ESCUCHAR
Sólo en la avenida se levanta, en promedio, un emprendimiento por cuadra. Baja incidencia de la tierra y departamentos de US$ 40 mil cautivan a desarrollistas, ahorristas y familias.
Un detallado recorrido por la avenida Duarte Quirós, entre el Nuevocentro Shopping y la calle Maestro Vidal, invita a observar la nueva fisonomía que, en menos de tres años, está adquiriendo este corredor. Las viejas casas de los años 70 poco a poco ceden terreno (literalmente) a locales comerciales y a edificios de más de cuatro pisos.No en vano la consolidación urbana de esta arteria se va convirtiendo, si se quiere, en lo que sería la columna vertebral de la reluciente estructura que se afianza en barrio Alberdi. Es un sector apetecible para el inversor que “no llega a comprar un departamento en Nueva Córdoba o en General Paz”, y también para la familia, que busca una vivienda “accesible” en una zona “estratégica” por su cercanía al centro de la ciudad, a concentraciones comerciales (shoppings y zona norte) y sus vías de acceso ágiles.
De acuerdo con un relevamiento realizado por Comercio y Justicia, sólo en la avenida Duarte Quirós -entre el 2900 hasta el shopping (1500)- existen 25 proyectos con diferentes niveles de avance: algunos cerrados con chapones, en pozo, en ejecución y otros finalizados. El formato que predomina (por altura permitida por ordenanza municipal de uso de suelo) son edificios de planta baja y siete pisos, que promedian los 3.500 metros cubiertos. También se extienden espacios de entre 800 y 1.000 metros cubiertos, distribuidos en planta baja y tres pisos.
“Los desarrollos son impulsados por la baja incidencia de la tierra sobre el metro construible. En un terreno con capacidad de 1.500 metros en adelante, la incidencia de la tierra es de 70 ó 90 dólares promedio por m2, y entre 100 y 110 dólares en los corredores más importantes”, aseguró Sergio Villella.
Es decir, en este sector el desarrollista puede adquirir un predio de estas características en precios que oscilan entre 150 y 300 mil dólares, mientras que en Nueva Córdoba debe pagar más del doble. “El terreno en la zona, aproximadamente, incide en 18% sobre el total del emprendimiento”, calculó Martín Barco, del Grupo Celsus, un desarrollista del barrio.
Así, para el inversor que no tiene 50 mil dólares para comprar un departamento en General Paz y mucho menos 60 mil para invertir en Nueva Córdoba, en Alberdi puede acceder a una unidad por 42 ó 47 mil dólares, según precisó Villella.
“La zona se va consolidando, no sólo por su ubicación sino por la demanda de locación: es tan poca la oferta de casas para alquiler, que hoy la empiezan a suplir departamentos en barrios”, asegura el especialista, con un punto de venta en el sector.
“La demanda de alquiler es excelente, varía desde $ 800 en departamentos de un dormitorio y de $ 1.100 en departamentos de dos dormitorios”, concluyó Ema Muñoz, titular de la inmobiliria que lleva su apellido y que comercializa un sinúmero de emprendimientos en la zona.
Uno por uno. Complejos residenciales con comercios, la tendencia
El relevamiento propio contó más de 25 complejos en 13 cuadras, a razón de uno -en promedio- por cada una. A las construcciones ya avanzadas de planta baja y tres o siete plantas, se suman terrenos cerrados, obras en pozo y hasta casas en venta.
Entre las obras que ya están a la venta se encuentra el complejo Tamarindo, al 2000 de la avenida, del Grupo Depetris. En cinco pisos y planta baja ofrece 67 departamentos de uno y dos dormitorios y cinco locales comerciales.
Al 1600 de este corredor se levanta un complejo de 2800 m2, distribuidos en siete pisos. Consta de tres locales comerciales, dos plantas de oficinas comerciales y 30 unidades habitacionales. La obra, perteneciente al Grupo Celsus, tiene fecha prevista de entrega a finales de 2010.
Otro exponente es el edificio Bruno I, del grupo CCS Arquitectos. La construcción se eleva al 2000 de la arteria y consta de planta baja y cinco pisos.
El avance residencial se conjuga con la instalación de locales comerciales y, en menor medida, de oficinas, que en forma conjunta dotan a la zona de características tentadoras para vivir. Infraestructura de servicios, cercanía a centros comerciales y precios módicos, constituyen un combo apetecible.
Un recorrido desde el centro hasta Alberdi suma 145 edificios y proyectos
El legendario barrio de Alberdi se vigoriza a la par de una de sus arterias centrales. Entre el centro y la altura del 900 (Mariano Moreno) de las calles Caseros, San Juan y Duarte Quirós se explotan desarrollos en gran medida.
Según un relevamiento realizado por la inmobiliaria Sergio Villella, cerca de 70 emprendimientos hay en la zona de Alberdi más contigua al centro, entre Bv. San Juan, Duarte Quirós, Mariano Moreno, La Rioja, Avellaneda, Santa Rosa, Urquiza, Fragueiro y Colón. Entre obras terminadas y lotes cerrados con chapones se combinan edificios, locales comerciales y algo de oficinas.
Y en forma paralela, más allá del 900, hasta el 3000, los corredores 9 de Julio, 27 de abril y Santa Rosa también cobran protagonismo, al igual que las calles trasnversales que conforman el tejido urbano. “Emprendimientos de las características mencionadas se inician y finalizan en Espora, Ingeniero López, Sol de Mayo y Maestro Vidal, entre otras reconocidas perpendiculares”, remarcó Ema Muñoz.
Del mismo modo, sin contar los establecimientos de Duarte Quirós (ya mencionados), en la zona de paso -entre el Nuevocentro Shopping y el norte de la ciudad-, Sergio Villela contabilizó más de 50 edificios, entre terminados, construidos hasta la loza, cercados con chapones o cerrados con inicio de obra en pozo.
“Desde Mariano Moreno hacia los barrios, desde el 800 al 2300 se vislumbran muchos desarrollos en todas las arterias. De hecho, en la zona hay viviendas cuyos propietarios antes las vendían como casas y ahora las venden al doble,de acuerdo con el valor de su capacidad edificable”, ilustró el titular de Villella Bienes Raíces.
Esto, por supuesto, sin tener en cuenta el anuncio realizado la semana pasada por la empresa Euromayor, que sumára mil unidades residenciales al lugar; más precisamente, en el predio de la ex Cervercería Córdoba, colindante con la cancha de Belgrano.
Precios y calidad apuntan a clase media
La superficie de los departamentos va desde 40 m2 propios en adelante. Están construidos con materiales de calidad media: interiores en yeso, carpintería de aluminio, pisos de cerámico esmaltado, entre otros.
Por su tipología y valores, las unidades se orientan a un público de clase media. “Hoy, entre construir mal o más o menos bien no hay diferencia, el que permanece en el negocio hace buenas terminaciones”, aseveró el titular de Sergio Villella. Además, como hay constructores que replican la obra en el lugar, sostienen su calidad como argumento de venta.Hogar para la familia y refugio de ahorrista
El público de la zona se divide en consumidor final e inversor, interesado este último en 30% de la oferta. “Los inverores que tienen 40 mil dólares pueden acceder a unidades en esta zona y no en Nueva Córdoba ni General Paz. Además, la tracción viene acompañada de la demanda de locación, que puede ser de entre 800 pesos y 1.100”, explicaron Villella y Muñoz.
La baja incidencia de la tierra tienta a incipientes constructores y a grandes desarrollistas, como Grupo Miterra, que avanza con Jardines de Caseros.“Hay que densificar para no expulsar”
“Si no vamos a un proceso de densificación, expulsamos a la gente de la ciudad”, afirmó Sergio Villella. “El que quiere construir una casa no puede comprar un terreno por US$ 25 mil dólares en Córdoba, entonces migra a La Calera, Mendiolaza y Villa Allende. A la gente de clase media, que sólo dispone de 18 ó 25 mil dólares para comprar un terreno, la ciudad lo expulsa porque no genera productos de tierra para ese target”, agrega.
“Y como no hay más tierra por otro lado, dentro del anillo de circunvalación, la única opción es generar viviendas de 45 mil dólares, con planta baja y tres pisos, en las que se reducen algunos gastos comunes, como ascensores”, precisó.
Por eso, formatos de este tipo, con altura de 10,5 metros, se replican en Alta Córdoba, Cofico, Bv. Los alemanes y avenidas Fuerza Aérea, Recta Martinolli, Sagrada Familia y Colón.
