La sentencia de primera instancia, acogiendo la demanda declaró disuelto el contrato por culpa de Vantrue SA y la condenó a restituir el depósito en garantía recibido ($ 1.000) y a resarcir el daño emergente producido, consistente en los gastos de instalación para poner en funcionamiento el negocio malogrado ($ 14.000), con costas a la demandada.
La sentencia que anotamos, dictada por la Cámara Nacional Civil Sala G de la Capital Federal, revocó parcialmente la anterior, excluyendo el daño emergente y confirmando en todo lo demás la resolución de la sede precedente, con costas por el orden causado.
Sostiene la alzada que la locación concluyó por imposibilidad de dar a la cosa el destino para el cual fue arrendada (art. 1604 inc. 4° del C. Civil), hecho que generó la frustración del fin que animó a las partes a contratar, y que consecuentemente impidió mantener el vínculo que las unía, y exigir al locatario el pago del canon por un uso y goce del que no podía disfrutar.
Analizando los antecedentes del caso, asignó a las partes responsabilidad concurrente en la resolución operada, pues si bien la locadora debió comunicar la restricción reglamentaria del destino locativo, la inquilina también debió cerciorarse de esa limitación antes de perfeccionar el acuerdo. Finalmente, en lo atinente a la integración de la condena, la circunscribió a la devolución de la suma entregada en garantía, excluyendo los montos erogados por la instalación comercial.
Estimamos acertada la solución dada al caso y ajustada a derecho la sentencia analizada. Sin embargo, disentimos con el fundamento brindado para sustentar la resolución, pues no creemos que ésta haya operado como consecuencia de la frustración del fin del contrato, sino por la inevitable imposibilidad de cumplimiento de la prestación esencial a cargo de la locadora, supuesto atrapado por los arts. 888 y siguientes del C. Civil.
Ello así, porque la prohibición reglamentaria que impidió dar al inmueble locado el destino acordado en el negocio base de la acción, constituyó un caso concreto de imposibilidad y no de frustración del fin, sólo atribuible a la imprudencia o mala fe de los contratantes, que desconociendo aquella limitación, pretendieron pasara inadvertida a las autoridades comunales y consorciales. Estamos pues en presencia de un supuesto en el que la prestación ha devenido imposible por culpa de ambas partes (interpretación extensiva art. 889 del C. Civil) y donde la extinción del vínculo ha operado al volverse inalcanzable el destino especial para el cual la cosa fue arrendada (art. 1604 inc. 4° del C. Civil)
.
No se nos escapa que entre las dos figuras existe una íntima vinculación, pues ambas anidan una imposibilidad intrínseca de satisfacer la prestación, a punto tal de que se ha pretendido anexarlas bajo la denominación “imposibilidad de alcanzar el fin del contrato”
; pero en rigor de verdad, y pese a su aparente semejanza, es posible marcar entre ellas sutiles diferencias
:
1) En la frustración del fin del contrato, el interés del acreedor en la prestación ha desaparecido o se ha desvanecido privándola de sentido; en la imposibilidad, en cambio, la prestación misma, objeto de la obligación, se torna inalcanzable. Por ello, en el primer caso la prestación es aún perfectamente hacedera, pero el acreedor no está ya interesado en su cumplimiento; en el segundo, a la inversa, la prestación ya no puede cumplirse
. El relato fáctico de la sentencia no revela desinterés alguno de la inquilina en el uso y goce pactados, sino todo lo contrario, pues, advertida de la imposibilidad de dar a la cosa el destino previsto convencionalmente entre las partes, demandó la resolución por incumplimiento.
2) Desde el punto de vista del interés tutelado, la imposibilidad protege al deudor de la prestación que devino irrealizable, fundándose en el principio de que nadie puede ser obligado a lo imposible; mientras que la frustración del fin protege el interés del acreedor, a quien no puede obligarse a recibir una prestación carente del provecho o utilidad proyectados. Los antecedentes expuestos advierten que el uso continuaba siendo provechoso para la inquilina, pero imposible de ejercer, debido a la limitación reglamentaria que impedía la habilitación municipal.
3) La imposibilidad de cumplimiento puede advenir por caso fortuito, fuerza mayor, o ser imputable a una o ambas partes. Este último supuesto es el que se presentó en el caso que comentamos. La frustración del fin, en cambio, no puede originarse en inconductas contractuales de los otorgantes
, pues deriva de una modificación imprevisible y sobreviniente de las circunstancias objetivas existentes al momento del perfeccionamiento negocial. Aquí, es evidente que tales alteraciones no se produjeron: sencillamente los otorgantes, apartándose de las directivas del Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio, convinieron un destino prohibido.
4) Finalmente, y en lo concerniente a los efectos, en la imposibilidad de pago el acreedor no debe cancelar los gastos erogados por el deudor para cumplir la prestación (arts. 627 y 895 del C. Civil), mientras que en la frustración del fin siempre debe afrontarlos
, pues la resolución o revisión que acarrea la figura no puede decretarse a costa del interés del deudor, más allá de un justo reparto del riesgo contractual. No puede olvidarse que la frustración del fin opera como consecuencia de un contratiempo ajeno a la voluntad de las partes que afecta a ambas por igual.
De allí entonces que aparezca acertada la decisión de la Cámara en cuanto dispone reintegrar el depósito en garantía –natural consecuencia de la resolución negocial– y excluir los gastos de instalación, los que, por otro lado, no quedaron en beneficio de la locadora sino que la inquilina los retiró para su provecho posterior. Admitir lo contrario hubiera entrañado un enriquecimiento indebido.
La frustración del fin del contrato es una novel figura de creación pretoriana, que aunque admitida en general por la doctrina y jurisprudencia, no tiene todavía consagración legislativa en nuestro derecho positivo, aunque aparece recogida en varios proyectos de reforma del C. Civil
. En camino a alcanzar esa justificada autonomía
, resulta conveniente y hasta imprescindible evitar su superposición y confusión con figuras afines ya incorporadas a la legislación vigente, que de seguro atentan contra aquel encomiable objetivo.
Antes bien, los aportes doctrinarios y jurisprudenciales deberían delinear con precisión los confines exactos del instituto, apartándolo de otros emparentados, y fijar con toda claridad sus recaudos de configuración y sus efectos, pues sólo así podrá alcanzarse una teoría general sobre la figura, que termine siendo receptada en el ordenamiento positivo ■
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