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I. 1. La inscripción de los derechos reales: el ámbito registral
Tal como lo dispone el art. 2 de la ley 17801 en correlación con el art. 2 de la ley 5771, el Registro General de la Propiedad Inmueble debe inscribir para su publicidad y oponibilidad a terceros aquellos documentos por los que se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. En igual sentido, deben anotarse los instrumentos que ordenan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares.
El Registro de la Propiedad Inmueble no lo es de derechos sino de títulos, y nada obsta a que la inscripción de éstos sea anterior al nacimiento del derecho real, como sucede cuando falta la tradición, art. 577, Cód.Civil.
De tal modo, en la repartición aludida se inscriben los instrumentos relacionados con los actos incluidos en la Ley Nacional Registral (LNR)y con los dispuestos por otras leyes nacionales, por lo que el contenido del art. 2, ley 17801, debe entenderse como meramente enunciativo.
La temática relativa al procesamiento registral de documentos, de conformidad con las leyes 17801 y 5771 en nuestra provincia, conlleva la vigencia de una serie de principios propios de la materia, que se reflejan en la denominada “función calificadora” del registro como instrumento de aplicación del principio de legalidad, a los fines de determinar el estado registral del inmueble y/o de la persona y eventualmente habilitar la inscripción del instrumento.
Ahora bien, la actividad desplegada por el Registro General de la Propiedad en función de los principios registrales, puede llevar a la observación o rechazo de los documentos cuya inscripción pretende realizarse.
En consecuencia, en la ley 5771 se receptan tres recursos divididos en dos etapas diferenciadas.
La primera transcurre en el ámbito interno de la institución y está configurada por los recursos de Rectificación o Recalificación ante el registrador interviniente, y el de Apelación o Reconsideración ante el superior jerárquico, es decir, el director del Registro General de la Propiedad.
La segunda etapa articula lo que se conoce como “trámite contencioso –registral”, configurado por el mal llamado “recurso de Apelación ante el Poder Judicial”, sin perjuicio de que su interposición se realice ante la autoridad administrativa.
En efecto, el control jurisdiccional no implica en modo alguno un mero recurso ante un superior –como parece sugerir el nombre de “apelación”–, sino que se trata de la impugnación de un acto administrativo registral y, consecuentemente, el ejercicio de la acción judicial por parte del interesado.
En esta línea, deviene sumamente interesante analizar el sentido y alcance del denominado “contencioso registral”, a cuyo fin resulta necesario efectuar algunas consideraciones previas sobre la función registral y las eventuales observaciones o rechazo de documentos que habilitan la etapa recursiva y que, finalmente, requieran, como toda actividad administrativa estatal, del control del Poder Judicial.
II. 1. Consideraciones preliminares
La primera afirmación que corresponde realizar es que los “principios registrales” se derivan del análisis integral del ordenamiento jurídico registral, que incluye la ley 17801 y las normativas locales, como resultado de la sistematización o coordinación técnica de las directrices del sistema que sustenta el funcionamiento del Registro General de la Propiedad.
El adecuado conocimiento de los principios de una ley requiere de la exégesis de los textos legales concretos (enunciados normativos) para poder descubrir cuáles son aquellos criterios que sustentan las proposiciones legales
. Ello exige comenzar por el estudio de las normas particulares respetando la estructura lógica propia de la ciencia jurídica.
Ahora bien, luego de este primer paso, el intérprete descubre que dichas normas tienen una unidad de sentido otorgada por la finalidad del instituto. Esta unidad de sentido permite deducir los ejes o directrices conceptuales sobre los cuales se inordina determinada normativa
.
Tales ejes o directrices centrales, que le dan sentido a la ley, son los llamados
La tarea puntualizada requiere del conocimiento y análisis de los principios registrales a los que hemos hecho referencia, a cuyo fin realizaremos algunas consideraciones.
II. 2. a. Principio de rogación
El Registro no procede de oficio sino a solicitud de parte interesada en lo que se conoce como “principio de rogación”.
En realidad, el registrador tiene a su cargo un servicio público por medio del cual el Estado procura brindar a los administrados un servicio de publicidad y seguridad de los asientos registrales vigentes en relación con circunstancias de tiempo y lugar.
Ahora bien, la pretensión de los usuarios puede dirigirse solamente a conocer una situación registral, pero, en rigor, el requerimiento del solicitante implicará “rogación” sólo cuando pretenda la incorporación, modificación o extinción de una determinada constancia jurídica registral
.
En esta línea, enseña Mariani de Vidal
que la intervención del Registro es siempre “rogada”, peticionada, ya sea para lograr el asiento registral o para los cambios en la titularidad dominial.
Roca Sastre
señala que la petición de inscripción es la declaración de voluntad, unilateral y recepticia, emanada de las personas determinadas por la ley, en solicitud al registrador de que se proceda a practicar el asiento registral que corresponda a la índole del título registrable y que, mediante la presentación de éste al Registro, da comienzo al procedimiento registral.
En la ley 17801, los arts. 6 y 7 se relacionan con este principio mencionando a las personas que pueden formular la petición de variación de la situación registral y la forma que debe revestir. Así, la normativa nacional puntualiza que la situación registral sólo variará a petición del autorizante del documento que se pretende inscribir o de asegurar el derecho que se ha de registrar.
En el ámbito vernáculo, el art. 4, ley 5771, establece que la petición para variar una situación registral debe formularse por notario de registro, autoridad judicial o autoridad administrativa, según la naturaleza del documento.
De tal modo, las personas investidas del derecho para modificar la situación registral son denominadas “rogantes”, y dicha calidad atrapa a los otorgantes del acto, a sus sucesores singulares y universales, legitimando al funcionario autorizante del instrumento para pedir la registración. Así, Ahumada
explica que en la ley provincial registral no se encuentran normas referidas a la rogación que está tratada en el derecho de fondo y es una cuestión atinente a éste.
En rigor, la ley 5771 en los arts. 4, 5 y 6 se limita a establecer el carácter obligatorio de la intervención o patrocinio profesional para cualquier registración que se pretenda realizar, por lo que las personas consideradas como rogantes siempre necesitarán acompañar a su solicitud de inscripción una petición suficiente.
Asimismo, cabe también aclarar que existen excepciones al principio rogatorio y, fundamentalmente, cuando se dispone la caducidad de las anotaciones de embargo, inhibiciones y demás providencias cautelares que expiran de pleno derecho a los cinco años de la toma de razón, salvo disposición expresa en contrario, art. 2 inc. d) y art. 37, ley 1701.
A su vez, las anotaciones previstas en el art. 9 inc. b), para el caso de los documentos observados que se inscriben provisoriamente, en principio por 180 días renovables, contadas desde la fecha de presentación del documento, y art. 18 inc. a) para el caso de documentos rechazados, también caducan de pleno derecho.
Por último, otras excepciones las constituyen las anotaciones sobre expedición de certificados notariales o informes judiciales, arts. 23 y 24, ley 17801, cuyos efectos se extienden por el plazo de validez que se otorga para inscribir el título y que producen el conocido “bloqueo registral”.
Esta directiva se vincula con la necesidad de inscribir el documento para que el asiento registral produzca la mutación del derecho real y la consiguiente publicidad
De tal modo, el principio se encuentra reglado en los arts. 2 y 3, ley 17801, en donde se detallan los documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros y los requisitos que deben reunir.
Así, el art. 2 ordena la inscripción de los documentos “para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de la ley” en correlación con el art. 2505, Cód. Civil, que dispone que las adquisiciones o transmisiones de derechos reales sobre inmuebles no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.
A su vez, el art. 3135, Cód. Civil, establece que la constitución de la hipoteca no perjudica a terceros sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en el Registro.
Asimismo, el art. 4 establece el carácter declarativo de la inscripción al determinar que no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.
En este sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación
ha sostenido que la norma aludida sólo establece la imposibilidad de saneamiento de los vicios que pudieren afectar los títulos inscriptos, sin que ello libere al Registro respectivo de cumplir con las necesarias medidas de control de las formas extrínsecas del título, que abarcan la comprobación de la autenticidad de las firmas que suscriban los instrumentos como la corrección de los datos sobre el registro notarial que se formaliza.
En igual línea, cabe recordar el art. 23, ley 17801, en cuanto establece que “ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sin tener a la vista el título inscripto”.
En sede registral, la preferencia de inscripción o anotación entre dos o más documentos está determinada por el momento en que se produce su arribo al Registro, es decir que, según la fecha y número asignado con su presentación, será la colocación registral que obtenga el instrumento.
En tal sentido expresa el art. 19, ley 17801: «La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos…».
En esta línea, cabe destacar que la registración, desde el punto de vista de la denominada “preferencia temporal”, otorga el correspondiente rango registral en orden al procesamiento de los documentos en función del principio que predica que el “primero en el tiempo es también primero en el derecho”.
De tal modo, en la legislación argentina el sistema compuesto por la certificación registral, art. 25 de la ley 17801; el efecto retroactivo de la inscripción al momento de la instrumentación del acto, art. 5 de la ley 17801, y la inscripción provisional, art. 9 de mismo cuerpo registral, tienden a asegurar las operaciones jurídicas permitiendo la inmutabilidad de una determinada situación registral y reservando la prioridad que se adquiere mientras se cumplen los plazos fijados y el documento ingresa sin defectos o bien se subsanan éstos dentro de aquellos términos
.
Desde esta perspectiva, la doctrina
explica que la norma resuelve únicamente la prioridad o preferencia de documentos en el plano registral, pues, en realidad, el conflicto definitivo no se produce entre los «instrumentos» sino entre los «derechos» a que éstos hacen referencia. Y así, si la existencia o eficacia del derecho que entra en conflicto con otro requiere de otro acto o hecho jurídico que venga a sumarse a la instrumentación y registración del acto causal, por ejemplo, la tradición (art. 577, Cód. Civil ), deberán acreditarse todos esos requisitos o elementos de existencia o validez (registración, tradición, buena fe, etcétera) a los fines de producir su preferencia frente al otro derecho.
Dicho derechamente, y parafraseando a Gustavo Bono
, el registrador resuelve el conflicto creado entre los «documentos» en vías de registración, de manera tal que le incumbe el diagrama generado en el folio real por los distintos documentos registrados. Luego, el definitivo y verdadero conflicto de derechos se libra «fuera del registro».
De todas formas, no puede ignorarse que la colocación registral del acto causal constituye un eslabón fundamental y puede ser concluyente para el resultado final del conflicto de derechos, máxime cuando la registración es el «único requisito» para obtener la preferencia.
Así, el mecanismo de adjudicación automática de prioridad por presentación establecido por la ley nacional 17801 (art. 19) presenta un matiz peculiar en el ámbito provincial, por efecto de la ley 5771 (Adla, XXXIV – D, 3976).
La norma del art. 14 de la ley registral local expresa: «El registro no inscribirá título traslativo de dominio en el cual se invoque certificación por la que se haya hecho saber la existencia de algún gravamen o medida precautoria, sin que estén cancelados en el registro o que el adquirente del bien tome a su cargo la obligación, consistiendo en mantener la inscripción del gravamen o medida precautoria, o que simplemente consienta en la vigencia al solo efecto de las resultas de la obligación o del juicio, sin hacerse cargo personalmente de ella, y en este último caso, sólo hasta el límite del monto anotado…».
El dispositivo transcripto persigue un doble fin tuitivo. Por un lado, pretende proteger al titular del gravamen o medida cautelar y, por el otro lado y como objetivo principal, al adquirente del bien afectado. Evidentemente, el precepto apunta directamente a la seguridad dinámica o de tráfico.
En una palabra, ante la existencia de gravámenes o medidas cautelares debidamente publicitados en el certificado registral, el art. 14 de la ley provincial 5771 exige una de estas tres posibilidades:
1. Que el gravamen sea cancelado antes de la inscripción del título.
2. Que el adquirente asuma en calidad de codeudor la obligación que el gravamen garantiza, manteniéndose asimismo su anotación en el Registro.
3. Que el adquirente «consienta» el mantenimiento del gravamen sin asumir la deuda garantida.
Finalmente, la norma subexamen se ve precisada a aclarar que: «Las inhibiciones no pueden ser tomadas a su cargo por las partes contratantes». Obviamente, admitir que el adquirente tomara a su cargo la inhibición que pesa sobre el propietario equivaldría lisa y llanamente a burlar dicha medida precautoria.
Como corolario del principio de prioridad se articula también la denominada “reserva”, que implica la vigencia de la información consignada en el documento cuando el Registro le otorga número, fecha y que define la situación del asiento durante un período determinado.
En esta línea, Bono
entiende que puede o no cuestionarse si se trata de un principio registral propiamente dicho o de una modalidad especial derivada del principio de prioridad, pero sin duda el mecanismo de «reserva de prioridad» (art. 23 y ss, ley 17801), pergeñado por el ordenamiento argentino, es una operatoria que no excepciona la «prioridad directa» sino que la complementa en beneficio de la seguridad jurídica, protegiendo a los terceros adquirentes de derechos reales sobre la cosa registrada.
En efecto, la reserva de prioridad no viola la prioridad directa sino que la afirma permitiendo al nuevo adquirente una adquisición sin sorpresas que sólo atañen al disponente. Así, se pretende que el negocio jurídico celebrado se realice sobre la base de una información jurídico-registral «estática», asegurando que no mute a posteriori (por ejemplo, en razón del ingreso de un embargo sobre la cosa), de manera que permita mantener el verdadero contenido y equilibrio de las prestaciones del contrato tal cual se previeron al tiempo de su celebración.
La anotación preventiva de la certificación (art. 25, párr. 2º, ley 17801), produce el efecto de “bloqueo registral” que comienza con su «expedición» y no con la presentación del pedido de tal certificación ante el organismo registral.
La ley ha buscado una adecuada protección de la seguridad dinámica, verificada tanto en los acreedores del propietario disponente como en los adquirentes, pero nunca el ilícito beneficio del «propietario deudor» que, aprovechándose del mecanismo del bloqueo, sortea el cumplimiento de sus obligaciones con sólo pedir a un escribano que solicite el certificado mientras busca un adquirente simulador o aun real.
En suma, el bloqueo registral producido a partir de la hora “cero del día de expedición» del certificado, es una sana y equilibrada protección de los terceros adquirentes, sin perjudicar con ello a los acreedores del propietario.
El principio de especialidad se refleja en los tres elementos de cada relación jurídica que arriba para su registración: sujetos, objeto y causa. De esta manera, cada documento que ingrese al Registro deberá contener una adecuada determinación de cada uno de dichos elementos.
En este sentido, Mariani de Vidal
expresa que este principio se refiere al inmueble que debe ser perfectamente determinado, y que constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse, respecto de los cuales también ha de precisarse su valor.
En igual sentido, enseña Moisset de Espanés
que el grado más perfecto de determinación es la individualización. La individualización da «identidad» a la relación a través de sus elementos, determinándolos con precisión; y, a su vez, como contracara del mismo fenómeno, esa identidad distingue la relación individualizada de las demás.
Dicho derechamente, en la inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es el titular, así como en el caso de gravámenes, el monto a que alcanzan.
La ley 17801 determina qué constancias deben integrar el asiento de matriculación del inmueble (art. 12, ley cit.), es decir el asiento que incorpora al inmueble al sistema del folio real.
Luego de producida la matriculación, los documentos que ingresen con relación al mismo inmueble deberán guardar relación de identidad y continuidad respecto de sus titulares y demás constancias, y los asientos se realizarán «en la forma que expresa el art. 12» ( art. 14, párr. 2º, ley 17801 ).
Este principio se encuentra reglado en los arts. 14, 15 y 16 de la ley 17801 en cuanto requieren que los asientos relativos a transmisiones de dominio, mutación del derecho real, limitaciones, hipotecas, así como también las constancias de las certificaciones expedidas, se lleven por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie.
De tal forma, de cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones.
Por su parte, el art. 16 de la norma legal citada establece las excepciones relativas al tracto, las que se conocen como “tracto abreviado”.
El tracto registral comprimido o abreviado es un tracto sucesivo pero dotado de un mecanismo especial de implementación registral, dirigido a reducir el número de asientos sin resentir la completividad de conjunto del contenido registrado.
De tal modo, la abreviación del tracto no significa afectar la progresión de la secuencia ordenada e ininterrumpida de actos transmisivos y ni siquiera su reflejo registral propiamente dicho, sino que sólo se traduce en la concreción resumida del emplazamiento de la primera anotación.
El encadenamiento de los derechos anotados en los asientos asegura la derivación correcta de la situación jurídica registral.
Esta directriz impone que los títulos que pretendan su inscripción sean sometidos previamente a un examen o verificación, que se hace efectiva a través de la función calificadora que tiene el registrador.
En esta línea, Bono
explica que el ingreso de un documento para su inscripción o anotación produce la puesta en marcha de la función calificadora del registrador, actividad que importa para éste una facultad y un deber y cuyo ejercicio persigue la actuación del principio de legalidad.
Desde esta perspectiva, divide las fases o etapas de la función calificadora en dos:
La primera etapa o fase de la labor de calificación se endereza al análisis del propio documento que ha puesto en marcha el mecanismo registral en busca de su inscripción o anotación.
En esta fase el registrador examina las formas extrínsecas del instrumento (art. 8º, ley 17801), ciertos aspectos intrínsecos o sustanciales del acto realizado (art. 9º, ley cit.), y también el cumplimiento de exigencias formales en orden a la rogatoria de inscripción, esto es, la documentación accesoria que acompaña al documento en su paso por el Registro (carátula rogatoria, formularios, etcétera).
La segunda fase reside, por su parte, en la compulsa del documento a registrar con relación a la situación jurídico-registral preexistente del inmueble, tendiente a controlar el debido cumplimiento del tracto sucesivo. En esta etapa registral se realiza un estudio de «compatibilidad de registración» del instrumento, teniendo en cuenta para tal determinación la totalidad de las constancias registrales que lo preceden en el folio real correspondiente, o en otras secciones especiales del organismo (tal el supuesto previsto en el capítulo VI, ley 17801, para anotaciones personales).
La diferenciación de estas etapas de la calificación registral son proyecciones jurídicas de una misma actividad material desarrollada por el registrador y que puede culminar con la inscripción del documento o, eventualmente, con su observación o rechazo.
Toda esta labor otorga a los asientos la llamada “presunción de legitimidad registral”, que implica que el derecho real inscripto se presume que existe hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica. La carga de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancias del registro. Por ello, Mariani de Vidal
expresa que este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto.
El principio de “fe pública registral” impone la presunción de que los asientos registrales son íntegros y exactos, es decir, que concuerdan con la realidad extrarregistral en cuanto a la existencia, extensión y plenitud de los derechos registrados, siendo responsabilidad exclusiva del Registro velar por la concordancia entre la realidad registrada y la publicitada.
Esta presunción a la que Roca Sastre denomina “ficción de veracidad”, ha sido establecida para proteger a los terceros que adquieren confiados en las constancias del Registro y se concreta manteniéndolos en su adquisición aun cuando esas constancias no coincidan con la realidad
.
Dicho de otro modo, la situación registral se presume exacta para el tercero que adquiere de buena fe del titular registral y, con más exactitud, la única realidad jurídica es la que surge de las constancias registrales, pese a lo cual cabe recordar que el art. 4 de la ley 17801 estipula expresamente que la inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título.
En efecto, se ha dicho que las anotaciones e informes que expide el Registro hacen plena fe sólo en el aspecto formal, es decir que la inscripción no subsana los vicios del título y puede ser dejada sin efecto si la anotación no concuerda con la realidad jurídica extrarregistral.
III. 1. El debate sobre el análisis formal del documento y el sentido del control sobre la nulidad absoluta
La doctrina discrepa sobre los alcances de la función calificadora que incumbe al Registro.
Así, la cuestión se centra en la interpretación de los arts. 8 y 9 de la ley 17801, pues el primero menciona las “formas extrínsecas”, y el segundo alude a “documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta”, así como también a “defectos subsanables”.
Desde una posición, se sostiene que el registrador sólo puede examinar las “formas del documento”, de manera tal que el art. 9 de la ley 17801 queda subsumido en la manda de su antecedente, de modo que las nulidades absolutas y manifiestas o los defectos subsanables son los vinculados con las formas del documento.
Esta corriente entiende que otorgar mayores facultades al registrador implica un avance sobre el derecho de fondo, impropio de un organismo administrativo.
Desde otro costado, se sostiene que el Registro está autorizado a realizar un examen del contenido del documento en atención a que el art. 9 discurre sobre nulidad absoluta y manifiesta y defectos subsanables, todas circunstancias que, independientemente de las formas a que alude el art. 8, pueden muy bien referirse a la validez del acto mismo contenido, plasmado o formalizado en el documento que se pretende inscribir.
En una palabra, el Registro debería examinar el contenido del acto procediendo a rechazar el documento viciado de nulidad absoluta y manifiesta. En cambio, si el acto adoleciera de nulidad relativa, como el defecto es subsanable, el Registro observará el documento y lo devolverá para su rectificación, pero lo inscribirá provisionalmente, de conformidad con el art. 9 inc. b, ley 17801.
Mariani de Vidal
se inclina por una interpretación amplia de las facultades registrales afirmando que, de la conjunción de los arts. 8 y 9 de la ley 17801, no surge que esta última norma refiera a las formas del documento, sino que discurre sobre nulidad absoluta y manifiesta y defectos subsanables.
Así, la autora citada entiende que el Registro debería examinar el contenido del acto procediendo a rechazar el documento cuando esté viciado de nulidad absoluta y manifiesta. En este último supuesto no sería anotado ni siquiera provisionalmente. Por el contrario, entiende que si el acto adoleciera de nulidad relativa, como el defecto sería subsanable, el Registro, al efectuar la observación, deberá inscribirlo provisionalmente, art. 9 inc. b ley 17801
. Esta corriente amplia, relativa a las facultades del Registro, fue consolidada por la jurisprudencia en la conocida causa “Feidman”
.
De todas formas, el suscripto se ha pronunciado puntualmente en diversas oportunidades sobre los límites de la facultad de calificación del registrador
señalando que en esta función calificadora, el Registro deberá atenerse a lo que resulte de los documentos, sin que le sea permitido realizar investigaciones de ningún tipo sobre hechos ajenos al Registro.
En igual línea, explicamos que la ineficacia no implica invalidez del acto jurídico, sino simplemente “inoponibilidad” a la masa de acreedores, y esta situación debe ser hecha valer por el síndico concursal, art. 109, 110, 119 y cc de la LC, por lo que el rechazo del documento en trámite de ins
cripción implicaba arrogarse funciones jurisdiccionales.
A todo evento, la función calificadora se concreta en el art. 9, ley 17801, en cuanto dispone que el Registro puede proceder de dos formas distintas:
a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta.
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante para que lo rectifique, inscribiéndolo provisionalmente por el plazo de 180 días, prorrogables por períodos determinados a petición fundada.
A su vez, el precepto establece que la reglamentación local establecerá el régimen de los recursos.
Desde esta perspectiva, el art. 9 de la ley 5771 puntualiza que los documentos rechazados por aplicación del art. 9 inc. a) de la LNR serán inscriptos provisionalmente hasta que quede firme el rechazo o se disponga su inscripción.
En esta línea, Ahumada
explica que debe distinguirse el rechazo “absoluto” del “relativo”, pues la inscripción o anotación corresponderá únicamente para esta última alternativa.
Por ello, el rechazo
Por el contrario, el rechazo es relativo cuando el documento esté referido a derechos reales pero cuando su contenido registrable sea materia opinable o lo sean las formalidades instrumentales.
De todas formas, el rechazo debe ser suscripto por el director general del Registro en función de lo dispuesto por el art. 15 in fine de la ley 5771, en tanto expresa que “el rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta será dispuesto por la Dirección General”.
Desde otro costado, hemos dicho que, en función del art. 9 inc. b) de la ley 17801 y arts. 10, 11, 12 y ccs., ley 5771, los documentos pueden ser observados por defectos subsanables que surjan del mismo instrumento o de su confrontación con los asientos registrales y que no ocasionen una nulidad absoluta.
Desde esta línea, la calidad de subsanables e insubsanables de las deficiencias documentales permite la inscripción provisoria del documento hasta que éste sea rectificado o, en su caso, se ordene la inscripción por la vía recursiva pertinente.
IV. 1. Etapa interna: los documentos rechazados
La etapa recursiva interna contempla diversas alternativas según se trate de que el documento haya sido rechazado u observado.
Con relación al primer supuesto, el último párrafo del art. 15, ley 5771, puntualmente señala que el rechazo del documento, por estar viciado de nulidad absoluta o manifiesta, debe ser suscripto por el director general, y el interesado podrá recurrir ante la Justicia en la forma y el plazo previsto por el art. 19 de dicho cuerpo legal.
Tal como veremos infra, la última norma regla el control judicial por vía del denominado recurso de apelación.
Con respecto a los documentos observados, el esquema legal regla, en primer lugar, el recurs
