Vivienda: lanza amplia moratoria y escritura gratis, pero promete desadjudicar a morosos

Incluye a más de 13 mil adjudicatarios cuyas cuentas fueron bloqueadas. Podrán pagar hasta en 300 cuotas, con interés atado al salario y sin costos extrajudiciales. Sin embargo, se recalculará el valor de la vivienda y se cotejará el porcentaje ya pagado. La cuota mínima será de $5.680, salvo excepciones fundadas. Muchos de los morosos pagan hoy entre $200 y $500. Habrá escrituración gratuita. Quienes no abonen serán desadjudicados

Alfredo Flury [email protected]

El Gobierno de Córdoba lanzó un amplio plan de pagos para beneficiarios en mora de planes de vivienda como último recurso para regularizar sus deudas previo a iniciar el proceso de ejecución y desadjudicación del inmueble.
Las medidas aparecen reflejadas en cuatro resoluciones firmadas por el director General de Vivienda, Facundo Chacón, publicadas el viernes último en el Boletín Oficial.
De acuerdo con datos a los que tuvo acceso Comercio y Justicia, la normativa apunta a unos 13.300 adjudicatarios sobre un total de 53.308 bajo la órbita de los diferentes planes a cargo de la Subdirección de Vivienda.
Se trata de titulares de planes que ya registran una mora de cinco o más cuotas, cuyas cuentas fueron bloqueadas.
En rigor, el criterio habitual, legislado para determinar una mora y proceder a una demanda que permita la desadjudicación del inmueble, es de dos cuotas consecutivas o tres alternadas. No obstante, el Gobierno flexibilizó el criterio a partir de la compleja situación económica y su influencia sobre los beneficiarios de planes de vivienda.
Sin embargo, la intención ahora es avanzar decididamente en un régimen que permita regularizar todos los planes vigentes con amplias facilidades aunque con una premisa: el que no cumpla será desadjudicado del inmueble que ocupa.
En realidad, no es la primera vez que Vivienda lanza un plan de pagos y advierte respecto al desalojo de los morosos. Sin embargo, son contados los casos de éstos que fueron desadjudicados. El lanzamiento no es sencillo y siempre media una decisión judicial.
La intención, más allá de querer cobrar las acreencias correspondientes, apunta a fortalecer los ingresos del área, básicos para luego poder volcarlos en nuevos planes. El objetivo, sin embargo, hasta ahora nunca pudo cumplirse acabadamente. En este caso, se estima que podrán ingresar unos 75 millones de pesos mensuales, en el mejor de los casos.
Como fuere, el Gobierno renovó su estrategia para recuperar los planes en mora, esta vez a partir de un nuevo instrumento que incluye un plan de facilidades de pago para refinanciar las deudas existentes en viviendas no escrituradas. El régimen, en rigor, fue elaborado ya a fines del año pasado.
Según la resolución correspondiente, “el valor mínimo de la cuota de amortización será equivalente a la tercera parte del Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM) vigente, o el índice que en el futuro lo reemplace, pudiendo -excepcionalmente y por resolución fundada- establecerse un monto inferior”. No obstante, no deberá superar 30 por ciento del salario familiar.
Así, la cuota mínima sería hoy de 5.680 pesos. Ese valor es muy superior a los entre 200 y 500 pesos de cuota mensual que deberían pagar muchos de los adjudicatarios que se encuentran en mora, cuya única opción ahora será adherir al nuevo plan para no resultar desadjudicados. Si bien la mayoría de los deudores está en ese rango y pertenece a programas de vieja data, también hay morosos de planes más nuevos con cuotas más elevadas.
En cuanto al plan de financiación, será determinado en función de los montos de deuda actualizado y de la cuota determinada.
El importe de la deuda a refinanciar “deberá surgir de un mecanismo en el cual se establezca qué porcentaje de la vivienda se encuentra ya abonada. Posteriormente se valuará la misma y se detraerá el porcentaje abonado. El saldo constituirá el monto a refinanciar”. En principio, el nuevo valor de la vivienda será calculado según un importe más cercano al precio de mercado, aunque no en la misma línea. Respecto a la deuda a financiar, incluirá no sólo el pasivo ya generado sino el resto de las cuotas pendientes de pago.
En este nuevo plan, la mora de dos o más cuotas determinará la caducidad del beneficio.
El plazo de financiación podrá ser de hasta 300 cuotas siempre y cuando se calculen conforme a lo establecido en los artículos precedentes, esto es con la salvedad de que la cuota mínima no puede ser inferior a un tercio del SMVM. Ese plazo podrá ser superior aunque sólo en casos excepcionales y por razones fundadas.
Las cuotas se actualizarán con un “interés variable cuya tasa efectiva será determinada e informada periódicamente por la Dirección. De acuerdo a la variabilidad de la tasa de interés aplicada, las eventuales adecuaciones de la cuota nunca podrán superar la variación en el nivel general de salarios evidenciado por el Coeficiente de Variación Salarial que publica el Indec”. En rigor, esa potestad de actualizar las cuotas ya estaba vigente aunque fue aplicada sólo parcialmente en el último año.
Por lo demás quienes -estando en mora- no se adhieran a plan o -caso contrario- lo hagan pero luego no paguen, serán pasibles de la desadjudicación de la vivienda o, en el caso de tener escritura, de la ejecución hipotecaria del inmueble.
Esas decisiones aparecen reflejadas en dos resoluciones específicas.
Concretamente, la resolución 26 señala que se dispone “el inicio de las actuaciones judiciales de ejecución hipotecaria para todos los casos en que el beneficiario de un programa de vivienda que haya garantizado su deuda con derecho real de hipoteca, se encuentre en mora en el cumplimiento de sus obligaciones”.
Iniciado el trámite, deberá remitirse a la Jurisdicción Económico Financiera a los fines de que confeccione la notificación fehaciente, en la que se deberá aclarar el saldo de capital e intereses adeudado, conforme prevea el título, incluyendo el saldo de deuda no vencida si existiera.
Una vez resuelto ese paso, deberá remitirse a la Jurisdicción de Adjudicación, Recupero y Readjudicación a los fines del diligenciamiento del emplazamiento por medio fehaciente a los fines que abone el saldo adeudado en el plazo otorgado.
Cursado el emplazamiento, si el adjudicatario concurriere a abonar el saldo, podrá realizarlo en un pago, o financiado conforme al programa de refinanciación de deudas de la Dirección de Vivienda vigente.
Cumplido el plazo otorgado, “se remitirán nuevamente las actuaciones a la Jurisdicción Económico Financiera y de Administración a los fines que se sirva informar si el beneficiario concurrió a regularizar su situación. En caso que haya saldado o refinanciado su deuda, se archivarán de inmediato las actuaciones. En caso contrario, se procederá al bloqueo de la cuenta correspondiente y se deberá informar y certificar la mora”.
Luego, el Gobierno -por medio de las áreas correspondientes- iniciará las gestiones judiciales para avanzar en el recupero del inmueble.
Quienes eventualmente resulten desadjudicados, perderán el derecho a las cuotas efectivamente pagadas del inmueble que ocupan.
“Para el caso de que, iniciado el trámite judicial, el beneficiario optare por refinanciar su deuda a través de un acuerdo que deberá homologarse judicialmente, se le deberá brindar idénticas condiciones de refinanciación a lo previsto” en el plan de pagos ya mencionado, “adicionando a la suma a refinanciar los aportes que hubiere sido necesario abonar siempre y cuando se encuentren saldadas las costas del proceso judicial, a cargo del beneficiario”.

Escrituración gratuita
El plan de refinanciación lanzado por el Gobierno tiene un beneficio extra. Los que se adhieran tendrán la posibilidad de escriturar de manera gratuita, sin necesidad de esperar a concluir con el pago de la totalidad del inmueble para realizar ese trámite. Por lo demás, trascendió que hay numerosos planes cuyos beneficiarios demoran la escrituración, pese a poder acceder a ese beneficio y ahora de manera gratuita. El Gobierno analiza entablar demandas judiciales para esos casos. Aunque el Ejecutivo evitó hacer comentarios sobre ese punto, en el fondo suponen que hay una actitud especulativa de esas personas, vinculadas por ejemplo al pago de impuestos u otras cargas tributarias.