ESCUCHARPara poder realizar una inversión inmobiliaria exitosa, el inversor deberá contar con tres aliados fundamentales: el agente inmobiliario (Realtor), el agente contable, y el financiero.
«Cada inversor tiene un perfil propio y debe ajustar su inversión a ciertas normas legales, financieras, contables, administrativas y fiscales para que nada quede librado al azar, y los resultados sean los esperados. Su perfil va a variar, dependiendo de que la propiedad que necesite comprar sea para vivienda, renta como el caso de AIRbnb, locales comerciales, o una propiedad de pozo, donde el valor de compra será mejor al de una propiedad terminada, pero requiere de tiempo para empezar a obtener retornos», explicó Nilda Gauna, asesora de créditos hipotecarios del grupo QKapital Agentina.
«En el caso del agente financiero, se trata de obtener las mayores facilidades para acceder a un crédito hipotecario. Por eso, existen programas de financiamiento de distinto tipo, que oscilan entre el 50 y 80 por ciento del monto de la propiedad. Este porcentaje varía según el perfil crediticio del cliente y de la propiedad elegida por este», aseguró Gauna.
Según la especialista, esta es la mejor alternativa de diversificación de capitales en Real Estate.
«Las tasas de interés ofrecidas continúan actualmente por debajo de la tasa inflacionaria que al día de hoy existe dentro de Estados Unidos, por lo que haciendo el balance entre los ingresos que el inversor tendrá como retorno de rentas a parte de la valorización de la propiedad en el tiempo, estos continúan siendo por debajo de la tasa de interés propuesta por los bancos especializados en este tipo de préstamos», aseguró Gauna.
En este aspecto, QKapital opera como un banco hipotecario que otorga créditos para extranjeros que van a invertir en Florida, Nueva York, Colorado y Texas que son los destinos más elegidos por los extranjeros.
«Una vez que la persona manifiesta la intención de tomar el crédito y el monto que necesita, se les pide la documentación para iniciar el trámite. El proceso de pre aprobación al préstamo no demora más de 24 horas luego de recibida la documentación y para la aprobación final del crédito, una vez seleccionada la propiedad, el proceso de aprobación final de la hipoteca y desembolso del dinero no suele demorar más de 30 a 45 días posteriores a la firma del contrato.
Los créditos que se otorgan pueden ser a plazos de hasta 30 años.
El inversor extranjero, suele tomar créditos con amortización de 30 años, pero seleccionando un programa a tasa fija de no más de los 5 años iniciales, plazo en el que se mantiene con esa propiedad generando su revalorización aparte de recibir retornos mensuales para luego vender el inmueble con el objetivo de aprovechar esa revalorización de su propiedad, cancelar la hipoteca y renovar la propiedad a una de mayor valor.
Entre los requisitos para acceder al crédito hipotecario el interesado debe demostrar su liquidez en cuentas bancarias. Si tiene dinero líquido en bolsa, se lo puede usar para dar una especie de reserva al banco y continuar con la transacción.
En cuanto al segundo eslabón importante de este triángulo, la agente de bienes raíces en el estado de Florida -USA, especializada en asesorar inversionistas extranjeros, Claudia Cervi, detalló los pasos a seguir en su área. “El primer paso tiene que ver con encontrar al agente inmobiliario que lo represente y esté especializado en inversionistas extranjeros. Es importante mencionar que en los Estados Unidos el comprador no paga comisión, estando a cargo del vendedor en un 100 %”.
Asimismo, la especialista aseguró que, «si el inversionista va a financiar la inversión antes de realizar una oferta a una propiedad se debe tener una carta de pre aprobación, que respalde los recursos económicos para la compra. Si en su defecto, la compra va a ser en efectivo entonces no es necesaria dicha carta de pre-aprobación. En este caso deberá demostrar que cuenta con el dinero suficiente en el banco para hacer la inversión».
“Se le indicará al inversor los beneficios de invertir bajo una figura legal LLC (Limited Liability Company), y como crear la misma”, explicó Cervi.
Luego de tener asegurado los fondos necesarios para hacer la oferta y tener definida la estructura legal adecuada para la inversión, se procederá a la selección de la propiedad de acuerdo al requerimiento del cliente, siendo muy importante tener en cuenta el objetivo y finalidad de la inversión.
Antes de avanzar con el contrato, es importante hacer un análisis financiero de la propiedad que le permita proyectar el mercado y la rentabilidad de la inversión.
Una vez aceptada la oferta, se procede a la transferencia de la propiedad para lo que se requiere una compañía de títulos para el cierre. El contrato de compraventa es un documento legal con fechas de expiración que deben ser cumplidas para evitar penalidades o la cancelación.
«El día de cierre se reúnen en la compañía de títulos el comprador, el vendedor junto a los agentes de bienes raíces que los representan, abogados de ambas partes y el notario público a fin de firmar la escritura y culminar con el proceso de traspaso. Pero antes, el comprador tuvo que haber realizado una transferencia del saldo de compra a la cuenta de la compañía de cierre -Escrow Account-, teniendo en cuenta los gastos de cierre, que son cargos relacionados al traspaso que están a cargo del comprador. Hoy en día este proceso se puede hacer a distancia por lo que no es necesario que esté presente al momento del cierre», aseguró la referente en el tema.
Respecto a la cuestión contable, la accountant manager de Taxleaf Tampa, Maria Valeria Vallina, advirtió que «para el caso de los extranjeros que quieren invertir en propiedades en Estados Unidos, se recomienda que se realicen a nombre de compañías y que no se hagan a título personal».
Es así por cuestiones impositivas ya que, si la propiedad tiene un valor mayor a 300.000 y el extranjero la vende, se le aplica una retención del 15% sobre el precio de venta. Si bien es una retención, en general se puede recuperar pasado el año cuando se haga la presentación de sus impuestos federales.
También tendrá una retención del 30% sobre la ganancia en la venta de propiedad, a menos que se haga elección para tributar a ganancias de capital, también en caso de fallecimiento del dueño se aplica el impuesto a la herencia que puede llegar al 40% del valor de la propiedad o más.
“Para evitar estos impuestos se aconseja comprar las propiedades inmuebles a nombre de corporaciones o fideicomisos extranjeros que sean dueños directos de las propiedades, o que sean accionistas de una LLC, la cual será dueña de la propiedad”, señaló Vallina.
Adicionalmente existen otras situaciones donde se aconseja asesorarse con un profesional antes de realizar venta de propiedades, ya sea el plazo de mantención de la propiedad en su poder, con el fin de beneficiarse con el tipo de tasas impositivas que aplica o bien para poder obtener las ventajas que ofrece la ley, como el diferimiento de impuestos sobre ganancias de capital en la venta de inmuebles que se utilicen con el fin de negocios o inversión.
