte apelada de conformidad con las disposiciones de los arts. 36, 39, 40 y 65, ley 9459. Voto, entonces, por la negativa a la cuestión planteada.
Los doctores Julio L. Fontaine y Beatriz Mansilla de Mosquera adhieren al voto emitido por el Sr. Vocal preopinante.
Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal
RESUELVE: Rechazar la apelación con costas a los apelantes.
Guillermo E. Barrera Buteler – Julio L. Fontaine – Beatriz Mansilla de Mosquera ■
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