ESCUCHARUn informe realizado por Cedin y Broker Inmobiliarias ratifica lo que los operadores señalaban hace meses: la desocupación comercial no es alarmante. Los locales no se alquilan porque la demanda no convalida los precios de la oferta.
El nivel de vacancia en los locales comerciales de la zona norte promedia 6,85%, según un relevamiento realizado por el Centro de Investigaciones Inmobiliarias (Cedin) en forma conjunta con Broker Inmobiliarias de la zona norte. Según la arteria comercial y la ubicación en la zona, el índice de vacancia varía entre 3% y 31%.
El porcentaje refleja lo que los inmobiliarios vienen señalando en sus distintos observatorios de los meses anteriores: “Nunca avizoramos un alto nivel de vacancia, y si hay locales que permanecen desocupados es porque los propietarios no se adecuan a los precios de la realidad”, señaló el presidente de Cedin, Matías Merguerian.
Por observación directa se relevaron 159 cuadras de quince arterias comerciales de la zona norte durante el mes de diciembre de 2014. Se registraron 2.627 propiedades entre lotes, casas y locales comerciales ocupados y vacíos. De ese total, 1.563 corresponden a locales comerciales, es decir, 59,5% del total de la muestra. De la franja comercial, 106 establecimientos se encontraron vacíos, lo que equivale a 6,85%. El valor índice de vacancia varía drásticamente en función de la arteria y su ubicación, oscilando entre 3% y 31%. “En arterias con poca cantidad de locales comerciales el porcentaje de vacancia sube, lógicamente”, ejemplificó Merguerian, e insistió que el sector “no está golpeado como se cree”.
En la avenida La Cordillera se relevaron 12 cuadras, 134 locales ocupados y 16 locales vacíos lo que arroja un nivel de vacancia de 10,7%. El índice en la mayoría de las avenidas se acerca al promedio de 9,4% , salvo en en Rodríguez del Busto, donde el porcentaje de vacancia es el más alto: en 12 cuadras relevadas hay 35 locales ocupados y 12 vacíos, lo que arroja un nivel de vacancia de 31,4%.
Por lo contrario, en Mariano Fragueiro el nivel de vacancia es mínimo, de 3,9%, extraído en un sondeo de 15 cuadras, 199 locales ocupados y ocho vacíos. De igual modo, otra de las avenidas menos afectadas es Cornelio Saavedra, con 2,8% el índice de vacancia, producto de 15 cuadras, 70 locales ocupados y dos vacíos.
Caso Núñez
Consultado acerca de la avenida Rafael Núñez, que no figura en el relevamiento y en la que a simple vista se observan muchos locales vacíos, dijo: “Esta avenida es un emblema porque cuando hay crisis es la primera que da la nota. Sucede que sirve para posicionar marcas con grandes carteles, pero en realidad no sirve para que el comerciante minorista haga caja. Entonces, en un volumen alto de locales, el nivel de vacancia puede ser proporcional”, explicó Merguerian.
Con todo, concluyó que la demanda de locales sigue existiendo y que si hay superficies vacías durante varios meses es porque el inquilino no convalida los precios propuestos por el propietario. “A veces el propietario no se adecua a la realidad y pretende subir el precio al ritmo de la inflación, algo que desde luego no es aceptado. Ya no se pueden subir los valores 30% anual”, dijo.
Precios
Entre algunas de las arterias analizadas por Cedin y el conjunto de inmobiliarias de la zona norte, Comercio y Justicia realizó un sondeo de precios. Cabe aclarar que éstos varían según la arteria, la ubicación, la vereda, el tamaño del local y el frente.
Por ejemplo, un local bien ubicado en Av. Rafael Núñez, de doble altura, 250m2 de superficie y 13 metros de ancho, cuesta $30.000.
Un local de barrio, ubicado por ejemplo en la calle Santiago Baravino, Roberto Cayol o Javier Lascano Colodrero, de 80m2, cuya caja dependa del comercio diario típico, oscila en $6.000
En la calle Fragueiro de Alta Córdoba, un espacio bien ubicado frente a la plaza, de 200 m2, se lo alquila en $30.000.
La avenida Monseñor Pablo Cabrera, caracterizada por comercios que no dependen sólo del movimiento de la zona, con rubros como librería, gastronomía y servicios para el automotor, dispone de superficies de 500 m2 que se alquilan en $40.000, mientras que un local de tamaño promedio, de 100 m2, a $9.000.
